Guia de Inversiones 2015 - L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios by L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

Guía de Inversiones 2015

Las noticias negativas sobre el sector inmobiliario, tras la instauración del cepo, la creciente inflación, la imprevisibilidad económica y política, así como la volatilidad de la moneda, se reflejaron indiscutiblemente, a lo largo de estos últimos años.

No solo por la caída en las operaciones de compra y venta, sino por la caída en la rentabilidad que, en 2014 toco un piso similar al 2003, arrojando un 4% anual; porcentaje muy lejano al 10% que se obtenía en la década de los 90. ¿Por qué cayó la renta? Debido a que los valores de los alquileres se pesificaron y mantuvieron por debajo de la inflación; por el contrario los precios de venta, aumentaron en pesos, por la variación del tipo de cambio. El dólar se siguió convalidando como referencia de valor y moneda de compra-venta, llevando a que los efectos de la devaluación profundizaran esta tendencia. Por el aumento en el costo de mantenimiento de la propiedad, el del impuesto de ABL, expensas y algunas de las tarifas de servicios que se ubicaron sobre la inflación anual, estimada en un 35%. ¿Invierto hoy en propiedades residenciales? Históricamente invertir en propiedades ha sido un negocio seguro, sobre todo porque el ladrillo sigue ofreciendo la tranquilidad de tener a resguardo un bien que sigue al dólar y que además genera una renta.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Por otro lado también es una de las opciones de inversión de menor liquidez, y hoy una de las alternativas de las que resulta más difícil salir. Los gastos de comercialización, costos de escrituración e impuestos varios, así como la actual inseguridad jurídica (pesificación de contratos de alquiler), fueron motivos por los cuales, en estos últimos años los inversores han optado por otras alternativas de inversión. Por lo mencionado, no parece ser un buen momento para este tipo de inversiones, sin embargo hay un sector del mercado que ya piensa que el dólar se va a mantener en este nivel; que las expectativas electorales que se están generando comenzaron a impulsar un cambio positivo en los diferentes mercados, incluyendo el inmobiliario, lo cual generara un cambio sustancial y verdadero en 2016, llevando los valores en una tendencia alcista. En la Argentina los precios son aun bajos en relación a otros países de la Región, siendo probable que cualquier indicador positivo (económico/político) acompañe la misma tendencia. Esto se está reflejando en el aumento de la demanda de propiedades Premium y la escasa oferta de este tipo de producto. Este impulso podría volver a invitar al inversor a ser protagonista. Principalmente buscando aquellas inversiones inmobiliarias destinadas a obtener una renta fija, aun con un retorno bajo, dándole valor no tanto al ingreso que generará esa inversión por los alquileres, sino al potencial de apreciación sobre el valor invertido a lo largo del tiempo.

TIPS PARA INVERTIR EN VIVIENDAS 1 Medir el negocio inmobiliario a largo plazo (más de 5 años). Si hoy se compra un buen producto, se terminará haciendo un negocio interesante. Principalmente si el inmueble está bien ubicado y tiene un valor m2 competitivo relación calidad/producto.

Con vísperas a un mercado inmobiliario más dinámico y activo en el largo plazo, volverá a ser una buena ecuación la que resulta de sumar el porcentaje anual de rentabilidad generado por los alquileres, más el porcentaje anual que genera la revalorización del inmueble.

En cuanto a rentabilidad, las unidades más atractivas seguirán siendo las de dos y tres ambientes, con cochera, ubicadas en las zonas más demandadas de Capital y Zona Norte.

Una demanda joven está marcando una nueva tendencia. Está cambiando el 3 ambientes con cochera en la Ciudad por casas en zonas Norte dentro de Barrios Cerrados ganando mayor metraje, comodidad, espacios verdes sin perder la seguridad y calidad de educación para sus hijos. L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

El sector inmobiliario siempre es un buen termómetro de la situación económica por la que atraviesa un país.

No es novedad la recesión con inflación (estanflación) que se viene dando en Argentina en los últimos años. Con respecto al mercado de locales comerciales se da un común denominador con todo el rubro inmobiliario: las rentas han bajado considerablemente. La estimación de las mismas varía según la zona y la ubicación del mismo. Los locales ubicados en focos más demandados, como ser la peatonal Florida, Av. Santa Fe, Av. Cabildo, Acoyte y Rivadavia, etc. pasaron en los últimos años de arrojar una renta del 6/7 % anual a reducirse a la mitad o aún más. Similar es la situación de aquellos locales ubicados en focos secundarios o zonas mixtas (residencial + comercial). Las mismas pasaron de arrojar más del 10 % anual a 6/5 %. Las rentas de estos locales se estima que siempre tiene que ser mayor, ya que a menor demanda mayor es el riesgo de tener el local desocupado. Frente a este panorama cualquier persona afín al rubro comercial se pregunta ¿es momento de invertir en un local comercial? ¿Bajarán los precios? ¿Mejorarán las rentas? ¿Será mejor esperar? Si bien nadie puede dar una respuesta totalmente cierta a estas preguntas, sí hay indicios a seguir para aquellos que consideran que el ladrillo es, a la corta o a la larga, una inversión segura y rentable.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Considerando el incremento de la vacancia de locales en los principales focos o corredores comerciales de la Capital Federal, al menos los últimos 2 años, encontramos que la misma fue de 130 locales en el 2013 y de 282 en el 2014 (suba del 117 %). Sumado a esto las expensas de los locales ubicados en propiedad horizontal han subido entre un 20 y 30%. Por ende, si uno está atento y tiene un bróker inmobiliario proactivo, nos podemos encontrar con propietarios de buenos locales, que con una situación compleja por la vacancia de su local, por la baja renta que está obteniendo y por el incremento paulatino de las expensas, tome la decisión de vender ante un panorama tan incierto. Para quien dispone de liquidez, este tipo de situaciones pueden ser ideales para realizar una compra de un local. Los valores serán negociables teniendo en cuenta la necesidad que tengan los vendedores. Independientemente de esto, no es tanto la renta e inversión actual que un inversor debe analizar, sino considerar el valor agregado que representa adquirir un inmueble de categoría, suponiendo que a mediano plazo las rentas se reacomodarán y esto traería aparejado una revalorización del inmueble en dólares.

TIPS PARA INVERTIR EN UN LOCAL COMERCIAL 1 Prestar atención a los focos secundarios que se generaron en toda la zona de microcentro gracias a la peatonalización de la misma.

2 Mirar nuevos focos como el de Barracas y Parque Patricios. Si bien es difícil realizar una proyección de rentabilidad a mediano plazo, las obras realizadas en dichos barrios se presentan como buenas alternativas de inversión. Lo mismo corre para la ampliación prevista del metrobus de Cabildo hasta Olivos, que cambiará la geografía económica de ese ramal.

3 En la zona norte del Gran Buenos Aires hay un foco muy interesante y en pleno crecimiento que es el que se encuentra en el cuadrante que va desde la Av. Márquez hasta Laprida y desde la Av. Juan S. Fernández hasta la calle Uspallata. El crecimiento ha sido tan grande que bancos como Galicia hoy ocupan dos inmuebles de categoría allí.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

A esto hay que sumarle el trabajo de pavimentación que la municipalidad realizó y la llegada de un gran estacionamiento sobre la Av. J.S. Fernández. La demanda es tal que propiedades con restricciones comerciales hoy son aptas para desarrollos de distintos tipo.

4 Otra zona que merece ser explorada es la de “Nuevo Tigre”. La misma ya posee cerca de 450.000 habitantes (crecimiento del 20 % en 5 años) y la oferta de servicios no acompañó el crecimiento residencial. Es así que uno puede encontrar muy buenas inversiones con proyección comercial.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

En el mundo de la industria y la logística vemos tres formatos que resultan rentables actualmente para inversores externos al rubro industrial: La adquisición de tierra con aptitud industrial. Siempre dentro del primer cordón del Gran Buenos Aires; para futuros desarrollos o construcciones de entre 2.000 y 3.000m2, y su futura locación a pymes dedicadas a la producción y/o distribución. Otra oportunidad que vemos es la adquisición de plantas industriales en desuso y su adaptación al almacenamiento por módulos. Se trata de comprar grandes superficies industriales y reordenar su diseño. Mejorar la circulación, los accesos, la viabilidad, la infraestructura y la operatividad para facilitar su locación por módulos. Esta alternativa requiere de grandes montos de inversión. Por otra parte la adquisición de grandes fracciones para el desarrollo de centros logísticos multiclientes, en donde la inversión pasa a tener volúmenes millonarios. En estos casos su renta dependerá también del management operativo del centro logístico. Es decir, para realizar este tipo de inversiones se requiere de un know-how previo, en planificación, desarrollo, construcción y posterior operación comercial.

La clave estará en dos factores fundamentales: la ubicación de la tierra y su valor, y el tipo de construcción y su costo.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

GuĂa de Inversiones 2015

Teniendo en cuenta que los valores locativos van de los 50 a los 70 pesos por m2 segĂşn zona, se deberĂĄ buscar el equilibrio adecuado entre la incidencia del costo de tierra, el costo constructivo y el futuro valor locativo. Sin dejar de tener presente el resguardo de capital. Los valores de la tierra van de los 60 a 80 U$S a 100/120 U$S dependiendo las zonas. Mientras que los valores constructivos de una nave clase B rondan los 3.200 pesos y de una AAA los 5.800 pesos el m2.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Suele decirse que las crisis son también grandes oportunidades.

Hay una ventana de oportunidad creada por la brecha de valores que se generó estos últimos años entre nuestra zona agrícola núcleo local e Illinois -en el cornbelt de los Estados Unidos-, esto puede resultar excelente para definir en estos momentos una inversión. Salvo Paraguay, que continúa con precios firmes, los precios de la región se encuentran en un plafond, luego de años de suba continua. Respecto de Brasil veremos que, si bien las condiciones para producir son favorables, existe una ley que restringe la venta a extranjeros. En Bolivia, la suba que venía manifestándose se desaceleró el último año, sin llegar a una baja, mientras que Uruguay sufrió una desaceleración en sus valores, los cuales perdieron énfasis en los últimos 3 años con un menor número de transacciones. Si la comparación la realizamos con Illinois, los precios de los mejores campos fueron incrementándose los últimos años, con un freno entre 2013 y 2014, y valores actuales que rondan los 30.000 U$S/ha. Pero hay que decirlo: esta brecha entre los valores no puede ser eterna. Por eso la ventana que se produjo en los valores se convirtió en una opción para tener en cuenta y animarse a invertir en tierras. El verdadero negocio está ahí: en la tierra. La baja del precio de la tierra en Argentina los últimos años se debió, principalmente, a la instauración del cepo cambiario, que hace inviable ingresar divisas al país; habida cuenta del tipo de cambio que se toma, se impide el giro de dividendos y divisas al exterior, con la inseguridad jurídica que ello implica. A eso se suma la intervención de los mercados, la altísima presión impositiva sobre el sector, que disminuye la rentabilidad operativa, y la denominada ley de tierras, que limita la inversión extranjera. En definitiva, un escenario creado internamente y no como consecuencia de crisis globales como en 2008/2009.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Hoy los tiempos se han acortado, estamos en un año electoral que marcará el fin de un ciclo de políticas muy adversas para el sector que durante este mandato no cambiarán. Es de esperar que quien resulte electo abrace la política de la moderación y racionalidad que anuncian los principales candidatos. Con ello cambiarán las expectativas y mejorará el ánimo de negocios. Por eso, pensamos que quienes actúen más rápido saldrán ganadores.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

El mercado de oficinas es un mercado de renta. Sus protagonistas son empresas que prefieren alquilar sus espacios de trabajo ya que esto les brinda flexibilidad y, por ende, operatividad y eficiencia. Sumado a esto los montos de alquileres abonados mensualmente son gastos para las empresas, por lo tanto a lo anterior se suma una ventaja impositiva. Esta tendencia que es mundial, en Argentina se ve potenciada. En los últimos 15 años las operaciones de alquiler oscilaron entre el 80 y el 90% del total realizado (en cantidad de operaciones). La oficina de la que hablamos es categoría AAA , esta categoría está constituida por inmuebles que están a la vanguardia respecto a la arquitectura, tecnología y seguridad. Son inmuebles ubicados en zonas estratégicas respecto al transporte público y accesibilidad vehicular, sus plantas superan los 700m2 propios y el ratio cocheras/superficie de oficina es superior a 0.01 en capital y 0.017 en Zona Norte. En los últimos años se suma una cualidad: la sustentabilidad. Los nuevos desarrollos de oficinas se han plegado a la mega tendencia de los edificios verdes; inmuebles que dialogan con el medio ambiente desde su arquitectura hasta aspectos tan intrínsecos e invisibles para el “ojo del mercado” como lo son las técnicas y modalidades llevadas a cabo en el proceso constructivo. El locatario, como explicitamos antes, es una empresa nacional o multinacional. No podemos hablar de un rubro pero sí de trayectoria. Son empresas sólidas que prefieren éstas locaciones para sus directores y staff. Su preferencia sobre el alquiler ya fue comentado, son empresas que invierten importantes presupuestos en el armado o “start up”, montos que oscilan hoy entre los 600-1000U$S (BNA) por m2 propio. L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

GuĂa de Inversiones 2015

Es por ello que los contratos que prefieren superan los 36 meses mĂnimos que establece la ley local de alquileres, firmando contratos de 60 meses que les permiten amortizar parte de estas inversiones. El propietario en la mayorĂa de los casos es la misma desarrolladora. La empresa es quien sobre un terreno idea el edificio, lo construye, alquila y luego administra. Capital Federal

Zona Norte

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Son escasas las oportunidades de ingresar a esta elite de “propietarios de oficinas AAA del mercado argentino”. El mercado ofrece ventanas que permiten el acceso, y siempre es con escasos metros, uno o dos pisos de un edificio de treinta. En determinados propietarios uno de estos desarrolladores decide “abrir” un edificio y comenzar a vender pisos. En la crisis del año 2001, importantes fondos del exterior se acercaron a nuestras oficinas con mandatos de inversión millonarios y era evidente su desconcierto al constatar la dificultad en encontrar un block AAA para comprar. Estudiando la evolución de precios desde la gran crisis del 2001, en la ciudad de Buenos Aires y en la zona norte, podemos decir que el valor muestra una tendencia en alza, en los últimos dos años que vemos una pequeña caída en su valor promedio en la ciudad se debe a la devaluación que sufrió nuestra moneda. Por lo tanto la inversión en si misma arroja resultado positivo en un análisis de 10 años. Leyendo el mismo gráfico y entrando en el tema de tasas de rentabilidad anual de la inversión (antes de impuestos) vemos una fuerte caída de la misma en el 2013 respecto de años anteriores, esto se debe a la brecha generada entre el dólar BNA (los montos de alquiler expresados en el gráfico son abonados en $ según este tipo de cambio) y el dólar billete al cual cotiza la venta de inmuebles. A mayor brecha menor rentabilidad real. Hoy estamos en rentabilidades anuales en ambos mercados (Capital y Zona Norte) de aproximadamente 5% superior a tasas bancarias y a otros rubros del mercado. Durante los años 2013 y 2014 varias empresas, viendo encorsetadas sus posibilidades de girar divisas al exterior, se volcaron al análisis del mercado de oficinas. Este interés se vio potenciado por la decisión de algunos desarrolladores de vender unidades de sus edificios para autofinanciar nuevos desarrollos. Se llevaron así con éxito ventas de oficinas con renta, unidades categoría AAA en ubicaciones Premium con empresas locatarias multinacionales, que sustentan lo dicho anteriormente.

TIPS PARA INVERTIR EN OFICINAS Tomando en cuenta lo anterior, nos preguntamos ¿por qué invertir en oficinas? Nos animamos a puntear una respuesta:

1 Locatario sólido que cumplirá contrato (seguridad de cobro en tiempo y forma)

Alta probabilidad de renovación de contrato

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

GuĂa de Inversiones 2015

InversiĂłn segura como resguardo de valor

Tasa de interĂŠs sostenida en la crisis

Posibilidad en el corto plazo de incremento de la tasa de rentabilidad de un 30/35% (brecha actual)

6 Ventana de oportunidad para ingresar al mercado como comprador

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

La tierra es un bien escaso, y cada vez lo es más. Prueba de ello es que a los desarrolladores les cuesta mucho conseguir buenos terrenos en la ciudad de Buenos Aires. Lo más buscado: terrenos grandes sobre Av. Libertador o en barrios capitalinos como Belgrano, Palermo o Barrio Norte. Zona Norte no es la excepción. En algunos casos se han llegado a demoler edificios completos, locales, fábricas y talleres para dar lugar a nuevos y lujosos mega emprendimientos. Frente a este escenario se analiza no sólo el terreno baldío sino cualquier inmueble con factibilidad constructiva. Todos quieren su reserva de tierra. El análisis es minucioso, no se pagan incidencias fuera de mercado, aunque si se invierte en tierras teniendo en cuenta que el actual ciclo político llega a su fin. Tendremos nuevas autoridades en diciembre y cualquier proyecto inmobiliario requiere, entre planning, diseño, habilitaciones, desarrollo propiamente dicho y comercialización, un promedio de cinco años desde que se concibe hasta que se concluye. El panorama actual implica arrancar desde el llano; con un mercado deprimido y costos de construcción más que interesantes medidos en términos de dólar blue. La recompensa es estar entre los primeros en generar oferta de calidad cuando el dólar sea uno solo, la previsibilidad vuelva a ser la norma y el mercado reconozca que Argentina es una de las plazas más importantes de Latinoamérica.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Será por estos motivos que muchos de los desarrolladores más reconocidos están posicionándose en tierras, planificando y desarrollando sus proyectos, mientras esperan el momento indicado para el lanzamiento. El valor de la tierra está firme; varía según su factibilidad y su ubicación. Y los cierres se concretan siempre que la incidencia esté en su punto de equilibrio.

TIPS PARA INVERTIR EN TERRENOS 1 Definir el horizonte de planeamiento: si se busca comprar tierra como inversión de largo plazo, recomendamos buscar zonas aún no consolidadas, donde se podrán encontrar buenos valores e incidencias razonables. Si se busca desarrollar en un plazo relativamente breve, vale la pena pagar incidencias mayores en zonas ya probadas como Belgrano, Vicente López o el Puerto de Olivos.

2 Tener en cuenta nuevos focos para fines específicos, como el Distrito Tecnológico, el Audiovisual, de las Artes o del Diseño.

3 No mirar sólo la zonificación, indicadores urbanísticos y tamaño del lote, sino también restricciones que pueda tener por valor histórico, ordenanzas y reglamentación particular para cada comuna. Es vital asesorarse sobre las particularidades de cada municipio cuando el lote está fuera de Capital Federal para no encontrarse con sorpresas.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

Las inversiones hoteleras en Argentina presagian un destino promisorio para el 2015.

Pese a las desalentadoras proyecciones económicas del presente año, los emprendimientos del sector ofrecen perspectivas sumamente positivas. Ante la anunciada continuidad de la recesión, debido a los crecientes desequilibrios macroeconómicos y al conflicto del gobierno con los holdouts, las cadenas hoteleras nacionales e internacionales no parecen perder la calma y apuestan a una mayor presencia local. En consonancia con una política de expansión regional, en los últimos años, las principales cadenas extranjeras han registrado un alto nivel de crecimiento en países de Latinoamérica. Desde el año 2013, Best Western, Hilton Worldwide, Intercontinental Hotels Group y Starwood Hotels & Resorts Worldwide han consolidado su posición, especialmente, en el mercado sudamericano. Chile, Colombia y Brasil aparecen como los principales destinos elegidos por los operadores hoteleros mientras que Argentina registra un incremento en el número de proyectos en desarrollo. Entre las cadenas que más crecieron en los últimos tiempos ponemos nombrar a AADESA, Alvarez Argüelles /HA, Amerian y Grupo Fen/Dazzier. En Argentina hay un potencial mínimo de 30 hoteles.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline

Guía de Inversiones 2015

TIPS PARA INVERTIR EN HOTELERÍA 1

El mercado marca que la mejor inversión es apostar a un hotel 3 estrellas. Este tipo de establecimientos son requeridos en ciudades con más de 100 mil habitantes.

Los establecimientos 3 estrellas tienen en épocas de crisis una rentabilidad de 6 ó 7% sobre el capital. Mientras que en los buenos momentos llegan a tener hasta un 16% de rentabilidad. Las ventajas son muchas: requieren poca cantidad de personal y pueden operarse de manera independiente o bajo cadena. La tendencia marca que los hoteles en rutas federales son muy buscados y un buen negocio.

A la hora de invertir es muy importante la locación. Y un dato puntual: La inversión por cuarto tiene que guardar relación con la tarifa que se va a cobrar en el hotel.

L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios | Sucursal Centro: 4114-1000 |

/ljramosonline