Mercado Inmobiliario
Noviembre 2017
OFICINAS
OFICINAS: ¿Qué está pasando en los Distritos Económicos de la ciudad?
DISTRITOS ECONÓMICOS
TECNOLÓGICO
OFCINAS I.E.T. INFORME ESPECIAL TRIMESTRAL
AUDIOVISUAL
ARTE
DISEÑO
DEPORTE
IET
Distritos Económicos de Buenos Aires Informe Especial Trimestral - OFICINAS
La ciudad de Buenos Aires está en permanente movimiento. Las empresas eligen nuevas zonas y las oficinas ganan metros en barrios que hasta hace un tiempo no eran tenidos en cuenta. Para que la actividad esté organizada y se potencien los rubros, el Gobierno de la Ciudad creó cinco Distritos Económicos. Esto no sólo ayuda a las industrias a vincularse, también le aporta al entorno mayor tránsito vehicular, comercios de todo tipo, nuevos transportes y movimiento peatonal. En el siguiente informe nos propusimos evaluar la actualidad del sector de oficinas en cada distrito; observando la demanda, los beneficios, algunos edificios destacados y el futuro de cada distrito. Desde L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios creemos que es muy importante conocer los datos actuales al momento de mudar una empresa u oficina.
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DISTRITO TECNOLÓGICO
Descripción general: El Distrito Tecnológico es un
centro de promoción y desarrollo de tecnología, innovación y conocimiento que alberga empresas de tecnologías de la información y comunicación (TICs), software y profesionales de alto valor agregado. Fue creado en diciembre de 2008 a través de la ley 2972.
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER 20U$S por m2 + IVA + Gastos DEMANDA ALTA
Nuestra mirada: Gracias a los beneficios que gozan todas las empresas radicadas
dentro del polígono denominado Distrito Tecnológico, la demanda en la zona crece a pasos agigantados. Edificios propios, varios proyectos de oficinas y distintas opciones gastronómicas, le dan al tradicional barrio de Parque Patricios, todo lo necesario para seguir convirtiéndose en un gran foco de oficinas corporativas.
El futuro en este Distrito es sumamente alentador. Importantes desarrolladoras y empresas de CO Working están “pisando” los últimos terrenos disponibles en la zona para asegurarse futuros m2 que serán absorbidos en su totalidad. Este año recibirá inversiones por 60.0000 U$S de 36 empresas que crearán casi 4.000 puestos de trabajo. De esta forma, el número de compañías instaladas superará las 350 desde su creación en 2009. En total invirtieron 230 U$S millones y actualmente trabajan 11.600 personas en la zona.
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Beneficios: • • • •
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Exención o diferimiento en el pago del Impuesto a los Ingresos brutos. Exención o diferimiento del impuesto de sellos. Exención sobre Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras (ABL) Exención del pago de las Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza para las propiedades de la zona que sean propias o alquiladas por los empleados en relación de dependencia de las empresas inscriptas en el régimen de la Ley. Exención del pago de Derechos de Delineación y Construcciones, CCT, CCA, Tasa verificación de obra, Generación de residuos sólidos urbanos Subsidios no reintegrables para financiar hasta el 50 % del costo de obtención de certificaciones de calidad. Líneas de crédito preferenciales del Banco Ciudad de Buenos Aires para financiamiento de compra de inmuebles y construcciones, y para la adquisición de viviendas. Ver Líneas. Las Instituciones educativas, académicas y de capacitación que se establezcan en el Distrito Tecnológico gozarán de los mismos beneficios. Plan piloto de alfabetización bilingüe y tecnológica para escuelas públicas ubicadas dentro del Distrito Tecnológico. Programas educativos y de investigación junto a universidades radicadas en el DT aplicado a actividades TIC Programa de Capacitación destinado a favorecer la inserción laboral de personas con discapacidad en empresas TIC´s.
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Límites geográficos: El Distrito Tecnológico se ubica estratégicamente en la Zona
Sur de la Ciudad de Buenos Aires, en línea con la estrategia del GCBA que trabaja en la revitalización y desarrollo de la zona Sur de la Ciudad. Está ubicado en Parque Patricios y abarca 200 hectáreas que se extienden hasta los barrios de Boedo, al norte, y Nueva Pompeya, al sur. El perímetro está marcado por las avenidas Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez de Loria y Brasil, las calles Alberti y Manuel García y la Avenida Amancio Alcorta, en ambas aceras.
Proyectos sobresalientes del distrito: Caseros 3039, plantas que van de los 600 a 1200 m2 con un valor promedio de alquiler de 25 U$S por m2.
Luna 49, en pleno proceso de obra, contará con casi 5.400 m2 con valores que rondarán los 23 U$S por m2 en alquiler. Para la venta el m2 llegará a los U$S 3.200 IVA incluido.
Caseros 3039
Luna 49
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DISTRITO AUDIOVISUAL
Descripción general: Se trata del centro de promoción para la Industria Audiovisual de la Ciudad de Buenos Aires.
Nuestra mirada: Actualmente cuenta con 226
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER 20U$S por m2 DEMANDA MEDIA
empresas radicadas en 66.000 m2. Posee un polo comercial consolidado, con alternativas gastronómicas, de indumentaria y servicios que contribuyen al interés de nuevas empresas a instalarse en el distrito. Hay varios factores que alientan a los operadores y desarrolladores de la zona para que apuesten en un rubro que seguramente tendrá relevancia en los próximos años. El gobierno porteño brinda ventajas impositivas para las firmas que se instalen allí, como la exención de ingresos brutos y ABL durante 15 años, incluso para las empresas proveedoras de la actividad.
Beneficios: Son incentivos fiscales para las empresas del sector que se instalen en los barrios de Palermo, Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Colegiales.
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Límites geográficos: El Distrito Audiovisual fue creado en 2011; tiene una
extensión de 924 hectáreas en los barrios de Palermo, Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Colegiales; y forma parte de la política de Distritos Económicos, un plan estratégico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que busca, a través de incentivos fiscales, desarrollar zonas de la urbe e impulsar industrias estratégicas.
Proyectos sobresalientes del distrito: Entre los nuevos proyectos se destaca
Boutique Work III, que contará con 3.500 m2 de oficinas, en plantas de 500 m2 a razón de 28 U$S por m2 en alquiler.
En Humboldt 1509 hay disponibles dos pisos en alquiler de 372 m2 a razón de 28 U$S por m2. Por su parte, Guevara 93 es un edificio de 1.600 m2 totalmente reciclado que se ofrece en venta en 2.800 U$S por m2 y en 20 U$S en alquiler.
Arevalo 1840 Boutique Work III
Guevara 93
Humboldt 1509
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DISTRITO DE LAS ARTES
Descripción general: Es la concentración de
establecimientos de un mismo sector, en un espacio geográfico delimitado, dedicadas al desarrollo de actividades similares incentivadas con beneficios fiscales y de promoción.
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER 15U$S por m2 + IVA + Gastos DEMANDA MEDIA BAJA
Nuestra mirada: El espacio geográfico delimitado dentro de los barrios de La
Boca, Barracas y San Telmo, genera nuevos puestos de trabajo, además de promover la exportación de obras artísticas y el desarrollo de infraestructura cultural, revitalizando una zona por años postergada. Es un sector atractivo para este tipo de emprendimientos ya que fue industrial y portuario; hoy es una zona baja y luminosa, con pocos edificios de altura y construcciones de grandes dimensiones
Beneficios: Los beneficiarios gozan de un área libre de impuestos locales por 10
años. Allí cuentan con exención de Ingresos Brutos, ABL, Sellos y Derechos de Delineación y Construcciones. Además, quienes desarrollan infraestructura artística en la zona, obtienen un crédito fiscal de Ingresos Brutos equivalente al 25% de lo invertido. Y quienes además recuperan inmuebles de valor patrimonial, amplían su beneficio a un 35% de lo invertido.
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Los beneficiarios pueden acceder además a líneas de crédito del Banco Ciudad para el financiamiento de compra, construcción y restauración de inmuebles, mudanzas y adquisición de equipamiento. También están incluidos aquellos que financian proyectos culturales en el Distrito de las Artes mediante la Ley de Mecenazgo, quienes pueden ampliar su porcentaje de deducción de Ingresos Brutos de un 2% a un 5% o 10%, según el tipo de contribuyente que sea.
Proyectos sobresalientes del distrito: Por ejemplo, el edificio en block de la
calle Rocha al 1200, distribuido en plantas libres de columnas en PB y dos pisos, se presenta ideal para realizar distintas actividades y presentaciones referidas al distrito, por la suma de 15 U$S por m2.
El nuevo edificio de Molina Ciudad, de 35.000 m2 (el mayor stock del distrito), permite a las empresas interesadas tomar desde 50 m2 a 500 m2, a un promedio de 12 U$S por m2, para poder realizar todas las actividades relacionadas al diseño.
Límites geográficos: Azara, Tacuarí, Avenida San Juan, Avenida Ing. Huergo, Avenida Elvira Rawson de Dellepiane, las parcelas frentistas de la Dársena Sur, ambas márgenes, y la ribera norte del Riachuelo.
Reg. Patricios 1052 Molina Ciudad
Rocha 1200
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DISTRITO DE DISEÑO
Descripción general: El objetivo del Distrito de Diseño es conformar un conjunto de empresas interrelacionadas y posicionar a la ciudad como centro competitivo regional. Fomentando las condiciones favorables que permitan potenciar y exportar diseño local.
VALOR PROMEDIO DE ALQUILER 12U$S por m2 + IVA + Gastos DEMANDA BAJA
Nuestra mirada: El distrito revitaliza a Barracas, un barrio de pasado industrial con
grandes naves industriales de alto valor patrimonial. Esto estimula la radicación de los actores ligados al back productivo de la industria como las empresas, las academias y los profesionales del sector. Barracas conserva lo histórico como pocos barrios porteños. Justamente, fue el lugar elegido para ubicar la sede del CMD, un edificio que fue reciclado a nuevo y cuenta con una superficie de 14 mil m2. Tiene áreas gubernamentales de promoción del diseño, industrias creativas y comercio exterior, aulas y laboratorios, un auditorio con capacidad para 250 personas y 3 mil m2 disponibles para exposiciones y muestras, entre otras cosas.
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Buenos Aires fue una de las primeras ciudades del mundo en ser nombrada por la Unesco como “Ciudad del Diseño”, gracias al fuerte crecimiento que tiene desde hace años en esta área, tanto desde el ámbito público, como empresarial, académico y cultural.
Beneficios: Los nuevos residentes del polo generador de diseño reciben
exenciones impositivas y facilidades para incitar el crecimiento propio junto con el de la industria.
Proyectos sobresalientes del distrito: California 2000 ( 60.000 m2 ) a un valor
promedio de US$ 12 por m2 más IVA más expensas e impuestos. En la zona ya están instaladas marcas como Alpargatas, Billabong, Editorial Perfil y Pixar, entre otras.
Límites geográficos: Barrio de Barracas
California 2000
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DISTRITO DEL DEPORTE
Descripción general: El Distrito del Deporte es una zona de promoción de las actividades de la producción e industria deportiva. Fue creado en diciembre de 2014 a través de la ley 5235.
DEMANDA BAJA
Nuestra Mirada: Si bien esta parte de la ciudad sufrirá un cambio importante,
impulsado principalmente especialmente por la creación de la Villa Olímpica que será utilizada en los próximos Juegos Olímpicos de la Juventud, vemos difícil que en un tiempo cercano las empresas tengan dicha zona entre las preferidas para mudarse. El Distrito del Deporte es una iniciativa del Ministerio de Modernización, Innovación y Tecnología del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y su ejecución acarreará una profunda transformación de la Comuna 8 y más precisamente de los barrios de Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo.
Beneficios
1- Exención del pago de Ingresos Brutos 2- Exención del pago de ABL 3- Exención del pago de sellos 4- Exención del pago del Impuesto de delineación y construcción
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Línea de crédito para inversión del Banco ciudad en: Compra de inmuebles, obras civiles, construcciones y acondicionamiento. Capital de trabajo. Compra de bienes de capital nuevos. Aquellos que construyan, refaccionen o restauren se les computarán el 25% de lo invertido a cuenta del pago de Ingresos Brutos. Solo sobre lo construido, NO sobre el precio pagado por el terreno o lo ya construido. a- Veinte (20) años para beneficiarios que califiquen como Micro, Pequeña y Mediana Empresa en los términos de la Ley Nacional 25.300 (MIPyME5, Art. 1 0 Resolución 50/2013 de la Secretaría de la Pequeña y Mediana Empresa y Desarrollo Regional); como Cooperativa o como asociación civil. b- Quince (15) años para beneficiarios que califiquen como empresa local de capital nacional en los términos de la Ley Nacional 21.382 (Art. 2, inciso 4). c- Diez (10) años para los beneficiarios no comprendidos en los incisos "a" y "b" anteriores.
Límites geográficos: El perímetro está marcado por las Avenidas Gral. Paz, 27 de
Febrero, Cnel. Esteban Bonorino, Gral. F. Fernández De La Cruz, Perito Moreno y la Autopista Dellepiane.
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VILLA OLIMPICA DE VILLA SOLDATI Revitalizando el sur porteño
Este ambicioso proyecto contempla un complejo de 1.200 viviendas que albergará a 7.000 deportistas, entrenadores y jurados. Finalizada la competencia los departamentos podrán ser comprados por los vecinos. Además, se va a desarrollar la zona de manera integral. Se está construyendo un nuevo edificio para el jardín maternal Rayito de Sol y se van a mejorar las redes pluviales, de agua, cloacal, eléctrica y de gas, así como la pavimentación, para aumentar la calidad de vida en el barrio. A través de este proyecto se consolidará la Avenida Escalada como eje norte-sur en la Comuna 8, impulsando su actividad y crecimiento. Además se realizará una inversión en espacio público en una extensión de 20 ha, que reforzará el barrio con la unificación de pavimentos y la instalación de bulevares, iluminación y equipamiento urbano de calidad.
Los números del emprendimiento
Predio de 100 ha de extensión. 49 ha de parque metropolitano. 20 ha para desarrollo de viviendas. 3,5 ha para la edificios de la Villa Olímpica de los Juegos Olímpicos de la Juventud 2018. 7 ha para servicios públicos (salud y educación). 20 ha destinadas a calles, veredas y bulevares. En total 76 ha serán de uso público
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NUESTRO EQUIPO DE OFICINAS
Pablo Papadópulos, Joaquín Vidiri, Mariano Costa, Eduardo Gibelli, Eleonora Lefevre, Francisco Spini, Guillermo Gallino, Felipe Ramos, Eduardo Prassolo, Diego J. Cazes, Gisela Arditi (Claudia Davicino, Mariano Ibarrola)
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Fuente Revista Mercado
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias Alejandro Ortiz División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi Sucursal Palermo, Analía Grecco División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Cesar Torres (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente)