INFORME DE MERCADO
LOCALES
NUEVAS TENDENCIAS
EL RETAIL ESTร CAMBIANDO DE MANERA ACELERADA LOCALES . INFORME DE MERCADO . MAYO 2018 Sucursal Centro . Tucumรกn 117, CABA 4114-1000 . ljramos.com
EL RETAIL ESTÁ CAMBIANDO DE MANERA ACELERADA
NUEVAS TENDENCIAS
El futuro llegó hace rato y el retail no está ajeno a los cambios que estamos experimentado en todos los aspectos de la vida. Tanto las empresas, como los dueños de los locales, tendrán que adaptarse a lo que viene: comercios más pequeños, menos personal, tiendas online y co-working. Hasta las zonas más tradicionales deberán reinventarse para continuar siendo elegidas por el público. Esta trasformación involucra a todos los jugadores del mercado y es necesario estar preparados para la nueva era.
¿QUÉ ESTÁ PASANDO EN EL MERCADO? Los mercados digitales están creciendo de manera exponencial. Las plataformas de ventas se están transformando y los showrooms ganan protagonismo frente a los locales tradicionales. Un ejemplo son las automotrices que en breve apostarán a locales de 300 o 400 m² donde el cliente sólo irá a ver las unidades o directamente a retirar el modelo adquirido. El resto de la transacción se resolverá vía web. Por su parte, los Bancos ya están adquiriendo tiendas de servicios de pequeñas dimensiones, con horarios amplios de 8 a 20 horas. Esto reduce el personal y modifica el concepto hasta ahora conocido. El mercado de locales mostró en el último tiempo una tendencia que no se experimentaba hasta el año pasado: aumentaron en más de un 40 % las ventas de locales comerciales. A su vez es muy interesante ver a empresas de consumo masivo redefinir su negocio. O el desembarco de grandes jugadores como Amazon Web Servicies que está buscando en nuestro país locales para logística; Luxury Livings que llega con marcas como Fendi, Cavalli, Molteni & Co, o la inauguración en Norcenter de Kare Design. Wework es otro ejemplo, luego de su exitoso modelo de negocios intentará replicar el mismo formato en el mercado del retail, seguramente reinventando de forma disruptiva muchos aspectos de los negocios tradicionales.
LAS GRANDES AVENIDAS COMERCIALES TENDRÁN QUE ADAPTARSE Desde hace un tiempo las tradicionales calles porteñas viven una transformación constante. Las típicas avenidas comerciales de otras épocas en muchos casos dejaron de brillar y son varios los factores que determinaron su caída. Un ejemplo es la desdibujada Av. Córdoba que hoy tiene 39 locales vacíos desde Scalabrini Ortíz hasta la vía. Como dijimos, las empresas están buscando locales pequeños y las “grandes avenidas”, en su mayoría, no cuentan con espacios chicos. Esto seguramente obligará a los dueños de los grandes locales a reorganizar su oferta y brindar alternativas. A su vez, la reactivación del turismo no fue la esperada; a esto se suma que si bien Florida sigue siendo una atracción turística de la ciudad, se han abierto nuevos polos (ej. Distrito Arcos) con propuestas interesantes. Cabe mencionar que hoy un extranjero cuenta con herramientas a través de su celular para poder guiarse por la ciudad, revisar portales donde se realizan críticas de las zonas, comercios, etc. y así poder optar por distintas alternativas a la hora de elegir por dónde movilizarse en la ciudad. Cuando hablamos de cambios no podemos olvidarnos del contexto económico que actualmente atraviesa nuestro país. El presente también juega un rol importante en el momento de decidir el traslado de una sucursal, la apertura de una nueva boca de venta o el alquiler de un showroom. Frente a esta realidad las marcas hoy juegan un rol preponderante a la hora de definir los montos de alquiler de los contrato de alquiler.
LOCALES COMERCIALES: El cordón Norte sigue creciendo El cordón Norte sigue siendo la gran apuesta en el mercado de locales. Players comerciales y pymes innovadoras piensan en este prometedor corredor con el empuje de la construcción de edificios de oficinas y residencial. Más allá del boom inmobiliario que se materializó en Vicente López, avenidas como Maipú, Santa Fe, Del Libertador o Centenario siguen buscando nutrirse del flujo peatonal y de los polos comerciales. Algo es real: aún tienen mucho para crecer. Pensamos que se viene un segundo semestre prometedor que dinamizará el mercado de locales comerciales. Los rubros que traccionen el sector del retail en Zona Norte serán electrodomésticos, automotrices, servicios para el automotor y gastronomía. Variadas son las ofertas de locales en zona Norte, tanto para alquiler o venta.
“ Jorge Gayoso Broker
Sin dudas la compra de locales comerciales será un negocio más que rentable de acá en adelante, con nuevas estrategias de mercado de consumo masivo, logística y fusiones comerciales muy novedosas. Reinventar las tradicionales avenidas de locales comerciales es un desafío interesante, con posibilidades enormes de crecimiento. Un constante y auspicioso cambio de paradigma para los locales comerciales.
LO QUE VIENE. ALGUNOS DATOS.
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En Av. del Libertador a la altura de Martínez comenzará una importante obra de oficinas co-participativas y locales comerciales.
La elección de la zona sobre el cordón Norte está siendo muy evaluada por numerosas firmas de bienes y servicios en busca de evitar acercarse Capital Federal y encontrar sitios amigables con el medioambiente, la tecnología y el ocio.
El camino que comenzó en Vicente López continuará con clusters gastronómicos, tecnológicos y de esparcimiento. Siguiendo el desarrollo urbanístico, Olivos, Martínez y San Isidro acompañarán el proceso.
Un puñado de empresas está buscando grandes superficies en la zona.
Los shoppings del cordón Norte seguirán teniendo un papel preponderante en la zona. Argentina posee un ratio de 4,8 m² de área bruta locativa por cada 100 habitantes comparada con Chile donde esa cifra sube a 17,9 m² por cada 100 habitantes.
TENDENCIAS DE MERCADO 2013 CABA
2014 ZN
CABA
2015 ZN
CABA
2016 ZN
VACANCIA
DEMANDA
VALORES
En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
CABA
2017 ZN
CABA
2018 ZN
CABA
ZN
FOCOS PRIMARIOS
Valores en m2 (U$S)
90 80 70
70 65 60
60 50 40 30
80
80
80
70 65 60
70 65 60
70 65 60
2006
2007
2008
54 50
50 45
75 65 60 55 54
80 75 70 67 65
83 80 75 70 67
83 80 75 70 67
83 80 75 70 67
2011
2012
2013
79 76 71 67 64
77 75 70 65 63
2014
2015
70 67 63 58 56
68 67 62 58 57
2016
2017
65 63 60 55
33 31
20 10 2004
2005
Florida
Santa Fe y Callao
2009
2010
Santa Fe y Cnel Diaz
Cabildo y Juramento
Rivadavia y Acoyte
2018
Valores en m2 (U$S)
80
90
61
63
70
63
70
73
28 31 24
29 26 27
34 22
22
30 27 27
36
34 30
25
30
32
37
40
43
47 35
35
27 32
30
41
50 40
50
60
26
80
30
FOCOS SECUNDARIOS
20 10 0
2013
2014
2015
2016
2017
Av. Del Libertador y Alvear (MartĂnez)
Defensa y Humberto Primo (San Telmo)
Av. Alvear y Ayacucho
Palermo Soho
Palermo Hollywood
Av. Rivadavia y BoyacĂĄ
Nota: Valores en U$S/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2
2018
“
¿CÓMO QUEDÓ EL MERCADO DE LOCALES DESPUÉS DE LA SUBA DEL DÓLAR?
Respecto a la abrupta variación que sufrió el dólar en las últimas semanas creemos oportuno mencionar que no consideramos que la misma pueda tener un gran impacto en el corto plazo respecto a la compraventa de locales comerciales. El boom de los créditos hipotecarios está orientado hacia el mercado residencial y no al comercial; por ende nuestro rubro específico dentro del Real Estate no se vio “golpeado” por la reciente devaluación del dólar. A su vez hay otro punto importante: los ajustes en los contratos de alquiler están en el orden del 12,5 % semestral en pesos. Proyectamos que la renta anual de los locales en pesos seguirá siendo la misma y con una tendencia en alza. Obviamente que aquí cualquier propietario e inversor convierte todo a dólares y rápidamente ve una baja de esta renta en dólares proyectada para el 2018 por la actual devaluación y las posteriores que pudieran darse. Pero, lo importante y más prometedor dentro de las “malas noticias” es que a lo largo del 2018 se dio una suba de más del 10 % promedio en dólares en las propiedades comerciales y una suba promedio de la renta anual en dólares que llegó a un 8%. Estimamos que el valor de compraventa de los inmuebles comerciales no va a aumentar en el corto plazo pero sí a mantenerse. Por este motivo, con el aumento que ya tuvieron en el 2018 los locales, más la suba de la renta anual (que ahora disminuyó levemente) y los ajustes de contrato acordes a la inflación, la inversión en locales como renta o resguardo de valor es y seguirá siendo un excelente negocio.
Juan José Ramos Gerente División Locales
DIRECTORIO
NUESTRO EQUIPO
Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial División Industria y Logística Gonzalo Gianola, Director División Emprendimientos y Terrenos Manuel Valdes, Director División Oficinas Pablo Papadopulos, Gerente División Locales Miguel Grehan, Director Juan José Ramos, Gerente
Miguel Grehan Director Locales
Juan José Ramos Gerente Locales
Lorena Levonian Broker
Elizabeth Báez Broker
Divisón Residencial - Sucursales y Directores Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi División Campos Juan José Madero (h), Director División Hoteles Noel Verger, Director División Tasaciones Eduardo Pereira, Director Marketing Cynthia Furukawa, Gerente
Silvana Genaro Broker
Jorge Gayoso Broker
Leandro Levint Broker
Justina Rubio
Sistemas Facundo Hidalgo, Gerente
Asistente
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