INFORME ESPECIAL
Editorial
H
ay un concepto que circula como una verdad revelada entre el público en general, y también en un amplio porcentaje de profesionales del sector inmobiliario, según el cual, en época de elecciones presidenciales, los teléfonos no suenan y la compra y venta de propiedades entra – como los osos en invierno – en un letargo profundo.
Para constatar cuánto tiene de verdad y de fantasía, decidimos analizar la oferta publicada de inmuebles residenciales en el diario “La Nación” desde 1983 hasta 2007, abarcando seis elecciones presidenciales.
Esta creencia se instala en amplios sectores del mercado e impone un criterio en la toma de decisiones de muchas personas, aunque no encuentren fundamento en el análisis de datos ciertos y verifi cables.
Nuestro método consistió en estudiar las propiedades ofrecidas en ZN de GBA y Capital Federal, tomando tres momentos: seis meses antes de la fecha de cada elección; quince días antes; y seis meses después, contrastándolas - en el caso de la ciudad de Buenos Aires con la cantidad de escrituraciones informadas por el Colegio de Escribanos.
El tema, que nos parece importante, despertó nuestra curiosidad.
Todos sabemos que algunos de estos eventos ocurrieron en
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Realidad y percepción antes y después de las urnas momentos dramáticos para el país (léase hiperinfl ación en 1989; infl uencia de la crisis de 2001 en el 2003), muy diferentes a las condiciones “normales” en que se dieron los restantes. Pero a pesar de los distintos escenarios surgen comparaciones y denominadores comunes que, estimamos, justifican la publicación de esta entrega.
Como siempre, esperamos que el presente informe le resulte una herramienta útil. Tiene usted una invitación permanente para hacernos llegar su opinión crítica sobre el mismo.
Luis J. Ramos
Diego J. Cazes
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados. Director responsable: Luis José Ramos / Propietario: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios S.A. / Tucumán 117, 1º piso.
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INFORME ESPECIAL
El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones E
n Argentina, y en lo que se refiere al sector inmobiliario, las decisiones de los distintos actores ante cada elección presidencial parecen derivar en meses de un extenso “ya veremos”, un letargo en el cual se mezclan sensaciones y realidades. Surge una pregunta: ¿Es tan así?. ¿Qué ha ocurrido en anteriores oportunidades? Ciertamente, el hecho de que algo haya tenido una determinada performance en el pasado no quiere decir que vuelva a ocurrir en el futuro. Pero resulta interesante mirar hacia atrás e intentar saber en qué medida las variables fueron afectadas por esa instancia política, y si aparecen factores que permitan cotejar los distintos momentos entre sí. Aún cuando la evolución de la economía global, o las futuras políticas
a nivel local sean imposibles de anticipar; aunque a lo largo de tres décadas cada comicio nos encontró atravesando realidades diferentes, hay una dimensión sobre la que sí podemos delinear algunas precisiones, y es la que hace a la dinámica específicamente inmobiliaria. El análisis de las trayectorias del mercado frente a las sucesivas elecciones presidenciales, permite perfilar algunos patrones de comportamiento.
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Las variaciones de la oferta y la demanda, en los momentos claves del país.
incertidumbre. Entonces: ¿es real que en años de elecciones presidenciales todo se paraliza? ¿Qué pasa con los precios de las propiedades? Y con la dinámica del mercado? Si se cae, ¿cuándo y cuánto? Cómo sigue la película después de eso? Para responder a estos interrogantes, analizamos la dinámica inmobiliaria durante los periodos correspondientes a las seis elecciones presidenciales que hemos tenido tras la restauración de la democracia en nuestro país en 1983.
Como siempre, luego habrá quien prefiera acelerar sus movimientos mientras se mantiene un escenario conocido, y aquellos que opten por aguardar los cambios que podrían llegar. Las decisiones corren por cuenta de cada actor, pero lo interesante es poder contar con referencias que permitan acotar la
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El análisis de las trayectorias del mercado frente a las sucesivas elecciones presidenciales, permite perfilar algunos patrones de comportamiento.
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INFORME ESPECIAL Como tipología testigo, escogimos los dep artamen tos usados de tres ambientes ubicados en Barrio Norte de la Capital Federal, sin cocheras, amen ities ni dependenc ias(unos 1.200 casos). Yen una suerte de contrap rueba, los resultados s e chequearon replicando la medición sobre otra zona yotra tipología:las casas usadas
en la Zona Norte d el Gran Buenos Aires, de 4 dormitorios, con parque, piscina y cochera (otros 1.500 casos). Las conductas del mercado A lo largo de estos 28 años, nuestro país y su economía atravesaron periodos muy diferentes. Cada ciclo electoral se tomó entonces como un caso en sí mismo, estableciendo como referencia (índic e = 100) los niveles registrados seis mese s antes de la elección, para medir contra esa base las variaciones producida s sobre la fecha del comicio, y luego seis meses después . Este criterio hizo posible arribar a parámetros que, respetando las particularidad es de cada etapa son a su vez homogén eos, lo que h ace comparables los valores, permite establecer trayectorias promedi o para cada indicador, y delinear en consecuencia un perfi l de la dinám ica del mercado en los tiempos electorales .
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A lo largo de los doce meses que abarca cada ciclo electoral, las principales variables describen en promedio un proceso que demuestra que : - Elmercado está lejos de paralizarse en los años electorales; - Noobstante, registra efectivamente u n descenso pau latino en sus principales variables hasta el moment o de los comicios; - Esa retracción es muy diferente pa ra cada indicador: mientras los precios se mantienen prácticamente estables (-2%), y la demanda cae en promedio un 12%, una de cada tres propiedades se retira de la oferta; - Pasadas las elecciones hay un periodo de “rebote” en función del cual, seis meses después, cada índice se coloca entre 5 a 10% por sobre los niveles del año anterio r.
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Losindicadores seleccionados par a el análisis fueron el volumen de propiedades ofertadas, las variaciones de la demanda real, y los promedios de precio de la oferta publicada . Manteniendo constant e la fuente, los criterios de selección de casos y el procedimiento de medición, frente a cada comicio se relevaron a su vez tres “momentos”: - el nivel de los índices, seis meses an tes de la fecha electoral; - una medición en torno al pico de incertidumb re, a dos sem anas del comicio; - y la reacción posterior del mercado, seis meses después de la elección.
El mercado está lejos de paralizarse en los años electorales.
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INFORME ESPECIAL Comportamiento de los precios En el caso de los precios de publicación, su nivel promedio desciende levemente a medida que se aproxima la fecha de las elecciones. Esto, por una parte, señala que en general los valores ante los procesos electorales se mantienen estables. Pero sugiere a la vez cierta retracción de la oferta de mayor valor, lo que hace que el promedio general descienda ligeramente para colocarse dos puntos por debajo del registrado seis meses antes de los comicios. Los comportamientos históricos muestran que, una vez despejada la incógnita electoral, los precios reaccionan a la presión de los meses previos con un rebote de diez puntos, para colocarse así –en promedio– en un nivel 8% superior al registrado un año antes.
real (operaciones concretadas) promedia un nivel de 12%, lejos de aquella imagen de un mercado paralizado. También en este caso hay una reacción importante una vez pasada la elección. La suba posterior en el nivel de actividad promedia un 19%, lo que termina por ubicar el índice seis meses después de los comicios, un 7% por sobre el nivel de un año atrás. Comportamiento de la oferta Contra lo que muchos podrían suponer, el análisis de los comportamientos históricos muestra que es la oferta –y no la demanda – la variable donde la retracción se hace más intensa. A medida que la fecha de las elecciones se acerca, la cantidad de propiedades ofrecidas registra en promedio una retracción cercana
a 1/3 del volumen que el mercado mostraba seis meses antes. Claro que esto tampoco implica el remanido “no pasa nada”: 2/3 del volumen se mantiene vigente.
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Más allá de estas consideraciones generales, si acercamos la lente podemos precisar con más detalle el comportamiento típico de cada factor.
Lo que sucede tiene una lógica: en un escenario de incertidumbre creciente, la postura de “esperar y ver” se hace paulatinamente más intensa. Muchos retiran sus pro-piedades de la oferta, para rein-gresar tiempo después, ya con el panorama más claro, impulsando así un rebote cercano al 40% en la cantidad de propiedades, que coloca también a esta variable en volúmenes superiores (+5%) a los registrados un año antes.
Muchos retiran sus propiedades de la oferta, para reingresar tiempo después, ya con el panorama más claro.
Comportamiento de la demanda El mercado no se detiene, decíamos, y los números lo confirman. En este caso, se analizó la variación en el volumen de escrituras registradas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el mes siguiente a la elección, reiterando las mediciones para seis meses antes y después de ese momento. El estudio demuestra que la disminución de actividad es cierta, pero esa retracción de la demanda
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INFORME ESPECIAL La democracia retornó a la Argentina el 30 de Octubre de 1983, debiendo hacer frente a una gigantesca deuda externa e interna que marcó los tiempos de la restauración en sus más diversos planos. Entre un sistema en retirada y otro que aún no era, la ausencia de rumbos y la magnitud de las dificultades durante ese año electoral, se reflejan a las claras en el comportamiento
errático del tipo de cambio como de las tasas de interés de los bancos. En medio de la tormenta, sin embargo, las propiedades se leen estables. En Abril del ‘83 un departamento de 3 ambientes en Barrio Norte costaba 26.000 u$s. Entre devaluaciones y tasas enloquecidas, a medida que se acercaban las elecciones la oferta inmobiliaria se fue retirando hasta
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llegar a perder 38% de su volumen, pero con una retracción de sólo 6% en los precios. Seis meses después, mientras la democracia celebraba frente al cabildo sus primeros 100 días, la oferta de departamentos había crecido 42%, mientras los precios habían pasado de 371 a 400 u$s/m².
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Elecciones, una a una: 1983
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INFORME ESPECIAL El primer recambio presidencial de la democracia se dio seis meses antes de lo previsto, con un marco económico sumamente conflictivo. Tiempos de hiperinflación acá, crisis en torno a las deudas externas en todo el subcontinente, y un muro que caía más allá, para que el mundo dejara de ser el que había sido. En los tiempos de “el salariazo, la revolución productiva” y “seguir a alguien que no nos va a defraudar”, el dólar
pasaba de valer 15$ seis meses antes de las elecciones, a 790$ un año después. Dentro de ese marco, un departamento de tres ambientes en Barrio Norte seis meses antes de las elecciones valía 25.700 u$s. Sobre la fecha de los comicios el mercado había perdido la mitad de su volumen, en tanto el precio del departamento tipo se retrajo en promedio unos 1.000 u$s. Claro que la fase post-electoral no fue
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muy auspiciosa en esta oportunidad. Picos hiperinflacionarios, Bunge & Born, cambios de planes y personajes, confiscación de los depósitos bancarios… Seis meses después del comicio el precio del departamento era de 28.200 u$s pero la confianza permanecía ausente, por lo que la recuperación de volumen del mercado, esta vez, tardaría más de lo habitual.
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Elecciones, una a una: 1989
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INFORME ESPECIAL Convertibilidad, palabra mágica. Consenso de Washington y reactivación: reforma constitucional, voto-cuota y reelección. Un peso es un dólar: que no decaiga el glamour y que los ’90 ¡sigan siendo!: seis meses antes de las elecciones, el departamento en Barrio Norte ahora vale más de 87.000 u$s. Pero en Diciembre de 1994, la devaluación del peso mexicano puso en marcha el proceso
internacional que conocimos como “efecto tequila”. Y en nuestro mercado, si bien el valor de las propiedades retrocedió sólo 6%, el impacto de aquel proceso y la incertidumbre generada produjeron la mayor retracción del mercado de los últimos 30 años, cayendo 80% la cantidad de propiedades en oferta dentro de la tipología testigo. Seis meses después del comicio, con el
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panorama más claro, el mercado volvía a mostrarse activo. La oferta superaba ahora en un 10% el volumen del año anterior, y aunque los precios como la demanda efectiva aún no alcanzaban los registros de aquel momento, la tendencia ascendente se había reinstalado. Tras caer algo por debajo de 83.000 u$s, el precio del depto. tipo ya estaba nuevamente en orden a 84.300 u$s.
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Elecciones, una a una: 1995
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INFORME ESPECIAL Los ‘90s avanzaban firmes hacia el cambio de ciclo. Tiempo de consumo de importados y viajes al exterior, explosión de barrios privados y torrescountry apuntaladas por el crédito hipotecario, que llegó a dar cuenta del 30% de las operaciones en 1998. Y una sociedad cada vez más fragmentada, con pérdida creciente de competitividad -y por ende de mercados y de puestos de trabajo-, viviendo los últimos tramos de un espejismo que “ya se verá
quién, cuándo y cómo se paga”. En lo específico, los 1.000 u$s/m2 de cuatro años atrás, ya superaban los 1.200 u$s. Un departamento tipo en Barrio Norte, costaba entonces 93.700 u$s. Poco importaba, la clave era la cuota. El cambio se esperaba en lo político, pero apostando a la continuidad en lo económico: más allá de los desajustes -que ya eran evidentes-, convertibilidad seguía siendo una consigna que pocos se animaban a
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cuestionar públicamente. Así, a diferencia de otros momentos electorales, ni el volumen de oferta, ni menos aun la demanda -apuntalada por el crédito y el “uno-a-uno”registraron esta vez el descenso característico en torno al momento de los comicios. Sólo el precio unitario de las propiedades retrocede un poco, para recobrar impulso meses después de las elecciones.
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Elecciones, una a una: 1999
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INFORME ESPECIAL Quién y cómo se pagarían los ’90, se supo pronto: el estallido del modelo no sólo arrastró a cuatro presidentes en pocos días, sino también a miles de familias, llegando a más del 20% de la población desocupada, y superando la cifra del 50% bajo la línea de pobreza. Pese a ello, y tras “tocar fondo” a principios de 2002, en el 2º semestre la economía ya daba muestras claras de recuperación. Todo marcaba ahora una marcha ascendente y acelerada, buscando recuperar
niveles más ó menos similares a los alcanzados antes de la devaluación. Las propiedades fueron tal vez uno de los renglones donde esto se hizo más evidente. Con el dólar buscando su nivel de equilibrio, y tasas bancarias que paulatinamente iban recobrando cierta “normalidad”, el valor de un departamento en Barrio Norte volvía a ubicarse en torno a 56.000 u$s seis meses antes de las elecciones, en Octubre de 2002.
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A la hora del comicio, en tanto, conscientes de la caída de la moneda y la recuperación progresiva de valor, esta vez tanto la oferta como los precios se mostraron inelásticos a la retracción de la demanda, manteniendo firmes su tendencia a la suba. Es así que, seis meses después de las elecciones, aquel mismo departamento costaba más de 68.000 u$s, logrando acercarse ya a la cifra redonda de los 1000 u$s/m².
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Elecciones, una a una: 2003
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INFORME ESPECIAL La primera década del siglo trajo un cambio profundo en el esquema político y económico global, dentro del cual América Latina, y Argentina en particular, resultan beneficiarios. Pero es a la vez un cuadro cruzado -como es lógico- por el crujir de viejos modos que fueron entrando en una crisis de la cual aún hoy, nadie es capaz de anticipar su desenlace. En una economía local oxigenada por el incremento de las commodities, el vuelco de excedentes hacia las propiedades, y la ausencia de alternativas de inversión atractivas, tanto
el precio de las propiedades como la dinámica de compra mostraron comportamientos sostenidos en suba, sin alterarse ante un recambio presidencial con continuidad de rumbo. Un capítulo aparte merece la trayectoria de la oferta. En esta oportunidad, el descenso de volumen en coincidencia con el momento electoral fue mayor al habitual. Pero cabe recordar que fue a mediados de 2007 cuando las hipotecas subprime impactaban de lleno en los mercados, llevando a los actores a adoptar posturas conservadoras. Las mediciones seis meses
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después del comicio vuelven a tener un matiz particular que explica la retracción sostenida de oferta: en Abril de 2008, el enfrentamiento entre la flamante gestión presidencial y el sector agrario estaba en plena escalada. Entre tanto, un departamento estándar, usado, de tres ambientes en Barrio Norte, había pasado de costar 115.000 u$s, a un valor de 132.000 u$s: 15% arriba en doce meses.
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Elecciones, una a una: 2007
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INFORME ESPECIAL
E
l norte del Gran Buenos Aires (GBA) es un área de fuerte carácter residencial, con buena calidad ambiental y constructiva, y una presencia importante de grupos de nivel adquisitivo alto y medioalto. Por ello, el análisis se centró en este caso en el comportamiento de las casas, con cuatro dormitorios, cochera, parque y piscina.
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Mercado y elecciones en la Zona Norte
Ante los procesos electorales, este mercado demostró una dinámica muy similar a la de los departamentos de Barrio Norte. En cada oportunidad, el mercado resignó aproximadamente un tercio de su volumen pocos días antes de las elecciones, respecto de lo que presentaba seis meses atrás. Y cada vez, seis meses luego de los comicios sobrepasaba un 20% en promedio, la cantidad de ofertas relevadas en la primera medición. Con variaciones, según cada área y cada comicio, también los precios reflejan una dinámica semejante a la que revela el estudio de los departamentos. En torno al momento electoral, los valores promedio de la oferta
registran un leve descenso (3% en promedio), y un rebote posterior que seis meses después los coloca en torno a un 20% por encima del valor inicial. Se ratifica así el comportamiento general del mercado, aunque mostrando en este caso una “potencia” en el rebote de los valores superior en un 12% a la de los departamentos.
de crecimiento de los valores luego de los comicios respecto de un año atrás, Vicente López o San Isidro Bajo por ejemplo se mantienen mucho más estables, con descensos de sólo 2% al momento de las elecciones, pero también con incrementos posteriores que no llegan a superar el 10% de crecimiento respecto de la medición inicial.
Esa dinámica, como es lógico, tiene matices diferentes según el área de que se trate. Así, mientras Acassuso y La Horqueta de San Isidro promedian índices mayores al 30%
Ante los procesos electorales, este mercado demostró una dinámica muy similar a la de los departamentos de Barrio Norte.
Índices de precios en Zona Norte
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(1983-2007)
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INFORME ESPECIAL ANEXO Centro: Tucumán 117 1° piso, 4114 - 1000 / Recoleta: Montevideo 1669, 5300 - 9600 Lomas de San Isidro: Av. Sucre 1947, 4719 - 9000 / Acassuso: Av. del Libertador 15747, 4732 - 4732 www.ljramos.com.ar INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2011 / El comportamiento del mercado en tiempo de elecciones. ANEXO
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