Informe del Mercado Inmobiliario de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Vicente L贸pez: un himno al progreso
Editorial Pensamos Vicente López como una línea de tiempo en la que se funden recuerdos de épocas de esplendor pasadas con una ciudad insertada a pleno en el futuro. Todos tenemos recuerdos de las luces de Av. Del Libertador, nombres como Costa Norte, Sunset, Atelier, Enamour nos remiten a unos ´70 donde la noche era sinónimo de Vicente López. Un legado que va de generación en generación, así llegamos a nuestros días, cuando la dinámica del progreso está cambiando la estética y la funcionalidad de esta puerta de entrada a la zona norte. La costa renovada y rescatada para un mayor aprovechamiento de la gente, reservas naturales para que nuestros hijos sigan en contacto con la naturaleza tal como nosotros la conocimos. Cambios en el transporte, la accesibilidad a la oferta cultural de la ciudad /partido que no se detiene. Los invitamos a acompañarnos en este viaje.
Luis J. Ramos Presidente
Diego J. Cazes
Director General
Harry Marples
Juan Pablo Figueroa Alcorta Soledad Ramos Director División Residencial Director División Residencial Directora División Nordelta Acassuso Lomas de San Isidro
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
Indice
Historia de Vicente López
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El esplendor de las quintas de Vicente López en el comienzo del siglo XX
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La costa y sus balnearios
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Vicente López de película
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El partido se juega por deporte
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Vicente López en cifras
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Vicente López de habla inglesa
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La ciudad goza de buena salud
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Vicente López casa por casa
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La columna vertebral del Retail
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Las oficinas lideran el cambio
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Empresas que sostienen el crecimiento
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Metrobus: Rediseñando el futuro de Vicente López
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Anexo
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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Historia de Vicente López Fuente MVL y otros
cultivaban papa, mandioca, maíz, tabaco, batata, maní, poroto y zapallo. Después de la segunda fundación de Buenos Aires ellos desaparecieron, dejando la historia de Vicente López en manos de españoles y criollos, las tribus emigraron hacia el norte en busca de recuperar una vida ligada a la naturaleza junto a la nación guaraní.
E
stamos en Libertador y Aristóbulo del Valle, el sol baña los edificios vidriados que se destacan copiando las nubes en sus ventanales; ahora volvamos el reloj atrás, a la época de la conquista. No existen más edificios y calles, todo es vegetación y humedad. Situémonos en tierra de indígenas. Si bien los querandíes ocupaban el territorio al sur del Riachuelo y los pampas al sudoeste, eran los guaraníes los dueños de la costa y la meseta de lo que hoy es Vicente López. Eran los Carapachay o chadules, los guerreros del río. Se movían en canoas, eran hábiles en cerámica y pulían la piedra. Según el padre jesuita Lozano eran “... indios muy elegantes, si bien feos a causa de los colores con que ellos tratan de aparecer formidables...” En su territorio
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A partir de la segunda fundación de Buenos Aires por Juan de Garay -11 de junio de 1580-, el territorio de lo que llegaría a ser el Vicente López actual se fue integrando con chacras y una población marginal que con el tiempo se fue acrecentando, para configurar la zona llamada Pagos del Monte Grande. Tal vez lo más importante es la declaración como Ciudad de Vicente López por Ley 4760 promulgada el 14 de septiembre de 1939. En el paisaje contemporáneo es difícil imaginar este lugar de tierras muy fértiles que en su momento no tardaron en ser explotadas. La zona proveía de alimentos como frutas y granos a la ciudad de La Trinidad (Buenos Aires) y era atravesada por las rutas de carretas. En 1717 el territorio pasa a conocerse como “Pago de la Costa”, pero durante medio
siglo o más se siguió usando la denominación de Pago del Monte Grande, este nombre data de 1608. A mediados de la década que va de 1720 a 1730, la zona comienza a llamarse “La punta de los Olivos”, su nombre viene de la plantación de olivares en una gran extensión de una quinta de Acassuso. Este lugar estaba ubicado donde la barranca se proyecta hacia el río, y abarca el actual barrio de La Lucila y parte de la ciudad de Martínez (Anchorena). También al pie de la punta de los Olivos –según testimonios de la época- se estableció un puerto que, por su importancia, en el siglo XIX habría llegado a contar hasta con guardas de aduana. Inicialmente, como parte integrante del Partido de San Isidro, se creó el partido de Vicente López según Ley Nº 2959 promulgada el 21 de diciembre de 1905. Fueron Ángel Torcuato de Alvear y su cuñado el Dr. Marcelino Ugarte, gobernador de la provincia de Buenos Aires, quienes en el año 1903 realizaron gestiones con ese propósito. El 1º de septiembre de 1905, el diputado provincial Alfredo Madero presentó un proyecto de ley proponiendo la creación del partido de “Los Olivos”. Tal vez el hecho más importante
fuera la declaración como Ciudad de Vicente López por Ley 4.760 promulgada el 14 de septiembre de 1939 año en que se convirtió en ciudad, disputando el tercer puesto en cantidad de habitantes con Bahía Blanca. Los argumentos esgrimidos para tal declaración se basaban en el alto índice de cultura material y espiritual de Vicente López; la cantidad de sus habitantes, su trazado y evolución, sus 3.000 cuadras asfaltadas, 38.575 propiedades con 23.145 edificios de elegantes líneas arquitectónicas, 1.480 negocios empadronados en la Dirección General de Rentas, 12 grandes fábricas y numerosas estaciones de ferrocarril. También contaba con su hospital, servicio de seguridad, cementerio, bomberos, varias sucursales de
El Ferrocarril fue sin duda el motor de Vicente López en su nacimiento.
correo y otros servicios públicos. La belle époque también dejó huellas en el partido, numerosas casonas y palacetes han sobrevivido al paso del tiempo dando un toque de nostalgia a Vicente López. Muchos nombres famosos están ligados a su desarrollo, como Florencio Molina Campos, y Torre Nilsson. Pero volvamos a la ciudad y sus hitos. El Ferrocarril fue sin duda el motor de Vicente López en su nacimiento, la segunda estación del actual partido surgió como una parada llamada San Antonio, al lado de los pilares del portón de la quinta del mismo nombre
perteneciente a Jaime Lavallol. Los famosos Pilares del Virrey datan de 1763, que se supone como la fecha de terminación de los portones de la quinta San Antonio. El nombre de los pilares se debe a que el huésped habitual de los propietarios de la quinta, el matrimonio Ibañez de Echavarri, era el Virrey Juan José de Vértiz y Salcedo que previamente había sido gobernador. La casa de la quinta se demolió en 1962 y entonces se dividieron sus tierras. En 1994 se declaran de Interés Histórico Municipal a los Pilares de los Portones de la Quinta San Antonio, sitos en la calle Azcuénaga al 1100, dentro del cuadro de la estación Vicente López.
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Historia de Vicente López
El esplendor de las quintas de Vicente López en el comienzo del siglo XX
L
as chacras originalmente otorgadas por Juan de Garay pasan por tres períodos: residencias temporales, residencias de veraneo, para finalmente irse transformando en residencias permanentes ya a fines del siglo XVIII. En el año 1605 se puede calcular la población en 20 vecinos, y considerando familiares, sirvientes y esclavos llegaría alrededor de 200 personas. Durante el siglo veinte concluye el proceso de fraccionamiento de las chacras y las quintas, dado que los propietarios de grandes fracciones las van reduciendo. Así nacieron las famosas quintas.
La Quinta de Bosch: de alta escuela Sobre la barranca del Río de la Plata se eleva una mansión de tipo chateau construida por este inmigrante alemán sobre la barranca, y que aún hoy se conserva. Es una mansión renacentista tapizada con enredaderas, flores y patios de piso de cemento en las barrancas de Vicente López.
y su esposa María Angela Celle. En 1922 los hermanos Raggio realizan reformas en la mansión, transformándola en un palacete de estilo francés. Tras la muerte de Rómulo Raggio nace la fundación que lleva su El Palacio Bosch y tierras linderas son adquiridos para instalar allí el colegio Highlands, que fundara y dirigiera hasta su fallecimiento la señora May Nilsson de Torres, madre del director de cine Leopoldo Torre Nilsson. Al abrir la calle Gaspar Campos se respetó el añoso ombú –que aún se encuentra allí- construyéndole una rotonda.
nombre el 30 de agosto de 1960 y se inaugura la casa de Vicente López, el Museo y Centro Cultural de la Fundación.
Al mudarse allí el artista argentino Florencio Molina Campos, se constituyó en cuidador y preservador honorario de aquél ombú.
La Quinta de Esperón. Quinta de Raggio y Quinta de Trabucco Juan Gregorio Esperón Laprida fue un vecino de mucha influencia en San Isidro, y luego en Vicente López, donde llegó a ocupar la presidencia del Consejo Deliberante. Sobre la barranca Don Esperón construye una mansión de estilo italiano; luego del fallecimiento en 1914, es adquirida en el año 1916 por Lorenzo Raggio
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Las quintas, en su mayoría se hallaban de avenida Maipú hacia el río.
Por 1892, la chacra ya estaba bastante subdividida. La otra fración, sobre Ibañez (Melo), era de José Antonio Trabucco.
Olaguer, sobrino del dueño y descendiente de Miguel de Azcuénaga. En ese entonces la propiedad aún se extendía más allá de la avenida Maipú. Carlos Villate Olaguer era un hombre elegante y ceremonioso de la época, poseedor de una regular fortuna y de varias estancias, se caracterizaba por su generosidad con entidades de bien público.
La construcción del chalet presidencial fue realizada en 1854 por Prilidiano Pueyrredón. En 1959, Alberto Trabucco y su sobrina, Nélida Mones Trabucco de Favergotti, donan a la parroquia de Nuestra Señora de la Guardia terrenos aledaños a la misma, donde luego se levantan la Escuela Parroquial Nuestra Señora de la Guardia y el Instituto Ceferino Namuncurá. Es en 1990, cuando muere el artista plástico Alberto Trabucco, que la municipalidad –de acuerdo con la donación realizada décadas atrás- se hace cargo del predio destinándolo como parque semipúblico.
A su muerte en el testamento dejó la parte de la chacra que iba desde el río hasta la avenida Maipú para residencia veraniega de los presidentes de la república; pero agregaba que “...en caso que el gobierno no aceptara esta donación es mi voluntad que sea construido un gran parque, dándolo al gobierno nacional para beneficio público...”. La donación fue aceptada en septiembre de 1920 por el Foto Clarín digital
Actualmente se realizan eventos culturales, cursos de capacitación, seminarios y charlas gratuitas.
La Residencia de Olivos: un legado La historia cuenta que allá por el siglo XIX existía la cabaña de Azcuénaga, establecimiento que se destacaba por la cría de caballos. En 1903, la hereda Carlos Villate INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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presidente Hipólito Yrigoyen quien firma el decreto aceptando el legado. La construcción del chalet presidencial fue realizada en 1854 por Prilidiano Pueyrredón a pedido de Miguel José de Azcuénaga, quien la llamaba “la pajarera” debido a su estilo parecido a los palomares. Sin embargo Yrigoyen nunca la ocupó –ya que siempre vivió en su modesta casa de la calle Brasil al 1000- pero mandó tomar posesión oficial de la quinta al Dr. Honorio Pueyrredón. Su sucesor, Marcelo Torcuato de Alvear, tampoco la ocupó. En cambio, el presidente de facto Tte. Gral. José Félix Uriburu la ocupó con su familia. Dentro de los presidentes constitucionales, el primero en habitarla fue Agustín P. Justo. Ël se encargó de ella, realizó grandes reformas al parque. Instaló, hacia la avenida Maipú, una colonia para niños débiles, a la que puso el nombre de Gral. San Martín. También mejoró el edificio y en lo que fueron lujosas caballerizas hizo arreglos para convertirlas en comedor para 1.500 niños, embaldosó las veredas y plantó sobre la avenida los famosos jacarandás. El presidente Gral. Perón (1946) hizo muchos arreglos en la quinta, ya que modernizó el parque, arregló el edificio, y construyó el microcine. El Dr. Frondizi se convierte en el primer presidente constitucional que utiliza la quinta como 10
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Yrigoyen nunca ocupó la Quinta de Olivos, ya que siempre vivió en su modesta casa de la calle Brasil. residencia permanente. Asimismo, fue el primer presidente radical (intransigente) que la ocupó. La construcción del muro perimetral de ladrillos es construido durante la presidencia de la señora María Estela Martínez de Perón. Durante la década del ´70 los conflictos con sectores subversivos hicieron temer por atentados desde edificios vecinos. Por ese motivo se llegó a la expropiación de una casa de departamentos en construcción sobre la avenida Maipú, cerca de la estación Bartolomé Mitre. En septiembre de 1975 la municipalidad promulga un nuevo Código de Edificación que dispone que en los alrededores de la residencia sólo se pueden construir residencias tipo chalet y de hasta dos pisos.
La Quinta La Lucila: el señorío de la belle époque
Histórica Torre Ader
En 1878 Juan de Anchorena edifica un suntuoso chateau en medio de un bosque de olivos, que perduró hasta 1945. A la extensa quinta y chateau le pone “La Lucila” por su hija Lucila Anchorena, más adelante señora del Coronel Alfredo F. Caseros de Urquiza -nieto del Gral. Urquiza-, con quien tendría 14 hijos. Fue la residencia más importante del partido de Vicente López. Estaba construida en dos plantas, tenía 21 habitaciones, cinco baños y un garaje para ocho autos. Entre los objetos de arte que contenía la quinta se encontraba una vitrina con una colección de abanicos antiguos, y en sus jardines abundaban las esculturas grecorromanas. En 1932 Urquiza dona al ferrocarril una fracción de tierra junto a las vías de la línea “C” para que se construyera una estación con la condición de que su nombre fuera La Lucila. Es en 1945 cuando cayó bajo la piqueta, así fue que perdimos una quinta memorable, pero al menos quedó una estación y un barrio con su nombre: La Lucila.
La Quinta de Ader: Una Torre a la altura de los tiempos
Por 1860, llega a Buenos Aires un joven vasco-francés muy entusiasta. Bernardo Ader, después de dejar en su Francia natal a sus padres, don Guillermo Ader INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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y doña Juana Michoud. Empieza a trabajar en el establecimiento de su cuñado, el Barón Emilio Bieckert, fundador de la famosa cervecería. Tiempo después conoce a Elisa Schulze (alemana) se casa, y de esa unión nacen tres hijos, Eduardo Bernardo, Enrique Emilio y Ana Elisa. Por la salud de sus dos hijos varones y siguiendo los consejos médicos, compró una casaquinta en el campo, lugar donde hoy 12
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se encuentra la Torre, que pertenecía a Emilio Bieckert. La quinta de Ader abarcaba una amplia zona de las actuales localidades de Carapachay y Villa Adelina.
En 1908, don Bernardo Ader sufrió dos desgracias continuas y muy dolorosas: el 15 de abril murió su hijo mayor, Eduardo Bernardo, de 26 años de edad, y el 7 de mayo, falleció su hijo Enrique
Emilio, quien contaba hasta ese momento con sólo 24 años. En 1916 una torre –similar a la de los ingleses en Retiro- fue encomendada por el propietario de la chacra dentro de la cual se erigió. Según se afirma, Ader, habría construido la torre en honor a sus hijos fallecidos. Actualmente funciona allí el Instituto de Investigaciones Históricas de Vicente López.
Historia de Vicente López
La costa y sus balnearios
E
l río de la Plata desde siempre ha bañado las costas de Vicente López. Es así que en algún momento se avanzó sobre la costa con proyectos de aprovechamiento.
En 1890, un vecino de Vicente López –particularmente de Olivos-, Matías R. Sturiza, comenzó a perfilar la idea de construir una avenida costanera y un puerto. Por 1912, el ministro de Obras
Públicas de la provincia –Dr. José Tomás Sojo- nombra una comisión que pasó a llamarse Comisión de la Costa. El proyecto comprendía dos partes.
En 1890, un vecino de Vicente López, Matías R. Sturiza, comenzó a perfilar la idea de construir una avenida costanera y un puerto. La primera consistía en la construcción de una avenida con un tranvía, y la segunda un balneario-casino frente a la estación Vicente López. Finalmente, el proyecto quedó sólo en los papeles. Sin embargo, el puerto siguió adelante de la mano de Matías Sturiza y el Dr. Zorraquín. El lugar para su emplazamiento se decidió entre las prolongaciones de las calles Corrientes y Juan Bautista Alberdi. El 7 de octubre de 1922 se inaugura la que hoy es la escollera sureste del puerto y ésta comenzará a funcionar como puerto de frutos. Hubo tres construcciones de madera sobre pilones de igual material enterrados en la playa. La primera fue la del balneario de Olivos; la otra se levantó por INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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1926 para el destacamento de la prefectura y la restante, -que estaba entre el balneario y la prefectura- se alzó por 1927 para alojar al recién nacido Yacht Club Olivos.
Existía uno que por su ubicación sobre el Puerto de Olivos merecía la preferencia de muchos y era el Gran Balneario y Restaurant Náutico, cuyos propietarios eran Ángel Cordeu y Cía.
Ya entrada la década del ´30, se construye una isla artificial frente a la punta de la escollera de aquel improvisado puerto de frutos. Esta pequeña isla fue concedida al Club Náutico de Olivos, y se llegaba a ella por medio de un bote con botero. Luego el bote fue sustituido por una lancha a motor. Mucho después se prolongó la calle Juan Bautista Alberdi y se construyó la escollera noroeste, que unió la isla a tierra, cerrando así lo que sería el puerto de Olivos.
Estaba a orillas del Río de la Plata y por su amplitud y comodidad ofrecía al veraneante todas las posibilidades para pasar una jornada en la rivera, ya que contaba con casetas de baño, salones hasta una pileta con una profundidad de 3,30 m, dos solariums, amplias terrazas y servicio de buffet. Además contaban con estacionamiento y dos pistas de baile, una al aire libre y otra cubierta.
En la década del ´60, la gente llegaba masivamente a los balnearios El ancla, La escalerita, El indio y Los Ángeles.
Para no atentar contra la moral y las buenas costumbres había una persona encargada de controlar el largo de los trajes de baño.
El Indio El 14 de noviembre de 1926 se promulga la ordenanza Nº 235 que concedía a los Sres. Julio Cesar Calvo y José E. Brichetto la 14
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construcción y explotación de un balneario desde la calle Ibáñez (hoy Melo) hasta San Martín, finalmente ocupó la zona entre las calles Roca y Arenales, se llamó El Indio y era el mejor instalado de todos. Poseía un salón comedor, confitería, salón de baile y vestuarios. Los espacios al aire libre se cubrían con toldos corredizos.
Los Ángeles y El Ancla Los Ángeles apareció poco después del Indio, más adelante se llamó El Ancla. Ocupaba el espacio entre las calles Parravicini (Hipólito Irigoyen) y la prolongación de Italia. El terreno era alquilado a la familia del Dr. Fernández, propietario de la quinta Villa Mercedes. Contaba con salón y pista de baile, vestuarios y pileta de natación de 1.000.000 litros de agua de pozo. Aunque era de menor tamaño que El Indio fue el más elegido entre los exigentes.
El Yanko
Paseo Costero
Se hallaba en Melo, en la esquina norte con Av. Uriburu (Libertador). Comenzó como club y no usaba la playa sino su propia pileta, al igual que el Ancla utilizaba agua de pozo alimentada mediante moto-bombeadores.
Por las noches, lleno de pasajeros, salía al río y anclaba a unos cientos metros de la costa. En él se bailaba, y se rumoreaba que también funcionaba como casino, aunque esto nunca fue comprobado.
En 1994 terminó convirtiéndose en una estación de servicio.
Era realmente un espectáculo verlo zarpar a las 22.00 hs. totalmente iluminado hasta la punta de sus mástiles.
En 1930 los horarios de baño establecidos eran de 6 a 11 y de 15 a 19 hs.
Yacht Club Olivos Fue fundado el 4 de abril de 1927, el 11 de abril se elige por Asamblea General la Comisión Directiva. La flota inicial consistía en cinco embarcaciones del tipo Río de La Plata y cuatro chinchorros. Se inició en el edificio de madera de la escollera sureste.
La Peniche Fue una boite flotante, se trataba de un crucero reciclado, que había sido una cañonera de la Armada, fondeado en el puerto.
de 1981 paso a depender de la Prefectura de la zona del Delta. En la década del 80 se creó la agrupación Albatros.
Prefectura Algunos datos indican que en 1926 la empresa Giovanotti & Cursati levantó una casilla de madera con destino a un destacamento de la prefectura, que con los años se fue reformando y ampliando. En 1941 tenía jurisdicción desde La Punta Anchorena hasta la altura de la calle Salguero, en Costanera norte. En la década del 40 se construyeron nuevos edificios en el puerto para oficinas, alojamiento de oficiales y jefatura. Desde 1971 se denominó Subprefectura y el 12 de enero INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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Historia de Vicente López
Vicente López de película.
E
ntre los hitos culturales de Vicente López podemos mencionar los comienzos del cine sonoro en la Argentina en los estudios de cine Lumiton, hoy convertido en un museo del que Mirtha Legrand es madrina. El nacimiento de esa aventura se debe a “Los locos de la azotea” ,cuatro personajes visionarios que se unieron para difundir la primera transmisión de radio el 27 de agosto de 1920 desde la terraza del teatro Coliseo. César José Guerrico, Enrique Telémaco Susini, Luis Romero Carranza y Miguel Mugica. Ellos pusieron al aire la ópera Parsifal desde el Coliseo antes de que se emitiera en los Estados Unidos. En 1931 Guerrico y Susini viajaron a Estados Unidos donde visitaron
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los estudios cinematográficos de Hollywood y se encandilaron con la idea de replicar un estudio en la Argentina para imitar la novedad de las películas sonoras. El sábado 17 de diciembre de 1932 se inauguró el estudio, con una presentación para la prensa, en las dos manzanas adquiridas a tal efecto en Munro.
El Viejo edificio del Cine York El 12 de octubre de 1904 se fundó en el pueblo de Olivos, la Sociedad Cosmopolita de Socorros Mutuos de Olivos por iniciativa de un grupo de caracterizados vecinos de la zona. De inmediato y ante la necesidad de contar con una sede social, inician gestiones para alquilar una casa propiedad de la señora Victoria Brisco de Aprile sita en la calle Ricardo Gutiérrez, a la
que posteriormente se le asigna el N° 1221, gestión favorable que culmina el 5 de noviembre, mediante un alquiler mensual de cincuenta pesos.
Entre los hitos culturales de Vicente López podemos mencionar los comienzos del cine sonoro en la Argentina.
Meses después, el 11 de Junio de 1905 se compraron en un remate dos lotes de terreno ubicados en la esquina de Catamarca y la actual J. B. Alberdi, destinados al futuro local social de la entidad. Si bien se contó rápidamente con el terreno, la construcción se demoró, y el edificio actual, se inauguró el 2 de febrero de 1910
ya contando con su amplio salón, escenario y paraíso. El 22 del mismo mes y año, se adquiere una máquina cinematográfica marca Gaumont prácticamente nueva y cuatro ventiladores. Así nació el salón y primer cine que conocimos bajo el nombre de “Select” fijando la sociedad los futuros precios de las entradas de platea en $ 0,60 y el paraíso con asiento en $ 0,30. El funcionamiento de éste cine no fue permanente. Como cine York propiamente dicho fue refugio, a mediados de los ´60, de jóvenes parejas que asistían a ver películas de Los Beatles que hacían furor en aquellas épocas. El Cine York está declarado patrimonio histórico municipal y próximamente, nacional. Fachada e interior del Museo Lumitón
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El Eternauta, primera novela gráfica argentina, tuvo su génesis en Vicente López.
Vicente López como escenario En el último tiempo el partido ha sido un polo de atracción para la industria cinematográfica, productoras de cine y comerciales publicitarios han encontrado sus locaciones aquí. Las facilidades otorgadas por la municipalidad han contribuido grandemente a este desarrollo.
Vista desde arriba de la rotonda de la General Paz desde el lado de Capital, vemos el edificio de la Escuela Raggio a la derecha y al frente las vías que separan a Vicente López.
Vista contraria, desde la vías se aprecia la rotonda y la Escuela Raggio a la izquierda.
Pero hay un hito que cabe mencionarse, Vicente López fue el punto de partida de la primera gran novela gráfica de la Argentina. El Eternauta comenzaba con una nevada mortífera sobre Vicente López; en sus viñetas, gracias a la magia de Solano López, también podemos recrear el Buenos Aires de la época de los ´50 que ya no existe. Tal como la emblemática rotonda de la General Paz. 18
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Vista contraria, desde la vías se aprecia la rotonda y la ESMA a la izquierda.
Producciones
12% 12% Cine Estudiantes de Cine
32% Publicidad Medio
44% Televisi贸n Mes
01| 02| 03| 04| 05| 06| 07| 08| 09| 10| 11| 12| tot.
Televisi贸n
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06
05
03
07
04
06
04
09
15
11
04
82
Publicidad
03
06
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07
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05
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05
07
07
02
02
61
Cine
02
01
02
01
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00
01
02
01
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02
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Estudiantes de Cine
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02
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01
02
01
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Total
19
15
13
13
13
19
16
11
20
24
15
09
187
Fuente: M.V.L. INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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El partido se juega por deporte
E
l deporte en el partido de Vicente López juega un rol muy importante.
Desde grandes instituciones hasta renombrados equipos de rugby, pasando por clubes de futbol y una gran cantidad de sociedades de fomento, marcan el pulso deportivo de un partido que vibra a través de muchas instituciones centenarias. FUTBOL Dos instituciones le ponen color a la pasión futbolera de la zona. El Club Atlético Platense y el Club Atlético Colegiales.
Club Atlético Platense El club fue fundado el 25 de mayo de 1905 en el barrio de Recoleta y sus colores representativos son el blanco y el marrón. Conocido comúnmente como “El Calamar”, esta institución juega de local sus partidos en el Estadio Ciudad de Vicente López, desde su inauguración en 1979. En la actualidad milita en la Primera B Metropolitana, tercera división del fútbol argentino, aunque pasó más de 70 años en la primera división. Roberto “Polaco” Goyeneche era un reconocido hincha calamar, por eso la tribuna popular local del Estadio Ciudad de Vicente López fue nombrada en su honor. 20
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Club Atlético Colegiales
Olivos Rugby Club
Este tradicional club de Munro fue fundado el 1 de abril de 1908, en la esquina de Libertad y Paseo de Julio -hoy Avenida del Libertador-, en el barrio de Retiro.
Su fundación data del 4 septiembre de 1927, fecha en la que 20 jóvenes decidieron crear su propio club de rugby.
Su primera denominación fue Libertarios Unidos. Actualmente,juega en la Primera B, tercera división para los equipos afiliados a la AFA. RUGBY El rugby es uno de los deportes más populares en Vicente López. El Club Atlético Banco de la Nación Argentina (CABNA) y el Olivos Rugby Club (ORC) son todo un referente de la actividad en la zona.
El Club Atlético Banco de la Nación Argentina A comienzos de 1909 un grupo de jóvenes empleados del Banco de la Nación que se reunían habitualmente en un desaparecido café de Reconquista y Bartolomé Mitre, tenían un sueño: crear un club de rugby. Así nació esta institución que hoy lleva más de un siglo y de la cual salieron figuras tan relevantes como Fabián Turnes, Fabio Gómez, Pablo Dinisio y el reconocido Hugo Porta, ícono del seleccionado nacional de rugby.
En 1933, después de una serie de amistosos y de participar de categorías inferiores, el club alcanza la primera división de la URBA, tras jugar una final ante Obras Sanitarias. En 1940 conquista su primer y hasta ahora único Campeonato de Primera División de Rugby, con el detalle de haber compartido el podio con Belgrano Athletic Club.
TENIS
Tennis Club Argentino Esta institución es reconocida en todo el mundo por su aporte a la práctica del tenis. Fue fundado el 2 de julio de 1913 a raíz de la iniciativa de un grupo de 30 personas. A lo largo de su historia el club sufrió varios inconvenientes financieros. En 1953 la institución adquirió los terrenos adyacentes del Olivos Golf Club. La nueve sede se constituyó en el centro vital del club en su tenaz esfuerzo para sobrevivir. Actualmente el club cuenta con nueve canchas de polvo de ladrillo y una pileta de natación.
• | Olivos Tenis Club / Salta 2753. Olivos. • | Olivos Rugby Club / Pelliza 4550. Munro. • | Club Social y Deportivo Villa Pearson / Laprida 2929. Florida. • | Club de Caza Pesca y Náutica Belgrano / Av. San Martín 406 . Vicente López. • | Florida Club / Vergara 3940. Florida. • | Club Social y Deportivo Estrella Federal / Ayacucho 745. Florida. • | Centro Galicia de Bs. As. / Av. Libertador 2925. Olivos. • | Yacht Club Olivos / Alberdi 415. Olivos. • | Club Social y Cultural Domingo F. Sarmiento / Quintana 3326. Olivos • | Club Social y Deportivo Defensores de Florida / Laprida 2064 . Florida. • | Club Atlético Banco de la Nación Argentina / Zufriategui 1251. Vicente López. • | Centro Asturiano de Bs. As. Campo Cavadonga / Av. Libertador 1081. Vicente López. • | Club Atlético Colegiales / Malaver 4706. Munro. • | Círculo Trovador / Av. Libertador 1031. Vicente López. • | Club Social y Deportivo Unión de Olivos / Sarmiento 3551. Olivos. • | Club Social y Deportivo Caseros / Caseros 241. Florida. • | Club Social y Deportivo Defensores de Olivos / F. de Amador 1942. Olivos. • | Club Social y Deportivo Unión de Florida / Bdo. De Irigoyen 1540. Florida. • | Club Unión de Munro / Belgrano 2650. Munro. • | Club Deportivo Italiano / Libertad 1650. Florida. El pack de forwards de Olivos en acción
• | Club Social y Deportivo Los Andes / Malaver y Agüero. Munro. • | Club Social y Deportivo Industrial Munro / Mendoza 2563. Munro. • | Tennis Club Argentino / Entre Ríos 2389. Olivos. • | Sociedad La Primavera / Alsina 2465. Florida. • | Club Municipalidad de Vicente López / Bme. Cruz 1175. Vte. López. • | Sociedades Unidas de Villa Adelina / Paraná 6098. Villa Adelina. • | Club Social y Deportivo Libertad / Berutti 1081. Villa Martelli. • | Club de Pescadores de Olivos / Bme. Cruz 2335. Olivos. • | Club Social y Deportivo Estrella de Florida / J. Mármol 1858. Florida. • | Círculo de Bicicross de Bs. As. / Uzal 3834. Olivos.
El Calamar estira sus tentáculos
• | Club Amistad Olivos Social y Atlético CAOSA / R. Gutiérrez 1345. Olivos. • | Club Atlético La Escuelita Social y Atlético C.A.E. / Melo 4500. Villa Martelli. • | Florida Tennis Club / Urquiza 2501. Florida. • | Club Social y Deportivo Gral. José de San Martín / San Martín 2149. Florida. • | El Ciclón Fútbol Club de Villa Martelli / E.E.U.U. 262. Villa Martelli. • | Club Social y Deportivo Vélez Sarsfield / Nicaragua 5249. Munro. • | Delegación Olivos del Centro Naval / Malaver 401. Olivos. • | Institución Deportiva Patín Martelli / Venezuela 4539. Villa Martelli. • | Club Teléfonos de Bs. Aires / Madero 1699. Vicente López. • | Circulo Militar / Av. Libertador y Villate. Olivos.
Un Banco que siempre da resultados
• | L.I.D.E. Liga Deportiva de Vte. López / Maq. Carregal 2564. Munro. • | Club Administración Gral. De Puertos AGP / Solis 1851. Vicente López. • | A.P.D.E.S. Asoc. Para la Promoción Educ. Dep. y Social / R. Darío y Avalos. Munro.
21
Vicente LĂłpez en cifras
E
l Partido de Vicente LĂłpez fue creado el 21 de diciembre de 1905, a travĂŠs de la Ley 2959/05 de la Provincia de Buenos Aires.
GPS de Vicente LĂłpez
N
LA LUCILA
Par do de San Isidro
RĂo de La Plata
OLIVOS er lav
VICENTE LĂ“PEZ
eri
am
n Pa
MUNRO CARAPACHAY
O
Ma
a
can
V. ADELINA
FLORIDA
FLORIDA OESTE
Par do de San Mar n
Superficie/Densidad
VILLA MARTELLI
S
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
PoblaciĂłn / EvoluciĂłn
Corredor Norte Vicente LĂłpez San Isidro San Fernando Tigre Escobar Pilar Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC 22
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
E
Su denominaciĂłn recuerda al abogado y polĂtico homĂłnimo (1785-1856), autor del Himno Nacional, que llega a ser Presidente Provisional de las Provincias Unidas en 1827 tras la salida de Bernardino Rivadavia, y Gobernador de Buenos Aires luego de la batalla de Caseros en 1852, firmando como tal el Pacto de San NicolĂĄs, pieza clave para la consolidaciĂłn de la RepĂşblica Argentina.
Ciudad de Buenos Aires
Inmediatamente lindero a la Capital Federal, su extensiĂłn de 33.8 km² es algo menor a la del Corredor Norte de la Ciudad, incluyendo a las Comunas 2 (Recoleta), 14 (Palermo) y 13 (Belgrano-Núùez-Colegiales) que suman en conjunto 35 km2 de superficie. La poblaciĂłn del Distrito al momento del Ăşltimo Censo alcanzaba a 269.420 habitantes. Pero su densidad es sĂłlo de 80 habitantes/hectĂĄrea: 44% inferior al Ăndice general de Buenos Aires, 55% por debajo de aquel Corredor, y 70% menos que la de barrios como Caballito o Recoleta.
PoblaciĂłn | EvoluciĂłn Hasta 1960 la poblaciĂłn del distrito crece intensamente, y a partir de allĂ se estabiliza en torno a 290.000 habitantes hasta 1980.
Sin embargo, en las últimas tres décadas su población decae, con un ritmo suave en los ’80, intenso en los ’90, y más moderado desde 2001 en adelante. La población del Distrito al momento del último Censo alcanzaba a 269.420 habitantes.
Población / Evolución 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000
12.100
149.958
247.656
285.178
291.072
289.505
274.082
269.420
1914 1947 1960 1970 1980 1991 2001 2010 Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
Densidad compara va con Buenos Aires [habitantes/hectárea] 300
250
P
200
ció obla n d
269.420
150
100
143
175
268
142
174
259
80
Recoleta
Palermo
Belgrano
Caballito
Vivente López
50
Corredor Norte
La Zona Norte del Área Metropolitana reúne aproximadamente al 10% de la población total de la Provincia de Buenos Aires.
50.000
CABA
En la década reciente ese movimiento se modera. No obstante, hasta 2010 el mismo ejercicio mostraba aún el equivalente a 130 familias menos en el distrito cada año.
100.000
istri el D to
Frente a la consolidación urbana de su territorio y los valores en consecuencia de la tierra, el surgimiento de nuevas opciones habitacionales “verdes y seguras” algo más al Norte encontró en las familias de Vicente López un público receptivo, que se posicionó como un protagonista de primer orden en la consolidación de los countries, condominios, barrios privados y clubes de chacras, que fueron surgiendo en las bandas exteriores al norte del Área Metropolitana. En coincidencia con el auge de las nuevas urbanizaciones, la retracción poblacional de Vicente López alcanza así su mayor intensidad en los ’90. Desde los números, la pérdida de población equivale casi a 400 familias saliendo anualmente de Vicente López durante toda esa década.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
23
Población. Par dos de la ZN: Aportes al Total Pcia. Bs. As. 1980/2010 3,0%
Vicente López
2,5%
San Isidro
2,0%
Tigre
1,5%
San Fernando
2,4 %
1,91 % 1,87 % 1,7 % 1,4 % 1,0 %
1,0%
Pilar Escobar
0,5% 0,0%
Aporte
Aporte
1980
1991
Aporte
Es así que, desde los años ’70 Vicente López redujo su aporte al total en un 36%, para dar cuenta actualmente de sólo el 1.7% del total de la población de la Pcia. de Buenos Aires.
Aporte
2001
2010
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
Población / Hogares - Hombre y Mujeres 1991
2001
2010
Población
289.505
274.082
269.420
Hogares
92.145
91.400
99.286
3,14
3,00
2,71
HAB/HOGAR Población / género
22%
47% Varones 53% Mujeres
2010
Total
269.420
Varones
47%
Mujeres
53%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
Población / Composición por grupos de edad. Compara va San Isidro 30% 25% 20%
10% 5% 27% 23%
29% 29%
24% 25%
16% 18%
4%
0 a 19
20 a 39
40 a 59
60 a 79
80 o más
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC 24
Varios indicadores nos hablan hoy de una situación demográficamente “madura” en Vicente López. A una población que no sólo ya no crece -como entre los ’60 y los ’80- sino que se reduce cada década, le acompañan la disminución en el tamaño de los hogares y una presencia marcada de la gente de mayor edad en su pirámide poblacional. En los últimos veinte años el tamaño medio de los hogares se redujo un 14%, pasando de 3.14 integrantes en 1991, a 2.71 personas por hogar en 2010. Con un 53% de su población integrado por mujeres, la proporción de niños y adolescentes alcanza aquí al 23% del total, cuatro puntos menos que en el vecino distrito de San Isidro.
15%
0%
Si bien esa relación se ha mantenido prácticamente estable en las últimas décadas, a partir de aquellos desplazamientos el aporte de cada Partido al conjunto fue variando, con una disminución relativa de los partidos más cercanos a la Capital, y el crecimiento como contrapartida de aquellos ubicados en las coronas exteriores del Área Metropolitana.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
5%
San Isidro Vicente López
Tratándose de jurisdicciones no sólo linderas, sino con fuertes rasgos de integración y hasta de continuidad urbana
Plaza Vicente López y Planes
Tota
Población / Extranjeros en Vicente López l de
Extran s jero
en varios casos, las diferencias demográficas son llamativas: aquellos cuatro puntos porcentuales se trasladan al conjunto de más de 40 años de edad, que en Vicente López da cuenta del 48% de su población, frente al 44% de San Isidro.
22.233
22% 8%
Extranjeros
Extranjeros Un 8% de su población -22.233 personas- nacieron fuera del país: 60% en otros sitios de América (entre quienes los paraguayos y peruanos suman 8.000 personas); 38% en países europeos, incluyendo 3.600 italianos y 2.800 españoles; y 2.5% originarios de Asia, África u Oceanía. La mayor parte de los nacidos fuera del país que viven en Vicente López son mujeres. Pero resulta interesante ver que la proporción de extranjeros gana
2,5% Otros 22%
59,5% América
41% Varones 59% Mujeres
38% Europa
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
25
Población / Extranjeros por grupo de edad, y par cipación en el total Edad
Grupo
%
0Total a 19
2.250
4%
20 a 39
5.777
7%
Total 40 a59
4.721
7%
60 a 79
6.356
13%
80 o más
3.129
22%
Gráfico
hogares. Con una relación de 1.16 viviendas por cada familia, la cifra define un stock de 426 viviendas por cada 1.000 habitantes, colocando al Distrito en una situación intermedia entre los registros de la Capital y San Isidro.
Tenencia 0
1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
relevancia en los grupos de mayor edad, al punto de explicar el 13% de la población de 60 a 79 años, y 22% de los mayores de 80 años. Otro de los grandes rasgos distintivos del Distrito en el contexto metropolitano -consistente también con los rasgos de madurez demográficase define en el plano educacional. Mientras la proporción de gente que asiste o asistió a la enseñanza secundaria como máximo nivel alcanzado en el conjunto de los 24 Partidos que componen el Gran Buenos Aires asciende al 29%, esta condición abarca en Vicente López a casi el 35% de su población. En lo que hace a los niveles superiores -Terciario no
universitario, Universitarios y Postgrados- el porcentaje general para el GBA abarca al 10.9% de la población, mientras que en Vicente López este índice es más de tres veces mayor. El índice de 39.2% señala que dos de cada cinco personas del Distrito cursan, o han cursado, estudios superiores. El índice de 39.2% señala que dos de cada cinco personas del Distrito cursan, o han cursado, estudios superiores.
Viviendas Vicente López cuenta con un parque habitacional de 114.728
Al ritmo de la dinámica financiera vinculada a la vivienda, durante las últimas dos décadas fue notorio en nuestro país el incremento sostenido en la proporción de familias que, sin opciones claras de accesibilidad a la vivienda propia, fueron ampliando la proporción de inquilinos. En tal sentido Vicente López no es una excepción. En efecto, mientras que en 1991 -en los inicios de la Convertibilidad- la cantidad de familias que alquilaba su vivienda ascendía aquí al 15%, esta condición involucra hoy al 23.3% de ellos. Esto es: casi una de cada cuatro familias del Distrito hoy alquila la vivienda que habita.
Viviendas deshabitadas en el Corredor Norte (% por Par do) 20%
17%
Deshabitadas
83% Habitadas
15% 10% 5% 0%
17,2%
Vicente López Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC 26
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
14,6%
San Isidro
13,8%
San Fernando
16,7%
Tigre
16,1%
Escobar
18,9%
Pilar
Viviendas y Tenencia de vivienda en 1991/2010 Edad
Población
Hogares
Hab/Hogares
Viv.2010
Viv/1000Hab
Viv/Hogar
Total CABA
2.890.151
1.150.134
2,51
1.423.973
493
1,24
Vicente López
269.420
99.286
2,71
114.728
426
1,16
TotalIsidro San
292.878
97.213
3,01
107.695
368
1,11
1991
11% Otros
2010 0
15% Inquilinos
10% Otros
22% Inquilinos
69% Propietarios
74% Propietarios
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
Tipologías
Viviendas / Distribución por Tipos 2001-2010
Por su parte, los indicadores de una densidad sensiblemente menor en Vicente López respecto de la Capital, se reflejan con claridad en las tipologías y modalidades habitacionales dominantes. Casi dos de cada tres viviendas en el Distrito, está integrado por casas unifamiliares. Tipológicamente en tanto, en barrios de un ritmo pausado que pone distancia con el ruido y los ritmos de las áreas centrales -geográficamente tan cercanas -, los tradicionales techos inclinados entremezclados en el verde cobijan al 40.3% de las familias de Vicente López.
Ocupación Tras una década donde la producción de viviendas como mecanismo de inversión se afirmó
67%
64%
Casa
31%
34%
2%
Depto.
2%
Otros
2001 2010
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
como opción preferente para el ahorrista local, la ocupación de esas viviendas se vuelve una dimensión clave.
como el segundo punto dentro de esta zona con mayor proporción de viviendas desocupadas, sólo superado por el Partido de Pilar.
Según los datos del último Censo la vacancia en VL alcanza al 17% del parque habitacional, registro que lo coloca un 5% por sobre la media del Corredor Norte, y
Producción No obstante, las realidades urbanas no son estáticas. Observemos que en la última INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
27
dĂŠcada, la relaciĂłn entre las casas y los departamentos se modificĂł un 3%. Si bien en tĂŠrminos relativos ese desplazamiento no parece demasiado relevante, desde una mirada mĂĄs atenta esos mismos nĂşmeros revelan transformaciones significativas. Operando a un ritmo medio de 906 nuevas unidades/aĂąo, la producciĂłn urbana incorporĂł en la Ăşltima dĂŠcada 2.900 casas y mĂĄs de 5.250 departamentos al parque habitacional del Distrito.
Iglesia JesĂşs en el Huerto de los Olivos
Vicente LĂłpez en edades Edad
Grupo
%
0Total a 19
61.842
23 %
20 a 39
78.746
29 %
Total 40 a59
67.059
25 %
60 a 79
47.843
18 %
80 o mĂĄs
13.930
5%
269.420
100%
El registro es casi 20% inferior al promedio anual de la Ciudad de Buenos Aires en el mismo periodo; pero recordemos que la Capital operĂł como destino preferente para inversiones provenientes de los mĂĄs diversos puntos del paĂs y sectores de actividad.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
PoblaciĂłn / Nivel educa vo En curso o cursĂł
%
Total EducaciĂłn Especial
0,29%
JardĂn - Preescolar
3,68%
Total Primario - EGB
22%
Secundario - Polimodal
34,85%
Superior no Universitario
11,89%
Universitario
25%
Post Universitario
2,28%
2,28% Post Universitario 25% Universitario
11,89% Superior no Universitario
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC 28
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
ÂżEs mucho, es poco? Por una parte, esa dinĂĄmica implica una producciĂłn equivalente al 0.78% anual del stock.
0,29% EducaciĂłn Especial
3,68% JardĂn - Preescolar 22% Primario - EGB
34,85% Secundario - Polimodal
Si por otra parte traducimos entonces aquellos nĂşmeros a algo mĂĄs tangible, cotidiano, las cifras indican que se viene construyendo casi dos departamentos por cada nueva casa. Y a un ritmo que equivale a la producciĂłn de tres departamentos nuevos cada dos dĂas; mes a mes, aĂąo a aĂąo, durante toda la dĂŠcada. Actualmente en VL hay sin dudas un proceso de cambio cualitativo del escenario urbano, una transformaciĂłn significativa en marcha, y a un ritmo intenso.
Evolución de precios inmobiliarios en Vicente López (2007-14) en dólares VALORES Semestre 07.I 07.II 08.I 08.II 09.I 09.II 10.I 10.II 11.I 11.II 12.I 12.II 13.I 13.II 14.I
DEPTOS Estrenar
Usado
1.300 1.375 1.375 1.600 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.735 2.000 2.300 2.300 2.300 2.500
1.050 1.050 1.050 1.150 1.300 1.440 1.440 1.550 1.735 1.930 2.050 2.160 2.160 2.160 2.160
92% 106%
0
07.I
07.II
08.I
08.II
09.I
09.II
10.I
10.II
11.I 11.II
12.I
12.II
13.I 13.II
14.I
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos de mercado
Educación es y Pro pal
Munici
ciales vin
104
Privados
189
Jardines Maternales Municipales 16 Jardines Infan les Municipales
10
Primaria Municipales
1
Jardines Provinciales
19
Primarias Provinciales
24
Primarias Municipales
1
Secundarias Provinciales
9
Secundarias Básicas Provinciales
10
Secundarias Municipales
1
Técnicas Provinciales
4
Acelerado de Adultos (CENS)
2
Profesorados Provinciales
2
Terciarios Municipales
2
Laboral Municipal
1
Laboral Provincial
1
C. Formación AMET
1
Jardines Maternales Privados
2
Jardines Privados
61
Primarias Privadas
51
Secundarias Privadas
54
Terciarios Privados Universidades
22%
35% Establecimientos Municipales y Provinciales
65% Establecimientos Privados
6 15
Fuente: Dirección General de Cultura y Educación. Provincia de Buenos Aires. INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
29
Vicente L贸pez de habla inglesa
30
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
L
a educación inglesa forma una parte fundamental de la historia de Vicente López, las comunidades de habla inglesa quisieron mantener su educación y costumbres y la mejor forma de hacerlo fue la creación de colegios. Algo que fue muy apreciado por la clase alta criolla y que hasta hoy es un motivo de prestigio social.
Colegio Michael Ham
Northlands Northlands School fue fundada en 1920 por dos visionarias damas inglesas: Winifred M. Brightman y Muriel Ivy Slater. Según los archivos de inmigración, Winifred M. Brightman había nacido en Londres, y llegó a la Argentina en el barco Highland Rover. Abrió sus puertas el primero de abril de ese año con 16 estudiantes, varones y mujeres, y en poco tiempo había desarrollado una sólida reputación. Tres años después el Northlands dejó de recibir varones y en poco tiempo llegó a ser considerado el mejor colegio de señoritas de Sudamérica.El lema del colegio fue “Friendship and Service”. Miss Brightman fue la rectora del colegio durante 40 años hasta 1961. Desde entonces se convirtió en una asociación sin fines de lucro Northlands Asociación Civil de Beneficencia. Desde sus comienzos ofreció exámenes internacionales de la Universidad de Cambridge, O, S & A. En 1989 la Universidad modificó el nivel “O” por una serie de exámenes que en conjunto formaron el International General
Certificate of Secondary Education (IGCSE).Dos personas notables que egresaron de sus claustros son la reina Máxima de Holanda y María Eugenia Estensoro.
Fundación Colegio Michael Ham En 1923, a pedido de la comunidad argentina de habla inglesa, viajan desde Chile, un grupo de Hermanas Pasionistas de la Congregación de la Santa Cruz y Pasión de Nuestro Señor Jesucristo, con el objeto de fundar en nuestro país un colegio bilingüe, católico para niñas. Las hermanas se alojaron en la casa del Sr. Michael Ham y de su esposa Ana María Lynch, quienes resuelven donar su propia residencia, situada en el Partido de Vicente López, Provincia de Buenos Aires, para que allí se inicie un colegio que cumpla dichos requisitos. 9 de marzo de 1926, con la llegada desde Inglaterra de un grupo de religiosas, comienza
a funcionar en el mismo predio donde lo hace actualmente el MICHAEL HAM MEMORIAL COLLEGE, que recibe su nombre en recuerdo y agradecimiento al Sr. Michael Ham, quien para entonces ya había fallecido. Los salones que otrora pertenecieron a los Ham, se convierten en biblioteca, dormitorios para las alumnas y Capilla. En 1993 el colegio pasa a ser Fundación Colegio Michael Ham. Su miembro permanente es la Congregación, representada por la hermana Superiora Provincial.
Colegio Highlands Emplazado en el antiguo Palacio Bosch en 1944, fundado por May Nilsson de Torre, HIGHLANDS tiene el privilegio de ser uno de los edificios más bellos de nuestro patrimonio arquitectónico. Rodeado de patios y jardines, fue construido en lo alto de las INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
31
barrancas de Vicente López. Desde sus ventanas y terrazas todavía puede verse, la inmensidad del rio de la Plata. HIGHLANDS es un lugar único, ubicado frente al mítico ombú de la calle Gaspar Campos, ruta obligada hacia el noreste en los tiempos de la colonia. El edificio conserva todavía hoy su prestancia y categoría inigualables, a la que se han sumado todas las exigencias para un moderno establecimiento educativo, donde la formación bilingüe castellano e inglés son una prioridad fundamental.
Saint Andrews Scots School La Escuela Escocesa San Andrés fue fundada por un grupo de inmigrantes escoceses que deseaba educar a sus hijos en su propio idioma, cultura y fe religiosa. El 1º de septiembre de 1838, trece años después de haber llegado abrieron una pequeña escuela en la iglesia presbiteriana de la calle Piedras 55, en la ciudad de Buenos Aires.Al principio los alumnos fueron solamente niñas, pero no tardaron en aceptar también varones.
Los fundadores buscaban integrar la fe y la práctica de la religión cristiana con la excelencia académica, considerando la educación como un instrumento de formación moral que apunta a su fin más elevado cuando no se limita a ejercitar la mente, sino se dedica a formar opiniones, predisposiciones y hábitos. Sin duda es en el carácter donde se hallan los elementos esenciales de la felicidad o la miseria humana. En 1885 el edificio de la capilla escocesa debió ser demolido por la obra de extensión de la avenida de Mayo. La escuela, que ya estaba creciendo, fue mudada al barrio de Constitución, a Ituzaingó 1026, donde según se anunciaba con orgullo, asistían 135 alumnos de varias nacionalidades: escoceses, ingleses, irlandeses, franceses, españoles, italianos y argentinos. Al mismo tiempo, la capilla se mudó a la calle Belgrano y Perú, donde todavía se encuentra. Algunos de los directores más recordados de aquellos primeros tiempos fueron el Reverendo William Brown, el Reverendo
La educación inglesa forma una parte fundamental de la historia de Vicente López. James Smith y, durante un breve lapso, Alexander Watson Hutton, quien es conocido en general dentro de la historia argentina como el pionero del fútbol del país. En 1947, siguiendo la continua migración de la comunidad angloparlante hacia los suburbios del norte de la ciudad, la escuela se mudó a Olivos. El edificio de Nogoyá 550 fue inaugurado como una escuela para varones únicamente.
Colegio Lincoln El Colegio Lincoln es la institución que ha sido todo un símbolo de la excelencia educativa tanto en Buenos Aires como dentro de la comunidad de escuelas internacionales por más de 70 años. Atrayendo a estudiantes de más de 45 países, Lincoln es una verdadera escuela internacional con un claro enfoque Norteamericano en cuanto a educación y comunidad. Lincoln está acreditado oficialmente tanto por la Southern Association of Colleges de E.E.U.U. como por la provincia de Buenos Aires. El objetivo último es que los alumnos puedan acceder a la admisión en los mejores colleges y universidades de los Estados Unidos, Argentina y el extranjero.
32
La ciudad goza de buena salud
S
i tenemos que mencionar un hospital emblemático este sería el Hospital Bernardo Houssay, el principal centro médico gratuito del partido. Fue inaugurado el 9 de Julio de 1931 y en su primer mes de servicio se atendieron más de 1300 consultas. En 1936 se realizó una primera ampliación y en 1942 se construyó el pabellón de Cirugía y Clínica Quirúrgica. Siete años después se creó la Escuela de Enfermería. En 1975 se inauguró el Servicio de Terapia intensiva. Cuenta con una ampliación realizada en 2005 y al día de hoy dispone de Diagnóstico por Imágenes, con un ecógrafo y tomógrafo de última generación. Tampoco podemos obviar el Hospital y Maternidad Santa Rosa, que atiende a más de 3600 embarazadas por año. Su origen fue una donación de Don Aquilino Colombo,constituída por el terreno más $100.000 para la construcción de una maternidad. La donación se oficializó en 1942, pero después de obras y remodelaciones el 9 de septiembre de 1944 empezó bajo la dirección del Dr. Peña Méndez. Hoy muchos hijos de Vicente López y partidos aledaños le deben la vida a esta maternidad.
Una recorrida por las opciones en salud nos muestran un barrio preparado para atender a su gente.
Ginecología, Hematología y 4 más (Vicente López). Obras sociales: Sí · Swiss Medical Center Olivos
El Hospital Bernardo Houssay en su primer mes de servicio atendió más de 1.300 consultas.
Algunos centros médicos que se suman a la oferta de salud · Clinica Olivos Análisis Clínicos, Cardiología, Cirugía Torácica, Cirugía Vascular Periférica, Clínica Médica, Gastroenterología,
Alergia e Inmunología, Anatomía Patológica, Cardiología, Cirugía Cardiovascular, Cirugía General, Cirugía Máxilo Facial, Cirugía Plástica, Estética y Reparadora, Cirugía Torácica y 23 más (Vicente López)
· Consultorios Médicos Maipú Alergia e Inmunología, Cardiología, Cirugía General, Cirugía Plástica, Estética y Reparadora, Cirugía Vascular Periférica, Clínica Médica, Dermatología, Endocrinología y 19 más (Vicente López) Obras sociales: Sí INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
33
· Clínica Odontológica Maipú Radiología (Vicente López) Obras sociales: Sí · Centro de Diagnóstico Neurofisiológico Cedine Neurofisiología, Otorrinolaringología (Vicente López) · Kio - Kinesiología Fisiatría y Kinesiología (Vicente López) · Clínica de Ojos Maipú Oftalmología (Vicente López) Obras sociales: Sí · Centro Odontológico Bs. As. Odontología (Vicente López) · Hospital Zonal Especializado de Agudos y Crónicos “Dr A. A. Cetrángolo” Cardiología (Vicente López) · Laboratorio de Análisis Clínicos Hidalgo Análisis Clínicos (Vicente López) · Cornealent Panamericana Óptica (Vicente López) · Optica Roca Óptica (Vicente López) · Liace Análisis Clínicos (Vicente López) (Ver listado completo en Anexo).
Al aire libre
El Vial Costero y la reserva ecológica de La Lucila. Los espacios verdes son un sello distintivo de Vicente López. La reserva ecológica, situada en la costa del Río de la Plata del barrio de La Lucila, es uno de los últimos sitios donde se conservan los ambientes originales rioplatenses, resguardando plantas y animales característicos de la zona. En sus 2 hectáreas de superficie es posible observar 387 especies de plantas y 150 especies de aves; además de una significativa cantidad de peces, mamíferos, anfibios y reptiles. El Paseo Costero Presidente Raúl Alfonsín –llamado también Vial Costero- es otro lugar que cambió notablemente la fisonomía de la zona en los últimos años. Inaugurado el 18 de junio de 2011, este camino lindante al río, es una arteria de 2,6 kilómetros de extensión que nace en el límite con la Capital Federal y termina en la calle Hipólito Irigoyen. Un colorido anfiteatro, mucho césped, juegos para niños y plazoletas, definen el entorno de este espacio, ideal para practicar deportes al aire libre o simplemente relajar los sentidos mirando el cadencioso ritmo del río.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / ENERO 2014
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
35
Vicente López casa por casa.
E
l Vicente López “tradicional”, comprendido entre la Avenida General Paz a la quinta presidencial y de avenida Maipú a las vías, sigue conservando su atractivo residencial inalterable. Dentro del sector no abundan los emprendimientos nuevos ya que se respeta la zonificación R1 que protege al barrio. La zona más dinámica en cuanto a nuevas construcciones en Vicente López es la de Avenida Libertador hacia el río; con una notable cantidad de nuevos edificios residenciales y de oficinas, acompañados de comercios destinados a servicios que intentan captar el incremento de la densidad habitacional en la zona. El crecimiento de ese espacio costero está comenzando lentamente a reflejarse en la actividad inmobiliaria secundaria, es decir en la reventa de los inversores iniciales. Distinto es el caso de los pequeños emprendimientos en Florida que rápidamente son comercializados y adquiridos principalmente por los consumidores finales. En la zona la tierra es un bien escaso. No existen terrenos baldíos y los compradores que quieren construir una casa nueva tienen que adquirir una antigua y realizar una refacción integral o demolerla. En ese caso, dependiendo de la
36
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
En la zona conviven los grandes edificios de Av. del Libertador con las tradicionales casas del barrio
Juan Pablo Figueroa Alcorta Director División Residencial
ubicación del lote, sus medidas y linderos, se puede considerar un promedio de entre US$500 y 600 el metro cuadrado. A partir de ahí, el costo de la construcción de una nueva propiedad dependerá de los materiales utilizados en ésta; estimándose un valor promedio de US$ 1000 por metro cuadrado cubierto. Los departamentos de categoría, con vista al río y amenities, pueden llegar a costar hasta US$ 6000 por metro cuadro. En cambio, los que no tienen amenities y muestran una
construcción estándar, cotizan alrededor de US$2000 a 2500 por metro cuadrado cubierto. Las unidades usadas sufren una depreciación por antigüedad de alrededor del 15 % en los primeros 10 años, un 20 al 25 % hacia los 20 a 25 años y así sucesivamente. En el caso de los alquileres tienen una rentabilidad estimada sobre el valor de aproximadamente un 4.0 % anual para las viviendas. Los departamentos usados se cotizan entre US$ 1600 y 3000 dólares por metro cuadrado, mientras que los departamentos a estrenar de US$ 2000 a 3500. Las casas poseen un valor de US$ 1000 dólares por metro cuadrado, dependiendo del tamaño de los terrenos.
Valores de Vicente L贸pez en d贸lares por m2
VILLA ADELINA
1.700
CARAPACHAY
MUNRO
1.700
LA LUCILA
1.750 2.370
OLIVOS
FLORIDA ESTE
2.050
FLORIDA OESTE
VILLA MARTELLI
1.960
2.450
2.670
VICENTE LOPEZ
1.600
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
37
La columna vertebral del Retail
Av. del Libertador en Vicente López
E
n referencia a la zona en cuestión, se han suscitado varios cambios respecto al último relevamiento. La zona es de predominio por excelencia del sector Automotriz en gran parte de alta gama.
Y por otro lado gran parte de los predios grandes de la vereda del rio se están volcando a la construcción de proyectos inmobiliarios con viviendas multifamiliares.
El retail es la manera de tomarle el pulso a la economía
Sabemos que la industria en los últimos meses ha recibido un revés que ha afectado profundamente la actividad.
Alguna empresas de las que dejaron sus locales se reubicaron tomando menos metros. zona.
División Locales
Actualmente ha aumentado considerablemente la oferta de locales en la zona, llegando a tener la plaza unos 22 locales sobre Avenida del Libertador libres.
Miguel Grehan Juan José Ramos Director Gerente
Hay muchos locales que están hace más de un año en oferta y sin poder ser alquilados, antes decíamos que era por un tema de mercado y no por precio que no se alquilaban pero a esta altura creemos que son los dos factores los que afectan.
Centros Comerciales Munro [Vélez Sardfield y Mitre] Florida [Av
741 406
]
Pte. Saavedra [Av. Maipú y A. Del Valle]
364
Olivos [Ugarte]
314
Villa Martelli [Lapidra] Total de Centros 2874 Comerciales
239
Olivos [Av. Maipú]
208 150
Carapachay [Independencia] Del Bajo [Azcuénaga,Roca,Melgar,TapialesyPenna]
140
La Lucila [Rawson]
136
Villa Adelina [Paraná] Olivos Estación [Corrientes y Rosales] Fuente: Municipalidad de Vicente López 38
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
117 59
Retail 2012 Juguetería
3
4
Seguros
Clubes
4
3
Farmacias
Supermercados
3
5
Obras en Construcción
Estaciones de Servicios
7
1
Piletas
Respuestos
11
1
Jardinerías
Lavaderos
5
5
Peluquerías
Aire Acondicionado
3
1
Financieras
Seguridad
3
1
Vinotecas
Restaurants
14
10
Comidas
Concesionarias de Autos
44
2
Computación
Comisaría
2
2
Grupo electrógeno
Kiosko
9
1
Aberturas
Taller
5
1
Diseño Gráfico
Remises
2
3
Gomerías
Ferretería
2
3
Audio
Concesionarias de Motos
13
3
Estacionamientos
Inmobiliarias
9
1
Depósitos
Locales Vacios
7
2
Hoteles
Indumentaria
8
2
Clínicas
Terrenos Baldíos
18
1
Heladerías
Bares
16
1
Correo
Lavaderos de Autos
5
3
Laboratorios
Empresas de Fotocopiados 2
1
AFIP
Regalos
1
2
Video
Bicicletas
3
3
Locutorios
Obra Sociales
1
1
Purificadores
Bancos
3
2
Veterinarias
Agencia de Viajes
2
1
Cancha de Tenis
Deportes
6
1
IMG
Muebles
15
1
Shopping
icen en V te
Locales
ez Lóp
2o9t4al T
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
39
Las oficinas lideran el cambio
40
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / ENERO 2014
E Edificio Urbana
l polo de oficinas en Vicente López comenzó a desarrollarse promediando la década del 90, sobre Avenida del Libertador, en forma paralela al desarrollo de oficinas en las Lomas de San Isidro. En los últimos años el Eje de Panamericana se convirtió en un espacio que concentra una importante cantidad de metros cuadrados de categoría Premium (A+). Con el correr de los años los edificios crecieron en volumen, tecnología y servicios, así como en diseño y estética. La tendencia de abandonar el centro y mejorar la calidad del entorno de trabajo, sin resignar calidad o categoría de edificios, ha consolidado la oferta de oficinas en la zona norte. De esta manera fueron materializándose proyectos y centros de mayor escala como Panamerican Bureau, Centro Empresarial Urbana, Optima Business Park, Olivos Building I Y II, entre otros.
La zona ofrece disponibilidad de tierra interesante por ubicación y escala para desarrollar inmuebles, a diferencia de la poca disponibilidad que se encuentra en Capital Federal
La superficie rentable de estos inmuebles oscila entre los 10.000 y los 50.000 m2. Hoy la zona presenta una vacancia dentro del segmento AAA del 13% aproximadamente, cuyos valores son comparables a los de oficinas de la misma categoría en Capital Federal. Actualmente se están desarrollando cerca de 65.000 m2 que se sumarán al stock en el transcurso del 2014 y 2015. Edificios desarrollados tanto en el eje Libertador como en el de
Ing. Mariana Stange Directora División Oficinas
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
41
Oficinas / Submercados Submercados
Stock (m²) Vacancia (m²)
Vacancia (%)
Valor promedio de Alquiler (u$s/m²)
Total Corredor Libertador
90.896
15.787
85%
27
Corredor Panamericana
178.729
2.702
15%
24
La consigna es mudarse del centro a la calidad de vida.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado
Panamericana. Más allá de los beneficios de la zona se suma la existencia de tierra interesante por ubicación y escala para desarrollar inmuebles, a diferencia de la poca disponibilidad que se encuentra en Capital Federal en las áreas consolidadas de oficinas.
El futuro llegó hace rato El partido de Vicente López -junto al de San Isidro-, es el elegido
por las principales empresas para instalar sus oficinas.
del norte capitalino y este no es un dato menor.
Su cercanía con Capital Federal, su fácil acceso, la gran variedad de transporte -próximamente se realizará la extensión de Metrobus porteño- y el plus que le otorgan los amplios espacios verdes y el río, son algunos puntos que tienen peso a la hora de mudar una empresa a este sector. Sus principales arterías conectan de manera directa con los barrios
Otra área que muestra un cambio notable es el vial costero de Vicente López, a través de toda su traza, la cual hoy se extiende desde la calle Irigoyen hasta Avenida General Paz.
En Panamericana se concentra el
66%
de los
edificios A+ 224.000 m2 148.000 m² de la zona, con un total de construidos, de los cuales
corresponden al
Partido de Vicente López 42
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
En esta línea se radican principalmente edificios con plantas entre 500 y 1.000 m2. También podemos encontrar inmuebles de menor superficie, aunque son pocos los que cuentan con menos de 300 m2. Cada 60 m2 propios se exige en la zona que se construya una cochera.
Panamericana sigue creciendo En el llamado eje Panamericana se concentra el 66% de los edificios A+ de la zona, con un total de 224.000 m2 construidos, de los cuales 148.000 m2 corresponden al Partido de Vicente López. Al igual que sucede en otras grandes ciudades del planeta, la tendencia marca que los grandes emprendimientos de oficinas suelen construirse sobre los accesos más importantes a las metrópolis y este caso no es la excepción. ¿Por qué creció tanto la zona norte? La respuesta la vamos a
encontrar en la posibilidad de adquirir mayores metrajes de tierra dada la reconversión de antiguas industrias o fracciones en desuso; esto dió como resultado concreto el mayor polo de oficinas en desarrollo de la actualidad.
En el partido de Vicente López ya podemos encontrar algunos ejemplos como Greending Ugarte (Ugarte 3636 Olivos) un edificio que cuenta con Certificación Gold.
Una tendencia verde En un barrio donde la naturaleza juega un papel muy importante, no podía faltar la tendencia mundial de los Green Building. Las denominadas construcciones verdes, son aquellas que se conciben a partir de la arquitectura sustentable, buscando aprovechar los recursos naturales de tal modo que minimicen el impacto ambiental de los edificios sobre el medio ambiente y sus habitantes.
Tener amplitud de espacios permite desarrollar la infraestructura necesaria para satisfacer las nuevas necesidades creadas, por este motivo los edificios cuentan con plantas de 1.500 m2 a 5.000 m2.
Otros emprendimientos como Al Rio Torre 1 (Avenida del Libertador 101) o el Edificio Proa (Avenida del Libertador 174) poseen también certificaciones Leed. Los Green Building poseen importantes ventajas competitivas sobre sus competidores tradicionales.
Evolución de la Vacancia (2009-2013) Capital Federal
Zona Norte 10,38
9,45
9,99 8,44
8,40
9,82
8,87
9,20
8,84
8,77
8,40
5,31
Feb ´13
9,29
8,96
8,97
6,69 5,77
Abr ´13
Jun ´13
Jul ´13
Ago ´13
Sep ´13
- 33% emisiones de CO2 - 17% uso de aguas frescas - 40% uso de energía y materiales - 25% uso de maderas
6,79
6,58
6,05
May ´13
8,92
8,55
5,89
5,31
Mar ´13
Los edificios convencionales tienen incidencia negativa a nivel mundial:
Oct ´13
Nov ´13
Dic ´13
Ahorro en Edificios Green Building: - 24%, 50% uso de energía - 33%, 39% emisiones de CO2 - 40% uso de agua - 70% descarga de sólidos.
Ene ´14
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del merdado
Evolución de Valores y Rentabilidad (1999-2014) 40
ALQ
Rentabilidad
VTA
35 30 25 20
14,40
14,41 10,71
10
12,66
11,55
14,57
13,80
13,56
15,05 11,48
10,22
10,22
20 00
20 01
20 02
20 03
20 04
20 05
20 06
20 07
20 08
20 09
20 10
20 11
20 12
27,00
23
27,00
23
23,00
22
17,54
22
22,12
25
17,39
20
15,65
19
10,43
11
7,27
7
5,60
5
3,33
4
12,50
15
17,09
22
16,94
20
19 99
20 13
35,00
5,09
5
5,36
20 14
35,00
15,45
24
14,17
24
15
20 14
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
43
Empresas que sostienen el crecimiento
V
icente López tiene una superficie de 33 kilómetros cuadrados.
Cuenta con una población total de 270.929 habitantes (según el censo INDEC 2010), con una densidad
de 6.946,9 habitantes/km². Si lo comparamos con los 274.082 habitantes que había en 2001, notamos que sufrió un descenso de 1,15 %.
En Vicente López la industria tiene su propio lugar
El municipio de Vicente López cuenta con 600 hectáreas
Estructura sectorial según distribución de establecimientos Par do Total Argen na
0,4%
7,3%
52,9%
39,4%
100%
Conurbano Bonaerense
0,1%
8,4%
61,6%
29,9%
100%
Total Conurbano Norte
0,1%
11,4%
55,1%
33,4%
100%
Gral. San Mar n
0,0%
18,3%
51,9%
29,8%
100%
Total Malvinas Argen nas
0,4%
6,9%
65,8%
27,0%
100%
San Fernando
0,0%
10,4%
58,0%
31,6%
100%
TotalIsidro San
0,2%
6,9%
51,1%
41,8%
100%
Tigre
0,1%
8,8%
56,8%
34,3%
100%
Totalde Febrero Tres
0,0%
15,1%
55,7%
29,2%
100%
Vicente López
0,1%
13,0%
48,1%
38,9%
100%
Directores División Industrias
Ricardo Costa Chiappe
Pablo Vivot
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado
Distribución de la mano de obra empleada en Vicente López, por rama de ac vidad Productos de caucho y plás co
18,3%
Metales comunes y productos de metal
14,6%
Mueble, prod. de madera y otras act.
12,2%
Tex l, prendas de ves r, cuero y calzado
11,4%
Maquinaria y equipo
9,6%
Alimentos y bebidas
9,3%
Sustancias y productos químicos
7,1%
Papel, edición e impresión
6,5%
Automotores, partes y otros equipos de transp.
5,1%
Aparatos eléctricos
3,9%
Vidrios, crámicas y minerales no metálicos
2,0%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del mercado 44
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
3,9%
2%
18,3%
5,1% 6,5%
14,6%
7,1% 9,3%
12,2% 9,6%
11,4%
de zonificación industrial; principalmente en las localidades de Villa Martelli, Munro, Carapachay, Florida Oeste y Villa Adelina, las cuales albergan la mayor cantidad de industrias; particularmente metalúrgicas, alimentarias y químicas.
Malvinas Argentinas, San Miguel, General San Martín, San Fernando, San Isidro, Tigre, Tres de Febrero y Vicente López, comprendiendo una superficie de 1.619 Km2.
Tanto en Carapachay como en Olivos también existen fábricas textiles.
En el caso del Conurbano Norte se observa que San Martín concentra el 29,8 % del VBP industrial de la región, seguido por los partidos de Vicente López 16 % y 3 de Febrero 15,6 %.
La zona norte del GBA está compuesta por ocho partidos:
Según se desprende del Censo Económico Nacional, la actividad
industrial en el Conurbano Norte se ve reflejada en 8.109 establecimientos. General San Martín es el partido con mayor peso relativo de la industria 18,3 %. De todos modos las actividades dedicadas al comercio y los servicios son predominantes, con 51,9 % y 29,8 % respectivamente. Le siguen los partidos de Tres de Febrero, con el 15,1 % de los locales, Vicente López con el 13 % y San Fernando con el 10,4 %.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
45
Metrobus: Rediseñando el futuro de Vicente López
L
a región metropolitana norte tiene uno de los índices más altos de uso del automóvil privado del Área Metropolitana de Buenos Aires: un 41%, contra un 43% del colectivo y un 16% del tren. La extensión del Metrobus capitalino hacia la zona norte se presenta como una alternativa muy interesante para alentar el uso del transporte público. El trazado del denominado Metrobus Norte conectará Puente Saavedra con la estación de subte Congreso de Tucumán a lo largo de la avenida Cabildo. La idea es que atraviese los municipios de Vicente López y San Isidro, conectando de manera ágil la Capital Federal con la zona norte. En un principio está proyectado que llegue hasta la estación de Olivos. Esto va a dar una nueva vida a la Avenida Maipú convirtiéndola en el eje de una nueva expansión.
46
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
Anexo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
47
COLECTIVOS DESTINO: VICENTE LOPEZ / ZN RECORRIDOS:
L Í N EA 3 3 3 Desde: Estación San Isidro Hasta: Estación Olivos LÍNEA 6 0 | | RAMAL I Por Bajo y Av. del Libertador Desde: Plaza Constitución Hasta: Tigre.
L Í N EA 29 Desde: La Boca Hasta: Olivos L Í N EA 3 1 4 Desde: Puente Saavedra Hasta: Boulogne L Í N EA 1 8 4 Desde: Chacarita Hasta: Villa Adelina L Í N EA 407 Desde: San Martín Hasta: Munro
48
LÍNEA 430 Desde: Puente Saavedra Hasta: Tigre L Í N E A 6 0 | RAM AL J Por Bajo y por 3 de Febrero Desde: Plaza Constitución Hasta: Tigre.
LÍNEA 161 Desde: Plaza Italia Hasta: Liniers LÍNEA 203 Desde: Puente Saavedra Hasta: Varios ramales a ZN LÍNEA 71 Desde: Once Hasta: Villa Adelina LÍNEA 57 Desde: Plaza Italia Hasta: Pilar
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
L ÍNE A 3 4 3 Desde: Liniers Hasta: Tigre L ÍNE A 6 0 | R A M A L K Por Panamericana y Acceso Norte Tigre Desde: Plaza Constitución Hasta: Tigre. L ÍNE A 1 6 8 Desde: La Boca. Hasta: Constitución/San Isidro. L ÍNE A 3 6 5 Desde: Puente Saavedra. Hasta: Varios ramales a ZN. L ÍNE A 2 2 8 Desde: Puente Saavedra Hasta: Escobar L ÍNE A 5 9 Desde: Constitución Hasta: Munro
L ÍNE A 2 1 Desde: Liniers Hasta: Tigre L ÍNE A 6 0 | R A M A L L Por Panamericana y Acceso Norte Tigre y Alto Tigre Desde: Plaza Constitución Hasta: Tigre. L ÍNE A 5 9 Desde: Constitución Hasta: Munro L ÍNE A 1 9 Desde: Chacarita/Once Hasta: Carapachay L ÍNE A 1 5 2 Desde: La Boca Hasta: Olivos L ÍNE A 4 1 Desde: Plaza Martín Fierro Hasta: Munro
L ÍNE A 60 | RA MA L S Desde: Plaza Italia Hasta: Escobar L ÍNE A 60 | RA MA L M Por Avenida Sir Alexander Fleming Desde: Plaza Constitución Hasta: Tigre. L Í NE A 68 Desde: Puente Saavedra Hasta: Once L Í NE A 130 Desde: La Boca Hasta: Munro LÍ NE A 15 Desde: Barrancas Hasta: Gral.Pacheco/Benavidez LÍ NE A 93 Desde: Barracas Hasta: Munro
TRENES
CRUZAN VICENTE LOPEZ 3 RECORRIDOS:
Línea Belgrano Norte
ti Sa o lí a Sc s ala Ar r i n ist i O Pa óbul rtiz dil o d a el Va or id lle un r Ca o ra Vi pach ll ay Bo e ulo lina M gne on Do tes nT So orc ur uat Vi dea o ll u x d os M P ayo Pa vo blo rin Gr No es a n gu és
RETIRO - VILLA ROSA
•
•
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Línea General Mitre
•
CHARTERS PASAN POR
VICENTE LOPEZ VARIOS
RECORRIDOS:
• •
•
Re ti 3d o e M ebre nis ro C o t ro C l g ar Be i le ran l s za Co no g R Sa an av Ju edra an B or . Ju i d st o Dr .C et B rán rto go lom lo éM itr e
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o o n ssus si car ri ca San Bec Vict • • • • •
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RETIRO - MITRE
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RETIRO - TIGRE
•
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•
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•
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•
L I S TA D O D E E M P R E S A S Alianza de Servicios S.A. Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro Hasta: Belén de Escobar / Garín / Ingeniero Maschwitz Boomerang Turismo Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta / Palermo / Belgrano / Martínez / Florida Oeste / Boulogne Sur Mer Hasta: Pilar Camina Tour Desde: Castelar / Ituzaingó / Merlo / San Antonio de Padua Hasta: Boulogne Sur Mer / Martínez / Munro / Olivos Del Bajo: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta / Palermo Hasta: Acassuso / Beccar / La Lucila / Martínez / Olivos / San Isidro Vicente López / Victoria Ejecutivo Norte: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta Hasta: Tigre / Rincón de Milberg Expreso Pilar: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta / Palermo Hasta: Pilar MarBuc Travel: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta / Palermo Belgrano Hasta: Tigre
Mary Go: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro / Recoleta Palermo Hasta: Rincón de Milberg Rentabus: Desde: San Telmo / Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro Hasta: Bella Vista / Don Torcuato / Ing. Adolfo Sourdeaux José C. Paz / San Miguel / Villa de Mayo Rodríguez Viajes S.R.L. 1. Desde: Centro Hasta: San Isidro 2. Desde: Puerto Madero Hasta: Olivos / Rincón de Milberg / San Isidro San Fernando / Tigre Sturla Viajes: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro Hasta: Bella Vista Transporte Serrano S.R.L. Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro Hasta: Bella Vista Winibus Turismo: Desde: Centro (Monserrat, San Nicolás) / Retiro Hasta: Boulogne Sur Mer
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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EvoluciĂłn poblacional del par do de Vicente LĂłpez y variaciĂłn porcentual
Total PoblaciĂłn
12.100
149.958
247.656
285.178
291.072
289.505
274.082
270.929
VariaciĂłn
---
1139,32%
65,15%
15,15%
2,06%
- 0,53%
- 0,53%
- 1,15%
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos del INDEC
Listado de establecimientos de salud de Vicente LĂłpez Florida Hospital Zonal del TĂł T rax Dr. Antonio CetrĂĄngolo P 86100057 Italia N° 1750 1602 011-47918651/63 Florida Hospital Municipal Dr. B. Houssay M 86100146 H.Yrigoyen N° 1757 1602 011-47967200/36 121 Florida Instituto Maternidad Santa Rosa M 86100073 M. J. Haedo N° 4150 1602 011-45131940/43 103 Olivos Instituto de GeriatrĂa Rodriguez Ortega M 86100103 Mariano Pelliza N° 2786 1636 011-45139867/47904320 74 Carapachay Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. JosĂŠ Burman M 86100022 ItuzaingĂł N° 5725 1605 011-45806232/47979320 Carapachay Unidad de AtenciĂłn Primaria 25 de Mayo M 86101169 R. Obligado N° 5280 1605 011-47639157/47979320 Florida Unidad Sanitaria Dr. Axenfeld f M 86100987 A. Alsina N° 2465 1602 011-45136449 Florida Unidad de AtenciĂłn Primaria Reinaldo Marcelino M 86101037 Lavalle N° 1583 1602 011-47969644 Florida Unidad de AtenciĂłn Primaria Doctor Angel ChĂĄvez M 86101011 Bolivia N° 1017 1602 011-45131951/47979320 Florida Unidad de AtenciĂłn Primaria Senador Adolfo f Bermudez M 86101118 HipĂłlito Yrigoyen N° 4601 1602 011-45131950/47979320 Florida UAP Blanca Eloisa Rodriguez Acosta M 86102162 Thompson NÂş 1141Bo. Las Flores 1602 La Lucila Unidad de AtenciĂłn Primaria El Ceibo M 86101029 BermĂşdez y El RĂo 1636 011-45136421/47979320 La Lucila Unidad de AtenciĂłn Primaria Doctor Ulises Arcuri M 86101274 TucumĂĄn N° 3339 1636 011-45139859/47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. Ricardo Aguirre M 86101134 Sto. Baigorria N° 2461 1603 011-47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. Rodolfo f Negrete M 86100804 Rivera N° 6001 1603 011-45806233/47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Doctor Antonio Marzano M 86101096 Carlos Villate N° 3675 1603 011-45806234/47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Padre Barbero M 86101088 Sivori N° 5050 1603 011-45806230/47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Sargento Cabral M 86101045 Sargento Cabral N° 3221 1603 011-45806235/47979320 Munro Unidad de AtenciĂłn Primaria Paul Harris M 86101258 Sargento Cabral N° 2880 1603 011-45806240/47979320 Olivos Hospital Zonal Esp de Odont. y Ortodoncia "Dr. Juan U. Carrea" P 86100111 Juan de Garay N° 2478 1636 011-47943818/38 Olivos Instituto Municipal de RehabilitaciĂłn Dr. Anselmo Marini M 86100197 Av. MaipĂş N° 3075 1636 011-45139868/9869 Olivos Unidad de AtenciĂłn Primaria 12 de Octubre M 86101002 JosĂŠ MarĂa Paz N° 3645 1636 011-45139862/47979320 Olivos Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. Arturo Illia M 86100995 Uzal N° 3244 1636 011-45139864/47979320 Olivos Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr.Horacio Rotjer M 86101070 D. F. Sarmiento N° 3551 1636 011-45139863/47979320 Olivos Instituto Municipal de O Ojos Baja VisiĂłn y RehabilitaciĂłn de Ciego M 86101207 M. J. Haedo N° 1426 1636 011-47958006/45136399 Vicente LĂłpez C.P.A. P (Centro Provincial de AtenciĂłn)-Adicciones P 86102330 eirĂł NÂş 95 y Bogado(Panamericana y Gral. Paz 1602 011-45193716 Villa Adelina Unidad de AtenciĂłn Primaria Angel Scalisse M 86100961 Cajaraville N° 4042 1607 011-45128140/47979320 Villa Martelli Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. Aleardo Ravazzoli M 86100731 Moldes N° 4900 1603 011-45131942/47979320 Villa Martelli Unidad de AtenciĂłn Primaria Dr. HĂŠctor Llobera M 86101061 Estados Unidos N° 314 1603 011-45131941/47979320 Fuente: Gobierno de la Provincia de Buenos Aires
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / JUNIO 2014
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