Mercado Inmobiliario de Industrias CABA y AMBA Informe Mensual Noviembre 2013
Divisi贸n Industrias | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Industrias CABA y ZN Informe técnico mensual | Noviembre 2013
Tendencias del Mercado 2011 CABA y AMBA
2012 CABA y AMBA
2013 CABA y AMBA
OFERTA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Análisis del gráfico Se detecta en el mercado una demanda retraída por la baja en el consumo. La oferta al igual que la tendencia en el año sigue en aumento, mientras que los valores se mantienen estables.
Editorial El volumen de las operaciones concretadas se sigue sosteniendo por el mercado de la distribución de bienes de uso y consumo masivo. En los cierres nos encontramos con las dificultades que presenta el escenario inflacionario actual para mantener en el tiempo los valores locativos. En relación a las operaciones de venta concretadas a pesar de las restricciones cambiarias, la mayoría de las ventas corresponden a fracciones industriales, tanto dentro de distintos Parques, como en zonas industriales. Entendemos que producto de la imposibilidad del giro de dividendos al exterior en empresas multinacionales y por inversores particulares, incentivados por la conveniencia de los costos constructivos. Los costos de la construcción hacen viable el desarrollo de naves de última generación, para su posterior locación, obteniendo generalmente una rentabilidad bruta promedio del 9% anual. En cuanto a proyectos en el mercado encontramos unos 152.000m2 de depósitos, los cuales se encuentran distribuidos en: 30.000 m2 en el Oeste, 30.000 m2 en el Sur y 58.000 m2 en el Norte del Gran Buenos Aires, como así también 32.000 m2 en Rosario. En algunos casos estos metros cuadrados son construidos por etapas, dependiendo de que la absorción mantenga el promedio anual que se viene dando en el 2010/2011/2012 de 120.000 m2 año.
Con respecto a los valores de construcción los mismos varían dependiendo de las características constructivas (como ser altura de techos, sistema de prevención de incendios, docks de carga, y ubicaciones con respecto a los valores de tierra). La zona más ofertada sigue siendo Zona Norte donde se concentra el 75%, siguiendo la Zona Oeste con el 20% y el 5 % restante en el Sur. Vemos un futuro con búsquedas y operaciones puntuales, sin un gran volumen de operaciones de venta de plantas industriales. Mientras que el mercado de venta de fracciones estará más activo, siempre que los costos de construcción no se aceleren. En cuanto al mercado de locación el mismo seguirá teniendo el ritmo actual dependiendo de los niveles de consumo general.
En el mercado se comienza a analizar nuevos desarrollos industriales apuntando a las pymes instaladas en zonas de recambio. Algunos municipios deberán adaptarse rápidamente al nuevo formato de la industria argentina, rediseñando su esquema de indicadores, sobre todo los que hacen a los retiros laterales y de frente y fondo, permitiendo así lotes de menor superficie, y donde se pueda construir su FOS total.
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Ampliación de Capacidad Instalada – Nivel General
8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: Indec
Evolución del índice general de expectativas económicas (últimos 12 meses)
SEP 2012
SEP 2013
MIN
MAX
%VAR MENSUAL
%VAR ANUAL
Índice general de expectativas
102
108
95
108
5,3%
6,7%
Situación actual
116
121
106
121
6,5%
3,7%
Situación futura
80
85
76
85
5,6%
6,7%
Compra
117
129
111
129
3,6%
10,6%
Nota: las variaciones están calculadas en base a valores sin redondear. Fuente: UCA-TNS Gallup
Análisis de gráficos El índice General de Expectativas Económicas (IGEE) obtuvo 108 puntos en la medición de Septiembre, que representan una suba del 5,3% con respecto al mes anterior y del 6,7% en relación al mismo período del año pasado. En esta medición todos los indicadores que componen el IGEE presentan mejoras significativas, particularmente el subíndice de situación actual, que refleja visiones más optimistas sobre la situación actual de la economía y el empleo.
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Valor por m² de tierra (U$S) 250 200 150 100 50 0 Parque Ind. Campana
Norlog **
Parque Ind Oks
Parque Ind Pilar
2009
2010
2011
Centro Industrial Pilarica 2012
Parque Ind. Tigre
Centro Industrial Garín
Parque Ind. Zarate **
2013
** Pagaderos en pesos
Valor por m² de naves industriales (U$S)
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 CABA
NORTE 2009
2010
OESTE 2011
2012
SUR
2013
Pagaderos en pesos, cotización BNA.
Análisis de gráficos La venta de fracciones industriales se mostro con movimiento, debido al porcentaje de renta obtenida por las naves a estrenar, los inversores se volcaron a la compra de tierra y su posterior desarrollo de naves logísticas para su renta. En relación a las naves construidas los valores se muestran estables y con muy poca vacancia, siempre hablando de naves bien ubicadas con las especificaciones requeridas en el mercado.
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División Industrias
Director División Industrias Ricardo Costa Chiappe
Director División Industrias Pablo Vivot
Broker Osvaldo Bozzoli
Broker José Achával
Broker Eduardo Spirito
Broker Matías Mendonça
Broker Alejandro Ortiz
Broker Mateo Sáenz Valiente
Broker Gonzalo Pellejero
Broker Lucas Delacre
Asistente Paula Marticorena
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Directorio Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente) División Industrias | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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