DIVISIÓN INDUSTRIAS Una División para multiplicar sus posibilidades
DICIEMBRE 2012 Informe Mercado Inmobiliario de
Industrias
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones L.J.R. Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
L.J.R. Sucursal Lomas de San Isidro (011) 4719-9000 Sucre 1947, San Isidro
DICIEMBRE 2012
Informe Mercado Inmobiliario de Industrias
EDITORIAL
Mirando hacia adelante Es de público conocimiento que el dólar ha impactado negativamente en la actividad inmobiliaria en general. El mercado inmobiliario de industrias y logística no estuvo ajeno a dificultades en la concreción de operaciones de venta del mercado en general. Como resultado vemos que se modificó el porcentaje histórico de ventas contra alquileres; esto se vio reflejado tanto en la baja del volumen negociado como en la cantidad de operaciones realizadas Y si bien en los dos últimos cuatrimestres fueron buenos, no se logró cubrir el bache provocado por el segundo, cuando el cepo al dólar paralizó a la industria. No obstante el año termina con un buen volumen de operaciones, encontrando como motor del mismo a la logística y distribución de bienes de consumo. Lo cual, si bien no coincide con los lineamientos del modelo del Gobierno en cuanto a la generación e instalación de plantas de producción, sí coincide en relación a lo efectuado en cuanto a políticas de consumo. Pero las restricciones a las importaciones afectan a la industria en general y, dependiendo cada caso en particular, lo hace con mayor o menor incidencia de acuerdo a la actividad que se desarrolla. Lo que más afecta a la industria y a nuestro mercado es la incertidumbre; el no tener un panorama transparente, un cuadro de situación real, y reglas claras para todos. Pese a este escenario las empresas de logística y distribución seguirán traccionando el mercado de la mano de los rubros más activos (Laboratorios, Textil, Logística, Gráfica, Alimenticia y Plásticos). Esperamos para el 2013 un repunte de la operación de compra, sobre todo de fracciones, dentro de centros logísticos e industriales. En las empresas industriales es frecuente que se plantee la inquietud de conocer el valor de una planta
y es común que se confundan conceptos de valor original, valor de reposición y valor de mercado. Si estuviéramos en un país estable, sin inflación, el primero y el segundo podrían coincidir. La indexación no salva del todo el escollo. Todo coeficiente surge de promedios y provoca cierta distorsión. A dinero constante, el costo de reposición podría ser mayor o menor. Otro ingrediente a considerar en edificios con varios años de antigüedad, es la depreciación o amortización. Diversos criterios fijan la vida útil, valor residual y ley de variación de la quita a efectuar. Se debe ser prudente en el manejo de los precios por metro cuadrado. Se suele generalizar y aplicar un mismo valor a edificios de características muy diferentes y de diversos valores intrínsecos. Ello crea expectativas sobre posibilidades de ventas, que no siempre se cumplen. Hoy el empresario trata de optimizar y ajustar todo lo referente a su operatividad, ya sea reduciéndose en cuanto a espacio o reajustándose con el personal operativo; en contraposición a las tarifas e impuestos que cada día son más elevados. Todo esto hace que la toma de decisiones inmobiliarias se mediten exhaustivamente. Las grandes superficies son hoy por hoy las más castigadas, y más aún cuando se desdoblan en plantas en elevación, por el alto costo en la relación hombreespacio-circulación del lay-out. La oferta crece día a día y su demanda es prácticamente inexistente. Otro de los ítems que desgraciadamente influye, es el de las extensiones ociosas de tierra, ya que la misma tiene casi una nula gravitación en los valores finales, si bien éstas son generadoras de impuestos; y los eventuales compradores/locatarios se ajustan exclusivamente a superficies cubiertas. Dicho esto, sumando y restando, vemos en el 2013 oportunidades para el rubro. Sabemos que la inmovilidad es la peor de las políticas y confiamos en que nuestros clientes sepan aprovechar el momento. Hoy más que nunca hace falta un asesoramiento correcto y estamos en condiciones de brindarlo.
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DICIEMBRE 2012
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GRÁFICO
|
VALOR
POR
M2
DE
TIERRA
(U$S por m2)
200 150 100 50 0 Parque Ind. Campana
Norlog **
Parque Ind Oks
Parque Ind Pilar
2009 Análisis
del
2010
Centro Industrial Pilarica 2011
Parque Ind. Tigre
Centro Industrial Garín
Parque Ind. Zarate **
2012
gráfico
Se espera para este año un repunte de la venta de fracciones para la construcción de Naves industriales y/o logísticas, impulsadas por la demanda insatisfecha de naves ubicadas en el eje Norte y Oeste, de una superficie de 2500 a 3500m2 cubiertos, con una altura de techos de mas de 9 mts, pisos de hormigón y sistema contra incendio. ** Posibilidad de Compra en pesos. GRÁFICO
|
VALOR
POR
M2
DE
NAVES
INDUSTRIALES
(U$S por m2)
7 6 5 4
Distribución por superficies 3 2 1 0 CABA
NORTE 2009
Análisis
del
OESTE 2010
2011
SUR
2012
gráfico
El comportamientos de los valores locativos han sido diversos. La Capital Federal y el Norte siguen siendo las zonas mas cotizadas, y se ve un marcado crecimiento de las zonas Oeste y Sur. Esto debido a que los m2 relevados en el Oeste son m2 construidos recientemente o en construcción, con las características demandas actualmente. El futuro de esta Zona depende también de la inversión estatal en cuanto a mantenimiento de rutas y accesos.
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INDICADORES
OFERTA
Análisis
DE
MERCADO
DEMANDA
de
los
VALORES
indicadores
Se detecta en el mercado una demanda insatisfecha provocada por el sector de logística en general, para naves de 2500 a 3500m2 con las siguientes características: Altura mas de 9mts, pisos de HA, Docks levels, sistema contra incendio. Ubicadas en Zona Norte y Oeste con buenos accesos de camiones y cercanos a los corredores principales. Se espera para el 2013, que se incorporen al mercado m2 nuevos, dependiendo de las variables económicas que afecten a la construcción y su posterior rentabilidad. COMPARATIVO
Ubicación
PARQUES
Antigüedad
INDUSTRIALES
Superficie total (Ha)
Cantidad de parcelas
Distancia a Capital Federal
Distancia a Puerto
Parque Ind Oks
Ruta Panamericana km 37
+40
65
41
37
37
Parque Ind Pilar
Ruta 8 km 60
+30
920
310
60
60
Centro Ind Pilarica
Ruta 8 km 59,50
4
50
57
60
60
Parque Ind Tigre
Av. 197 y Av. Austria
31
110
65
30
35
Centro Ind Garín
Ruta Panamericana km 37
17
50
40
37
37
Parque Ind Privado Tortuguitas
Acceso Norte Ramal Pilar y Av. Constituyentes
12
88
65
40
45
Parque Ind. Campana
Ruta Nac 9 km 70
11
500
53
70
12
Parque Ind. Cañuelas
Autovía 6 a 2000 m autop. Ezeiza Cañuelas
+5
100
80
64
95
Parque Ind. del Oeste KIM
Cruce RP N 25 y RPI N 24 Moreno
+5
17
15
40
42
Parque Ind. La Matanza
Autovía 3 km 42,5 JM Rosas (Ruta 3) 8309 I. Casanova
4
255
60
32
32
Parque Ind. Lomas de Zamora Garibaldi 2300 Lavallol
3
19
63
35
32
Parque Ind. CIR 2
Ruta Prov 2 km 37,5
18
34,5
N/A (Block)
30
30
NORLOG
Av. Constituyentes, Tigre
0
100
23
32
32
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NUESTRO EQUIPO - DIVISIÓN INDUSTRIAS Esta especialidad plantea un gran desafío porque debe contemplar varias cuestiones al mismo tiempo, todas de alta complejidad. Es necesario analizar aspectos de logística, instalación de nuevas tecnologías, reciclaje de instalaciones existentes para nuevos propósitos, problemas de accesos y tráfico en general, comportamiento de la economía local con sus problemas específicos, etc. En este sector de negocios, colaboramos en la expansión industrial de las principales empresas nacionales y extranjeras del país.
Ricardo Costa Chiappe Director
Pablo Vivot Director
Osvaldo Bozzoli Broker
José Achával Broker
Matías Mendonca Broker
Eduardo Spirito Broker
Alejandro Ortiz Broker
Mateo Sáenz Valiente Broker
Gonzalo Pellejero Broker
Lucas Delacre Broker
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General
División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Oficinas Mariana Stange División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso Miguel Vigo 00 Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira LABS Facundo Hidalgo Pablo Benegas
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