INDUSTRIAS | AGOSTO 2013
Divisi贸n Industrias| Capital Federal: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Industrias Informe | Agosto 2013
Editorial. Proyectando. El mercado de industrias, almacenamiento y distribución no escapa al estado del mercado inmobiliario en general. Haciendo la salvedad de que, por tratarse de un mercado industrial, el mismo se impulsa o tracciona desde las actividades comerciales que siguen teniendo un nivel de actividad relativo. El volumen de las operaciones concretadas se sigue sosteniendo por el mercado de la distribución de bienes de uso y consumo masivo. En los cierres nos encontramos con las dificultades que presenta el escenario inflacionario actual para mantener en el tiempo los valores locativos. En relación a las operaciones de venta concretadas a pesar de las restricciones cambiarias, la mayoría de las ventas corresponden a fracciones industriales, tanto dentro de distintos Parques, como en zonas industriales. Entendemos que producto de la imposibilidad del giro de dividendos al exterior en empresas multinacionales y por inversores particulares, incentivados por la conveniencia de los costos constructivos. Los costos de la construcción hacen viable el desarrollo de naves de última generación, para su posterior locación, obteniendo generalmente una rentabilidad bruta promedio del 9% anual. En cuanto a proyectos en el mercado encontramos unos 152.000m2 de depósitos, los cuales se encuentran distribuidos en: 30.000 m2 en el Oeste, 30.000 m2 en el Sur y 58.000 m2 en el Norte del Gran Buenos Aires, como así también 32.000 m2 en Rosario. En algunos casos estos metros cuadrados son construidos por etapas, dependiendo de que la absorción mantenga el promedio anual que se viene dando en el 2010/2011/2012 de 120.000 m2 año. Con respecto a los valores de construcción los mismos varían dependiendo de las características constructivas (como ser altura de techos, sistema de prevención de incendios, docks de carga, y ubicaciones con respecto a los valores de tierra). El negocio de los depósitos logísticos y distribución están siendo traccionados por el consumo de bienes de uso (alimentos, bebidas, cosmética, medicamentos, autopartes). Lógicamente que la inflación impacta en los costos de toda la cadena, y los mismos tratan de ser absorbidos por los distintos eslabones de la misma. En relación a los alquileres estos se fijan en dólares, pagaderos en pesos Banco Nación o directamente en pesos, variando en cada caso los métodos de actualización.
La zona de más oferta sigue siendo Zona Norte donde se concentra el 75%, siguiendo la Zona Oeste con el 20% y el 5 % restante en el Sur. Vemos un futuro con búsquedas y operaciones puntuales, sin un gran volumen de operaciones de venta de plantas industriales. Mientras que el mercado de venta de fracciones estará más activo, siempre que los costos de construcción no se aceleren. En cuanto al mercado de locación el mismo seguirá teniendo el ritmo actual dependiendo de los niveles de consumo general.
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Mercado Inmobiliario de Industrias Informe | Agosto 2013
Gráfico | Valor por m2 de tierra (U$S por m2)
200 150 100 50 0
Parque Ind. Campana
Norlog **
Parque Ind Oks
Parque Ind Pilar
Centro Industrial Pilarica
2010
2012
2009
2011
Parque Ind. Tigre
Centro Industrial Garín
Parque Ind. Zarate **
2013
Análisis del gráfico
Como se esperaba repunto la venta de fracciones para la construcción de Naves industriales y/o logísticas, impulsadas por la demanda insatisfecha de naves ubicadas en el eje Norte y Oeste, de una superficie de 2500 a 3500 m² cubiertos, con una altura de techos de más de 9 mts, pisos de hormigón y sistema contra incendio. ** Posibilidad de Compra en pesos.
Gráfico | Valor por m2 de naves industriales (U$S por m2)
9 8 7 6
Distribución por superficies
5 4 3 2 1 0
CABA
NORTE 2009
OESTE 2010
2011
2012
SUR
2013
Análisis del gráfico
El comportamientos de los valores locativos han sido diversos. La Capital Federal y el Norte siguen siendo las zonas más cotizadas, y se ve un marcado crecimiento de las zonas Oeste y Sur. Esto debido a que los m² relevados en el Oeste son m² construidos recientemente o en construcción, con las características demandas actualmente. El futuro de esta Zona depende también de la inversión estatal en cuanto a mantenimiento de rutas y accesos. Valores pagaderos en pesos cotización BNA.
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Mercado Inmobiliario de Industrias Informe | Agosto 2013
Indicadores de mercado Valores
OFERTA
DEMANDA
VALORES ALQUILER
VALORES VENTA
Análisis de los indicadores
Se detecta en el mercado una demanda sostenida por el sector de logística en general, para naves de 5000 a 15.000 m² con las siguientes características: Altura más de 9 mts, pisos de HA, Docks levels, sistema contra incendio. Ubicadas en Zona Norte y Oeste con buenos accesos de camiones y cercanos a los corredores principales. Se incorporan al mercado m² nuevos, los que su absorción dependerá de los indicadores macroeconómicos y del consumo masivo en general. Con relación a los valores DE ALQUILER, los mismos se ven incrementados ya que los mismos son dólares pagaderos en pesos BNA.
Comparativo Parques Industriales Ubicación
Antigüedad
Sup. total (Ha)
Cantidad de parcelas
Distancia a Cap.Fed.
Distancia a Puerto
P. I. Oks
Ruta Panamericana km 37
+40
65
41
37
37
P. I. Pilar
Ruta 8 km 60
+30
920
310
60
60
Centro I. Pilarica
Ruta 8 km 59,50
4
50
57
60
60
P. I. Tigre
Av. 197 y Av. Austria
31
110
65
30
35
17
50
40
37
37
12
88
65
40
45
P. I. Privado Tortuguitas
Ruta Panamericana km 37 Acceso Norte Ramal Pilar y Av. Constituyentes
P. I. Campana
Ruta Nac 9 km 70
11
500
53
70
12
P. I. Cañuelas
Autovía 6 a 2000 m autop. Ezeiza Cañuelas
+5
100
80
64
95
P. I. del Oeste KIM
Cruce RP N 25 y RPI N 24 Moreno
+5
17
15
40
42
P. I. La Matanza
Autovía 3 km 42,5 JM Rosas (Ruta 3) 8309 I. Casanova
4
255
60
32
32
P. I. Lomas de Zamora
Garibaldi 2300 Lavallol
3
19
63
35
32
P. I. CIR 2
Ruta Prov 2 km 37,5
18
34,5
(Block)
30
30
NORLOG
Av. Constituyentes, Tigre
1
100
23
32
32
Centro I. Garín
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Mercado Inmobiliario de Industrias Informe | Agosto 2013
Nuestro Equipo Esta especialidad plantea un gran desafío porque debe contemplar varias cuestiones al mismo tiempo, todas de alta complejidad. Es necesario analizar aspectos de logística, instalación de nuevas tecnologías, reciclaje de instalaciones existentes para nuevos propósitos, problemas de accesos y tráfico en general, comportamiento de la economía local con sus problemas específicos, etc. En este sector de negocios, colaboramos en la expansión industrial de las principales empresas nacionales y extranjeras del país.
Ricardo Costa Chiappe| Director
Pablo Vivot| Director
Osvaldo Bozzoli| Broker
José Achával|Broker
Matías Mendonca| Broker
Eduardo Spirito| Broker
Alejandro Ortiz| Broker
Mateo Sáenz Valiente|Broker
Gonzalo Pellejero | Broker
Lucas Delacre| Broker
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente) División Industrias| Capital Federal: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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