Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Llegó el momento de invertir Estamos ante una oportunidad propicia para la inversión. Dado que, por lo general, el mercado inmobiliario A+ argentino ofrece escasa oportunidades de inversión e históricamente los desarrolladores se quedan dentro del negocio como inversores rentistas, estos negocios de inversión ofrecen la posibilidad de ingresar al mercado premium de oficinas con bloque que totaliza el 27% y 70% en dos torres emblemáticas de la ciudad, como lo son Bouchard Plaza e Mariana Stange Directora | Div. Oficinas Intercontinental Plaza respectivamente. El stock de la categoría es de 734.784m2, con una vacancia de 6,88%. Ante este escenario, con un stock limitado y tan escasa vacancia (50.554m²), en un mercado saludable y demandante, el precio de alquiler presenta tendencia positiva. Por lo tanto es esperable una mejora de las rentabilidades anuales de ambos negocios, si bien son de mercado. Respecto a posibilidad de capitalización futura, el proyecto de construcción de la Autopista Ribereña para el caso de Bouchard Plaza pondrá en valor aún mas la zona, lo que supondrá la revalorización de la tierra y los bienes inmuebles involucrados. Respecto al entorno inmediato y mediato de Intercontinental Plaza, la zona se encuentra en franco crecimiento y puesta en valor. Nuevas torres de máxima categoría y comprometidas con la sustentabilidad se han inaugurado en los últimos 5 años. Más y mejores medios de transporte conectan la zona de forma más rápida y segura. Además, es una zona con un interesante potencial de tierra para nuevos desarrollos, que continuará poniendo en valor aún mas la zona. En el negocio inmobiliario, como en cualquier negocio de inversión, existen épocas más y menos oportunas para tomar decisiones que puedan repercutir de manera positiva, y esta es, particularmente, la que presenta más ventajas a la hora de invertir.
Bouchard Plaza Bouchard 551
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Intercontinental Plaza Moreno 877
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Tendencias del Mercado Categoría A + 2015
2014
CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
2016 ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Panamericana
Dardo Rocha
2.520 36,5%
Av. Libertador GBA Norte
8,5%
80.770 Av. Libertador CABA Norte
7,3%
Saavedra
19.729 0,0%
37.415 Puerto Madero
0,0%
Plaza San Martin
7,8%
Plaza Roma
19.200 9,8%
Microcentro
5,0%
49.000 1,4%
Av. 9 de Julio
47.104 27,9%
Catalinas
4,6%
136.612
160.486
206.525
265.238
Submercados
34
27
23
26
35
28
26
27
28
24
23
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
VALOR PROMEDIO ALQUILER (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Stock y Vacancia Capital Federal Distribución de Vacancia A+
Stock - Vacancia A+ (m² propios)
Av. 9 de Julio 26,0%
Stock 734.784 m2
Microcentro 1,4%
Catalinas 14,5%
Plaza Roma 13,6% Av. Libertador CABA Norte; 0,0% Saavedra 0,0% Plaza San Martin 3,7%
Puerto Madero 40,8%
Composición Stock A+ Plaza Roma 19%
Microcentro 7%
Plaza San Martin 3%
Av. 9 de Julio 6%
Vacantes 50.554 m2
Catalinas 22%
Puerto Madero 36%
Av. Libertador CABA Norte 3%
Saavedra 5%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Distribución de Vacancia A+ Dardo Rocha 3,5%
Av. Libertador GBA Norte 25,7%
Stock 289.815 m2
Panamericana; 70,8%
Composición Stock A+ Dardo Rocha 1% Av. Libertador GBA Norte 28%
Vacantes 26.602 m2
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Panamericana; 71%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 5%
8,55%
8,71%
8,37%
10,02%
9,66% 7,95%
10,54%
9,18%
7,95%
6,58%
6,88%
0%
2009
2010
2011
2012
2013
Capital
2014
2015
Jul-16
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
16% 13,59% 14%
13,09% 12,33%
12,01%
11,57%
12%
10,80%
10,54%
9,40%
10%
9,43%
9,20%
9,18%
9,96%
8%
9,13% 8,09%
8,09%
9,10%
8,42%
8,23%
7,95%
6%
7,40%
7,00%
6,88%
4% 2%
Zona norte
Capital
0% Ago 15
Sept 15
Oct 15
Nov 15
Ene 16
Feb 16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Mar 16
Abr-16
May-16
Jun-16
Jul-16
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Panamericana 26.102 m2
Catalinas 41.000 m2
Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 88.956 m²
Sup. Total: 101.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 35.500 m2
San Isidro 6.000 m2
Retiro 40.000 Puerto Madero 13.040 m2
Palermo 4.000
Sup. Total: 99.140 m²
Saavedra 6.600 m2
Panamericana 60.015 m2
Sup. total: 66.015 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición. División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
5.000
8,00
4,59
5,27
5,34
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
30
4.000
8,27
26
28
30
9,79
26
31
3.800
4.200
4.500
3.800
3.700
3.500 37
3.100 32
31
2.110 18
2.060
9,73
12
1.800
30
010
8
10
020
1.600
2.280 20
030
2.570 28
040
2.800 27
050
4.500
060
13,07
10,53
000 2000
2001
6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
10,24
11,57
2005
2006
Venta
12,39
12,69
2007
2008
Alquiler
7,20 Jul-16
Rentabilidad
3500
3500
040
3500
2700
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
14,4
000 2001
13,56
10,71
2002
2003
2004
2005
2006
Venta
2007
2008
24,5
15,05 11,48
12,66 11,55
14,41
24,5
10,22
24
10,22
24
2700
2300
23
1565 20 13,8
1754 22
1043 19
727 11
14,57
23
005
1250 4
010
333 5
015
1709 15
020
560 7
025
2212 22
030
1739 25
035
2009
Alquiler
2010
2011
2012
8,4 5,09
5,28
5,34
2013
2014
2015
Jul-16
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Agosto 2016
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15
Capital Federal
Zona Norte
$75,25
$59,88
U$S 5,19
U$S 4,13
Expensas
Expensas
Muestra Capital Federal: Arias 3751, Bouchard 547, L.N.Alem 855, Tucumàn 1, Bouchard 710, Della Paolera 265, Juana Manso 999/1069, Moreno 877, Tronador 4890, Butty 240, Vedia 3600, Grierson 355, San Martin 344, Belgrano 955, Maipu 1210.
Muestra Zona Norte: Av. Del Libertador 77 Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Fondo de la Legua 936, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350.
Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2016
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,55
6,1
6,24
6,68 5,19
6,11
6,1 4,99
5,1
5,38
5,79
5,86 4,13
Jul 2012
Dic 2012
Jul 2013
Dic 2013
TC BNA U$S 1 = $4,55
TC BNA U$S 1 = $4,78
TC BNA U$S 1 = $ 5,27
TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Dic 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,7
Sept 2015
Abr 2016
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
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