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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Tendencias del Mercado Categoría A + 2016
2015 CABA
2017 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Tigre
8.000 59,7%
Dardo Rocha
2.520 13,5%
Panamericana
8,1%
87.126 Av. Libertador GBA Norte
7,0%
Av. Libertador CABA Norte
19.729 0,0%
37.415 Saavedra
0,7%
Puerto Madero
7,4%
Plaza San Martin
19.200 5,8%
Plaza Roma
5,5%
Microcentro
49.000 6,9%
Av. 9 de Julio
47.104 2,9%
Catalinas
2,9%
136.612
196.886
206.525
265.238
Submercados
35
28
25
29
34
29
28
27
27
23
20
18
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%
Microcentro 6%
Stock 771.184 m2
Av. 9 de Julio 6%
Plaza San Martin 2%
Catalinas 26% Puerto Madero 34%
Av. Libertador CABA Norte 3%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Microcentro Av. 9 de Julio 8,7% 3,5%
Plaza Roma 19,1%
Catalinas 14,8% Plaza San Martin 2,9% Saavedra 0,7%
Vacantes 39.096 m2 Puerto Madero 50,4%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8%
Tigre 2,6% Av. Libertador GBA Norte 28,6%
Stock 304.171m2
Panamericana 67,9%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 17,0%
Av. Libertador GBA Norte 21,7%
Dardo Rocha 1,2%
Vacantes 28.001 m2
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Panamericana 60,0%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 8,71%
5%
8,37%
10,02%
8,55%
9,66% 7,95%
10,54%
10,21% 9,21%
7,95%
6,58% 5,27%
5,07%
0% 2009
2010
2011
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
mar-17
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
12%
10,80%
10,21% 9,40%
10%
9,43%
9,20%
9,71%
9,96% 9,10%
8%
6%
8,42%
9,18% 6,88%
10,08%
10,09% 9,48%
8,63%
9,39%
9,21%
6,34%
7,40%
4,83% 6,01%
5,93%
5,93% 5,27%
4%
5,07%
5,37%
2%
Zona norte
Capital
0% Mar 16
abr-16
may-16
jun-16
jul-16
ago-16
sep-16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
oct-16
nov-16
dic-16
ene-17
feb-17
mar-17
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Saavedra 6.600 m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 29.000 m2
Panamericana 37.000 m2
Microcentro 23.500 m2 Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 99.854 m²
Sup. Total: 119.100 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
San Isidro 6.000 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.070 m2
Sup. total: 130.070 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 4600 4500
12,39
12,69
9,73
9,79
8,27
8,00
010
26
26
30
30
31
4200
030 020
3800
30
4500
3700
3500
31
3100
30
2800
32
040
37
3800
28
050
4,59
5,27
5,34
7,20
7,80
2013
2014
2015
2016
mar-17
000 2007
2008
2009
2010
2011
Venta
2012
Alquiler
Rentabilidad
2300
1754
040
2212
1739
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte
1250 20
14,57
13,8
5000 30
5000 27
24,5
24,5
24
24
1565 23
1043 23
727 22
15,05 11,48
10,22
10,22
000 2007
2008
2009
Venta
2010
2011
Alquiler
2012
3800 23
13,56
005
2006
6,50
2016 feb-17 Panamericana
015 010
7,20
3800 24,5
020
1709 19
025
560
030
333 25
22
035
7,75
7,26
8,4 5,09
5,28
5,34
2013
2014
2015
Rentabilidad
2016 2016 mar-17
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
Capital Federal
Zona Norte
$ 110*
$ 110*
U$S 7*
U$S 7*
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,7
Expensas
Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio Marzo 2017
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,24
7
6,68 5,19
6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
5,79
7
5,86 4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Dic 2014
Sept 2015
Abr 2016
Mar 2017
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 15,7
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Nuestro Equipo
Joaquín Vidiri Broker
Mariano Costa Broker Senior
Eduardo Prassolo Broker Eleonora Lefevre Broker Senior
Pablo Papadópulos Gerente
Eduardo Gibelli Broker
Gisela Arditi Asistente
Guillermo Gallino Broker
Felipe Ramos Broker
Ricardo May Dixon Broker
Francisco Spini Broker
Ventajas Competitivas: Equipo Profesional y consolidado Trabajo en equipo con método, organización, estrategia y objetivos Menor índice de rotación del mercado Permanente relevamiento del mercado, estudio y evaluación de su comportamiento que es volcado en informes mensuales Alianza estratégica con estudios de arquitectura líderes en el armado de oficinas llave en mano
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2017
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos
División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo
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