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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2018
2016
2018
2017 CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda
Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Tigre
28
8.000 34,1%
2.520 0,0%
17,8% 0,5%
27
Dardo Rocha
28
Panamericana
30
0,0%
28.369
37.415 0,0%
4,4%
19.200 9,8%
30
Av. Libertador GBA Norte
29
Av. Libertador CABA Norte
23
Saavedra
28
Puerto Madero
35
Plaza San Martin
Plaza Roma
1,1%
Microcentro
49.000 4,3%
Av. 9 de Julio
47.104 0,5%
Catalinas
5,8%
136.612
99.980
196.886
230.886
265.238
Submercados
25
25
18
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%
Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%
Stock 779.824 m²
Plaza San Martin 2%
Catalinas 25% Puerto Madero 34%
Av. Libertador CABA Norte 4%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Catalinas 39,7%
Av. 9 de Julio 0,8% Microcentro 7,4% Plaza Roma 5,1%
Vacantes 28.743 m²
Plaza San Martin 6,5% Puerto Madero 40,4%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha Tigre 0,7% 2,3% Av. Libertador GBA Norte 29,3%
Stock 341.386 m²
Panamericana 67,6%
Distribución de Vacancia A+
Tigre 6,2%
Av. Libertador GBA Norte 1,1%
Vacantes 44.235 m² Panamericana 92,8%
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2018
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30%
25% 19,53% 20% 18,21%
15%
12,96% 9,50% 8,13%
10%
8,55%
10,02%
10,54%
9,66%
8,71%
8,37%
5%
10,21%
10,97%
7,95%
7,95% 6,58%
5,27% 0% 2009
2010
2011
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
3,30%
3,69%
2017
abr-18
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
14% 10,93% 10,93%
12%
12,96% 10,97%
10% 8,21%
8%
8,58%
10,97%
10,97%
8,08%
10,00%
9,37% 9,38% 7,89%
6% 3,90%
3,87%
3,56%
4%
4,70% 3,72%
3,73%
2%
3,42%
3,16%
Zona norte
3,40%
3,30%
4,09%
3,82%
3,69%
Capital
0% abr-17
may-17
jun-17
jul-17
ago-17
sep-17
oct-17
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
nov-17
dic-17
ene-18
feb-18
mar-18
abr-18
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2018
Stock A + proyectado (edificios en construcción) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 35.000 m2 Panamericana 54.700 m2 Saavedra 41.500 m2
Av. Libertador GBA Norte 38.831 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2 Microcentro 23.500 m2
Sup. Total: 93.531 m²
Sup. Total: 160.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.570 m2
Sup. total: 124.570 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2018
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 050
4500
5000
4500
020
9,79
9,73
8,27
8,00
010
28
26
26
12,69
4,59
5,27
5,34
2013
2014
2015
7,20
32
30
3800
30
31
30
2800
31
3500 3100
030
3800
3700
30
37
4200 040
7,80
7,70
2017
abr-18
000 2008
2009
2010
2011
2012
Venta
Alquiler
2016
Rentabilidad
4400
050
4400
4400
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte
5000 29
5000 28 27
27
27
3400 24,5
24
24
2700 23
2300 22
5,09
5,28
5,34
7,4
7,4
7,4
4000 26
005
10,22
6,90
3800 24
13,8
13,56 15,05
10,22
6,72
Panamericana
015 010
23
020
1750 22
025
1700 20
030
2200 25
035
2700
040
3200
3500
045
7,57
7,80
11,48
000 2007
2008
2009
2010
Venta
2011
2012
2013
Alquiler
2014
2015
2016
2017
2018
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
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Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal
Zona Norte
$ 140*
$ 140*
U$S 7*
U$S 7*
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1 = $ 20
Expensas
Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL, Rentas ni AySA
Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio a Febrero 2018
Evolución valor de expensas (promedios en U$S x m2)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,68
6,24
5,19 6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
7
7
7
7
Abr 2017
Feb 2018
5,86
5,79
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013
Jul 2014
TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Dic 2014
TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Sept 2015
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
Abr 2016
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 20
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Nuestro Equipo
Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini y Claudia Davicino.
Eduardo Gibelli, Mariano Costa, Felipe Ramos, Gisela Arditi, Diego Cazes, Eduardo Prassolo, Guillermo Gallino, Eleonora Lefevre, Mariano Ibarrola, Francisco Spini, Joaquín Vidiri, Claudia Davicino y Pablo Papadópulos
1° PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO 2018 Cuarto Año Consecutivo 2015, 2016, 2017, 2018 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
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Directorio Luis José Ramos Diego J. Cazes Bernardo J. Fernandini
Presidente Director General Director Comercial
División Oficinas
Pablo Papadópulos
División Industrias
Gonzalo Gianola
División Locales
Miguel Grehan Juan José Ramos
División Residencial Sucursal Recoleta Sucursal San Isidro Sucursal Nordelta Sucursal Palermo Sucursal Puertos
Dina Crusizio Harry Marples Soledad Ramos Analía Grecco Mariano Monteverdi
División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles
Noel Verger
División Tasaciones
Eduardo Pereira
División Emprendimientos
Manuel Valdés
Marketing
Cynthia Furukawa
Prensa
Claudio Iscafre
IT
Facundo Hidalgo
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