Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Diciembre 2016
COMIENZA EL AÑO…Época de balances y proyecciones
Transitado el 2016, año de grandes cambios en la economía y la política del país nos preparamos para comenzar un nuevo año comercial.
Ing. Mariana Stange Directora Div. Oficinas
La salida del cepo cambiario, la unificación del tipo de cambio, el acuerdo con los fondos buitres, la aparición de nuevas líneas de crédito que si bien incipientes y escasas marcan una tendencia, el blanqueo de capitales e incentivo a los fondos cerrados de
inversión muchas y buenas noticias, se vieron contrastadas con una inflación muy alta, una baja seguridad jurídica que sumado a gremios muy agresivos no ayudan al arribo de inversores y nuevas empresas a instalarse e invertir en el país. Cuál es la visión del equipo de oficinas de LJR respecto de los próximos meses? Nuestras charlas con desarrolladores y empresas corporativas muestran entusiasmo. Desarrolladoras como IRSA, Raghsa, Monarca, Jack Green y Portland demuestran su entusiasmo con el inicio y ejecución de nuevas obras AAA que abastecerán un mercado escaso en vacancia. Se espera que la tendencia hacia la baja que mostró la inflación en el último trimestre de 2016 ayude en este proceso de transformación. El blanqueo de capitales, con cifras record, podrá ser un importante motor en esta reactivación. Los requerimientos que tenemos en marcha en el equipo hablan de una demanda activa, especialmente en el sector corporativo. Un mejor equilibrio entre oferta (con la recomposición de la vacancia) y demanda recompondrá valores, donde avisoramos una tendencia positiva Si bien las expectativas generadas para el 2016 no fueron satisfechas, el año mostró un incremento en la cantidad de escrituras realizadas de alrededor de un 20% respecto a 2015 y en un 30% en permisos de construcción. Nuestro mercado cerró el año con vacancias en baja, incremento de valores de alquiler y por ende de rentabilidad y obras interesantes en ejecución y otras próximas a iniciarse. Los desafíos de este año están centrados en controlar la inflación y lograr brindar herramientas de financiación para desarrolladores e inversores/compradores. Es clave estimular el crecimiento de la clase media, y para ello la consolidación de un sistema crediticio hipotecario es fundamental.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Diciembre 2016
COMIENZA EL AÑO…Época de balances y proyecciones
Los desafíos de este año están centrados en controlar la inflación y lograr brindar herramientas de financiación para desarrolladores e inversores/compradores. Es clave estimular el crecimiento de la clase media, y para ello la consolidación de un sistema crediticio hipotecario es fundamental. Una revisión y descomplejización del sistema tributario es indispensable. El impacto impositivo sobre personas físicas, empresas y fondos cerrados de inversión desacelera movimientos e inversiones. Como cada año, queremos acompañarlo en sus decisiones. Somos 10 brokers especializados en el sector, que trabajamos en equipo para asesorar, impulsar y realizar negocios. Esa es nuestra misión.
Feliz 2017!
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Diciembre 2016
Tendencias del Mercado Categoría A + 2016
2015
ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
2017
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Dardo Rocha
Tigre
8.000 59,7%
Panamericana
2.520 4,8%
Av. Libertador GBA Norte
9,2%
87.126 Av. Libertador CABA Norte
8,3%
Saavedra
19.729 0,0%
37.415
Puerto Madero
0,0%
7,9%
Plaza San Martin
19.200 9,8%
Plaza Roma
6,1%
Microcentro
49.000 4,3%
Av. 9 de Julio
47.104 3,5%
Catalinas
2,4%
136.612
160.486
206.525
265.238
Submercados
32
28
23
29
36
28
26
27
28
23
20
18
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
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VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+
Stock 734.784 m2
Plaza Roma 19%
Microcentro 7%
Plaza San Martin 3%
Av. 9 de Julio 6%
Catalinas 22%
Puerto Madero 36%
Av. Libertador CABA Norte 3%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Microcentro 5,5% Av. 9 de Julio 4,2%
Plaza Roma 21,5% Plaza San Martin 4,8%
Catalinas 10,0%
Vacantes 38.741 m2 Puerto Madero 54,0%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8% Av. Libertador GBA Norte 28,6%
Stock 304.171m2
Panamericana 67,9%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 15,4% Dardo Rocha 0,4%
Vacantes 31.041m2
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Av. Libertador GBA Norte 23,2%
Panamericana 61,0%
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Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 5%
8,71%
8,55%
10,54%
10,02%
9,66%
8,37%
7,95%
10,21%
7,95%
6,58% 5,27%
0% 2009
2010
2011
2012
Capital
2013
2014
2015
dic-16
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
14% 12%
11,57% 10,80%
10,09% 9,40%
10%
9,43% 9,96%
8%
9,10% 8,42%
8,23%
10,21%
9,20% 9,18% 6,88%
9,71% 8,63% 6,34%
9,48%
6,01%
7,40%
6%
5,93%
5,93%
4% 2%
Zona norte
5,27%
Capital
0% Feb 16
Mar 16
Abr-16
May-16
Jun-16
Jul-16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Ago-16
Sept-16
oct-16
nov-16
dic-16
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Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Saavedra 6.600
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Panamerica na 30.102 m2
Catalinas 76.500 m2
Microcentro 20.000 m2
Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 92.956 m²
Sup. Total: 163.100 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
San Isidro 6.000 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.070 m2 Sup. total: 130.070 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición. División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 4200
4000
28
26
26
30
31
3800
31
3100
30
2800
3500
4500
3800
3700
27
030
32
040
37
4500
30
050
12,69
020
9,79
9,73 010 11,57
12,39
2006
2007
8,27
8,00
2011
2012
7,20
4,59
5,27
5,34
2013
2014
2015
000 2008
2009
2010
Venta
Alquiler
dic-16
Rentabilidad
5000 24,5
24
23
24
1565
1043 23
727 22
560
2016 Panamericana
015
15,05
1…
10,22
10,22
13,56
14,57 13,8
000 2006
3800
010 005
2007
7,20
2008
Venta
2009
2010
Alquiler
2011
2012
5,09
5,28
5,34
2013
2014
2015
Rentabilidad
24,5
020
1709 19
025
1250 20
030
333 25
22
035
30
Av. Libertador GBA Norte
1754
040
2212
1739
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
7,75
2016
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
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Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,1
Capital Federal
Zona Norte
$81,43*
$81,38*
U$S 5,39*
U$S 5,39*
Expensas
Expensas * Valores Agosto 2016 Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150..
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2016
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,24
6,68 5,19
6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
5,79
5,86
5,39 5,39
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
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Dic 2014
Sept 2015
Abr 2016
Ago 2016
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 15,1
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Nuestro Equipo
Mariano Costa Broker Senior
Joaquín Vidiri Broker
Gisela Arditi Asistente
Felipe Ramos Broker
Mariana Stange Directora
Eduardo Gibelli Broker
Ricardo May Dixon Broker
Guillermo Gallino Broker
Francisco Spini Broker
Pablo Papadópulos Gerente
Eleonora Lefevre Broker Senior
Ventajas Competitivas:
Equipo Profesional y consolidado Trabajo en equipo con método, organización, estrategia y objetivos Menor índice de rotación del mercado Permanente relevamiento del mercado, estudio y evaluación de su comportamiento que es volcado en informes mensuales Alianza estratégica con estudios de arquitectura líderes en el armado de oficinas llave en mano División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Sistemas Facundo Hidalgo
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