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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
EDITORIAL
Les presentamos el primer informe técnico del 2018, con la foto del mercado actualizada al 31/1. Como marcan históricamente los meses de verano, es un período de menor actividad con lo cual los datos son bastante similares a lo que marcó el cierre del año pasado. En lo que hace al pronóstico de este año, somos optimistas a que continúen las señales de reactivación que mostró el mercado en el último trimestre del 2017, en el cual se absorbieron metros que estuvieron mucho tiempo desocupados, pero también siendo mesurados en que el sector corporativo todavía no tiene la dinámica que realmente necesita. La vacancia en el segmento A+ de Capital sigue siendo mínima, pero con la oportunidad de acceder a metros en algunos de los principales edificios corporativos con perfil ideal para empresas multinacionales. El mercado de Zona Norte presenta una mayor vacancia debido a la incorporación de nuevos edificios al stock. La gran noticia, sin duda, son las nuevas obras que se están llevando adelante. El “Paseo del Bajo” aliviará mucho los accesos a la ciudad y conectará mucho mejor el norte con el sur del bajo porteño, apuntalando así nuevas zonas y donde los principales desarrolladores ya han adquirido tierras para construir edificios. Además, ya podemos ver obras nuevas en plena construcción, desde Catalinas, Belgrano y el eje de la Panamericana y Gral. Paz. Como dato extra, hemos incorporado en la página 7, un gráfico con información de cómo fueron los ajustes de los alquileres en 2017. Esperamos que les sea útil el informe y, como siempre, quedamos a su disposición para ampliar la información aquí presentada.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
2016
2017
CABA
2018 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
8.000 39,7%
28
2.520 0,0%
28.369
27
Tigre
29
Dardo Rocha
29
Panamericana
34
13,9%
87.126
30
1,1%
24
Av. Libertador GBA Norte
25
0,0%
34
Av. Libertador CABA Norte
37.415 Saavedra
0,0%
Puerto Madero
5,9%
Plaza San Martin
19.200 9,8%
Plaza Roma
1,6%
Microcentro
49.000 4,3%
Av. 9 de Julio
47.104 1,8%
Catalinas
3,6%
136.612
196.886
224.012
265.238
Submercados
25
25
18
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%
Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%
Stock 779.824 m²
Plaza San Martin 2%
Catalinas 25% Puerto Madero 34%
Av. Libertador CABA Norte 4%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 2,8% Catalinas 23,7%
Microcentro 7,1% Plaza Roma 7,4% Plaza San Martin 6,3%
Vacantes 29.818 m² Puerto Madero 52,8%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Tigre 2,5%
Dardo Rocha 0,8%
Av. Libertador GBA Norte 27,1%
Stock 321.658 m²
Panamericana 69,6%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 9,0%
Av. Libertador GBA Norte 2,7%
Vacantes 35.156 m² Panamericana 88,3%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 5%
8,55%
8,71%
9,66%
8,37%
7,95%
10,21% 10,97%
10,54%
10,02%
7,95%
6,58% 5,27%
0% 2009
2010
2011
10,93%
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
3,30%
3,82%
2017
ene-18
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
10,97% 10,97%
12% 9,37%
10%
8%
9,39%
6%
10,97%
9,38%
10,08%
10,93%
7,89%
9,21%
8,21%
8,58%
8,08%
5,07% 5,37%
4%
4,70%
4,83%
3,90%
3,73%
3,40% 3,72%
3,42%
3,56%
2%
Zona norte
3,30%
3,16%
3,82%
Capital
0% ene-17
feb-17
mar-17
abr-17
may-17
jun-17
jul-17
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
ago-17
sep-17
oct-17
nov-17
dic-17
ene-18
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 35.000 m2
Panamericana 61.700 m2
Saavedra 41.500 m2
Av. Libertador GBA Norte 51.685 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2 Microcentro 23.500 m2
Sup. Total: 113.385 m²
Sup. Total: 160.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.570 m2
Sup. total: 124.570 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000
12,69
9,73
9,79
8,27
26
26 8,00
010
4,59
5,27
5,34
2013
2014
2015
32
30
30
31
030 020
4200
4500
31
3100
5000
4400
4500
29
3800
3500
30
2800
37
040
3700
28
050
7,90
7,20
7,70
2016
2017
ene-18
000 2008
2009
2010
2011
2012
Venta
Alquiler
Rentabilidad
Distribución de operaciones según tipo de ajuste
15 %
45 % 40 %
FLAT En u$s
4% anual En u$s
11,5% semestral En AR $
Nota: los datos son resultado del análisis del mercado durante el 2017
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
Capital Federal
Zona Norte
$ 110*
$ 110*
U$S 7*
U$S 7*
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,7
Expensas
Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2017
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,24
7
6,68 5,19
6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
5,79
7
5,86
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
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Dic 2014
Sept 2015
Abr 2016
Abr 2017
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 15,7
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Nuestro Equipo
Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola Sorá, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini, Claudia Davicino
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2018
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias & Logística Gonzalo Gianola Alejandro Ortíz División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo
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