Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2017
Tendencias del Mercado Categoría A + 2016
2015 CABA
2017 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Tigre
8.000 59,7%
Dardo Rocha
2.520 13,5%
Panamericana
8,9%
87.126 Av. Libertador GBA Norte
8,2%
Av. Libertador CABA Norte
19.729 0,0%
37.415 Saavedra
1,2%
Puerto Madero
7,8%
Plaza San Martin
19.200 5,8%
Plaza Roma
6,0%
Microcentro
49.000 6,9%
Av. 9 de Julio
47.104 3,5%
Catalinas
2,5%
136.612
160.486
206.525
265.238
Submercados
32
28
25
29
36
28
26
27
28
23
20
18
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2017
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+
Stock 734.784 m2
Plaza Roma 19%
Microcentro 7%
Plaza San Martin 3%
Av. 9 de Julio 6%
Catalinas 22%
Puerto Madero 36%
Av. Libertador CABA Norte 3%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Microcentro 8,6% Av. 9 de Julio 4,1%
Plaza Roma 20,8%
Catalinas 10,0%
Plaza San Martin 2,8%
Vacantes 39.472 m2 Puerto Madero 52,5%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8%
Tigre 2,6% Av. Libertador GBA Norte 28,6%
Stock 304.171m2
Panamericana 67,9%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 15,6% Dardo Rocha 1,1%
Vacantes 30.657m2
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Av. Libertador GBA Norte 23,4%
Panamericana 59,9%
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2017
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 5%
8,55%
8,71%
10,02%
9,66%
8,37%
7,95%
10,54%
10,21%
10,08%
7,95%
6,58%
5,37%
5,27% 0% 2009
2010
2011
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
ene-17
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
14% 12%
11,57% 10,80%
10,09% 9,40%
10%
9,43%
9,18%
9,96% 8%
9,10% 8,42%
8,23%
10,21%
9,20% 8,63%
9,71%
10,08%
9,48%
6,88% 5,37%
7,40%
6%
6,34%
6,01%
5,93%
5,93%
4%
5,27%
2%
Zona norte
Capital
0% Feb 16
Mar 16
abr-16
may-16
jun-16
jul-16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
ago-16
sep-16
oct-16
nov-16
dic-16
ene-17
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual Febrero 2017
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Saavedra 6.600
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Panamerica na 30.102 m2
Catalinas 76.500 m2
Microcentro 20.000 m2
Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 92.956 m²
Sup. Total: 163.100 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
San Isidro 6.000 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.070 m2
Sup. total: 130.070 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2017
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000
9,73 12,39
12,69
2007
2008
9,79
8,27
8,00
29,21
26
30
31
26
020
3800
4200
030
010
4500
4500
30
4500
3700
3500
31
3100
30
2800
32
040
37
3800
28
050
4,59
5,27
5,34
7,20
7,80
2013
2014
2015
2016
ene-17
000 2009
2010
2011
Venta
2012
Alquiler
Rentabilidad
Av. Libertador GBA Norte
1754
040
2212
1739
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
1…
10,22
2008
Venta
2009
2010
Alquiler
2011
5000 27,58
7,75
7,29
10,22
13,8 2007
3800 23,07
15,05 13,56
14,57 2006
5000 30
24,5
24
23
24
1565
1043 23
727 22
560
010
000
6,60
2016 ene-17 Panamericana
015
005
7,20
3800 24,5
020
1709 19
025
1250 20
030
333 25
22
035
2012
5,09
5,28
5,34
2013
2014
2015
Rentabilidad
2016 ene-17
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2017
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,1
Capital Federal
Zona Norte
$81,43*
$81,38*
U$S 5,39*
U$S 5,39*
Expensas
Expensas * Valores Agosto 2016 Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150..
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2016
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,24
6,68 5,19
6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
5,79
5,86
5,39 5,39
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Dic 2014
Sept 2015
Abr 2016
Ago 2016
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 15,1
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Febrero 2017
Nuestro Equipo
Mariano Costa Broker Senior
Joaquín Vidiri Broker
Gisela Arditi Asistente
Felipe Ramos Broker
Mariana Stange Directora
Ricardo May Dixon Broker
Eduardo Gibelli Broker
Guillermo Gallino Broker
Francisco Spini Broker
Pablo Papadópulos Gerente
Eleonora Lefevre Broker Senior
Ventajas Competitivas:
Equipo Profesional y consolidado Trabajo en equipo con método, organización, estrategia y objetivos Menor índice de rotación del mercado Permanente relevamiento del mercado, estudio y evaluación de su comportamiento que es volcado en informes mensuales Alianza estratégica con estudios de arquitectura líderes en el armado de oficinas llave en mano
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Enero 2017
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos
División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline