Informe Técnico Mensual - Junio 2018 by L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

EDITORIAL

Cerró el primer semestre del año y, a modo de balance, les presentamos algunas conclusiones del mercado inmobiliario de oficinas clase A+. Si bien estamos transitando el período de mayor volatilidad cambiaria de estos últimos años, el mercado viene convalidando los valores actuales y no ha habido modificaciones en los valores de alquiler de las oficinas. En un mercado absolutamente dolarizado pero con las rentas que se abonan en pesos según el tipo de cambio oficial, lo que ha ocurrido desde hace ya varios años es que la inflación siempre ha superado por mucho a la cotización del dólar, lo cual perjudicó al propietario depreciando la renta neta de los alquileres. Este año el salto del dólar de alguna manera ha emparejado esta ecuación, equilibrando la renta con la inflación. Es lógico que cuando el tipo de cambio sufre variaciones importantes en poco tiempo la actividad se frene, pero creemos que el mercado se va a adaptar a este nuevo panorama y va a continuar con su dinámica habitual. De hecho si comparamos el primer semestre de este año con el anterior, prácticamente se mantuvo en el mismo nivel tanto de operaciones concretadas como m² comercializados, en la proporción histórica del mercado de 85% de operaciones de alquiler vs 15% de venta. Como siempre lo hacemos, los invitamos a profundizar este análisis e intercambiar opiniones. Saludos cordiales, División Oficinas de LJ Ramos

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

2016

2018

2017 CABA

CABA

Vacancia Demanda

Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

8.000 28,4%

2.520 0,0%

Tigre

10,8%

4,9%

Dardo Rocha

Panamericana

0,0%

28.369

43.915 0,0%

4,0%

19.200 9,8%

Av. Libertador GBA Norte

Av. Libertador CABA Norte

Saavedra

Puerto Madero

Plaza San Martin

Plaza Roma

1,5%

Microcentro

49.000 5,8%

Av. 9 de Julio

47.104 0,5%

Catalinas

5,0%

136.612

106.957

196.886

230.886

265.238

Submercados

VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 17%

Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%

Stock 786.324 m²

Plaza San Martin 2%

Catalinas 25% Puerto Madero 34%

Av. Libertador CABA Norte 4%

Saavedra 6%

Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 0,8%

Catalinas 35,9%

Microcentro 10,3% Plaza Roma 7,2%

Vacantes 27.556 m²

Plaza San Martin 6,8% Puerto Madero 38,9%

Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha Tigre 0,7% 2,3% Av. Libertador GBA Norte 30,7%

Stock 348.363 m²

Panamericana 66,3%

Distribución de Vacancia A+

Tigre 7,0%

Vacantes 32.486 m² Panamericana 76,8%

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

Av. Libertador GBA Norte 16,2%

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%

32%

30%

25% 19,53% 20% 18,21%

15%

9,50%

8,55%

8,13%

10%

10,02%

10,54%

8,37%

10,97% 9,33%

9,66%

8,71% 5%

10,21%

7,95%

7,95% 6,58%

5,27% 0% 2009

2010

2011

2012

2013

Capital

2014

2015

2016

3,30%

3,50%

2017

jun-18

Zona norte

Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia

12,96%

14% 12%

10,97%

10,00% 10,97%

10%

10,93%

10,99%

8,08%

9,33%

8,58% 7,89%

8,21%

6% 3,42%

4% 3,90%

3,56%

3,72%

3,69%

3,40% 3,30%

3,16%

Zona norte

3,82%

3,87%

4,09%

3,72%

3,50%

Capital

0% jun-17

jul-17

ago-17

sep-17

oct-17

nov-17

dic-17

División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000

ene-18

feb-18

mar-18

abr-18

may-18

jun-18

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

Stock A + proyectado (edificios en construcción) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Puerto Madero 11.650

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Av. Libertador GBA Norte 38.831 m2

Catalinas 80.000 m2

Saavedra 35.000 m2

Microcentro 23.500 m2

Panamericana 54.700 m2

Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2

Sup. Total: 77.820 m²

Sup. Total: 210.150 m²

Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Catalinas 54.000 m2

Retiro 32.000 m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Av. Libertador GBA Norte 31.854 m2

Panamericana 95.055 m2

Palermo 4.000 m2

Sup. Total: 90.000 m²

Sup. total: 126.909 m²

Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Junio 2018

11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 050

4500

5000

4500

020

9,79

9,73

8,27

8,00

010

12,69

4,59

5,27

5,34

2013

2014

2015

7,20

3800

2800

3500 3100

030

3800

3700

4200 040

7,80

7,70

2017

jun-18

000

2008

2009

2010

2011

2012

Venta

Alquiler

2016

Rentabilidad

4400

050

4400

Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte

5000 29

5000 28 27

3400 24,5

2700 23

2300 22

5,09

5,28

5,34

7,4

4000 26

005

10,22

6,90

3800 24

13,8

13,56 15,05

10,22

6,72

Panamericana

015 010

020

1750 22

025

1700 20

030

2200 25

035

2700

040

3200

3500

045

7,57

7,80

11,48

000 2007

2008

2009

2010

Venta

2011

2012

2013

Alquiler

2014

2015

2016

2017

2018

Rentabilidad

Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.

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Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal

Zona Norte

$ 140*

U$S 7*

PESOS x m2

DÓLARES x m2 Cambio U$S 1 = $ 20

Expensas

Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL, Rentas ni AySA

Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.

Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330

Nota: * Valores y tipo de cambio a Febrero 2018

Evolución valor de expensas (promedios en U$S x m2)

6,54

6,68

6,21

6,1

6,55

6,68

6,24

5,19 6,1 4,99

5,1

6,11

5,38

Abr 2017

Feb 2018

5,86

5,79

4,13

Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55

Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78

Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27

Dic 2013

Jul 2014

TC BNA U$S 1 = $ 6,6

Dic 2014

TC BNA U$S 1 = $ 8,16

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Sept 2015

TC BNA U$S 1 = $ 8,7

Abr 2016

TC BNA U$S 1 = $ 9,18

TC BNA U$S 1 = $ 15

TC BNA U$S 1 = $ 20

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Nuestro Equipo

Diego J. Cazes

Pablo Papadópulos

Eleonora Lefevre

Mariano Costa

Director General

Gerente

Broker Senior

Joaquin Vidiri

Felipe Ramos

Francisco Spini

Guillermo Gallino

Broker

Eduardo Prassolo

Claudia Davicino

Eduardo Gibelli

Gisela Arditi

Broker

Asistente

1° PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO 2018 Cuarto Año Consecutivo 2015, 2016, 2017, 2018 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario

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Directorio Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial

División Oficinas Pablo Papadopulos, Gerente

División Locales Miguel Grehan, Director Juan José Ramos, Gerente División Industria y Logística Gonzalo Gianola, Director

División Emprendimientos y Terrenos Manuel Valdes, Director

División Residencial - Sucursales y Directores Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi

División Campos Juan José Madero (h), Director División Hoteles Noel Verger, Director

División Tasaciones Eduardo Pereira, Director

Marketing Cynthia Furukawa, Gerente

Sistemas Facundo Hidalgo, Gerente

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