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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
EDITORIAL
Presentamos a continuación el informe técnico del mes de marzo, y aprovechamos la ocasión para repasar el comportamiento del mercado durante el primer trimestre del 2018.
Si bien los meses de verano suelen tener menor actividad que el resto del año, en este primer trimestre hemos detectado un 30% menos de demanda respecto del mismo período del año pasado. Asimismo, la vacancia del mercado A+ de la Ciudad de Buenos Aires, ha aumentado en un 1% este último mes, que si bien es un aumento menor, no deja de llamar la atención dado que venía sin sufrir variaciones desde Junio del 2017.
Esperamos que les sea de utilidad el informe y, como siempre, quedamos a disposición para ampliar la información e intercambiar opiniones.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
2016
2017
CABA
2018 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
8.000 36,9%
28
2.520 0,0%
12,6%
27
Tigre
28
Dardo Rocha
30
Panamericana
30
28.369
87.126
29
1,1%
23
Av. Libertador GBA Norte
28
0,0%
34
Av. Libertador CABA Norte
37.415 Saavedra
0,0%
Puerto Madero
6,0%
Plaza San Martin
19.200 9,8%
Plaza Roma
0,9%
Microcentro
49.000 4,3%
Av. 9 de Julio
47.104 1,8%
Catalinas
5,1%
136.612
196.886
224.012
265.238
Submercados
25
25
18
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%
Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%
Stock 779.824 m²
Plaza San Martin 2%
Catalinas 25% Puerto Madero 34%
Av. Libertador CABA Norte 4%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 2,6%
Catalinas 31,2%
Microcentro 6,7% Plaza Roma 3,8% Plaza San Martin 5,9%
Vacantes 31.918 m² Puerto Madero 49,8%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Tigre 2,5%
Dardo Rocha 0,8%
Av. Libertador GBA Norte 27,1%
Stock 321.658 m²
Panamericana 69,6%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 9,2%
Av. Libertador GBA Norte 2,9%
Vacantes 32.150 m² Panamericana 87,9%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50%
8,55%
8,13%
10% 8,71%
5%
9,66%
8,37%
7,95%
10,21% 10,97%
10,54%
10,02%
7,95%
6,58% 5,27%
0% 2009
2010
2011
10,00%
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
3,30% 2017
4,09% mar-18
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
10,97% 10,93%
12%
10%
10,97%
10,97%
10,93%
8,58% 8%
9,21%
9,37%
6%
4%
9,38%
7,89%
10,00%
8,21% 8,08%
4,70% 5,07%
3,82%
3,42% 3,90%
3,73%
3,72%
3,56%
2%
Zona norte
3,16%
3,40%
3,30%
nov-17
dic-17
3,87%
4,09%
feb-18
mar-19
Capital
0% mar-17
abr-17
may-17
jun-17
jul-17
ago-17
sep-17
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
oct-17
ene-18
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
Stock A + proyectado (edificios en construcción) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 35.000 m2
Panamericana 61.700 m2
Saavedra 41.500 m2
Av. Libertador GBA Norte 51.685 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2 Microcentro 23.500 m2
Sup. Total: 113.385 m²
Sup. Total: 160.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.570 m2
Sup. total: 124.570 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Marzo 2018
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 3800 4500
020
9,79
9,73
8,27
26
8,00
010
28
32
30
31
31
26 12,69
5000
4200
4500
030
5000
30
3800
3500
3100
30
2800
37
040
3700
30
050
4,59
5,27
5,34
7,20
7,80
7,70
2013
2014
2015
2016
2017
mar-18
000 2008
2009
2010
2011
2012
Venta
Alquiler
Rentabilidad
13,8
2008
2009
5,09
5,28
5,34
7,4
7,4
7,4
11,48 2010
Venta
2011
2012
6,90
Panamericana
000 2007
5000 29
5000 28 27
27
27
3400 24,5
24
24
2700 10,22
6,72
2013
Alquiler
2014
2015
2016
Rentabilidad
2017
4000 26
005
13,56 15,05
10,22
Av. Libertador GBA Norte
3800 24
010
23
2300 22
015
23
020
1750 22
025
1700 20
030
2200 25
035
2700
040
3200
3500
045
4400
050
4400
4400
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
7,57
7,80
2018 2017 mar-18
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
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Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal
Zona Norte
$ 140*
$ 140*
U$S 7*
U$S 7*
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1 = $ 20
Expensas
Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL, Rentas ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio a Febrero 2018
Evolución valor de expensas (promedios en U$S x m2)
6,54
6,68
6,21
6,55
6,1
6,24
6,68 5,19
6,11
6,1 4,99
5,1
5,38
5,79
7
7
7
7
Abr 2017
Feb 2018
5,86
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013
Jul 2014
TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Dic 2014
TC BNA U$S 1 = $ 8,16
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Sept 2015 TC BNA U$S 1 = $ 8,7
Abr 2016 TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 20
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Nuestro Equipo
Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola Sorá, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini, Claudia Davicino
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias & Logística Gonzalo Gianola Alejandro Ortíz División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo
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