Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Tendencias del Mercado Categoría A + 2013
2012
2014 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
VACANCIA SUBMERCADO
Panamericana
8%
96.126 12% Libertador
49.799 0% Belgrano - Nuñez
4.264 100% Palermo
30.700 37%
10% 7%
Plaza San Martin
24
Puerto Madero
28
Plaza Roma
49.000 0%
69.662 34%
Microcentro
28,4
9 de Julio
Catalinas
12%
112.486
136.612
222.025
295.940
Submercados
24,5
26
30
28
25
27
24
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
VALOR PROMEDIO ALQUILER (U$S/m2)
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Stock y Vacancia Stock A+A+ (m² propios) Stock- Vacancia - Vacancia (m² propios)
Stock
Stock
320.671 m2
748.463 m2
Vacantes
Vacantes
29.601m2
92.926 m2
Composición de la Vacancia Total Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal y Zona Norte) Eje 9 de Julio 25,8%
Belgrano-Nuñez-Saavedra 0,0% Palermo; 4,6%
Plaza San Martin 12,4%
Catalinas 14,4%
Plaza Roma 10,3% Microcentro 0%
Puerto Madero 32,5%
Libertador 38%
Dardo Rocha 2,6% Panamericana 59,5%
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 45%
32% 19,53%
40% 35% 30% 25% 20%
8,13%
15%
9,23%
10,02%
8,37% 6,58%
18,21%
10% 5%
12,38%
9,50%
8,71%
7,95%
8,55%
2012
2013
9,66%
0%
2009
2010
2011
Capital
2014
Abril 2015
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia 16% 14%
13,35%
12,97%
12,63%
13,04%
12,59%
12,50%
12,42%
12,38%
12% 10,02% 10%
11,21%
10,78%
10,55%
8%
9,76%
9,96%
9,84%
9,76%
9,66%
9,35%
Sept 2014
Oct 2014
Nov 2014
Dic 2014
Feb 2015
9,43%
9,23%
Mar 2015
Abril 2015
6% 4% 2% 0% Jun 2014
Jul 2014
Ago 2014
Capital
Zona norte
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe t茅cnico mensual |Mayo 2015
Stock A+ y A+ Green Composici贸n Stock A + /A + Green en Capital Federal y Zona Norte Microcentro 7%
Catalinas 15%
Plaza Roma 18%
Plaza San Martin 4%
Eje 9 de Julio 9% Palermo 1% Belgrano-Nu帽ez-Saavedra 7%
Puerto Madero 40%
Libertador 29,98%
Dardo Rocha; 0,79% Panamericana 69,24%
Divisi贸n Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Stock A + proyectado ( Edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Retiro 40.000 BelgranoNuñezSaavedra 66.600
Pto Madero 13.040 Palermo 4.000
Catalinas 35.500
Sup. Total: 159.140 m²
Sup. Total: 11.300 m²
* Se estima finales de obra entre fines de 2014 y fines de 2016
Stock A + proyectado (Edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Sup. Total: 119.140 m²
Sup. total: 75.669 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual /Mayo 2015
Absorción A+ Capital Federal Absorción A+ Capital Federal 2001-2014
Absorción A+ 2014
Análisis de gráficos Durante el trascurso de 2014 observamos que la absorción neta es negativa, tanto para Capital Federal como Zona Norte. Esto significa que los metros incorporados durante el período analizado es mayor al absorbido por el mercado. Nota: Incorporaciones de nuevo Stock en Capital Federal: Belgrano Office con 30,000m2; en Zona Norte Nodus con 13,976m2; Solis 1330 con 5230m2; Bureau Park con 10,500m2 División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
11
Rentabilidad A+
4.000 26
26
28
3.800
4.200
4.500 30
3.800 31
3.700
3.100 32
2.800 27
2.110 18
2.060
0,00
2000
2001
10,24 6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
2005
12,39
11,57
2006
Venta
2007
12,69
2008
Alquiler
9,73
9,79
2009
2010
8,27
8,00
4,59
5,27
5,92
2011
2012
2013
2014
Abril 2015
3500
10,53
3500
13,07
5,00
3500
8
10,00
10
15,00
12
20,00
1.800
25,00
1.600
30,00
2.280 20
35,00
2.570 28
40,00
30
45,00
3.500 37
50,00
31
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
Rentabilidad
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
0,00 2001
13,56
14,41 2002
2003
2004
2005
Venta
2006
2007
2008
Alquiler
24
24
10,22
24
2700
10,22
15,05 11,48
11,55 10,71
23
13,8
2300 22
1739 20
14,57
1754 22
1565 19 12,66
23
5,00 2000
727 7
14,4
1043 11
15,45
333 4
10,00
5
15,00
560
20,00
1250 15
25,00
1709 22
30,00
2212 25
35,00
2700
40,00
2009
2010
2011
2012
5,09
5,28
5,8
2013
2014
Abril 2015
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
11
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2)
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$8,16
Capital Federal
Zona Norte
$53,3
$49,45
U$S 6,05
U$S 5,55
Expensas
Expensas
Muestra Capital Federal: Juana Manso 909/1069, Arias 3751, Bouchard 547, L.N.Alem 518,Cecilia Grierson 355, L.N. Alem 855, Ing. Butty 240, San Martin 344.
Muestra Zona Norte: Av. Del Libertador 77, Echeverría 4150, Alberdi 431, Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Edison 2659.
Nota: * Valores Julio 2014
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Costo de los alquileres en el extranjero, por ciudad.(US$/m2)
Costo instalación oficinas Argentina
Fuente: Índice CONTRACT workplaces División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe t茅cnico mensual |Mayo 2015
Nuestro Equipo
Mariana Stange | Directora
Pablo Papad贸pulos| Broker Senior
Eduardo Gibelli|Broker - S. Lomas
M.Silvina Lascano|Broker Of. Central
Gabriela Avalle|Broker S. Lomas
Guillermo Gallino|Broker Of. Central
Eleonora Lefevre|Broker Senior
Francisco Spini|Broker Of.Central
Felipe Ramos|Broker Of. Central
Mariano Costa | Broker Of Central
Joaqu铆n Vidiri|Broker Of. Central
Gisela Arditi l Asistente
Newsletters Ver + en www.ljramos.com.ar
NOVIEMBRE 2012
DICIEMBRE 2012
MAYO 2013
AGOSTO 2013
Divisi贸n Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
SEPTIEMBRE 2013
MAYO 2014
/ljramosonline
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Mayo 2015
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas Sistemas Facundo Hidalgo
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
/ljramosonline