Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Tendencias del Mercado Categoría A + 2014
2013
ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
2015
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Panamericana
Dardo Rocha
30
28
25
28
23
20
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
2.520 30,2%
Libertador (ZN)
8,6%
96.126 58.439 8,1% BELGRANO NUÑEZ SAAVEDRA
24
9,8%
4.285 100,0% PALERMO
28
30.700 37,5% PLAZA SAN MARTIN
12,9% PUERTO MADERO
26
8,2% PLAZA ROMA
24,5
49.000 1,6%
69.662 21,9%
MICROCENTRO
31,0
9 DE JULIO
CATALINAS
8,3%
136.612
160.486
222.025
313.995
Submercados
VALOR PROMEDIO ALQUILER (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Stock y Vacancia Capital Federal Distribución de Vacancia A+
Stock - Vacancia A+ (m² propios)
PLAZA ROMA 11,0%
MICROCENTRO 0,8%
PLAZA SAN MARTIN; 11,3%
Stock 823.179 m2
CATALINAS 13,2% PUERTO MADERO 39,8% EJE 9 DE JULIO; 15,0% PALERMO 4,2%
BELGRANO/NUÑEZ/ SAAVEDRA 4,6%
Composición Stock A+ PLAZA ROMA 17%
PLAZA SAN MARTIN 4%
PUERTO MADERO 38%
MICROCENTRO 6%
Vacantes 101.479 m2
CATALINAS 19% EJE 9 DE JULIO 8%
PALERMO 1%
BELGRANO/NUÑEZ/ SAAVEDRA 7%
Composición de la Vacancia Total Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte)
Distribución de Vacancia A+ DARDO ROCHA 2,6%
Stock 320.671 m2
PANAMERICANA 73,6%
LIBERTADOR 32,2%
Composición Stock A+ DARDO ROCHA 0,79%
LIBERTADOR 29,98% PANAMERICANA 69,24%
Vacantes 29.264 m2
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
12,33% 9,50% 8,13%
10% 5%
8,71%
8,37%
7,95%
10,02%
8,55%
9,66%
9,13%
2014
Oct - 2015
6,58%
0%
2009
2010
2011
2012
Capital
2013
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
16% 14%
13,59%
13,04%
12,45%
12,33%
12,01%
12% 10,02%
9,76%
10% 8%
9,76%
12,42% 9,43%
12,38% 9,23%
9,70% 12,06%
11,85% 7,97%
9,66%
9,13% 8,17%
8,09%
8,09%
Jul 2015
Ago-15
Sep-15
9,35%
6% 4% 2%
Zona norte
Capital
0% Nov 2014
Dic 2014
Feb 2015
Mar 2015
Abr 2015
May 2015
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Jun 2015
Oct-15
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
PALERMO 5.000 m2
CORREDOR LIBERTADOR 24.854 m2
PANAMERICANA 26.102 m2
CATALINAS 41.000 m2
Sup. Total: 50.956 m²
Sup. Total: 46.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 RETIRO 40.000 m2
SAN ISIDRO 6.000 m2 CORREDOR PANAMERICANA 20.015 m2 BELGRANONUÑEZSAAVEDRA 66.600 m2
PUERTO MADERO 13.040 m2 PALERMO 4.000 m2
CATALINAS 35.500 m2
Sup. Total: 159.940 m²
CORREDOR LIBERTADOR 74.154 m2
Sup. total: 115.315 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición. División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Absorción A+ Capital Federal Absorción A+ Capital Federal 2001-2014
Absorción A+ 2014
Análisis de gráficos Durante el trascurso de 2014 observamos que la absorción neta es negativa, tanto para Capital Federal como Zona Norte. Esto significa que los metros incorporados durante el período analizado es mayor al absorbido por el mercado. Nota: Incorporaciones de nuevo Stock en Capital Federal: Belgrano Office con 30,000m2; en Zona Norte Nodus con 13,976m2; Solis 1330 con 5230m2; Bureau Park con 10,500m2 División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
11 Rentabilidad A+
4.000
3.800
4.200
4.500
28
26
26
30
31
3.700 30
3.100 32
2.800 27
2.110 18
2.060
8
10,00
10
15,00
12
20,00
1.800
25,00
1.600
30,00
2.280 20
35,00
2.570 28
40,00
3.500 37
45,00
3.800
50,00
31
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
13,07
5,00
10,53
0,00 2000
2001
10,24 6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
2005
11,57 2006
Venta
12,69
12,39
2007
2008
Alquiler
9,73 2009
9,79 2010
8,27
8,00
4,59
5,27
5,01
2011
2012
2013
2014
Oct 2015
Rentabilidad
0,00
2001
13,56
10,71
2002
2003
2004
2005
Venta
2006
2007
2008
Alquiler
3500 24,5
24
10,22
24
2700
10,22
15,05 11,48
11,55
14,41
23
13,8
2300 22
1739 20
14,57
1754 22
1565 19 12,66
23
5,00
2000
727 7
14,4
1043 11
15,45
333 4
10,00
560
15,00
5
20,00
1250 15
25,00
1709 22
30,00
2212 25
35,00
2700
40,00
3500
3500
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
2009
2010
2011
2012
5,09
5,28
5,01
2013
2014
Oct 2015
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. *Nota: Rentabilidades de Julio calculadas según Tipos de Cambio del día 28/10/2015 División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Noviembre 2015
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal
Zona Norte
$61,35
$53,87
U$S 6,68
U$S 5,86
Expensas
Expensas
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$8,535
Muestra Capital Federal: Arias 3751, Bouchard 547, L.N.Alem 518,Cecilia Grierson 355, L.N. Alem 855, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150, Belgrano 955, Maipu 1210
Muestra Zona Norte: Av. Del Libertador 77, Echeverría 4150, Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Edison 2659, Fondo de la Legua 936, Italia 415, Av. Del Libertador 174, Repetto 3656.
Nota: * Valores y tipo de cambio Septiembre 2015
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
4,99
5,1
Jul 2012
Dic 2012
6,21
6,1
6,55
6,1
6,11
Dic 2013
Jul 2014
5,38
Jul 2013
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
6,24
6,68
5,79
5,86
Dic 2014
Sept 2015
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Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot
División Locales Miguel Grehan División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas
Sistemas Facundo Hidalgo
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