I.T.M Oficinas Septiembre 2016 - Informe Técnico Mensual by L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Llegó el momento de invertir Tras un primer semestre marcado por una fuerte y esperada devaluación del peso y levantamiento del cepo, unificación cambiaria y pago a los hold outs, ajustes tarifarios, amparos y grandes investigaciones judiciales, nuestro mercado muestra síntomas de reactivación. Stock proyectado Es importante ver que desarrolladores de oficinas, se preparan para la llegada de nuevas empresas al país y ante una escasa vacancia se lanzan a construir importantes desarrollos. En los próximos 3 años se incorporarán al mercado (Ciudad de Buenos Aires y zona norte) 252.056 m². Interesante destacar que gran parte de la superficie Ing. Mariana Stange Directora | Div. Oficinas que se suma es construida bajo normas de sustentabilidad LEED, basadas en criterios de eficiencia energética. Luego del incremento de las tarifas de servicios públicos, y en particular de la electricidad (estos edificios no cuentan con instalación de gas por tanto el incremento de este servicio no impactará en el sector), los edificios LEED cobran relevancia porque favorecen el ahorro futuro. El Gobierno de la Ciudad de Buenos aportará al mercado varios terrenos fiscales en las zonas de Retiro y Av. Madero como también en la zona norte de la ciudad, que impulsarán mas emprendimientos y crecimiento del stock en el próximo trienio, que por el tamaño de nuestra economía es proporcionalmente pequeño en comparación con otros países de la región. Oferta Analizando la oferta, el segmento AAA está conformado por 67 edificios, de este total el 53,7% (es decir 36 edificios) poseen superficie disponible en alquiler. Esto arroja una vacancia para la categoría del 6.01% en la Ciudad de Buenos Aires y 9.71% en la zona norte. Si vemos la vacancia del mismo mes del año 2015, vemos ratios de 12.33% en Capital, y 9.13% en zona norte. Una vacancia de 9-10% es síntoma de un mercado sano, ya que un mercado con bajo nivel de vacancia tiende a subir valores ante una demanda que se mantiene estable. Es por ello que vemos en los cuadros presentados a continuación, estabilidad de valores en el mercado de zona norte y con leve tendencia alcista en el de la ciudad de Buenos Aires. Absorción Bruta La demanda es consistente. Analizando el primer semestre del año vemos una absorción bruta en el segmento AAA de 23.000m² en la ciudad de Buenos Aires y 9.560m² en zona norte, siendo la total del año 2015 de 44.823m² en la capital del país y 31.205m² en la zona norte. La vacancia actual en ambas zonas es similar al total de la superficie absorbida durante el año pasado, vemos un mercado menos demandado en zona norte, lo cual se refleja en un crecimiento de la vacancia y sostenimiento de valores. Blanqueo La ley de sinceramiento fiscal promulgada y reglamentada, está acercando consultas de individuos y familias que se interesan en el mercado atraído por rentas del 7-8% anuales con locatarios corporativos que brindarían seguridad y estabilidad a sus potenciales inversiones. Esperamos cerrar un año rico en ventas, fruto de esta circunstancia. Estamos transitando un segundo semestre favorable, que sienta las bases para un 2017 revitalizado. Estamos a su disposición para asesorarlo, contactenos! División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Tendencias del Mercado Categoría A + 2015

2014

CABA

2016

Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.

Av. Libertador CABA Norte

Av. Libertador GBA Norte

Panamericana

Dardo Rocha

2.520 0,0%

10,9%

80.770 Saavedra

7,0%

Puerto Madero

19.729 0,0%

37.415

Plaza San Martin

0,0%

8,6%

Plaza Roma

19.200 9,8%

Microcentro

5,0%

49.000 1,4%

Av. 9 de Julio

47.104 8,9%

Catalinas

4,8%

136.612

160.486

206.525

265.238

Submercados

VACANCIA SUBMERCADO

STOCK (m2)

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VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Stock y Vacancia Capital Federal Distribución de Vacancia A+

Stock - Vacancia A+ (m² propios)

Av. 9 de JulioMicrocentro 9,5% 1,6%

Stock 734.784 m2

Plaza Roma 15,6%

Catalinas 17,5%

Plaza San Martin 4,2%

Puerto Madero 51,6%

Composición Stock A+ Microcentro 7%

Plaza Roma 19% Plaza San Martin 3%

Av. 9 de Julio 6%

Vacantes 44.177 m2

Catalinas 22%

Puerto Madero 36%

Av. Libertador CABA Norte 3%

Saavedra 5%

Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Distribución de Vacancia A+ Dardo Rocha 0,0%

Av. Libertador GBA Norte 20,2%

Stock 289.815 m2

Panamericana 79,8%

Composición Stock A+ Dardo Rocha 1% Av. Libertador GBA Norte 28%

Vacantes 28.137 m2

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

Panamericana 71%

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%

32%

30% 25% 19,53% 20% 18,21%

15%

9,50% 8,13%

10% 5%

8,55%

8,71%

8,37%

10,02%

9,66% 7,95%

10,54%

9,71%

7,95%

6,58%

6,01%

2009

2010

2011

2012

2013

Capital

2014

2015

Sept-16

Zona norte

Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia

14%

13,09% 12,33% 11,57%

12%

10,80%

10,54%

9,40%

10%

9,43%

9,71% 9,20%

8,63%

9,96% 8%

9,13%

9,18%

9,10% 7,95%

8,42%

8,23% 7,40%

7,00%

6,88%

6,34%

6,01%

4% 2%

Zona norte

Capital

0% Oct 15

Nov 15

Ene 16

Feb 16

Mar 16

Abr-16

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

May-16

Jun-16

Jul-16

Ago-16

Sept-16

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Panamericana 26.102 m2

Saavedra 6.600 Catalinas 76.500 m2

Microcentro 20.000 m2

Av. Libertador GBA Norte 62.854 m2

Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2

Sup. Total: 88.956 m²

Sup. Total: 163.100 m²

Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2

Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2

Puerto Madero 13.040 m2

San Isidro 6.000 m2

Palermo 4.000 m2

Retiro 40.000 m2

Sup. Total: 57.040 m²

Panamericana 75.015 m2 Sup. total: 81.015 m²

Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición. División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)

5.000 4,59

5,27

2009

2010

2011

2012

2013

2014

4.000

8,00

8,27

9,79

3.800

4.200

4.500

3.800

3.700

3.500 37

3.100 32

2.110 18

2.060

9,73

1.800

010

020

1.600

2.280 20

030

2.570 28

040

2.800 27

050

4.500

060

13,07

10,53

000 2000

2001

6,30

6,48

6,74

2002

2003

2004

10,24

11,57

2005

2006

Venta

12,39

12,69

2007

2008

Alquiler

5,34

7,20

2015 Sept-16

Rentabilidad

3500

040

3500

2700

Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)

14,4

000 2001

13,56

10,71

2002

2003

2004

2005

2006

Venta

2007

2008

24,5

15,05 11,48

12,66 11,55

14,41

24,5

10,22

2700

2300

1565 20 13,8

1754 22

1043 19

727 11

14,57

005

1250 4

010

333 5

015

1709 15

020

560 7

025

2212 22

030

1739 25

035

2009

Alquiler

2010

2011

2012

8,4 5,09

5,28

5,34

2013

2014

2015

Sept-16

Rentabilidad

Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad.

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11

PESOS x m2

DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,1

Capital Federal

Zona Norte

$81,43*

$81,38*

U$S 5,39*

Expensas

Expensas * Valores Agosto 2016 Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150..

Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330

Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2016

Evolución valor de expensas (promedios en U$S)

6,54

6,68

6,21

6,1

6,55

6,24

6,68 5,19

6,1 4,99

5,1

6,11

5,38

5,79

5,86

5,39 5,39

4,13

Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55

Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78

Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27

Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6

Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

Dic 2014

Sept 2015

Abr 2016

Ago 2016

TC BNA U$S 1 = $ 8,7

TC BNA U$S 1 = $ 9,18

TC BNA U$S 1 = $ 15

TC BNA U$S 1 = $ 15,1

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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Octubre 2016

Nuestro Equipo

Felipe Ramos Broker

Mariano Costa Broker Senior

Pablo Papadópulos Gerente

Mariana Stange Directora

Joaquín Vidiri Broker

Silvina Lascano Broker

Eduardo Gibelli Broker Eleonora Lefevre Broker Senior

Ricardo May Dixon Broker

Guillermo Gallino Broker

Francisco Spini Broker

Gisela Arditi Asistente

Ventajas Competitivas:    

Equipo Profesional y consolidado Trabajo en equipo con método, organización, estrategia y objetivos Menor índice de rotación del mercado Permanente relevamiento del mercado, estudio y evaluación de su comportamiento que es volcado en informes mensuales  Alianza estratégica con estudios de arquitectura líderes en el armado de oficinas llave en mano División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos

División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Andrés Casabona Sistemas Facundo Hidalgo

División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000

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