> SEPTIEMBRE 2017
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2017
Tendencias del Mercado Categoría A + 2016
2015 CABA
2017 ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
28
29
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
28
8.000 39,7%
2.520 0,0%
10,0%
2,6%
27
Tigre
34
Dardo Rocha
29
Panamericana
24
19.729 0,0%
87.126
25
Av. Libertador GBA Norte
36
Av. Libertador CABA Norte
37.415 Saavedra
0,0%
Puerto Madero
4,2%
Plaza San Martin
19.200 5,8%
Plaza Roma
4,6%
Microcentro
49.000 4,3%
Av. 9 de Julio
47.104 1,8%
Catalinas
2,5%
136.612
196.886
210.179
265.238
Submercados
25
22
18
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2017
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 18%
Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%
Stock 771.184 m²
Plaza San Martin 2%
Catalinas 26% Puerto Madero 38%
Av. Libertador CABA Norte 3%
Saavedra 5%
Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 3,2%
Microcentro 8,1% Plaza Roma 24,0%
Catalinas 18,3%
Plaza San Martin 4,2%
Vacantes 26.379 m² Puerto Madero 42,2%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha 0,8%
Tigre 2,6% Av. Libertador GBA Norte 28,3%
Stock 307.825 m²
Panamericana 68,3%
Distribución de Vacancia A+ Tigre 12,0%
Vacantes 26.412 m²
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Av. Libertador GBA Norte 8,7%
Panamericana 79,3%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
9,50% 8,13%
10% 8,71%
5%
8,37%
10,02%
8,55%
9,66% 7,95%
10,54%
10,21% 8,58%
7,95%
6,58% 5,27%
0% 2009
2010
2011
2012
2013
Capital
2014
2015
2016
3,42% ago-17
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
12% 10,09%
10,21%
10,08%
9,38%
10%
8%
8,58% 8,63% 6,34%
9,71% 6,01%
9,39%
9,48%
9,21%
9,37% 7,89%
5,93%
6%
8,21%
5,37% 5,93% 5,27%
4%
4,83%
3,90%
5,07% 4,70%
3,72%
3,73% 2%
Zona norte
3,42%
Capital
0% ago-16
sep-16
oct-16
nov-16
dic-16
ene-17
feb-17
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
mar-17
abr-17
may-17
jun-17
jul-17
ago-17
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 Saavedra 6.500 m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Catalinas 35.000 m2 Panamericana 73.720 m2
Microcentro 23.500 m2 Av. Libertador GBA Norte 51.685 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 125.405 m²
Sup. Total: 125.000 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Puerto Madero 13.040 m2
Palermo 4.000 m2
Retiro 40.000 m2
Sup. Total: 57.040 m²
Panamericana 124.570 m2
Sup. total: 124.570 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 4600 4500
12,39
12,69
9,73
9,79
8,27
8,00
010
26
26
30
30
31
4200
030 020
3800
30
4500
3700
3500
31
3100
30
2800
32
040
37
3800
28
050
4,59
5,27
5,34
7,20
7,80
2013
2014
2015
2016
ago-17
000 2007
2008
2009
2010
2011
Venta
2012
Alquiler
Rentabilidad
4400
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
13,8
005
13,56
2007
5000 28
27
1754 24,5
24
24
1565 23
1043 23
727 22
15,05 11,48
10,22
2008
2009
Venta
2010
2011
Alquiler
7,75
7,57
10,22
000 2006
6,72
2016 feb-17 Panamericana
015 010
7,20
3800 24
14,57
Av. Libertador GBA Norte
3800 24,5
020
1250 20
025
1709 19
030
333 25
035
560 22
040
2212
1739
045
5000 30
050
2012
5,09
5,28
5,34
2013
2014
2015
Rentabilidad
7,4 2016
2016 ago-17
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
Capital Federal
Zona Norte
$ 110*
$ 110*
U$S 7*
U$S 7*
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$15,7
Expensas
Expensas Nota: Los valores no incluyen ABL ni AySA Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Juana Manso 999/1069, Butty 240, San Martin 344, Rawson de Dellepiane 150.
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Nota: * Valores y tipo de cambio Abril 2017
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
6,24
7
6,68 5,19
6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
5,79
7
5,86
4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013 TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Jul 2014 TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Dic 2014
Sept 2015
Abr 2016
Abr 2017
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
TC BNA U$S 1 = $ 15
TC BNA U$S 1 = $ 15,7
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
Nuestro Equipo
Felipe Ramos, Ricardo May Dixon, Francisco Spini, Eduardo Prassolo, Gisela Arditi, Eleonora Lefevre, Guillermo Gallino, Diego J. Cazes, Pablo Papadópulos, Joaquín Vidiri, Mariano Costa, Eduardo Gibelli
PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO DEL AÑO Tercer Año Consecutivo 2015, 2016, 2017 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2017
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Bernardo Fernandini, Director Comercial
División Oficinas Pablo Papadópulos División Industrias Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan José Ramos División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing César Torres Junges Sistemas Facundo Hidalgo
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