Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Tendencias del Mercado Categoría A + 2014
2013
ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
2015
Vacancia Demanda Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Dardo Rocha
2.520 30%
Panamericana
6%
96.126 Libertador (ZN)
12%
Belgrano - Nuñez
58.439 2%
Palermo
4.264 100%
Plaza San Martin
30.700 37%
10% Puerto Madero
24
Plaza Roma
28
6%
49.000 2%
69.662 34%
Microcentro
28,4
9 de Julio
Catalinas
15%
112.486
136.612
222.025
295.940
Submercados
24,5
26
30
28
25
28
23
20
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
VALOR PROMEDIO ALQUILER (U$S/m2)
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Stock y Vacancia Capital Federal Distribución de Vacancia A+
Stock - Vacancia A+ (m² propios)
MICROCENTRO 0,9%
PLAZA ROMA 8,4%
PLAZA SAN MARTIN; 12,6%
Stock 757.124 m2
CATALINAS 15,3% PUERTO MADERO 30,4%
EJE 9 DE JULIO; 26,3%
PALERMO; 4,7%
BELGRANONUÑEZSAAVEDRA 1,3%
Composición Stock A+ PLAZA SAN MARTIN 4%
PLAZA ROMA 18%
MICROCENTRO 6%
Vacantes 90.967 m2
PUERTO MADERO 39%
CATALINAS 15%
EJE 9 DE JULIO 9%
PALERMO; 1%
BELGRANONUÑEZSAAVEDRA 8%
Composición de la Vacancia Total Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte)
Distribución de Vacancia A+ DARDO ROCHA 2,9%
Stock
LIBERTADOR 23,5%
320.671 m2
PANAMERICANA
73,6%
Composición Stock A+ DARDO ROCHA 0,79%
LIBERTADOR; 29,98% PANAMERICANA 69,24%
Vacantes 25.929 m2
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30% 25% 19,53% 20% 18,21%
15%
12,01% 9,50%
5%
8,55%
8,13%
10%
8,71%
8,37%
10,02%
9,66% 7,95%
8,09%
6,58%
0%
2009
2010
2011
2012
Capital
2013
2014
Agosto 2015
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
14%
12,63%
12,50%
12,59%
13,04% 12,38%
12,45% 12,06%
12,01%
11,85%
12% 10,02%
10% 8%
10,55%
9,96%
9,84%
9,76%
9,66%
9,76%
12,42% 9,43%
9,23%
9,70% 7,97%
8,17%
8,09%
Jul 2015
Ago-15
9,35%
6% 4% 2%
Zona norte
Capital
0% Ago 2014 Sept 2014 Oct 2014 Nov 2014 Dic 2014 Feb 2015 Mar 2015 Abr 2015 May 2015 Jun 2015
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Stock A + proyectado (edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
PANAMERICANA 13.102 m2
PUERTO MADERO 18.055 m2
PALERMO 5.000 m2
CATALINAS 89.000 m2
Sup. Total: 13.102 m²
Sup. Total: 159.140 m² * Se estima finales de obra entre fines de 2015 y fines de 2016
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2 RETIRO 40.000 m2
SAN ISIDRO 6.000 m2 CORREDOR PANAMERICANA 20.015 m2 BELGRANONUÑEZSAAVEDRA 66.600 m2
PUERTO MADERO 13.040 m2 PALERMO 4.000 m2
CORREDOR LIBERTADOR 74.154 m2
CATALINAS 35.500 m2
Sup. Total: 119.140 m²
Sup. total: 75.669 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición. División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Absorción A+ Capital Federal Absorción A+ Capital Federal 2001-2014
Absorción A+ 2014
Análisis de gráficos Durante el trascurso de 2014 observamos que la absorción neta es negativa, tanto para Capital Federal como Zona Norte. Esto significa que los metros incorporados durante el período analizado es mayor al absorbido por el mercado. Nota: Incorporaciones de nuevo Stock en Capital Federal: Belgrano Office con 30,000m2; en Zona Norte Nodus con 13,976m2; Solis 1330 con 5230m2; Bureau Park con 10,500m2 División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
11 Rentabilidad A+
4.000
3.800
4.200
4.500
28
26
26
30
31
3.700 30
3.100 32
2.800 27
2.110 18
2.060
8
10,00
10
15,00
12
20,00
1.800
25,00
1.600
30,00
2.280 20
35,00
2.570 28
40,00
3.500 37
45,00
3.800
50,00
31
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
13,07
5,00
10,53
0,00 2000
2001
10,24 6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
2005
11,57 2006
Venta
12,69
12,39
2007
2008
Alquiler
9,73 2009
9,79 2010
8,27
8,00
4,59
5,27
5,04
2011
2012
2013
2014
Agosto 2015
Rentabilidad
0,00
2001
13,56
10,71
2002
2003
2004
2005
Venta
2006
2007
2008
Alquiler
3500 24,5
24
10,22
24
2700
10,22
15,05 11,48
11,55
14,41
23
13,8
2300 22
1739 20
14,57
1754 22
1565 19 12,66
23
5,00
2000
727 7
14,4
1043 11
15,45
333 4
10,00
560
15,00
5
20,00
1250 15
25,00
1709 22
30,00
2212 25
35,00
2700
40,00
3500
3500
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
2009
2010
2011
2012
5,09
5,28
5,04
2013
2014
Agosto 2015
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. *Nota: Rentabilidades de Julio calculadas según Tipos de Cambio del día 31/07/2015 División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Septiembre 2015
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11
PESOS x m2
DÓLARES x m2 Cambio U$S 1=$8,535
Capital Federal
Zona Norte
$53,3
$49,45
U$S 6,24
U$S 5,79
Expensas
Expensas
Muestra Capital Federal: Juana Manso 909/1069, Arias 3751, Bouchard 547, L.N.Alem 518,Cecilia Grierson 355, L.N. Alem 855, Ing. Butty 240, San Martin 344.
Muestra Zona Norte: Av. Del Libertador 77, Echeverría 4150, Alberdi 431, Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Edison 2659.
Nota: * Valores y tipo de cambio Diciembre 2014
Evolución valor de expensas (promedios en U$S)
6,54
6,68
4,99
5,1
Jul 2012
Dic 2012
6,21
6,63
6,55
6,1
6,11
Dic 2013
Jul 2014
5,38
Jul 2013
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
6,24 5,79
Dic 2014
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe t茅cnico mensual | Septiembre 2015
Tips LJR Hoy: Claves para el ahorro
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Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot
División Locales Miguel Grehan División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas
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