Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
Tendencias del Mercado Categoría A +
CABA
2012
ZN
2013
CABA
ZN
CABA
2014
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Submercados
Stock (m2)
Vacancia por submercado
Valor promedio alquiler (USD/m2)
CATALINAS
101.646
5%
28
9 DE JULIO
64.162
40%
24
MICROCENTRO
49.000
3%
24
PLAZA ROMA
136.612
9%
26
PUERTO MADERO
295.940
11%
25
PLAZA SAN MARTIN
19.200
0%
30
BELGRANO - NUÑEZ
49.799
1%
25
LIBERTADOR
96.126
11%
27
PANAMERICANA
222.025
14%
24
SUBMERCADOS Panamericana 75%
Capital Federal
Zona Norte
División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
Costo de los alquileres en el extranjero, por ciudad.(US$/m2)
Rio de Janeiro
68
San Pablo
65
Bogotá
32
Santiago de Chile
29 Panamericana 75%
México DF
27
Panamá
26
Lima
22
Monterrey
20
Guadalajara
18
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Stock y Vacancia Stock A+A+ (m² propios) Stock- Vacancia - Vacancia (m² propios)
ZONA NORTE
CAP. FED.
Vacantes | 75.557m² = 10,55%
Stock | 716.359 m²
Vacantes | 40.820m² = 12,63%
Stock | 323.271 m²
Composición de la Vacancia Total Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal)
CATALINAS, 6,3%
Distribución de Vacancia A+ (Zona Norte)
MICROCENTRO, 1,9% LIBERTADOR, 26%
EJE 9 DE JULIO, 34% PLAZA ROMA, 16,2%
BELGRANO/NUÑEZ/SAAVEDRA, 0,3%
DARDO ROCHA, 0%
PLAZA SAN MARTIN, 0%
PUERTO MADERO, 41,3%
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PANAMERICANA, 74%
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia ( Mensual) 35,00%
32,00%
30,00% 25,00% 19,53% 20,00% 18,21%
15,00%
12,63%
9,50%
8,55%
8,13%
10,00%
10,55%
8,71% 8,37%
5,00%
7,95%
6,58%
0,00% 09
10
11
12
Capital
13
Ago-14
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia (2009 – 2014) 16,00% 14,71%
14,89%
12,99%
14,00%
11,99%
12,00%
12,97% 12,63%
12,23% 11,66%
10,00%
9,20%
8,00%
8,97%
8,96%
6,05%
6,00%
9,29%
5,89%
8,55%
11,21%
10,78%
10,55%
8,57%
8,92%
6,58%
13,35%
6,79%
7,23%
4,00% 2,00% 0,00% Sep-13
Oct-13
Nov-13
Dic-13
Ene-14 Capital
Feb-14
Mar-14
Abr-14
May-14
Jun-14
Jul-14
Ago-14
Zona norte
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Stock A+ y A+ Green Composición Stock A + /A + Green en Capital Federal
BELGRANO/NUÑEZ/SAAVEDR A 7%
EJE 9 DE JULIO 9%
CATALINAS 14%
PUERTO MADERO 41%
PLAZA SAN MARTIN 3%
MICROCENTRO 7%
PLAZA ROMA 19%
Superficie Total: 716.359 m²
Composición Stock A + / A + Green en Zona Norte
DARDO ROCHA, 1% LIBERTADOR, 30% PANAMERICANA, 69%
Superficie Total: 323.271 m2
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Stock A + proyectado ( Edificios en construcción*) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal)
Alem y 3 Sargentos 10.840
Paseo Colón y Chile 6.000
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte)
No existen obras en construcción actualmente
Esmeralda y Paraguay 11.000 Salguero y las vías 5.000
Banco Macro Catalinas 41.000
Lima y Carlos Calvo 5.500
Cecilia Grierson 422 2.500
Cecilia Grierson 265 15.555
Alem 815 48.000
Sup. Total: 145.395 m²
Sup. Total: 0 m²
* Se estima finales de obra entre fines de 2014 y fines de 2016
Stock A + proyectado (Edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) Vedia y Tronador 6.600
Libertador y Juana Azurduy 75.500
Sup. Total: 130.141 m²
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte)
Cecilia Grierson 222 6.363 Cecilia Grierson 322 6.678
IRSA - Catalinas 35.500
Sucre 2500 6.000
Blas Parera 3023 12.000
Panamá 3840 8.015 Libertador 77 11.300
Libertador 101 36.800
Sup. total: 74.115 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
Absorción A+ Capital Federal Absorción A+ Capital Federal 2001-2013 90000
100000
90000
90000 80000
70000
80000
61996
60000
60000
45000 30000
40000
22992 11.770
20000 0 -20000 -40000
-15000 -30000
Absorción A+ 2013
Capital Federal 11.770
Absorción 2013: 60.253
Zona Norte 48.483
Análisis de gráficos Destacamos de este gráfico que la preponderancia en el mismo de la zona norte se debe fundamentalmente a los 48.483m2 incorporados y ya absorbidos por el mercado correspondientes a Thames Office Park y Al Río.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
11
Rentabilidad A+
9,79
8,00
10,53
5,00
37 3.500
32 3.100
27 2.800
2.110
5,03
18
2.060
4,59
12
13,07
3.800
3.800 31
12,00
8
10,00
10
20,00 15,00
1.800
1.600
25,00
20 2.280
30,00
28 2.570
35,00
29 2.900
40,00
26,00
3.700 30 9,73
45,00
4.200
4.500 30,00
8,27
50,00
26,00
4.500 31
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
10,24
6,30
6,48
2002
2003
11,57
12,39
12,69
6,74
2000
2001
2004
2005
Alquiler
2006
2007
Venta
2008
2009
2010
2011
23
1999
22 2.300
0,00 2012
2013 Ago-14
Rentabilidad
3.500
40
3.500
Evolución de de la la rentabilidad rentabilidad A+ A+ Zona Zona Norte Norte (antes (antes de de impuestos) impuestos) Evolución
11 1043
14,4
14,41
4 333
5
5 560
10,71
10
11,55
22
24
24
2.700
1.754
20 1.739
14,57
12,66
13,8
13,56
15,05 11,48
7 727
15,45
19 1.565
1.709
14,17
15 1250
15
20 1.694
20
22
25
25 2.212
30
23
2.700
35
10,22
10,22 5,09 5,04
0 1999
2000
2001
2002
2003
2004 Alquiler
2005
2006
2007
Venta
2008
2009
2010
2011
2012
2013 Ago-14
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Septiembre 2014
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte 11 m2) (por C a p i t a l
F e d e r a l
Z o n a
N o r t e
Expensas*
PESOS x m2 DÓLARES x m2. Cambio: U$S 1 = $ 8,16
Expensas*
$ 53,45
PESOS x m2 DÓLARES x m2.
U$S 6,55
Cambio: U$S 1 = $ 8,16
Muestra: Juana Manso 909/1069, Arias 3751, Bouchard 547, L.N.Alem 518,Cecilia Grierson 355, L.N. Alem 855, Ing. Butty 240, San Martin 344.
$ 49,86 U$S 6,11
Muestra: Av. Del Libertador 77, Echeverría 4150, Alberdi 431, Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Edison 2659.
Nota: * Valores Julio 2014
Evolución valor de expensas (promedios en U$S) 6,54
6,68
6,63
6,55
6,1
6,11
Dic-13
Jul-14
6,21
5,38 5,1
Jul-12
Dic-12
Jul-13 Capital Federal
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