División Locales ~ Septiembre 2016
Bajaron los valores por m² de los distintos focos porteños. ¿Por qué? La valuación por m² de los distintos focos comerciales de Buenos Aires históricamente se tomó, y se toma, en referencia al tipo de cambio del dólar oficial. Si bien durante los últimos años el dólar de referencia para la mayoría de las transacciones fue el dólar paralelo, a la hora de valuar las propiedades se tomaba como referencia el dólar oficial. Con la readecuación del tipo de cambio se dio un aumento del 55 %, por lo que necesariamente se generó una baja en el valor por m² de los distintos focos. Es decir: lo que antes se multiplicaba por 9.5 hoy se multiplica por 15. Esto hace insostenible el valor por m² del año 2015.
Con el fin de ser prudentes, tomamos una rebaja del 10 % del valor por m² en los distintos focos. Si bien creemos que la rebaja es aún mayor, encontramos en el 10 % un porcentaje acorde a la economía actual. Hoy hay muchos propietarios/inquilinos renegociando sus contratos de alquiler en dólares tomando como referencia un dólar de $12,5/$13. Otros propietarios mantienen el cambio oficial y no lo rebajan. Esto se debe a que generalmente sus locales son los de mayor demanda, ya sea por ubicación o envergadura. En otros casos, donde los contratos estaban pautados en pesos, el brusco aumento en el tipo de cambio no se reflejó directamente en el alquiler. Cuando el alquiler es en pesos y con ajustes semestrales, resulta mucho más simple adecuarse a la inflación anual. Tendencias del Mercado CABA
2013
ZN
CABA
2014
ZN
CABA
2015
ZN
CABA
2016
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
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Análisis de Mercado Estos son los valores actualizados del metro cuadrado en los diferentes focos comerciales de Capital Federal. Los mismos están expresados en dólares. Focos Primarios Valores en m2 (U$S) 90 80 70
70
60
60
50
50
45
65 54
33
50
40 30
80
80
80
70
70
70
60
65
65
65
60
60
60
80
75
70
65
60 60
75
60
67
54
65
83
83
83
80
80
80
75
75
75
70
70
70
67
67
67
79
77
76
75
71
70
67
65 63
64
70 67 63 58 56
55
31 31
20 10 0
2004
2005
Florida
2006
2007
2008
Santa Fe y Callao
2009
2010
2011
Santa Fe y Cnel Diaz
2012
2013
2014
Cabildo y Juramento
2015
2016
Rivadavia y Acoyte
Focos Secundarios Valores en m2 (U$S) 120 100 80 60 40 20 0
35
41 30
41
103
47 35
Año 2011
Puerto Madero Oeste Av. Alvear y Ayacucho Av. Rivadavia y Boyacá
35
41 30
41
103
47 35
Año 2012
35
30
35
47
41 80
2013
35
32
27
32
43
37 73
32
2014
Av. Del Libertador y Alvear (Martínez) Palermo Soho
31
25
30
70
34
2015
40 30
27
36 63
22
30
27
27
2016
Defensa y Humberto Primo (San Telmo) Palermo Hollywood
Nota: Valores en U$S/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2
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¿Qué determina el valor de un local? A diferencia del mercado de oficinas, industrias o viviendas, estimar valores concretos por m² en el rubro de locales es una tarea casi imposible de realizar. En nuestra División Locales de L.J.Ramos solemos recibir este tipo de consultas día a día y nuestra respuesta siempre es la misma: los factores que influyen a la hora de valuar un local, sea para alquiler o venta, son diversos y dinámicos. Con esto hacemos referencia a que no sería verosímil hacer un simple cálculo por m². Si bien las dimensiones de un local son un factor determinante, así como también la ubicación y el barrio; hay otras características que son de igual importancia. Longitud del frente, si se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, si está emplazado en una propiedad horizontal o desarrollado en un lote propio, si está sobre la vereda a mano derecha o a mano izquierda siguiendo el sentido del tráfico (los colectivos frenan del lado derecho, por ende el tránsito peatonal siempre es mayor de ese lado), si sus m² son principalmente en planta baja o también en subsuelo y/o entrepiso. Si el frente del local es vidriado o no. Todos estos factores pueden modificar su valuación. Intentar realizar una ecuación matemática frente a indicadores que no son fáciles de cuantificar parece una tarea absurda; es por eso que los precedentes, los comparables o el historial de la evolución de los precios por zona, son las herramientas que nos apuntalan a la hora de hacer tasaciones correctas y a valor de mercado. Valores barrio por barrio Para poder llevar esto a valores numéricos hemos optado por ir realizando un análisis barrio por barrio de lo que consideramos sería un local “tipo” o “estándar”. Características del local tomado como referencia: ubicado a mitad de cuadra, dentro del radio del foco principal del barrio, con un frente entre 7 y 9 metros y una superficie en planta baja entre los 100 y 200 m². NOTA: Es importante destacar que estos no son valores “absolutos”. Los mismos pueden variar de una cuadra a otra y, como dijimos, un frente mayor o la existencia de un entrepiso en el local, influyen directamente en la valuación. Aclarando esto, podemos sí afirmar que los valores a los que hemos arribado son fidedignos y de mercado.
Miguel Grehan Director División Locales
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Juan José ramos Gerente División Locales
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Valores de referencia según los barrios Bajo Belgrano - Sobre Av. Del Libertador
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 7.200 Venta: U$S 1.700.000 (Renta anual 5 %) Bajo Belgrano también es denominado Belgrano Chico. Se extiende desde las Barrancas de Belgrano y las vías del Ferrocarril Bartolomé Mitre hasta el Río de la Plata y desde los límites de Palermo hasta el barrio de Núñez. Esta parte de Av. Del Libertador presenta gran cantidad de concesionarias de autos, locales de importantes marcas y nuevos edificios.
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Alto Belgrano - Sobre Av. Cabildo
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 10.000 Venta: U$S 3.500.000 (Renta anual 3,5 %) Belgrano abarca una superficie de 400 manzanas y más de 900 cuadras. Av. Cabildo es una artería vital del barrio en la que conviven locales de variados rubros. Las principales marcas poseen negocios de grandes dimensiones. Dicha avenida recibe gran cantidad de transeúntes ocasionales y vecinos de la zona.
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Valores de referencia según los barrios Palermo Soho
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 4.500 Venta: U$S 1.000.000 (Renta anual 5,4 %) Palermo Soho es la denominación de un subbarrio no oficial situado en el barrio de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires. En la zona de Plaza Armenia se mezclan casas de diseño, locales de grandes firmas y una notable propuesta gastronómica. Este sector actualmente recibe gran cantidad de turismo.
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Palermo Hollywood
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 4.000 Venta: U$S 850.000 (Renta anual 5,7 %) Palermo Hollywood es la sub-division más popular del tradicional barrio porteño. Gran cantidad de productoras y canals de televisión le dieron entidad a este sector en el que hoy hay casas de diseño y decoración, destacados bares y restaurantes y casas de moda. La zona posee gran actividad tanto de día como de noche.
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Valores de referencia según los barrios Palermo Queens - Zona Outlets
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 6.000 Venta: U$S 1.300.000 (Renta anual 5,5 %) Durante el año 2007 comenzó a denominarse a esta zona de Palermo de esta manera. Ubicado muy cerca del límite con Villa Crespo, Palermo Queens sobresale por su oferta de Outlets. Con el tiempo se instalaron también varios locales gastronómicos. Recibe la visita de muchos turistas que buscan los precios bajos de las marcas.
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Nuñez - Sobre Av. Cabildo
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 3.700 Venta: U$S 700.000 (Renta anual 6,3 %) Núñez está delimitado por las calles Desembocadura del Arroyo Medrano, Av. Leopoldo Lugones, Av. Guillermo Udaondo, Av. del Libertador, Av. Congreso, Zapiola, Av. Crisólogo Larralde, Av. Cabildo y Av. General Paz. También por las costas del Río de la Plata. Av. Cabildo a esta altura presenta muchos locales y actualmente se está terminando el Metrobus, lo cual le otorga gran afluencia de transeúntes a la zona. VER MAPA DIGITAL
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Valores de referencia según los barrios Constitución - Plaza Constitución
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 5.000 Venta: U$S 1.000.000 (Renta anual 6 %) La Estación Constitución presenta un tránsito peatonal y vehicular muy alto. Los trenes que llegan desde el sur y la gran cantidad de líneas de colectivos que paran allí le dan un movimiento notable a la zona. Hay locales de variados rubros: comida al paso, ropa, celulares, carnicerías, etc.
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San Telmo - Frente Plaza Dorrego
LOCAL 200 m² en P.B. y 7 mts. de frente. Alquiler: U$S 5.000 Venta: U$S 1.000.000 (Renta anual 6 %) San Telmo es uno de los barrios más antiguos y tradicionales de Buenos Aires. Forma parte del Casco Histórico de la ciudad y conserva gran parte de su patrimonio arquitectónico. Sus calles empedradas cobijan bares, restaurantes, locales de tango y anticuarios. La feria de San Telmo ya se convirtió en un clásico paseo los fines de semana.
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