División Industrias y Logística Newsletter| Noviembre 2015
Tendencias del Mercado Ya transcurrieron once meses del año y podemos expresar nuestra visión de lo sucedido de abril a esta parte. Vislumbrar, según nuestra experiencia, lo que viene en el sector. Con respecto al pasado el mercado logístico industrial, se encuentra con un movimiento puntual satisfaciendo necesidades absolutamente vitales, con movimientos pausados y lentos. Con una marcada tendencia a la adquisición de tierra y fracciones industriales para distintos usos. 2013
CABA y AMBA
2014
CABA y AMBA
2015
CABA y AMBA
OFERTA DEMANDA VALORES Evolución de las tendencias de mercado , comparativamente con el periodo anterior.
Análisis del gráfico
Se detecta en el mercado una demanda retraída a nivel general. Con búsqueda muy puntuales de logística y distribución. La oferta en alza, debiendo destacar que la mayor parte de la vacancia son m2 industriales y naves clase B.
Una logística rentable En el mundo de la industria y la logística hay tres formatos que resultan rentables actualmente para inversores o desarrolladores del rubro logístico industrial. 1- La adquisición de tierra con aptitud industrial, de 4000/6000 m2, dentro del primer cordón del Gran Buenos Aires, para el desarrollo o construcción de 2000/3000m2, para su futura locación a pymes dedicadas a la producción y/o distribución. 2- La adquisición de plantas industriales en desuso y su adaptación al almacenamiento por módulos. Se trata de comprar grandes superficies industriales y reordenar su diseño en cuanto a circulación, accesos, viabilidad, infraestructura y operatividad, para facilitar su locación por módulos. Esta alternativa requiere de grandes volúmenes de inversión. 3- La adquisición de grandes fracciones para el desarrollo de centros logísticos multiclientes, donde la inversión pasa a tener volúmenes millonarios. Y su renta dependerá también del management operativo del centro logístico. Es decir para realizar este tipo de inversiones se requiere de un know-how previo, en planificación, desarrollo, construcción y posterior operación comercial. División Industrias | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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¿Dónde estará la clave en los próximos meses? La clave estará en dos factores fundamentales: la ubicación de la tierra, su valor y el tipo de construcción y su costo. Teniendo en cuenta que los valores locativos van de los 60 a los 85 pesos por m2 según zona, se deberá buscar el equilibrio adecuado entre la incidencia del costo de tierra, el costo constructivo y el futuro valor locativo. Sin dejar de tener en cuenta el resguardo de capital. Los valores de la tierra van de los 60/80 U$S dólares a 100/120 U$S dependiendo de las zonas. Mientras que los valores constructivos de una nave clase B rondan los 3.500 pesos y de una AAA los 6.800 pesos. Esta inversión dependerá de la absorción por parte del mercado locativo, el que, si bien de manera más lenta, viene absorbiendo los metros construidos. Principalmente los locatarios se conforman por empresas de logística y distribución de bienes de consumo, presentándose en este momento del año el pico habitual de la distribución y almacenamiento de bebidas. Para los próximos meses vemos un panorama alentador. El solo hecho de clarificar el panorama político y el obligado cambio de gestión, provocará la toma de decisiones en empresas que por la época del año deberán de movilizarse y ejecutar sus acciones rápidamente.
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Industria. Estimador Mensual Industrial (EMI) De acuerdo a los datos arrojados por el EMI, la actividad industrial de septiembre de 2015 con respecto al mismo mes del 2014 presenta subas del 0,2% en la medición con estacionalidad y del 0,7% en términos desestacionalizados. La actividad industrial en los 11 meses transcurridos de 2015 con respecto a igual acumulado del año anterior muestra caídas del 0,6%, tanto en la medición con estacionalidad como en términos de desestacionalizados.
Naves Logísticas AAA NORTE 567,000m2. - Vacancia 4%
Naves Logísticas AAA SUR 200,000m2. - Vacancia 0%
140 135 130 125 120 115 110 105
Con Estacionalidad
100 2014
2015
Con referencia a la encuesta cualitativa individual, que mide expectativas de las firmas, se consulto acerca de las previsiones que tienen para el cuarto trimestre 2015, con respecto a mismo periodo del año anterior. Los principales resultados son:
Demanda Interna
12,4%
72,9%
14,7%
Exportaciones
11,8%
66,1%
22,1%
0,6%
95,1%
4,3%
Dotación de personal
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Industria. Capacidad Instalada El indicador de la utilización de la capacidad instalada en la industria mide la producción utilizada en la capacidad instalada del sector industrial de nuestro país. Para su calculo se tiene en cuenta la producción máxima que cada sector puede obtener con la capacidad instalada actual. La utilización de la capacidad instalada en la industria se ubica en 73,6 % en el mes de septiembre de 2015, mientras que en el tercer trimestre es del 72,0%.
Capacidad Instalada Minerales no metalicos papel y Carbon Refinacion de Petroleo Industria Metalicas basica Edicion e impresión Productos textiles Caucho y Plastico Alimentos y bebidas Sustancias Quimicas Nivel General Productos del Tabaco Metalmecanica s/automotores Vehiculos automotores 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
En cuanto a las expectativas de las firmas, se consultó sobre las previsiones que tienen para el cuarto trimestre 2015 respecto al cuarto trimestre 2014. El 71,7% de las empresas no prevé cambios en la utilización de la capacidad instalada, el 17,3% anticipa una baja, y el 11% vislumbra una suba.
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Valores
Valor por m2 de tierra (u$s) 250 200 150 100 50 0 Pque. Ind. Campana 2011
Norlog** 2012
2013
Pque. Ind. Oks Pque. Ind. Pilar 2014
Ctro. Ind. Pilarica
Pque. Ind. Tigre Ctro. Ind. Garín.
Pque. Ind. Zárate**
2015
** Pagaderos en pesos
Valor de alquiler por m2 de naves industriales (u$s)
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
8 5,7
8,5 8,5
8
6,5
5,8
8,5 8,5
6,5
6,5
7
7
7
4,3 4,5
7,5 7,5
4,1 3
CABA 2011
2012
NORTE 2013
2014
OESTE
SUR
2015
Pagaderos en pesos, cotización BNA.
Análisis de gráficos
La venta de fracciones industriales durante el 2015, se mostró con movimiento, debido a los costos de construcción siguen siendo conveniente, y la renta final de naves medianas 2500/3500 resulta atractiva para los inversores. Para las naves construidas los valores se muestran estables y con poca vacancia. División Industrias | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Nuestro Equipo
Director División Industrias Ricardo Costa Chiappe
Director División Industrias Pablo Vivot
Broker Osvaldo Bozzoli
Broker José Achával
Broker Eduardo Spirito
Broker Matías Mendonça
Broker Alejandro Ortiz
Broker Mateo Sáenz Valiente
Asistente Paula Marticorena
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