División Locales Newsletter| Abril 2015
¿Rentabilidad en alza? El mercado de locales comerciales de la Capital Federal y Gran Buenos Aires dio indicadores de mayor actividad en este primero trimestre del 2015. Si bien a grandes rasgos el mercado “sigue igual”, sí se están generando nuevas operaciones, no en gran volumen pero sí en buenas ubicaciones y de buen metraje. Podría decirse que, en comparación al año pasado, el mercado muestra cierto optimismo frente a las próximas elecciones; frente a la cautela del año pasado evidenciamos una leve reactivación por parte de las empresas en la búsqueda de mejorar la rentabilidad y evitar un estancamiento en su productividad. Rentabilidad en el sector Respecto a la rentabilidad de los inmuebles, esta sigue siendo muy baja respecto al valor de las propiedades. Los segmentos que mejor funcionan son los de servicios (Ejemplo: bancos y gastronómicos) y el supermercadismo en su formato de pequeñas tiendas. En general la inflación y la menor actividad (estanflación) hicieron que a la mayoría de los rubros se les complique su desarrollo por la merma en su rentabilidad. Pero la baja en el consumo pareciera haber llegado a su piso y el mencionado optimismo se evidencia hablando con cualquier comerciante mediano/grande; por eso se da esta reciente re-activación a la búsqueda de mejorar el rendimiento. Independientemente de esta leve reactivación y optimismo que muestra el mercado desde principios de este año, el último relevamiento de la vacancia de locales da indicadores de alerta ya que, para fines de 2014 teníamos unos 280 locales vacíos en Capital Federal frente a los 130 que había en 2013, una suba de más del 110 %. Los locales pueden llegar a estar más de 8 meses desocupados, sobre todo cuando el valor pretendido por los propietarios está fuera de lo que puede pagar el comercio en general. Los propietarios con sus locales alquilados en su mayoría optan por no aumentar los montos de alquiler antes de perder al actual inquilino. Actualmente el nivel de ocupación debería estar rondando el 83% y el ideal siempre es del 95%. Hoy las empresas que están en expansión son las importantes y más reconocidas en el mercado, pero con limitaciones ya que buscan abrir pocas nuevas sucursales y en ubicaciones puntuales. El análisis realizado por cualquier firma a la hora de abrir un local en una zona o locación específica es más exhaustivo y al detalle que nunca. Los comercios hoy no se pueden ni quieren dar el lujo de abrir en una zona donde no prevén que generarán el consumo estimado. Para concluir podemos decir que, si bien el panorama es incierto, las próximas elecciones y la capacidad de los distintos players del mercado de adaptarse a las distintas trabas que se presentan para poder comerciar libremente generan cierto optimismo a nivel general. La Argentina ya nos acostumbró a tener sus “ups and downs”, es por eso que apostar a que el mercado se reactivará no parece para nada descabellado. Las consultas por locales disponibles (en venta y alquiler) nos siguen entrando día a día y son muchos los clientes que nos dicen que una vez que se estabilice el mercado van a volver a expandirse de forma agresiva. El panorama político argentino rara vez es alentador, el empuje y capacidad de adaptación del argentino sí lo es y de seguro seguirá siéndolo. División Locales | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4732-4732
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¿Rentabilidad en alza? El mercado de locales comerciales de la Capital Federal y Gran Buenos Aires dio indicadores de mayor actividad en este primero trimestre del 2015. Si bien a grandes rasgos el mercado “sigue igual”, sí se están generando nuevas operaciones, no en gran volumen pero sí en buenas ubicaciones y de buen metraje. Podría decirse que, en comparación al año pasado, el mercado muestra cierto optimismo frente a las próximas elecciones; frente a la cautela del año pasado evidenciamos una leve reactivación por parte de las empresas en la búsqueda de mejorar la rentabilidad y evitar un estancamiento en su productividad. Tendencias del Mercado 2013
CABA
CABA
ZN
2014
ZN
CABA
2015
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Focos principales Valores en m2 (U$S) 90 80 70
70 60 50 40 30
60 50 45
65 54
33
50
80
80
80
70
70
70
60
65
65
60
65
60
60
60 60
75 65
80 70 75
60
67
54
65
83
83
83
80
80
80
75
75
75
70
70
70
67
67
67
79
77
76
75
71
70
67
65
64
63
55
31 31
20 10 0
2004 Florida
2005
2006
2007
Santa Fe y Callao
2008
2009
2010
Santa Fe y Cnel Diaz
2011
2012
Cabildo y Juramento
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2013
2014
2015
Rivadavia y Acoyte
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Focos secundarios Valores en m2 (U$S) 120 100
103
103
80
80
73
60 40 20
35
41
41
30
47 35
35
41
41
30
47 35
35
30
35
41
47 35
32
27
32
70
37
43 32
31
25
30
34 30
40
0 Año 2011 Puerto Madero Oeste Av. Alvear y Ayacucho Av. Rivadavia y Boyacá
Año 2012
2013
Av. Del Libertador y Alvear (Martínez) Palermo Soho
2014
2015
Defensa y Humberto Primo (San Telmo) Palermo Hollywood
Nota: Valores en U$S/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2
Análisis gráficos: Leve baja del valor m² en los distintos focos pero la misma es solo de 1 a 3 dólares por m², por lo que la misma no es significativa y, por ende, podemos afirmar que los valores están estables a nivel general. La vacancia de locales sigue aumentando pero, al haberse estabilizado la demanda (ya no sigue disminuyendo de forma paulatina), el mercado está mostrando una leve reactivación. Entrevista Voces empresarias Mariano Rodríguez Giesso dirige actualmente la firma familiar Giesso. La empresa, fundada en 1884, lleva más de un siglo adaptándose a las modas y hoy es todo un referente en materia de trajes, pero su catálogo también comprende ropa urbana, jeans, prendas para mujeres y hasta perfumes. En una charla distendida Mariano Rodríguez Giesso habló sobre la actualidad de su sector, la marca que dirige, la realidad del país y de su pasión por el esquí.
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¿Cómo fue el 2014 para Giesso? Nosotros somos una empresa muy flexible, muy dinámica, por eso tenemos 130 años en el mercado. Al contrario de lo que uno puede pensar, cuando una firma más antigua es, si se trabaja bien y la gente que la maneja está capacitada para hacerlo, suele ser más flexible que una empresa nueva. Un startup que le fue bien, cuando se enfrenta con su primer cimbronazo o la competencia le copia el producto, muchas veces no sabe cómo reaccionar. Es decir, se quedan arraigados en su propia formula. Hay que saber cómo reinventar la empresa cuando la competencia hace lo mismo; descubrir dónde están los valores intrínsecos de nuestra compañía por los cuales voy a poder permanecer en el mercado. Yo crecí sabiendo que había que adaptarse. Más allá de los cambios que la empresa tuvo que hacer para adaptarse a la realidad del país, ¿cómo afectó a los consumidores de la marca? Durante la primera parte del año pasado la gente tardó en entender lo que estaba pasando con las trabas y comprender que no podía comprar dólares. Además existió una devaluación muy fuerte en enero del año pasado, con lo cual los primeros 7 meses del año tuvimos demandas muy erráticas, respondiendo mucho a las acciones de las tarjetas y los bancos. A partir de septiembre la demanda está muy fuerte y sostenida. Hubo un incremento en términos reales del consumo. Teniendo en cuenta todas estas variables ¿qué es lo mejor y lo peor para las empresas de su sector? Quiero que el país salga adelante y tener asegurado un consumo a largo plazo, pero hoy, lo mejor para nuestro sector es la propensión a consumir del argentino, la cual es muy alta. Las posibilidades de invertir son escasas y el nivel entre el empleo y los planes que brinda el gobierno está bastante alto. Pienso que actualmente el desempleo es bajo para los parámetros de nuestro país. Eso es lo mejor que veo, lo peor son las garantías individuales, tanto de las personas como de las empresas. El hecho de no poder ejercer libremente el comercio de acuerdo a reglas internacionales me parece grave. ¿Cómo ve a Giesso en el futuro? Estoy tratando de aprender y capacitarme para moverme hacia el lugar donde deba moverme. Básicamente para ofrecerle al ciudadano un espacio, un lugar donde pueda confiar que le estamos brindando productos de muy buena calidad para personas con tradición innovadora. Y a un precio no de lujo; somos Premium, no somos lujo. ¿Cómo es la relación de la empresa con el comercio electrónico y las redes sociales? Le estamos dando fuerza a las redes sociales, contándole cosas a la comunidad que nos parecen buenas a nosotros: un museo, un libro, un trago en el verano, un lugar en el mundo. Al entendernos el cliente va a comprender mejor nuestros productos.
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Su marca permanentemente abre nuevos locales. Esto implica conocer el pulso de los barrios y los centros comerciales. ¿Cuál es su visión sobre el mercado inmobiliario actual? Hay zonas con locales vacíos y me pregunto ¿por qué cierran? Pienso que hay una inflexibilidad del propietario para bajar el valor a un costo que sea rentable para alguien que quiere abrir un local. Generalmente en la planta baja de muchos edificios hay locales con comercios de variados rubros, pero como los desarrolladores vieron que ya no se alquilan las están destinando para la entrada de cocheras, palier, etc. Esto hace que la gente tenga que caminar mucho para comprar algo y se pierda esa identidad barrial. En su Twitter personal escribe: “Pasaron 27 años. Volví innumerables veces y camino otra vez solo las mismas calles de una ciudad mágica, con más sueños, con más energía”. Es una frase muy apasionada. ¿A qué se refiere específicamente? Hablo de París, la cual conocí a los 13 años. Me encanta porque tiene una magia especial. Fui por primera vez a trabajar hace 27 años, después de eso volví más de 30 veces. Hoy tengo más sueños y energía que hace 27 años. Creo que eso se debe a que todo lo que había vivido era más acotado, también es una cuestión de edad. Hoy mi sueño es muchísimo mayor y se relaciona con lo lindo que es tener algo que uno soñó; actualmente no me moviliza lo económico, me moviliza la experiencia de poder hacer y crear. Se declara fanático del esquí. ¿Por qué siente tanta pasión por este deporte? Al igual que navegar o practicar surf son deportes muy ligados al entorno de la naturaleza. Son deportes donde uno se aísla. En ese momento estás pensando cómo pusiste la pierna o el timón, o te pasas todo el día intentando pasar las olas. No pasa lo mismo con el golf. Es verdad que mi pasión por el esquí va un paso más allá y esto tiene que ver con los sueños. Encontré un lugar en mi club al que adoro y poder devolverle la posibilidad a los chicos de tener experiencias similares a las que tuve es mi sueño. Muchas gracias por su tiempo Mariano. Al contrario, gracias a ustedes! Entrevista realizada por:
Juan José Ramos Gerente División Locales
Claudio Iscafre Gerente de Prensa
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