División Locales Newsletter| Septiembre 2015
Las recientes elecciones en la Capital Federal y las expectativas aún vigentes por los próximos comicios presidenciales, devinieron en una baja en las consultas y búsquedas de nuevos locales comerciales por parte de los distintos players del mercado de retail. El pulso del mercado El creciente movimiento que evidenciamos en el primer trimestre de 2015 parece haber llegado provisoriamente a su techo ante los ansiados comicios nacionales. Luego de los mismos, y en función de quien sea el ganador, pronosticamos una marcada reactivación en nuestro mercado, pero con cierto desconocimiento de quienes serán los principales actores. Seguramente al definir las medidas a tomar por uno u otro candidato, se verán afectados de diferente manera los distintos sectores que componen nuestra economía. Las nuevas consultas y búsquedas son pocas; las empresas, franquiciados y particulares que buscan locales para comenzar o ampliar su negocio -así como los inversores a la búsqueda de comprar locales- siguen vigentes si encuentran un inmueble que se ajuste a sus requerimientos. Si bien todos los argentinos estamos expectantes por las elecciones, es tan escasa la oferta de locales disponibles en los principales y secundarios focos de la ciudad (rondando el 1/2 %), que la demanda ya existente se mantiene activa. Es así que frente al mencionado impasse generado por las elecciones, decidimos consultar a tres reconocidos colegas de las ciudades de Mar del Plata, Mendoza y Neuquén para conocer el estado actual del mercado y trazar un parangón con la Capital Federal. Tendencias del Mercado CABA
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VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
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Mar del Plata Nuestro colega de la ciudad conocida como “La Feliz” nos comentó que el porcentaje de locales disponibles en el foco comercial ronda el 1 % al igual que en Buenos Aires. Uno de los rubros más golpeados es el de indumentaria, que igualmente a través de promociones y cuotas fijas, logra mantenerse y salir adelante. No se presenta una gran demanda ya que además, valga la redundancia, la oferta de locales bien ubicados es escasa o nula. Con respecto a la compra-venta de inmuebles la misma no está teniendo mucha actividad. Se presenta un panorama donde los propietarios, para acceder a vender, pretenden recibir contra escritura todo el monto de la transacción en dólares billete; mientras que los compradores solicitan pagar en pesos y con cierta financiación con un interés del 8 %. Oferta que no tienta a propietarios, quienes tampoco encuentran donde reinvertir su capital y les represente cierta estabilidad. Es así que las transacciones se están dando más bien en todo lo relacionado a emprendimientos residenciales donde la financiación sí es posible y el Cedín entra en juego como una opción de pago. Las rentas rondan el 5 %, un número apenas mayor al de Capital Federal y GBA que es del 4 %. Con respecto al panorama a corto plazo la situación es la misma que en Buenos Aires: están a la espera de lo que suceda con las elecciones. Mendoza Nuestro colega de la ciudad de Mendoza -que recibe el nombre de quien fuera el gobernador de Chile en el año 1561- nos hizo un comentario que consideramos interesante: “lo mismo que sucede en Buenos Aires se termina dando acá, con la diferencia que acontece unos meses más tarde”. Si bien suena lógico y esperable, es bueno saber que las medidas de una gran ciudad afectan a otra de gran escala como Mendoza. Nos habla que los cambios en cuanto al consumo, expansión, retracción, etc. no se dan de forma local y especulativa, sino que son parte de medidas político-económicas que afectan a todo el país. Dicho esto, nos encontramos con que nuevamente la oferta de locales disponibles en foco es escasa (1/2 %) y sin locales a la venta, ya que los mismos se encuentran en manos de las familias más tradicionales de esta provincia y que no tienen interés en vender. El motivo es conocido: “no saber en qué reinvertir”. Las rentas también son bajas (rondando el 4 % anual) pero pareciera que nadie quiere desprenderse de la seguridad del ladrillo. Las operaciones de compra-venta que sí se están realizando son en pesos y sin la presencia de reservas y boletos; el denominador común en Argentina pareciera ser el de “a escritura directo”,
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una lógica consecuencia frente a las subas y bajas en el tipo de cambio que desembocan en la venta “aquí y ahora” generada por la gran incertidumbre e inestabilidad que presenta el tipo de cambio. Igualmente, el dato fue que estas operaciones que tienen efecto son por montos chicos, rondando el millón de pesos, por lo que el volumen de ventas es menor. Neuquén La última ciudad que consultamos fue Neuquén, nombre que viene del mapuche y que significa “arrollador/pujante”, en relación a los correntosos ríos de esta provincia. Nuestro colega nos dio un panorama distinto a los ya mencionados: Neuquén presenta una creciente población joven menor a los 25 años (se habla de un 45 %), principalmente generada por la migración de jóvenes de toda la región que se acercan a esta ciudad para estudiar en la reconocida “Universidad del Comahue”. A su vez, la presencia de los dos shoppings desarrollados y gerenciados por IRSA y Cencosud le dan mayor vida y movimiento a esta creciente ciudad. Es así que, si bien la vacancia de locales a la calle es mayor que en otras ciudades (se habla de un 6%), principalmente debido a la caída del sector indumentario “a la calle” (migración a los nombrados centros comerciales, en muchos casos exigida por las cadenas a los franquiciados), las rentas son más que atractivas, ya que rondan el 8.5 %. Dato de referencia: por un local en pleno foco comercial y de 150 m² se piden $ 34.000 por m², y se especula que se venden en poco tiempo. Una vez más, las operaciones son en pesos, a escritura directa y sin una marcada presencia del Cedín en las transacciones. Para concluir podemos afirmar algo que ya hemos mencionado en más de una ocasión. La oferta de venta de locales es muy baja, los propietarios no encuentran otras alternativas de inversión y aun siendo bajas las rentas de los inmuebles, prefieren asegurar su capital con el ladrillo. Esto nos marca la pauta que, a menos que la inflación y recesión en Argentina llegue a niveles críticos, los valores de los inmuebles no van a bajar y por ende, cualquier inversor a la búsqueda debe comprender esto y comprar sin dudar frente a una oportunidad. Y en este caso no hace referencia al precio, sino a la aparición de un local interesante que esté a la venta. Con respecto a los valores en alquiler los mismos se encuentran estables. Si la oferta de locales fuese mayor, los mismos deberían haberse readecuado a la baja en el consumo a nivel general, pero frente la escases de la misma, los propietarios no están dispuestos a ceder en el valor excepto a la hora de renegociar con sus inquilinos, donde se opta por renovar frente a tener que embarcarse en una nueva negociación con un posible inquilino que va a presentar similares condiciones a los actuales. El tema del momento son las elecciones, una vez que las mismas tengan lugar tendremos un panorama más claro y sabremos para dónde se orienta el país. División Locales | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4732-4732
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Análisis gráficos Tanto los valores de los focos principales como secundarios, así como la demanda de los mismos, se mantienen estables en comparación a lo analizado en el newsletter de Abril de este año. Focos principales
Focos principales
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Los valores no tuvieron variación ya que, si bien hay demanda por locales en buenas ubicaciones, los potenciales inquilinos no están dispuestos a alquilar inmuebles que hayan aumentado el valor en estos meses y ajustándolos de forma directamente proporcional con la inflación. El ajuste de los valores de alquiler no debería seguir linealmente el aumento de la misma, ya que los inquilinos no aumentan el valor de sus productos de la misma forma y el consumo no pareciera estar en alza. El mismo, si bien bajo, se mantiene estable, por ende si los valores pretendidos por los propietarios son acordes a esta situación se avanza con el alquiler por parte del interesado. Lo que presenta un leve aumento es la vacancia de locales en alquiler. Esto parecería contradecir este 1 ó 2 por ciento que presenta la misma en la actualidad. Sucede que esta vacancia que advertimos con un leve aumento es la de locales en algunos focos principales. Determinados rubros, a la hora de renegociar sus contratos no han podido ajustar el valor y algunos excelentes locales se han desocupado. Igualmente, como la demanda de quienes continúan con esta lenta pero firme expansión sigue estable, las ofertas e interesados no se demoran en aparecer. ¿Cuál es actualmente el principal problema a la hora de firmar los contratos? El mayor inconveniente actual no es tanto el precio ni el plazo. Las trabas o dilataciones se dan en los métodos de actualización y esto está en estrecha relación con quien gane la elección presidencial y la medida que tome en relación al cepo cambiario y el atraso que presenta el dólar oficial. Es así que las distintas opciones de ajuste (por escalonado, por canasta de productos, a tipo de cambio del dólar oficial, etc.) se encuentran todas afectadas por esta situación. Las dudas sobre si seguiremos devaluando o no y si continuará la marcada inflación, generan incertidumbre en propietarios e inquilinos. La solución más eficaz pareciera ser la buena voluntad de las partes y cada 6 meses sentarse a rever los valores hasta que tengamos un panorama más claro. Entrevista Voces empresarias Las llamadas “tiendas de proximidad” llegaron para quedarse. Esta tendencia global de consumo urbano suma locales a pasos agigantados. Una de las empresas que tuvo un crecimiento exponencial en dicha materia es Carrefour. Para conocer más detalles de éste y otros temas referentes a la compañía, hablamos con Carlos Velasco, Director de Comunicaciones de Carrefour Argentina.
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¿Cuántos locales tiene actualmente Carrefour en todo el país? Nuestra compañía se caracteriza por ser la cadena de supermercados líder multiformato, con 576 sucursales distribuidas en 22 provincias del país. Actualmente contamos con los hipermercados tradicionales (27 bocas); hipermercados compactos o mini hipermercados (47 bocas); los supermercados (128 bocas); los Express (369 bocas) y el resto lo completan cinco tiendas Maxi, nuestro modelo mayorista. ¿Cómo y por qué decidió la empresa implementar el formato express en los barrios? Entendemos que existe una tendencia global y una necesidad por parte de los clientes, quienes tienden a privilegiar el factor cercanía y el factor tiempo. El comprador ya habituado a los Híper y a los supermercados pide soluciones de practicidad para administrar mejor su tiempo y quiere tener una solución formal y de calidad. Así surgen los Express, el complemento ideal de compra con respecto al resto de los modelos. Hoy nuestro foco de expansión está dado principalmente allí, cerca de los hogares y permitiendo a nuestros clientes resolver sus compras ágilmente. ¿Este modelo es único de Argentina o replica un estilo global? En Europa, Carrefour hoy tiene más de 5000 tiendas de proximidad. El éxito en la implementación de este modelo en Argentina, que estuvo dado principalmente por que supimos capitalizar la experiencia europea y adaptar el modelo al consumidor local. ¿El formato express funciona de la misma manera a nivel nacional o varía según las provincias? El modelo Express aún no está desarrollado en el interior del país, sólo estamos haciendo una experiencia en la Ciudad de Córdoba y claramente se notan las diferencias lógicas que esperábamos encontrar como también sucede con el resto de los formatos. A partir de esta experiencia, analizaremos la posibilidad de replicar en otros puntos del país. ¿Cuál es la principal diferencia que poseen éstos supermercados con los “súper chinos”? Es difícil hablar de los demás. Pero creo que esos formatos supieron aprovechar un momento en el cual había una necesidad insatisfecha de consumidores que buscaban la compra cercana y más económica, en una época en la cual el comercio de barrio ya no estaba presente y en medio de una crisis nacional. Estos supermercados capitalizaron ese momento y ofrecieron una respuesta a esa doble necesidad: la de no trasladarse y la de realizar compras más chicas. Es aquí que decidimos crear una propuesta de valor de la mano de los Express teniendo en cuenta un diferencial de calidad y seguridad, aportando mayor surtido, servicios y una atención personalizada a los consumidores. En definitiva una propuesta superadora para nuestros clientes. ¿Cambió la forma de consumir de los argentinos en el último tiempo? Hace unos años que estamos frente a un consumidor mucho más exigente, no tan fiel y oportunista. Hoy el acto de compra está sujeto a las ofertas y promociones que el mercado ofrezca. Otro factor importante para destacar es que este consumidor está muy bien informado y División Locales | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4732-4732
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aprovecha todos los canales de comunicación a su alcance para adquirir ofertas. En este sentido, las empresas tenemos que ser muy creativas a la hora de conquistarlos, la propuesta tiene que ser muy conveniente y seductora: descuentos, promociones y financiación. ¿Qué busca el consumidor actualmente en un hipermercado? El Híper es nuestro modelo multi-especialista, el cliente espera encontrar todas las categorías, marcas, surtido y obviamente el precio más conveniente del mercado en una misma superficie. Buscamos constantemente marcar bien las diferencias y el rol de los formatos que ofrecemos. ¿Cómo está funcionando la "compra online"? Estamos muy contentos de haber podido encarar este nuevo canal de compra este año. Dimos el primer paso, que fue incorporarlo con nuestra línea de electrodomésticos. Si bien sabemos que aún nos queda un importante camino por recorrer, entendemos que hoy todavía es un mercado en desarrollo y a largo plazo porque su peso aún no es tan significante. En cuanto a resultados, estamos dentro de los parámetros esperados por lo que será un canal que continuaremos desarrollando para contar con la experiencia necesaria en el futuro. ¿Qué es lo primero que piensa Carrefour a la hora de alquilar un nuevo local? Todo depende del modelo que necesitamos expandir, pero el punto de partida a la hora de analizar nuevas locaciones es la ubicación, líneas de accesos, presencia de nuestra competencia, entre otros factores. A partir de allí, se realizan todos los estudios de rentabilidad y mercado necesarios para garantizar el éxito del negocio. ¿Cuáles son las perspectivas que tiene la empresa con el nuevo gobierno? En este sentido somos optimistas, confiamos que vendrán tiempos positivos, pero el cambio no se dará de manera brusca sino de una forma más paulatina y a largo plazo. Muchas gracias por su tiempo Carlos. Al contrario, gracias a ustedes! Entrevista realizada por:
Miguel Grehan Director División Locales
Juan José Ramos Gerente División Locales
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