División Oficinas Newsletter| Primer Cuatrimestre
Un mercado en continuo cambio Hay cambios transformadores en el mercado de oficinas. Más allá del avance de la tecnología y del cuidado del medio ambiente, desde la arquitectura y la ingeniería de los edificios, el mercado resignifica los distintos drivers que condicionan las relocalizaciones de las empresas. En esta ocasión nos propusimos, como equipo especializado en la materia, profundizar en estos cambios, estudiando el comportamiento de la demanda durante el año 2014. Nos abocamos a la evaluación de las empresas que durante el año pasado decidieron relocalizar sus oficinas. Indagamos en sus motivaciones, las clasificamos buscando patrones de búsqueda, mapeamos las migraciones y también profundizamos en la evolución del mercado a lo largo de los últimos siete años. Creemos que la inteligencia del mercado es el valor agregado que brindamos a nuestros clientes para facilitar la toma de decisiones. Ponemos este Newsletter en sus manos. Sabemos que cuenta con nuestro asesoramiento profesional a la hora de comercializar o relocalizar sus oficinas. Es nuestro deseo extender el asesoramiento, acompañándolo no sólo en sus mudanzas, sino en su día a día. Esperemos que este informe sea una excusa para un próximo encuentro. Ing. Mariana Stange Colaboraron en este número:
Mariana Stange Directora | Div. Oficinas
Mariano Costa Broker Senior| Div. Oficinas
Francisco Spini Broker | Div. Oficinas
Pablo Benegas Gerente de Marketing
Claudio Iscafre Gerente de Prensa
Arq. Marcelo Satulovsky Investigación
División Oficinas| Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
Joaquín Vidiri Broker | Div. Oficinas
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Volumen de operaciones Comenzamos mirando el mercado en general. ¿Qué ha ocurrido en los últimos siete años respecto a la cantidad de operaciones concretadas y superficies comercializadas? Para este estudio tomamos como muestra las operaciones realizadas por la División Oficinas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Considerando que esta división opera de forma directa el 70% de los metros AAA que se comercializan, podemos descansar en que esta muestra es representativa del mercado que se analiza. Tomando el año 2008 como base para este estudio, podemos ver un pico en cuanto a cantidad de operaciones y metros cuadrados comercializados entre los años 2010 y 2011, una pronunciada caída en los años siguientes y un importante rebote durante el 2014, tendencia esta última que se ha mantenido en el primer trimestre del 2015.
Los mercados se rigen entre otras cuestiones por expectativas. Así como el cepo tuvo un impacto en nuestro mercado desacelerándolo, como veremos en los cuadros siguientes, la cercanía de las elecciones, pinta de optimismo a los directivos de las empresas. Expectativas de cambios de política, mayor flexibilización de la economía y una mayor inserción del país en el mundo alientan a inversores, desarrolladores y firmas a activarse luego de un largo letargo.
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¿Cómo impactó el cepo en esa dinámica? Sabemos de los estragos causados por el cepo en la actividad inmobiliaria, pero hilando un poco más fino dentro del rubro de oficinas que nos ocupa, vemos que el promedio anual en cantidad de operaciones cae un 39% tras el cepo, pero el de las superficies operadas sólo retrocede 27%. Por lo tanto deducimos que la mayor caída se observa en las operaciones de menor escala, aquellos inmuebles que tienen como locatario target estudios profesionales, PyMEs, etc. Ratificando la hipótesis anterior, vemos como el promedio de superficie analizando el total de operaciones es el más elevado de los últimos 7 años: 1000 800
Superficie promedio (m2/operación)
604
600
769
761
704
657
666 588
400 200 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Veamos ahora el corte por modalidad de operación entre lo que es venta y alquiler. Analizando la relación promedio entre 2008 y 2013 vemos que las operaciones de alquiler siempre superaron el 90% del total comercializado. En 2014 la relación cambia ligeramente, dando un 87% de alquileres contra un 13% de ventas. Esto es una consecuencia directa del cepo, la imposibilidad de remesar divisas por las empresas al exterior los decidió a volcar esos capitales a la compra de inmuebles Premium en ubicaciones de excelencia.
VTA
100%
ALQ
10%
10%
12%
10%
90%
90%
88%
90%
2008
2009
2010
2011
1%
9%
13%
91%
87%
2013
2014
80% 60% 40%
99%
20% 0%
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2012
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Es interesante observar la distribución temporal de las operaciones durante 2014 en porcentaje de operaciones. El siguiente gráfico ratifica la tendencia de los últimos 10 años. Es decir, la no estacionalidad de nuestro mercado.
28%
25%
Trim. I Trim. II Trim. III Trim. IV 25%
23%
Distribución trimestral total de operaciones 2014
Distribución operaciones 2014 por categorías y modalidades El 51% de las operaciones se centran en oficinas de categoría A. De ellas 94% son en alquiler. Alq
8%
Vta
30
20%
25
21%
A+
20
A
15
B C
10 5
51%
0 A+
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A
B
C
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Por detrás de la relación general entre alquiler y venta de 87% a 13% que mostró el año, se destacó en 2014 el aporte de las ventas en la composición del AAA, llegando a representar 1/3 de las operaciones. Vale destacar que esa relación 87%/13% en la cantidad de operaciones, pasa a ser de 73%/27% respecto a superficies comercializadas. El incremento de volumen de las operaciones ratifica que un mercado con una dinámica 42% por debajo del momento anterior al cepo, se muestra activo en el segmento de propiedades de mayor tamaño Alq
Vta
73%
87%
27%
13% En Oper
En m2
Las operaciones en venta se han realizado mediante transferencias en moneda pesos argentinos. Los alquileres que fueron pactados en moneda U$S BNA son el 64% del total, y en $ el 36% restante. El siguiente gráfico nos muestra la modalidad de ajuste de valor en los alquileres: 9% 29%
Semestral Anual Otros
62%
62% pautaron ajuste semestral (en contratos en pesos con una tasa promedio del 14%). 29% con ajuste anual (tasa promedio 5.5% en contratos en USD y 29.75% en contratos en pesos) 9% Otros (Flat, pago completo adelantado, ó revisión anual).
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Drivers - Motivaciones Puestos a estudiar las causas principales que motivaron a las empresas a relocalizar sus oficinas, encontramos: 50% de los movimientos respondieron a un driver netamente “positivo”, de crecimiento o mejora. Otro 28% adopta acciones para mejorar localización (accesos, seguridad). Sólo 12% surge de “medidas de ajuste”, achicarse, bajar costos.
4% 8%
34%
MAYOR SUP
10%
MEJORAR IMAGEN CAMBIAR ZONA UNIFICACION MENOR SUP BAJAR COSTOS
28%
16%
Movimientos Analizamos las migraciones de las empresas, buscando nuevas zonas y tendencias. Zonas Emisoras/Receptoras Zona Norte es elegida por casi el doble de empresas respecto de las que deciden abandonarla para emigrar a Capital Federal. (18% en entradas, contra 10% en salidas) El Área Central de Negocios, que en nuestro análisis hemos llamado Zonas 1 y 2 (Centro / 9 de Julio y Catalinas/P. Madero/Pza. Roma), son las de mayor dinámica, figurando al tope tanto en emisión como en recepción. Se da también, como en zona norte, el fenómeno de mayor recepción de empresas versus expulsión: casi dos de cada tres movimientos del mercado (63%), son para instalarse en una de las Zonas 1 y 2.
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Rubro 1- Zona 1 - Centro / 9 de Julio / Centro Sur / 9 de Julio Sur 2- Zona 2 - Pto. Madero / Pza. Roma / Catalinas 3- Zona 3 - Retiro / Recoleta / B. Norte 4- Zona 4 - Palermo / Belgrano / Nuñez / Av. Libertador (CABA) 5- Zona 5 - Av. Libertador (ZN) / Panam. / D. Rocha / Lomas S. I 6- Zona 6 - San Martín / Tigre / Pacheco / Pilar / GBA. Oeste / GBA. Sur 7- Extra – Disperso / Ingresa 2% 16%
25%
11
30%
18%
22 33
11%
44
13%
55
10%
66 8%
23%
77
5%
33%
7%
Actores – La demanda real El segmento de servicios profesionales aporta el 20% de las operaciones, pero sólo un 10% en m2 . La superficie promedio de este tipo de operaciones es de 390m². Por el contrario, el segmento de empresas vinculadas a tecnología y comunicaciones, protagoniza el 18% de las operaciones, pero da cuenta de casi 30% de la superficie comercializada (Promedio 1.250m2, tres veces la media del segmento anterior). Finanzas, seguros y ART, explican por su parte casi 15% del movimiento. Rubro
11- Servicios profesionales 22- Tecnología y comunicaciones 33- Finanzas, seguros y ART 44- Transportes y turismo 55- Energía y petroquímica 66- Logística y comercio exterior 77- Salud 88- Seguridad 99- Agro 110- Autopartes 111- Inversión y Desarrollo 112- Otros
Aporte de sectores en % de operaciones
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Aporte de sectores en % de m2
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Distribución de las operaciones por tiempo de realización Este estudio es muy revelador tanto para propietarios como para tomadores de oficinas. Teniendo en cuenta que el tiempo de ofrecimiento en el mercado de un producto premium era de 3 meses, es un detalle no menor que ese período promedio de permanencia de los inmuebles en cartera hoy sea de 11 meses. Es interesante observar que no existe una relación directamente proporcional, como sería de esperar, entre el tiempo de permanencia y la brecha de negociación (a más permanencia mayor brecha). La brecha promedio entre los precios de oferta y de cierre: 8.5% Tiempo medio de realización y brecha de valores Apertura por categorías Total de operaciones
NOTA: “Otras” incluye renovaciones, ingreso de inmuebles, etc.
Si profundizamos el estudio en el segmento corporativo (categorías AAA y A) vemos que la brecha de negociación es ligeramente inferior al promedio general: 7,9% vs 8,5%. Apertura del segmento corporativo Categorías AAA y A
Apertura del segmento corporativo Categorías AAA y A
Analizando zonas vemos que la permanencia en Capital Federal es inferior que en zona norte pero la brecha de negociación es mayor. División Oficinas| Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Para cerrar este balance cabe mencionar que, en un año de parálisis inmobiliaria provocada por el virus del cepo, L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios se mostró muy saludable comercialmente. Durante 2014 colocó en el mercado 46.908m2. Para tener una dimensión real del significado de esta cifra pensemos que es equivalente a unas cinco manzanas enteras o casi siete canchas de River, los que nos deja en el mismo nivel que los Rolling Stones; una gran satisfacción.
*** Tendencias mundiales que están cambiando dramáticamente la forma y los lugares de trabajo (Fuente: Estudio de Knoll Workplace research por Joe Aki Ouye, PH.D.) La manera de trabajar está en un momento de cambios en el mundo, los motivos son varios, la revolución digital reemplaza a la revolución industrial y la desaparición del trabajo “de por vida” modifica patrones de pensamiento y de conducta. Pero eso no es todo y lo vemos con un ejemplo: una mujer, Gerente de HP, demora segundos en llegar al trabajo… treinta pasos desde el estar de la casa a su mesa de trabajo. Ella va semana por medio a la oficina central, más para mantenerse en contacto socialmente que para colaborar formalmente. Maneja su equipo global a través de videoconferencias semanales. Ha aprendido a trabajar dando claras directivas, comunicándose frecuente y claramente, y lo más importante creando actividades que engendren confianza y cohesión en el equipo. De acuerdo a un estudio reciente de benchmarking realizado por el consorcio de investigación The New Ways of Working, muchas organizaciones están formalizando programas de “lugar de trabajo alternativo” que combinan prácticas laborales no tradicionales con ubicaciones y configuraciones. Casi la mitad de las organizaciones encuestadas desarrollaron programas de este tipo en los últimos dos años, y una gran mayoría en los últimos cinco años. Mientras se va saliendo de las sombras de la Gran Recesión americana, aunque no parezca puede haber una merma de trabajadores especializados en un futuro próximo. El problema básico es que va a haber menos gente joven para reemplazar a los Baby Boomers que se retiren en los próximos años. (fuente: Bureau of Labor statistics, Occupational Handbook, 2010-2011) División Oficinas| Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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Barry Bluestone, economista político de la Northeastern University in Boston nos dice que “puede llegar a haber 14,6 millones de puestos de trabajo creados entre 2008 y 2018. Dado el crecimiento de población proyectado y las tasas actuales de participación laboral, asumiendo que no haya grandes cambios en inmigración, sólo habrá 9,1 millones de trabajadores adicionales para cubrir vacantes. Aun tomando en cuenta gente que tenga múltiples trabajos quedan entre 5 y 5,7 millones de potenciales puestos de trabajo vacantes.” Este comentario es controversial porque no toma en cuenta que puede haber un alto porcentaje de trabajadores de más edad (55 ó más) en buenas condiciones físicas, que quieran mejorar su posición después de la gran recesión. En el grupo primario de edad laboral, entre 25 y 54 años, está proyectada una declinación desde el 67,7% en 2008 al 63,5% para el 2018. Aun así más del 75% de trabajadores en 2018 van a ser más jóvenes (bajo los 55 años). La generación “Y” (nacidos entre 1979 y 1997) está – de acuerdo a la Dra. Marie Puybaraud, directora de Global Workplace Innovation para Johnson Controls- “en la punta de lanza de actitudes transformadoras en cuanto al trabajo y sus espacios; y están digital, global y constantemente conectados. También liderando como se usan las tecnologías móviles de comunicación y fijando tendencias de comportamiento que van a influenciar a las futuras generaciones.” Las preferencias de la generación “Y” en cuanto a lugares de trabajo incluyen multi-tasking, trabajar en ubicaciones no tradicionales (ej. Cafés, ambientes lounge, salas de proyectos, étc.) y el uso de la última tecnología. Las organizaciones deberán enfocarse, además de las compensaciones de sus empleados para conservarlos, en lo que se ha dado en llamar “flexibilidad laboral”, la posibilidad de elegir cómo, cuándo y dónde trabajar. Una reciente investigación en el Reino Unido muestra que los trabajadores quieren más autonomía y flexibilidad. Basado en extensas entrevistas con líderes de pensamiento, líderes de empresa y público en general, los investigadores de un Think Tank británico líder descubrieron en un proyecto para Orange, una telefónica del Reino Unido, que los trabajadores buscaban “una experiencia de trabajo que se alineara con sus valores. Un ambiente de trabajo forjado a la imagen de su identidad, no un lugar de trabajo que pretenda definirlos. Quieren organizaciones que puedan soltar y asegurarles una mayor participación en cómo se manejan las cosas.” A veces para poder cambiar debemos desaprender muchos paradigmas.
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Las ocho tendencias más importantes en oficinas para 2015
1
Movilidad total. Los smartphones, tablets y notebooks convierten a una oficina en móvil e independiente de su ubicación, permitiendo el libre acceso a la información en cualquier lugar y a toda hora. Además las tablets están desplazando a las Desktop y hasta las laptops. Las opciones para las tareas de oficina flexible, redefinen completamente el trabajo.
2
La Nube usurpa posiciones de los servidores, cada vez más espacio ofrecido en la nube deja en cierta forma obsoleta la necesidad de contar con servidores para almacenar información a la que pueden acceder quienes estén habilitados.
3
Networking en la organización. El concepto de red se desarrolla, las jerarquías clásicas están siendo suplantadas por redes descentralizadas donde todos hacen su contribución como miembro del equipo e independientemente de tiempo y lugar. El trabajo tradicional se ve reemplazado por nuevos patrones, más flexibles y mejor adaptados a estructuras más horizontales.
4 La comunicación, un factor clave. La tendencia hacia la descentralización y flexibilidad genera fuertes demandas en la calidad de la colaboración. La velocidad y complejidad son los ejes de las necesidades de comunicación; así como la tecnología nos brinda velocidad los temas más complejos requieren discusiones directas, lo que nos lleva a contar con espacios diseñados para comunicación cara a cara. 5
Mayor demanda de eficiencia. Las funciones de la organización determinan el uso del espacio: una buena arquitectura de oficinas estará definida en el futuro por las demandas de procesos de trabajo eficientes. La optimización en el uso de los espacios y una inteligente utilización, por ejemplo de espacios compartidos, está ganando cada vez más significación.
6
Compartir en lugar de ser propietario (pensemos en Zipcar o AirBnB), suscripciones de software y software de código abierto en lugar de la compra de licencias. El movimiento Free Culture presiona para conseguir el libre acceso a documentos e investigaciones.
7
La sustentabilidad adquiere valor. Desde paneles solares para ahorro de energía, reciclaje de agua de lluvia para riego y los espacios multiuso que pueden ser fácilmente reconfigurados o adaptados, estos temas hacen que sean preferidos y obtengan precios más altos.
8
El diseño cobra importancia, las oficinas están tomando un notable impulso creativo. Las grandes empresas de IT –tecnología informática- están dando el ejemplo y más y más empresas se están subiendo a esta tendencia. Ya sea Google en Zurich o Microsoft en Viena todos los sentidos están puestos en desechar las percepciones acartonadas de oficinas. A veces las reuniones pueden realizarse en un cablecarril o tener charlas en un lounge. Las oficinas empiezan a parecerse a hoteles.
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