División Residencial Newsletter| Agosto 2015
¿Cuánto tiene de verdad y fantasía el concepto que, en época de elecciones, los teléfonos no suenan y el mercado inmobiliario se paraliza? Existe la percepción de que elegir candidatos excluye cualquier otra elección, dejando de lado decisiones inmobiliarias por la incertidumbre que provocan los cambios. Un nuevo gobierno, nuevas reglas de juego, una economía abierta o cerrada con marcada influencia sobre la cotización del dólar. Pero una cosa son las percepciones y otra los datos duros, es por eso que hicimos un profundo análisis buscando delimitar el terreno entre la realidad y la ficción de este concepto. De ese estudio surgieron algunos patrones de comportamiento y dinámica de mercado que demostraron que el mercado inmobiliario residencial en épocas electorales se mantiene vigente, con cierta retracción, lo cual no implica que se paralice. Desde la óptica de nuestra División Residencial en las voces de los directores de las sucursales Recoleta, San Isidro y Nordelta, en este nuevo año electoral -si bien con algunas variaciones-, el mercado inmobiliario sigue vigente.
La demanda está activa impulsada probablemente por un aire de cambio; la oferta disminuida y expectante sobre todo en propiedades de metrajes y valores altos; los precios de publicación manteniéndose y en algunos casos aumentado convalidados por la demanda.
Colaboraron en este número:
Dina Crusizio Directora Sucursal Recoleta
Harry Marples Director Sucursal San Isidro
Soledad Ramos Directora Sucursal Nordelta
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El mercado inmobiliario en época de elecciones Oportunamente hicimos un profundo análisis buscando constatar cuánto tiene de verdad y fantasía el concepto que, en época de elecciones, los teléfonos no suenan y el mercado inmobiliario se paraliza. El mismo se efectuó sobre la oferta de inmuebles residenciales desde 1983 a 2007 y sobre escrituras realizadas, abarcando 6 elecciones presidenciales y tres momentos (6 meses antes, 2 semanas antes y 6 meses después). Si bien algunas de las elecciones ocurrieron en momentos difíciles para el país, del análisis surgen algunos patrones de comportamiento y dinámica de mercado, interesantes de conocer teniendo en cuenta que estamos transitando un nuevo año electoral.
Respetando las particularidades de cada etapa, hay parámetros y variables que a lo largo de los 12 meses que abarca cada ciclo electoral nos permitieron describir un proceso que demostró que el mercado inmobiliario residencial en los años electorales se mantiene vigente con cierta retracción, lo cual no implica que se paralice.
El comportamiento en promedio de las tres variables Demanda: Previo a los comicios, la misma se retrajo; reactivándose pasados los mismos, en un nivel 7% mayor al registrado un año antes. Oferta: En momentos previos la oferta también se retrajo, pero de una manera más intensa. Pasados los comicios reingresó esa oferta al mercado, colocando esta variable en volúmenes superiores (+ 5%) a los registrados un año antes. Precios de publicación: Ante los procesos electorales en general se han mantenido estables, descendiendo ligeramente en la oferta de mayor valor. Posteriormente se colocaron en un nivel 8% mayor al registrado un año antes.
¿Cómo vemos hoy estas tres variables previo a las elecciones de Octubre? El mercado inmobiliario viene de transitar un larguísimo periodo de letargo, con lo cual este tiempo pre electoral impactó en las tres variables de manera diferente.
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La demanda general sigue más activa que el año anterior, impulsada por un probable aire de cambio. La oferta en CABA se ve disminuida, sobre todo en propiedades de metrajes y valores altos. Por su parte en ZONA NORTE se ve un aumento. Los precios de publicación se mantuvieron Es probable que semanas antes a los comicios la demanda y los precios se retraigan, acentuándose aún más la falta de oferta. Siempre apuntando a mantener nuestra mirada optimista, esperamos que el escenario posterior a las elecciones sea alentador, generando finalmente la recuperación y reactivación del mercado inmobiliario que todos estamos esperando.
Fuente: Informe de Mercado Septiembre 2011 (IMI) L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Link para leerlo http://goo.gl/W3COEk
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CENTRO. Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Tendencias del Mercado 2012
2011
2013
2014
2015
OFERTA DEMANDA
VALORES
Sotck. Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Puerto Madero.
Alquiler 23%
Venta 77%
% sobre oferta total publicada: 23.902
Distribución Stock en Alquiler
Distribución Stock en Venta Palermo 6890 36%
P. Madero 769 4%
B.Norte 2721 15%
Recoleta 2293 12%
Belgrano 6299 33% % sobre oferta total publicada: 18.535
Recoleta 1028 18%
Belgrano 1287 23% P. Madero 565 10%
B.Norte 980 18%
Palermo 1753 31% % sobre oferta total publicada: 5.367
Análisis de gráficos: Al igual que en el ultimo cuatrimestre, la oferta en general se mantiene en las mismas proporciones de venta y alquiler y de distribución por barrios. División Residencial | Centro: 4114-1001
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Operaciones realizadas. Escrituras.
Fuente: Reporte Inmobiliario
Stock. De acuerdo a valores. Distribución por valores de Alquiler
Distribución por valores de Venta
más de $20.000 19%
más de u$s600.000 17%
Hasta u$s300.000 64%
De u$s300.000 a u$s600.000 19%
De $15.000 a $20.000 8%
hasta $5.000 34%
De $5.000 a $15.000 39% Fuente: Zonaprop
Análisis de gráficos: La distribución por valores de la oferta en venta se mantiene similar desde el ultimo cuatrimestre de 2014. Hoy la demanda mas activa, tanto en venta como en alquiler, se encuentra dentro de las porciones de mayor oferta que indica el grafico. División Residencial | Centro: 4114-1001
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Alquiler. Renta bruta anual estimada. 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6%
6%
6%
5%
4%
4%
4%
Márgenes de negociación promedio. 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5%
5%
7%
20%
10%
10%
8%
Plazo promedio en que se concretan las operaciones. Venta/alquiler. 2009
2010
2011
2012
2013
2014
4
5
6
12
8
6
Meses
2015 Venta: 6 Alquiler: 2
Datos Útiles Nuevas normativas a cumplir a la hora de querer concretar una operación inmobiliaria: Constitución del Estado Parcelario (CEP) Lo establecen dos leyes (Ley Nacional Nº 26.209 y la Ley de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 3999) que se implementaron a partir del 1° de junio de 2015. Las mismas señalan que para toda operación de compra/venta habrá que contar con el Estado Parcelario (CEP), trámite que consiste en la verificación del estado de hecho del inmueble. En una primera instancia sólo aplicará a lotes baldíos y viviendas unifamiliares. Implica la intervención de un Agrimensor y un costo para el propietario.
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Registro de Operaciones Inmobiliarias Creado en 2010 pero rige para Inmuebles Urbanos desde 2015. Esta Resolución (RG 2820/2010) establece la obligatoriedad de inscribirse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias a todos aquellos sujetos cuyas transacciones de locación asciendan a un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales. El locador deberá informar los contratos que cumplan con las condiciones antes mencionadas.
El inquilino deberá verificar el cumplimiento por parte del locador al momento de efectuar el pago a fin de aplicar la retención correspondiente al impuesto a las ganancias. Se prorrogó el 1º de Julio de 2015 la entrada en vigencia de este Régimen pudiendo presentarse la información respecto de los contratos celebrados con anterioridad al 1/7/2015 hasta el 31/08/2015. La implementación del CEP en CABA, confirmará los metrajes de lo construido/ ampliado así como el metraje real de terreno y, como en provincia, lo que resulte de ese informe parcelario, tendrá efecto en la valuación fiscal y futuras cuotas del ABL de la propiedad en cuestión.
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ZONA NORTE. San Isidro y Nordelta. Tendencias del Mercado 2012
2013
2014
2015
OFERTA DEMANDA VALORES Stock disponible 2015
Alquiler 18%
Venta 82%
Distribución por sectores Venta Libertador San Fenando 1%
Distribución por sectores Alquiler Lomas San Isidro 24%
Lomas de San Isidro 19 %
Libertador San Isidro 7%
Libertador San Fenando 1%
Libertdor Vte López 5% Nordelta Bancalari % 68
Libertador San Isidro 5%
Nordelta Bancalari 70%
Conclusiones: El mercado inmobiliario ha mejorado el comportamiento que tuvo durante fines del 2014. La demanda fuerte sigue estando orientada hacia el alquiler de propiedades y es donde se registra la menor vacancia. Si bien durante el primer semestre del año se registraron más consultas y se han realizados más operaciones de venta que en el primer semestre del 2014. División Residencial | San Isidro: 4719-9000 – Nordelta: 4871-5991
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Operaciones realizadas. Escrituras.
Fuente Reporte Inmobiliario
Stock de propiedades según rango de valores. Distribución por valores de Venta
Distribución por valores de Alquiler
Hasta u$s300.000 31% De u$s300.000 a u$s600.000 35%
Más de U$S 600.000 34%
Análisis de gráficos: Con respecto a la oferta de propiedades en venta podemos ver que la disponibilidad es equitativa en los distintos rangos de precio. En cuanto a alquileres hay una mayor oferta de casas en rangos de precios más altos que es donde hay menos demanda. División Residencial | San Isidro: 4719-9000 – Nordelta: 4871-5991
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Alquiler. Renta bruta anual estimada. 2011
2012
2013
2014
2015
6%
6%
4,5%
4%
4%
Márgenes de negociación promedio. 2011
2012
2013
2014
2015
7%
7%
9%
8%
6%
Plazo promedio en que se concretan las operaciones. Venta/alquiler.
2011
2012
Venta 2013
4,5
7
12
10
7
2011
2012
Alquiler 2013
2014
2015
3,6
7,6
4
3
3
2014
2015
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ANEXO El nuevo código civil y comercial entró en vigencia el 1 de Agosto. A partir del 1 de este mes, entra en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. A título de ejemplo, señalamos a continuación algunos temas que se relacionan con el mercado inmobiliario. Los mismos son los siguientes:
Las obligaciones en moneda extranjera (art.765) Se establece la posibilidad de entregar el equivalente en moneda de curso legal. El Contrato de locación de cosas Se establece un plazo mínimo de 2 años para todo tipo de locaciones de inmuebles (art 1198). Se fija el plazo máximo de locación en 20 años para Habitacional y en 50 años para otros destinos (art 1197). Se regula la posibilidad de rescindir anticipadamente la locación sin necesidad de otorgar el preaviso que exigía la legislación vigente pero mantiene la obligación de indemnizar ( art.1221). Los conjuntos inmobiliarios El art 2073 y siguientes regulan esta figura caracterizada como derecho real.El tiempo compartido El art.2087 y siguientes se refiere a este derecho real. Propiedad Horizontal: Se incorpora al Código la regulación del derecho real de Propiedad Horizontal ( art.2037 y siguientes). Derecho de superficie Se incorpora al Código el derecho real de Superficie ( art.2114 y siguientes). Usufructo Se amplía a 50 años el plazo de duración del usufructo a favor de personas jurídicas (art 2152).
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El asentimiento conyugal y del conviviente El art.446 establece la posibilidad de optar en el matrimonio por el régimen de comunidad de bienes ( gananciales) o de separación de bienes. Se protege la vivienda familiar exigiendo el asentimiento del cónyuge o del conviviente (en caso de estas inscripta la unión convivencial para disponer de ella o de los muebles indispensables de la misma (arts. 456 y 522). El poder a favor de otro cónyuge no es posible para darse el asentimiento en los casos en que es exigido ( art.459). La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas posteriores al matrimonio o a la inscripción de la unión convivencial salvo que haya sido contraída por ambos cónyuges o convivientes o con el asentimiento de ellos. En el régimen de comunidad se requiere el asentimiento del cónyuge para las transferencias de acciones/partes sociales/establecimientos comerciales. Donación Se exige que la aceptación de la donación debe realizarse en vida del donante y donatario (art.1545). En caso de donaciones inoficiosas (superan la porción disponible) se admite la persecución del bien donado incluso contra terceros adquirentes, pero se pone un límite de 10 años a contar de la fecha en que se tuvo la posesión de la cosa donada. Alguno de los artículos mencionados son claros pero otros generan dudas al interpretarlos. Al tratarse de normas nuevas no existen precedentes jurisprudenciales que puedan orientarnos acerca de cual será la interpretación final, por lo cual es importante asesorarse y tomar algunas precauciones a la hora de firmar determinados documentos.
Fuente: Claria & Trevisan Abogados
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