División Residencial Centro Newsletter| Mayo 2015
No hace falta seguir abundando en explicaciones acerca del profundo daño que el cepo cambiario produjo en la industria del real estate en nuestro país. Las estadísticas hablan por sí mismas, la parálisis inevitable llevó a buscar nuevas soluciones. Las restricciones cambiarias ampliaron significativamente las variables involucradas en la concreción de las operaciones inmobiliarias, convirtiéndolas en una gimnasia desgastante para las partes hasta poder llegar a un acuerdo. La llegada del Cedin abrió nuevas oportunidades, aunque vencer recelos y desconfianza demoró su uso generalizado. Hoy nos encontramos ante un panorama lleno de expectativas por el cambio de gobierno, nos quedan unos meses por delante, hasta entonces le ofrecemos un panorama desde la óptica de nuestra División Residencial en las voces de los directores de las sucursales Recoleta, San Isidro y Nordelta.
Dina Crusizio Directora Sucursal Recoleta
Harry Marples Director Sucursal San Isidro
División Residencial | Centro: 4719-9000
Soledad Ramos Directora Sucursal Nordelta
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División Residencial Centro Newsletter| Mayo 2015
CENTRO. Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Tendencias del Mercado 2011
2012
2014
2013
2015
OFERTA DEMANDA VALORES
Stock. Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Puerto Madero.
Alquiler 22%
Venta 78%
% sobre oferta total publicada: 23.902
Distribución Stock en Alquiler
Distribución Stock en Venta Palermo 35%
B.Norte 15%
Recoleta 18%
Belgrano 21%
P. Madero 10% P. Madero 4%
Recoleta 12%
B.Norte 20%
Belgrano 34% % sobre oferta total publicada: 18.535
% sobre oferta total publicada: 5.367
Palermo 31%
Análisis de gráficos: La oferta de propiedades en venta representa casi el 78% del mercado, concentrándose la mayor cantidad de oferta en Belgrano y Palermo siendo esta zona, también en alquileres, la que mas producto ofrece. División Residencial | Centro: 4719-9000
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División Residencial Centro Newsletter| Mayo 2015
Operaciones realizadas. Escrituras.
Fuente: Reporte Inmobiliario
Stock. De acuerdo a valores. Distribución por valores de Alquiler
Distribución por valores de Venta 601 up 12%
301 al 600 K 18%
20001 up 27%
H / 300K 70%
5000 24%
15001 a 20000 10% 5001 a 15000 39% Fuente: Zonaprop
Análisis de gráficos: La distribución por valores de la oferta en venta se mantiene similar al ultimo cuatrimestre de 2014, mostrando una sobre oferta en los valores medios. En alquileres podemos decir lo mismo , si bien el rango de valores mas ofertado es el mas demandado. División Residencial | Centro: 4719-9000
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Divisi贸n Residencial Centro Newsletter| Mayo 2015
Alquiler. Renta bruta anual estimada.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6%
6%
6%
5%
4%
4%
4%
M谩rgenes de negociaci贸n promedio.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5%
5%
7%
20%
10%
10%
8%
Plazo promedio en que se concretan las operaciones. Venta/alquiler.
Meses
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
4
5
6
12
8
6
Venta: 6 Alquiler: 2
Divisi贸n Residencial | Centro: 4719-9000
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División Residencial Centro Newsletter| Mayo 2015
Datos curiosos. Tips para armar tu jardín en el balcón. Para todos aquellos que recién se mudaron y se inician en el mundo de la decoración al aire libre, o para los que teniendo su jardín un poco desmejorado por el paso del invierno; acá les damos algunos consejos. Antes de elegir las macetas o planificar cualquier diseño Informarse sobre el peso que puede soportar el balcón y si tiene que estar distribuido de una manera específica. Si es un balcón ventoso, elegir macetas de base ancha para evitar que se tumben y seleccionar especies resistentes a esa situación. Las macetas de plástico, en sus nuevos modelos y terminaciones, son una buena solución para alivianar el peso y también para su traslado y colocación. Además son las que retienen mejor la humedad. Siempre que se plante en macetas deberán usarse sustratos de plantación conformados por resaca, o compost y humus de lombriz. Es preferible no usar tierra negra o abonada, ya que ésta termina compactándose mucho y comprimiendo las raíces. Elegir plantas que se adapten al tipo de orientación que tenga el balcón o terraza. Tentarse con especies complicadas, puede a la larga no dar buenos resultados. Mejor elegir especies fuertes y que crezcan bien sin cuidados especiales. En el caso de agregar objetos decorativos o sillas, mesas o bancos, calcular también el peso para no tener problemas a futuro. El estilo de los mismos deberá pensarse acorde a las macetas y al tipo de plantas para que armen un conjunto armonioso y que potencien el diseño. Clara Billoch. Paisajista. www.clarabilloch.com.ar
División Residencial | Centro: 4719-9000
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División Residencial Zona Norte Newsletter| Mayo 2015
ZONA NORTE. San Isidro y Nordelta. Tendencias del Mercado 2013
2012
2014
2015
OFERTA DEMANDA VALORES
Stock Disponible 2015
Alquiler 28% Venta 72%
Distribución por sectores Venta Eje Libertador San Fenando 2% Eje Libertador San Isidro 14%
Distribución por sectores Alquiler Lomas San Isidro 26%
Eje Libertador San Fenando 0%
Lomas San Isidro 21%
Eje Libertador San Isidro 11%
Eje Libertdor Vte López 5% Nordelta Bancalari 53%
Eje Libertdor Vte López 0%
Nordelta Bancalari 68%
Conclusiones: El mercado inmobiliario mantiene el mismo comportamiento que tuvo durante fines del 2014. La demanda fuerte sigue estando orientada hacia el alquiler de propiedades y es donde se registra la menor vacancia. Si bien durante el primer trimestre del año se registraron más consultas y se han realizados más operaciones de venta que en el primer trimestre del 2014, aún el mercado sigue inclinado más fuertemente al alquiler. División Residencial | San Isidro: 4732-4732 – Nordelta: 4871-5991
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División Residencial Zona Norte Newsletter| Mayo 2015
Operaciones realizadas. Escrituras.
Fuente Reporte Inmobiliario
Stock de propiedades según rango de valores. Distribución por valores de Venta
Distribución por valores de Alquiler
hasta u$s 300.000.34%
Dde $ 5.000 hasta $ 15.000 27% u$s 300.000 a u$s 600.000.34%
Dde $ 15001 hasta $ 20.000 10%
Hasta $ 5.000 5%
más de U$S 600.000.32%
Mas de $ 20.000.58%
Análisis de gráficos: Con respecto a la oferta de propiedades en venta podemos ver que la disponibilidad es equitativa en los distintos rangos de precio. En cuanto a alquileres hay una mayor oferta de casas en rangos de precios más altos que es donde hay menos demanda. División Residencial | San Isidro: 4732-4732 – Nordelta: 4871-5991
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División Residencial Zona Norte Newsletter| Mayo 2015
Alquiler. Renta bruta anual estimada. 2011
2012
2013
2014
2015
6%
6%
4,5%
4%
4%
Márgenes de negociación promedio. 2011
2012
2013
2014
2015
7%
7%
9%
8%
6%
Plazo promedio en que se concretan las operaciones. Venta/alquiler. Venta 2011
2012
2013
2014
2015
4,5
7
12
10
10
Alquiler 2011
2012
2013
2014
2015
3,6
7,6
4
3
3
División Residencial | San Isidro: 4732-4732 – Nordelta: 4871-5991
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División Residencial Zona Norte Newsletter| Mayo 2015
Datos curiosos. Tips para armar tu jardín en Zona Norte. Para todos aquellos que recién se mudaron y se inician en el mundo de la decoración al aire libre, o para los que teniendo su jardín un poco desmejorado por el paso del invierno; acá les damos algunos consejos. La tierra es el cimiento del jardín. “Cuando estoy frente a una persona que tiene que hacer un jardín de cero y tiene un presupuesto limitado, le aconsejo que no gaste fortunas instalando un sistema de riego o luces, por ejemplo, y que sí invierta en la mejor tierra negra.“ De la pared para afuera, todo es jardín, y hay que ponerlo en consideración cuando se diseña: patio de servicio, pileta, canteros, ténder, el lugar de las bicicletas, huerta, espacio de juego para chicos etc. Generar una buena circulación dentro del jardín es clave, tanto en un sentido estético como en uno estrictamente práctico. Poder recorrer el jardín y armar rincones interesantes de donde se pueda ver la casa de diferentes perspectivas y que inviten a salir y a recorrerlo". El jardín debería estar en relación a su entorno. En el caso de un paisaje natural el referente será la geografía del lugar, mientras que en los jardines urbanos y suburbanos la referencia inmediata es la casa y su arquitectura. “Al que me pregunta qué plantas poner en su jardín, le respondo con otra pregunta: ¿cuánto tiempo les vas a dedicar? Si querés un jardín con flores pero de bajo mantenimiento, la lista de plantas se va a ir acotando. Las duplas posibles son muchas: alto/bajo mantenimiento; salvaje/prolijo; de color/monocromático, etcétera.“ El jardín no es un living: es un espacio vital que tal vez no esté siempre impecable. “Me gusta el jardín dinámico, en donde se viven las estaciones y el paso del tiempo, y en donde interactúan todas las personas que viven en la casa." Clara Billoch. Paisajista. www.clarabilloch.com.ar
División Residencial | San Isidro: 4732-4732 – Nordelta: 4871-5991
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División Residencial Zona Norte Newsletter| Mayo 2015
Panorama del Mercado. Finalizado el primer cuatrimestre del año, notamos un significativo aumento en los llamados y consultas web sobre las propiedades en venta. El motor que impulsa esto es probablemente el optimismo relacionado con un cambio de escenario y la recuperación, reactivación del mercado en el largo plazo. En 2014 las consultas y operaciones realizadas se concentraron mayormente en valores hasta U$D 300.000 y a partir de U$D 600.000, en la zona de Palermo, representando las primeras, en nuestra opinión, el 53% del total de las ventas. En Zona Norte las zonas más demandadas fueron San Isidro Vicente López y en barrios cerrados corredor Bancalari y Nordelta. Hoy las consultas que recibimos son acerca de todos los rangos de valores y de zonas. Una pregunta que cada vez se hace más presente en las consultas es si el propietario acepta Cedin (Certificado de Depósito para Inversión). Participamos de varias operaciones en la que se utilizaron Cedin, que el día de la escritura se efectivizaron en dólares billete. Los pasos administrativos previos a la escritura y durante la misma se han agilizado, acortando el tiempo que demora en convertirlos en dólares billete para que se lo lleve el vendedor. Desde Julio de 2013, cuando se presentó este instrumento para el blanqueo de capitales se suscribieron 400 millones de Cedin, de los cuales 300 millones aún no han sido aplicados. Esto, sumado a la reciente prorroga dispuesta por el Gobierno, sin lugar a dudas será motivo para que el Cedin siga siendo protagonista de varias de las operaciones de compra venta en 2015. En cuanto a los alquileres, la demanda está activa, sobre todo por unidades chicas. Los contratos se celebran en pesos con ajustes semestrales. El significativo aumento de las expensas y ABL ha llevado a algunos propietarios a ofrecer un valor paquete, pudiendo mantenerse competitivos a la hora de alquilar su propiedad.
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División Residencial | San Isidro: 4732-4732 – Nordelta: 4871-5991
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