División Terrenos Newsletter| Enero 2017
Incidencia de tierra, escrituras y permisos de obra nueva Evolución del precio de la tierra El precio de incidencia promedio en CABA ha subido sostenidamente durante los últimos nueve años, con excepción del 2010, donde se registró una baja del 2%, y 2014 donde el descenso fue del 1% con respecto a los valores promedio de 2013. Desde los 328 u$/m² del año 2007 trepó hasta los 544 u$/m² actuales. ¿Qué pasó con las escrituras en este tiempo? Paralelamente, el número de escrituras en la Ciudad tuvo un abrupto descenso, ubicándose a partir de 2009 por debajo del promedio de los últimos 20 años (60.130 actos). Se recuperó parcialmente en 2010 y 2011, cayendo nuevamente hasta un mínimo de 33.962 escrituras en 2014, apenas 56% del promedio histórico. En 2015 se registró un incremento del 5% sobre el año anterior hasta los 35.652 actos, mientras que el acumulado a noviembre de 2016 se ubica en 36.873 actos escriturarios, lo que representa una mejora del 11,8% con respecto a igual período del año anterior. Estos datos estarían reflejando una incipiente tendencia a la recuperación, apuntalada por la expectativa positiva de la economía y el importante ingreso de divisas derivado del sinceramiento fiscal.
Incidencia promedio de la tierra en CABA Incidencia promedio de la oferta * * Datos: enero – febrero de cada año | u$s/m2 edificado en base a edificabilidad informada por el comercializador
2007 328
200 402
2009 405
2010 396
2011 414
2012 488
2013 515
2014 510
2015 522
2016 544 544
515 488 402,9
405,7
396,6
414
328,9
División Terrenos | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
510
522
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Valores de las viviendas. Subas y bajas en un mercado inestable En cuanto a valores de vivienda usada (departamentos buenos en CABA de 2/3 ambientes), los mismos se ubicaban en el año 2001 en 1000 u$/m². En el año 2002 cayeron a 600 u$/m² y desde allí han mantenido una tendencia alcista sostenida hasta el pico de 2012 en 1850 u$/m², con leves descensos en 2013 y 2014. En el 2015 y 2016 se retomó la tendencia alcista, donde los valores se ubican actualmente en el orden de los 2100 u$/m². Con respecto a la vivienda a estrenar, la mayor cotización se encuentra en el exclusivo Puerto Madero, con valores promedio superiores a los 5800 u$/m² y algunos proyectos puntuales con valores que alcanzan los 11.000 u$/m². Seguido por Parque Las Heras (4200 u$/m²), Recoleta (3900 u$/m²), Palermo Nuevo (3700 u$/m²) y Las Cañitas (3500 u$/m²). Mientras que los menores valores relevados se encuentran en Flores, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón (alrededor de 2200 u$/m²).
COMPARATIVO DE TENDENCIAS | Escrituras VS Incidencia VS Costo de construcción 160 140
34,99 22,29
120 100
Costo total en u$/m2 vendible
80 60
40,59
Escrituras CABA Incidencia de la tierra (u$ blue)
40 20 0
1200,00 1000,00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Escrituras (cant.) 69015 904,51
800,00
836,88
62310
80000 1055,00
64028 1085,97 911,42
51599
Costo const (u$s/m2)
1000,71 46597
60000 820,83 35915
600,00
70000
713,24 713,24 36875 35652 33962
50000 40000 30000
400,00
20000 200,00
10000
0,00
0
2008
2009
2010
2011
2012
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2013
2014
2015
2016
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Obras nuevas. Las solicitudes de obra nueva alcanzaron picos de más de 3.000.000 de m² en 2006 y 2007; desde ese momento han tendido a la baja, hasta registrar en 2015 solicitudes por apenas 617.293 m², la cifra más baja de los últimos 15 años. Con excepción del 2002, donde sólo se solicitaron permisos para construir 297.867 m². A su vez el trienio 2013-2015, con permisos solicitados por 770.844, 754.869 y 617.293 m² respectivamente, se transformó en el peor período de los últimos 80 años Revirtiendo la tendencia, en el primer trimestre de 2016 se solicitaron permisos por 452.907,8 m², el valor más elevado de este período en los últimos tres años, y que representa un incremento del 182,5% sobre los m² solicitados para construcciones nuevas, respecto de igual período del año anterior. En el 80% de los casos el destino de la construcción son proyectos de vivienda. ¿Cuáles son las zonas más solicitadas? La Comuna 14 (Palermo, Cañitas, Barrio Norte) junto con la 1 (Retiro, Monserrat, San Nicolás, Puerto Madero) representaron casi el 35% de los permisos solicitados, mostrando una alta concentración, con solo cuatro comunas abarcando el 50% del total y otras seis comunas cada una de ellas con una participación inferior al 5%.
Permisos de obra nueva solicitados (m²/año) 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000
1.771.652
1.296.353
2.562.811
1.829.294
770.844
754.869
617.293
0
2.713.597
500.000
3.088.901
1.000.000
3.103.450
1.500.000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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BARRIOS CON MAYOR INCIDENCIA PROMEDIO | CABA U$S/M² Puerto Madero ………………………………… 1500 u$/m² Belgrano ……………………………….………..… 994 u$/m² Palermo ……………………………….…………… 939 u$/m² Barrio Norte ………………………….….……… 938 u$/m² Coghlan ………………………………….………… 850 u$/m² Centro …………………………………….…..…… 729 u$/m² Núñez ………………………………………….…… 800 u$/m²
CORREDORES PRINCIPALES | CABA Y ZONA NORTE CABA | destinos Puerto Madero: Residencial | Comercial | Corporativo Catalinas: Corporativo Barracas | Parque Lezama: Corporativo | Residencial | Refuncionalización de fábricas icónicas (Bagley, Canale, Alpargatas). Libertador Norte (desde Virrey del Pino hasta General Paz): Corporativo y residencial. DOT: Corporativo | Comercial Paseo Colón y 9 de Julio Sur: Corporativo | Residencial
ZONA NORTE Panamericana: desde General Paz hasta Thames |Corporativo Libertador, Vicente López: desde General Paz hasta Puerto de Olivos | Corporativo | Residencial Pilar | Tigre – Rincón de Milberg | San Isidro
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Conclusiones Varios factores nos harían pensar que llegamos al fondo del pozo y ahora sólo resta subir. Entre ellos encontramos indicadores como el incremento en la cantidad de escrituras y los permisos de obra nueva otorgados, que en el primer semestre de 2016 treparon a 476.308 m2 (más del doble que en igual período del año 2015). Asímismo, se registraron 1388 encomiendas de trabajos profesionales en el CPAU (Colegio de Arquitectos de la Ciudad de Buenos Aires), una cifra 63% superior a la de 2015. Pero el principal dato a tener en cuenta es el ingreso de fondos por el sinceramiento fiscal que -según datos de la AFIP- a fines de Diciembre ascendía a la suma de u$s 98.000 millones, de los cuales el 10% corresponde a exteriorización de dinero en efectivo residente en el país. Una parte importante de estos fondos (se estima que al menos U$S2.000 millones) se volcarán a los ladrillos a través de diferentes canales. Entre ellos, el más innovador es el FCICI o Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario, que viene a saldar una deuda de larga data con el inversor local al acercar el mercado bursátil al de real estate y permitir acceder a proyectos inmobiliarios reales y tangibles a través de instrumentos financieros (hasta ahora la única oferta consistía en ON´s de IRSA, TGLT, o la posibilidad de comprar acciones de alguna constructora). Ya hay algunos fondos aprobados por la CNV (Comisión Nacional de Valores) y otros a la espera, con diversos tipos de proyectos promovidos por los más destacados desarrolladores locales. Entre ellos se cuentan IRSA, Consultatio, Argencons, Grupo Portland, Monarca, GNV Group, Eidico, Grupo BPC, y las administradoras de fondos Cohen, Allaria Ledesma, Balanz Capital, Bacs, Compass Group, entre otros. Esta herramienta permite evitar el pago de la penalidad, que a partir del 1° de Enero es del 15%, a cambio de mantener el capital dentro del fondo durante 5 años. Cada fondo deberá contar con al menos 3 proyectos diferentes y la inversión por individuo no puede ser menor a U$S 250.000 ni mayor a U$S10.000.000. La expectativa es que el mercado comience a recuperar la dinámica de otras épocas. Sin embargo hay que tener en cuenta que no todo es oro. El tan mentado crédito hipotecario aún no es accesible al público general, al menos en condiciones razonables, la evolución del índice inflacionario sigue siendo un interrogante, y los valores de venta, al igual que la incidencia de la tierra y los costos de construcción en dólares, están en máximos históricos. Esto, sumado a la incertidumbre sobre qué ocurrirá en EEUU a partir de la asunción de Trump el próximo 20 de Enero y cómo impactaría en la economía global la política proteccionista y de suba de tasas de interés que aplicaría el país del norte, son luces de alerta tanto para desarrolladores como para inversores. Habrá que ver hasta dónde se pueden validar cada vez mayores incidencias de la tierra y si los inversores están dispuestos a pagar cualquier precio por tener resguardados sus ahorros en ladrillos …
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