Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y ZN Informe Mensual Octubre 2013
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Octubre 2013
Tendencias del Mercado Categoría A+ 2011 CABA
ZN
2012
CABA
ZN
CABA
2013
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Stock y Vacancia Stock - Vacancia A+ (m² propios) 800.000 8,96% = 60.880
700.000 600.000 500.000 400.000
6,05% = 16.466
300.000 200.000 100.000
679.569
272.145
0 Capital
Zona Norte Stock
Distribución de Vacancia A+ (Zona Norte)
Vacancia
Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal) EJE 9 DE JULIO 8% CORREDOR NORTE 2%
Av. Av. deldel Libertador 25%27% Libertador
PUERTO MADERO 62%
CATALINAS 12%
MICROCENTRO 1% PLAZA ROMA 15%
Panamericana 73%
Panamericana 75%
Dardo Rocha 0%
Macrocentro 0% Plaza San Martín 0%
Análisis de gráficos La vacancia tanto en Capital Federal, como en zona norte es menor al 10 % (9,20% en el primer caso y 8,97% en el segundo). La experiencia nos indica que un ratio de un 10% es el ideal para que el mercado fluya y se logre un entendimiento entre locadores y locatarios donde prime el mercado por sobre ventajas coyunturales. Esta situación se ve reflejada en los valores de alquiler que no han sufrido grandes variaciones en los últimos meses.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Octubre 2013
Stock Proyectado A + Stock Proyectado A + (Capital Federal y Zona Norte) 100.000 90.000 80.000 70.000
36.500
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
86.094
7.320
33.766
0 Capital Federal Capital Federal
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal)
Av. Belgrano 955 | Belgrano Office 35%
Zona Norte Zona Norte
M2 absorbidos
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte)
Solís 1330 16%
Lima 1007 | Go Green Office 5%
Av. Alem y Av. Córdoba | Consultatio 60%
Superficie Total: 150.094 m²
Cuyo 3400 | Bureau Park 21%
Ávalos 4150 | Optima III 22%
Laprida 3125 | Nodus 41%
Superficie Total: 33.766 m²
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Stock A + Green Composición Stock A + Green en Capital Federal (Construidos y en construcción)
Maipú 1210 (American Express) 11%
Av. del Libertador 6350 6%
Cecilia Grierson 260 (Madero Office) 19%
Belgrano 955 (Belgrano Office) 16% Av. Alem y Av. Córdoba 28%
Lima 1111 (Altman Eco Office) 3%
San Martín 344 14%
Lima 1007 (GO Green Office) 3%
Superficie Total: 198.216 m²
Composición Stock A + Green en Zona Norte ( Construidos y en construcción) Panamericana 1800 (Thames Office Park) 19%
Avalos 4150 (Optima III) 7%
Del Libertador 174 (Proa) 8%
Panamericana 1760 (Thames Office Park) 15%
Del Libertador 77 (Al Rio) 31% Ugarte 3636 (Greending Ugarte) 5% Laprida 3125 (Nodus) 15%
Superficie Total: 83.270 m²
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe t茅cnico mensual | Octubre 2013
Evoluci贸n de Vacancia 2013
12,00%
10,38% 9,99%
9,82%
10,00%
9,45% 8,79%
8,87%
8,77% 8,44%
8,40%
8,96%
8,40% 8,84%
8,00%
6,69% 6,11%
6,05% 5,77%
6,00%
5,31%
5,31%
4,00%
2,00%
0,00% Enero
Marzo
Mayo
Capital Federal
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Julio
octubre
Zona norte
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Evolución del costo de equipamiento 2011-2013 ($/m²)
18000 16000
7039
14000 12000 4086
10000
5169
8000 6000 4000
2707 3250 3602
2200 2717
2000 1813 0 St básico
St Superior Año 2011
Año 2012
Alta Gama Año 2013
Análisis de gráfico Mediante este indicador, vemos de manera actualizada y fehaciente los valores de costo de construcción de interiores de oficinas por metro cuadrado, según tres tipologías diferentes , medido en valor absoluto así como su evolución en términos relativos. Se toman tres tipologías Estandar básic, Estandar superior y Alta gama que involucra el uso de distintos materiales y calidades de terminación. El costo está evaluado sobre un modelo de edificio A+, sobre una planta de 1.190 m2. Fuente: Índice Contract
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual | Octubre 2013
Valores de alquiler A+ Valores de Alquiler A+ (Capital Federal)
USD 30,00
USD 28,00
USD 28,00 USD 26,00
USD 25,00
USD 24,00
USD 25,00
USD 25,00
USD 24,00
USD 23,00
USD 20,00 USD 15,00 USD 10,00
USD 5,00 USD -
Valores de Alquiler A+ (Zona Norte) USD 30,00
USD 25,00
USD 27,00
USD 24,00 USD 20,00
USD 20,00
USD 15,00
USD 10,00
USD 5,00
USD -
PANAMERICANA
LIBERTADOR
DARDO ROCHA
El valor de alquiler está expresado en USD BNA al cual deberá adicionarse expensas e impuestos. Para un mayor conocimiento de estos montos Newsletter expensas
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Rentabilidad A+
5,00
8,27
8,00
2.060
4.200 26
30
3.700
37 3.500
32 3.100
9,79
2.110
27 2.800
9,73
31
10,53
18
12
13,07
31
12,00
30
10,50
10,24
8
10,00
10
20,00 15,00
1.800
1.600
20
25,00
2.280
30,00
28
35,00
28 2.570
3.200
40,00
29 2.900
45,00
3.800
50,00
4.500
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
11,57
12,39
12,69
4,50
0,00 1998
1999
2000
2001
Alquiler
2005
2006
Venta
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Oct-13
Rentabilidad
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) 3.000
40
2.700 23
10,22
10,22
14,41
12,53
4 333
5
5 560
10,71
10
11,55
11 1.043
14,4
14,57
12,66
13,8
22 2.300
22 1.754
20 1.739
19 1.565
1.709 15,45
15,05 13,56 11,48
7 727
14,17
15 1.250
15
20 1.694
20
22
25
25 2.212
30
23,33
2.500 23
35
18 1.724
11
4,9
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003 Alquiler
2004
2005 Venta
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Oct-13
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.
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Alquiler VS. Vacancia A+ Alquiler vs. Vacancia A+ (Capital Federal)
40
35,00%
35
30,00%
30
25,00%
25 20,00% 20
15,00% 15 10,00%
10
5,00%
5 0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
Alquiler U$S/m2
07
08
09
10
11
0,00% 12 01/10/2013
Vacancia
Alquiler vs. Vacancia A+ (Zona Norte) 30
35,00% 30,00%
25
25,00% 20 20,00% 15 15,00% 10 10,00%
5
5,00%
0 2009
2010
2011
Alquiler U$S/m2
2012
0,00% 01/10/2013
Vacancia
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Mariana Stange | Directora
Pablo Papad贸pulos| Broker Senior
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez
División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger
División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente)
Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente) División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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