Abril 2013
Informe tĂŠcnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Mercado Inmobiliario de Oficinas | C.A.B.A. y Zona Norte |Abril 2013 |
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 TucumĂĄn 117, 1 piso, CABA
Sucursal Lomas de San Isidro (011) 4719-9000 Sucre 1947, San Isidro
Abril 2013
Informe técnico Mercado Inmobiliario de Oficinas
Transcurrido el primer trimestre del año estamos inmersos en un mercado hipersensible a una realidad política – económica que se modifica día a día de manera imprevisible.
Si bien nuestros indicadores muestran una demanda constante de información, el proceso posterior, se ha complejizado notablemente. Cerrar operaciones en pesos o en dólares? Cómo se actualiza el valor? Cómo manejar los imprevistos? Son algunas de las preguntas que desvelan a los distintos actores de las operaciones inmobiliarias. Esta realidad nos ha llevado a buscar nuevos caminos y herramientas, “Ante nuevos obstáculos nuevas soluciones” es la premisa predominante de nuestra gestión. En épocas "normales” las negociaciones eran sobre precio y condiciones. Hoy existen varios niveles previos antes de llegar a estos estamentos, como por ejemplo determinar la moneda de pago, consensuar tipos de cambios, buscar procedimientos para sortear una posible devaluación entre otras incertidumbres. Estamos en una época que exige “creatividad”, nuevas formas de comunicación y de gestión son imprescindibles para lograr acercar a las partes, superar la desconfianza. Nuestra agilidad de gestión, la gran capacidad de adaptación a los distintos momentos de nuestro equipo, sumadas a la experiencia que avalan nuestros años de liderazgo, se traducen en resultados. Los invitamos a que recorramos juntos el estado actual de los principales indicadores de nuestro mercado.
1 TENDENCIAS DEL MERCADO CATEGORÍA A+ Alquiler
en
Capital Federal
2011
2012
2013
VACANCIA DEMANDA VALORES Alquiler
2011
en
Zona
Norte
2012
2013
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior. Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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STOCK Y VACANCIA A+ 3
Stock - Vacancia A+ (m² propios)
Distribución Stock - A+
800000 700000 56.562 m2 (8,40%)
600000
202.926 m2 23%
500000 400000 673.466 m2 77%
300000 200000
12,058m2 (5,94%)
100000 616.904 m2
190.868 m2
0 Capital
Stock
4
Capital
Zona Norte
Vacancia
DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA A+ Capital Federal
DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA A+ Zona Norte
120,00%
120,00%
100,00% 90,39%
100,00%
94,99%
100,00%
86,43%
98,70%
100,00% 100,00%
100,00% 96,33%
80,00%
80,00%
60,00%
60,00%
40,00%
40,00%
20,00%
Zona Norte
9,61%
0,00%
5,01%
0,00%
13,57%
1,30%
0,00%
0,00%
88,59%
20,00%
11,41%
3,67%
0,00%
100,00%
0,00%
0,00%
Vacancia
Vacancia
Stock
Stock
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STOCK PROYECTADO A+ y A+GREEN Stock Proyectado – A+ y A+ Green (m² propios)
180.000 160.000 140.000
154.425 m2
120.000 100.000 80.000 60.000
69.570 m2
40.000 20.000 0 Stock Proyectado Capital Federal
Stock Proyectado Zona Norte
Distribución Stock Proyectado A+ Capital Federal
AV. MADERO (MACRO) 17%
Distribución Stock Proyectado A+ Zona Norte
BELGRANO DR MANUEL 955 19%
COLECTORA PANAMERICANA 1800 21%
LIMA 1007 3%
AVALOS 4150 (URBANA) 10%
CUYO 3400 5%
LIMA 1111 3%
AV. MADERO Y DELLA PAOLLERA (IRSA) 27%
ALEM Y CORDOBA (COSULTATIO) 31%
LAPRIDA 3125 21%
DEL LIBERTADOR 77 ( AL RIO) 43%
Superficie Total: 69.570 m2
Superficie Total: 154.425 m2
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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STOCK PROYECTADO CAPITAL FEDERAL
CAPITAL FEDERAL Lima 1111 | Altman Eco Office
Madero 1020 | Torre Nueva IRSA
Av. L.N. Alem 815 | Torre Nueva Consutlatio
Av. Madero 1180 | Torre Macro
Lima 1007
Centro de la ciudad, en área consolidada. Profusión de medios de transporte público. Cómodos accesos vehiculares.
Avenida 9 de Julio, Cómodos accesos vehiculares. Variedad de transporte público: colectivos y subte.
Catalinas. Zona premium de oficinas. Parcela de Córdoba con acceso por Madero pero también por Leandro N. Alem.
Catalinas. Zona premium de oficinas. Parcela de Córdoba con acceso por Madero pero también por Leandro N. Alem.
Catalinas. Zona premium de oficinas. Parcela de Córdoba con acceso por Madero pero también por Leandro N. Alem.
Avenida 9 de Julio, Cómodos accesos vehiculares. Variedad de transporte público: colectivos y subte.
A+ GREEN CERTIFICACION LEED PLATINUM. Edificio en esquina, desarrollado en 4 ss, pb, y 13 pisos. Courtain wall. Vista abierta sobre 9 de julio con vistas al río a partir del piso 9°. Doble batería de baños por piso. Preparada para agregar baños gerenciales en dos sectores de la planta. Piso técnico Cielorraso tipo Amstrong. Office. Aire acondicionado VRV.
A+ GREEN Edificio desarrollado en 29 pisos de oficinas mas cuatro niveles de subsuelos. Estructura triangular sobre Madero, a mitad de camino entre Córdoba y San Martín.
A+ GREEN Edificio desarrollado en 33 pisos de oficinas mas tres niveles de subsuelos para 500 autos.
Descripción General
A+ GREEN Edificio Green Building desarrollado 3 SS de cocheras, PB con doble altura y 29 pisos de oficinas. Curtain wall. Piso técnico, cielorrasos con artefactos de iluminación.
A+ GREEN Torre sustentable de 130 m2 de altura que ocupará terreno de 5000 m2 en Catalinas Norte. 28 pisos. Contará con una terraza, un gimnasio para el personal y un auditorio para eventos con capacidad hasta 200 personas. Se construirá bajo las normas Estándar internacional de sustentabilidad (LEED), otorgada por el US Green Building Counsil.
A+ GREEN CERTIFICACION LEED. Desarrollado en 3SS, PB y 13 pisos. Plantas libres de 200 a 450 m2. Piso técnico con cableado para telefonía y datos. Aires acondicionado VRV. Amenities en piso 13: salas de reuniones y videoconferencia. Lounge bar.
Disponibilidad
Block
Block
Block
Block
Superficie del Edificio
27.702 m2
Marzo 2013
55.544 m2
75.924 m2
Superficie por Planta
1.026 m2
Superficie Disponible
27.702 m2
Ascensores
6 (Fujitec)
Cocheras
540 Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers No disponible
Dirección
Av. Belgrano 955
Ubicación y Accesos
Categoría
Sistema contra incendio Precio / m2 propios
Block 35.000 m2
2000 m2 aprox 55.544 m2
75.927 m2
4607 m2 443,77 m2
35,000 m2
4607 m2 3
500 Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers
Hidrantes, escaleras presurizadas. No disponible
No disponible
No disponible
U$S 3500 promedio
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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STOCK PROYECTADO ZONA NORTE
ZONA NORTE
Dirección
Av. Libertado 77, V. López | Cuyo 3400, Martínez | AL RIO BUREAU PARC SAN ISIDRO I
Ubicación y Accesos
A 100 mts de Avenida General Paz. Profusión de medios de transporte público de pasajeros. Importantes arterias de accesos a la ciudad y al conurbano. DISPONIBILIDAD MAYO
Categoría
Acceso por Fondo de la Legua, a pocos metros de la salida de Panamericana tanto por Thames como por Fondo de la legua. El complejo se completa con dos edificios mas de similares características. DISPONIBILIDAD SEPTIEMBRE
C. Panamericana 1800, S.I. | Avalos 3500, V. López | Thames Office Park OPTIMA III
Laprida 3125, Florida | Nodus
Frentista a la Panamericana esquina Thames, excelente acceso vehicular y transporte de pasajeros. DISPONIBILIDAD DICIEMBRE
Torre Optima III ubicada dentro del complejo. Desarrollado en 2 SS, PB y 8 pisos. Plantas libres. A mts de Norcenter y Unicenter.
Vte. López. Profusión de medios de transporte público de pasajeros. Importantes arterias de accesos a la ciudad y al conourbano. DISPONIBILIDAD ABRIL
A+ green La misma se desarrolla en dos subsuelos de cocheras, PB y 19 pisos, formando parte de un desarrollo urbanístico de usos mixtos. Los pisos se entregan en planta libre con equipos de aire acondicionado (Sin distribución) y preparados para colocar piso técnico y cielorrasos (No se proveen). Baterías de baños para damas y caballeros y office terminados. CCTV.
A+ Edificio desarrollado en dos SS, PB y 5 pisos. Fachada de curtain wall con DVH. Plantas libres con piso técnico, cielorrasos suspendidos sin luminarias. Aire acondicionado por VRV. Amenities (Restaurant, salas de convención y gimnasio) Grupo electrógeno.
A+ green Edificio desarrollado en dos SS, PB y 3 pisos. Fachada de curtain wall con DVH. Plantas libres con piso técnico, cielorrasos suspendidos y luminarias. Aire acondicionado por VRV. Bar en el último piso. Grupo electrógeno.
A+ green Edificio Green Building dentro del complejo Optima. Desarrollado 2 SS de cocheras, PB con doble altura y 7 pisos de oficinas. Curtain wall. Plantas libres. Piso técnico, cielorrasos con artefactos de iluminación. Aire acondicionado VRV.
A+ green Complejo de tres edificios de oficinas y uno de hotel en un área parquizada de 5.000m2. Desarrollados en 2SS, PB y 7 pisos de oficinas. Plantas libres con piso técnico y cielorrasos suspendidos. Sistema de aire acondicionado tipo VAV. Grupo electrógeno para servicios comunes. Cumple normativa NFPA . Proyecto Mario Roberto Álvarez
Disponibilidad
Pisos
Pisos
Pisos
Block
Block
Superficie del Edificio
30,000 m2
3500 m2
7000 m2
5.880 m2
14301 m2
Superficie Por Planta
1,283 m2
813m2
1000 m2
840m2
1811 m2
3500 m2
7000 m2
5.880 m2
14301 m2
3 (no se conoce)
Descripción General
Superficie Disponible Ascensores
13
2(no se conoce)
3 (no disponible)
4 fujitec
Cocheras
500
146
98
233
Sistema Contra incendio
Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers, escalera presurizada
Hidrantes. Detectores en areas comunes y sprinklers en Hidrantes. SS
Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers
Hidrantes, detectores de humos, alarma, sprinklers, escalera presurizada
Precio / m2 propios
USD 30 + IVA
U$S 25/m2
USD 20 + IVA
Venta: USD 1.420
Sin valor definido
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STOCK A+GREEN COMPOSICIÓN STOCK A+ GREEN (construidos y en construcción) Capital Federal
AMERICAN EXPRESS (Maipu 1210) 10%
LIBERTADOR 6350 6%
MADERO OFFICE (Cecilia Grierson 260) 17%
AV. BELGRANO 955 15%
ALEM y CORDOBA (CONSULTATIO) 25%
SAN MARTIN 344 12%
LIMA 1111 2% AV. MADERO (MACRO) 13%
Superficie total 115.545 m2
COMPOSICIÓN STOCK A+ GREEN (construidos y en construcción) Zona Norte
6
COLECTORA PANAMERICANA 1800 22%
AVALOS CORONEL INTENDENTE AMARO 9% EDIFICIO PROA (Av. Del Libertador 174) 10%
GREENDING UGARTE (Ugarte 3636) 6%
AL RIO (Av. Del Libertador 77) 36%
NODUS (Laprida 3125) 17%
Superficie Total 43,249 m2
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VALORES DE ALQUILER POR ZONA
11
Valores de Alquiler A+ Capital Federal
USD 29,00 USD 28,00 USD 27,00 USD 26,00 USD 25,00 USD 24,00 USD 23,00 USD 22,00
Valores de Alquiler A+ Zona Norte USD 30,00
USD 25,00
USD 20,00
USD 15,00
USD 10,00
USD 5,00
USD -
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RENTABILIDAD A+ 4.500
8,27
8,00
7,43
2011
2012
Abr-13
10 10,50
13,07
8
12,00
10,53
5,00
26
30
31
30
31
3.700
37 3.500
2.110
12
15,00 10,00
32 3.100
27 2.800
20,00
18
1.800
1.600
20
25,00
2.060
2.280
28 2.570
30,00
28
35,00
29 2.900
3.200
40,00
3.800
45,00
4.200
4.500
EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD A + Capital Federal (antes de impuestos) 50,00
6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
12,69
12,39
11,57
10,24
9,79
9,73
0,00 1998
1999
2000
2001
2005
Alquiler
2006
2007
Venta
2008
2009
2010
Rentabilidad
EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD A + Zona Norte ( antes de impuestos)
15,45
14,41
12,53
4 333
5
11,55
14,57
12,66
13,56
3.000 21
23
23
22 2.300
22 1.754
13,8
15,05 11,48
7 727
5 560
10,71
10
20 1.739
19 1.565
14,4
11 1.043
14,17
15 1.250
15
1.709
20 1.694
18 1.724
20
22
25
25 2.212
30
2.700
2.500
35
10,22
10,22 8,4
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Alquiler
2005
2006
Venta
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Abr-13
Rentabilidad
Nota: Para el calculo de la rentabilidad los valores se consideran como dólares billete. Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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ALQUILER VS VACANCIA A+ ALQUILER VS VACANCIA A+ Capital Federal 40
35,00%
35
30,00%
30
25,00%
25 20,00% 20 15,00% 15 10,00%
10
5,00%
5 0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
Alquiler U$S/m2
07
08
09
10
11
0,00% 12 01/04/2013
Vacancia
ALQUILER VS VACANCIA A + Zona Norte 25
35,00%
24,5 30,00% 24 25,00%
23,5 23
20,00%
22,5 15,00%
22 21,5
10,00%
21 5,00% 20,5 20 2009
2010
2011 Alquiler U$S/m2
2012
0,00% 01/04/2013
Vacancia
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NUESTRO EQUIPO | DIVISIÓN OFICINAS
Desde el inicio de nuestras actividades, esta división se ha destacado nítidamente en el mercado, caracterizándose por tener un equipo de brokers que ha sabido alcanzar parámetros absolutamente profesionales, de acuerdo a las exigencias y necesidades de las grandes empresas nacionales e internacionales. Por eso somos reconocidos materializando negocios corporativos en la mayoría de los edificios AAA de la ciudad. La mayoría de nuestros clientes, forman parte de nuestra cartera desde hace una década. Desde el año 2005, parte del equipo se ha trasladado a nuestra oficina de zona norte en las Lomas de San Isidro, de esta manera, trabajando en forma coordinada con los brokers situados en el centro de la ciudad satisfaciendo en tiempo y forma las necesidades de nuestros clientes, independientemente del lugar físico donde se encuentren.
Mariana Stange Directora
Pablo Papadópulos Broker Senior
Mariano Costa Broker - Of. Central
Iván Jackson Broker - Of. Central
Eleonora Lefevre Broker Senior - Suc. Lomas
Eduardo Prassolo Broker - Of. Central
Eduardo Gibelli Broker - Suc. Lomas
Joaquín Vidiri Broker - Of. Central
Francisco Spini Broker - Suc. Lomas
Gabriela Avalle Broker - Of. Central
M.Silvina Lascano Broker - Of. Central
Gisela Arditi Asistente
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Maximiliano Kunath, Gerente de Operaciones División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot Ver Newsletters
División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela
División Oficinas División Industrias
División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos
División Locales División Residencial División Emprendimientos
División Emprendimientos Gustavo Fernandez
División Campos División Campos Juan José Madero (h)
División Hoteles
División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira LABS Facundo Hidalgo Pablo Benegas
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones L.J.R. Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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