Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2014
Tendencias del Mercado Categoría A CABA
2012
ZN
CABA
2013
ZN
CABA
2014
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Dentro de un panorama económico que parece calmo respecto de los vaivenes sufridos durante enero y febrero, comenzamos el año encontrando un mercado de oficinas expectante. La vacancia luego de tres años de mantenerse por debajo 10% tanto en la Capital Federal como en la zona norte, ha superado ese techo. Si bien el stock proyectado es el mas bajo de los últimos 10 años se han incorporado metros en ambas zonas durante el 2013 y principios del 2014, que se suman a reacomodamientos de algunas empresas con la consiguiente liberación de espacios que engrosan la oferta.
Respecto a los valores solicitados en75% el mercado, se mantienen estables con costos de expensas que suponen un Panamericana porcentaje cada vez más alto en los gastos fijos mensuales de las empresas locatarias. El costo de start-up es el tema más estudiado luego del análisis de ubicación, que implica accesibilidad, seguridad y tecnología. Respecto a la demanda en compra, la devaluación paulatina de la moneda y el cepo cambiario alientan a empresas nacionales e internacionales a invertir en el mercado de oficinas, concretándose en el mercado importantes operaciones de compra ya sea como inversión o para ser usadas por la misma empresa adquiriente. Podemos resumir que a pesar de las enormes dificultades que atraviesa el sector inmobiliario, el segmento corporativo se mantiene saludable, con buenas oportunidades para comprar y alquilar oficinas. Para conocerlas lo invitamos a contactar a un broker de nuestro equipo, especialistas profesionales del sector.
Submercados
Capital Federal
Zona Norte
SUBMERCADOS
Stock (m2)
Vacancia
CATALINAS 9 DE JULIO
101.646 64.162
5% 48%
Valor promedio alquiler (USD/m2) 28 24
MICROCENTRO
49.000
1%
24
PLAZA ROMA
136.612
10%
26
PUERTO MADERO
289.690
12%
25
PLAZA SAN MARTIN
19.200
0%
30
BELGRANO - NUÑEZ LIBERTADOR PANAMERICANA
49.799 90896 207025
1% 5% 18%
25 27 24
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Stock y Vacancia Stock - Vacancia A+ (m² propios)
! ZONA NORTE
CAP. FED.
Vacantes | 85.167 m²
Stock | 710.109 m²
Vacantes | 40.981 m²
Stock | 300.441 m²
Composición de la Vacancia Distribución de Vacancia A+ (Zona Norte) Libertador | 10%
Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal) Catalinas | 5,6%
Panamericana | 90%
Microcentro | 0,8%
Eje 9 de Julio | 36,1%
Dardo Rocha | 0%
Belgrano, Nuñez, Saavedra | 0,3%
Plaza Roma | 15,4%
Plaza San Martín | 0,9% Puerto Madero | 40,8%
Análisis de gráficos Este mes respecto de los informes anteriores podemos observar un incremento del stock tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la zona norte, esto se debe a la incorporación de superficies que estaban en construcción (consideradas hasta el informe del mes de marzo de 2014 como stock proyectado) es el caso del edificio Belgrano Office (Av. Belgrano 955) en la Ciudad de Buenos Aires y Cuyo 3400, Nodus (Laprida 3125) y Optima III (Avalos 4150) en zona norte.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Abril 2014
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia (2009 – 2014) 2013) 35,00% 32,00% 30,00% 25,00% 19,53% 20,00% 15,00%
18,21% 9,50%
10,00%
8,13%
13,64% 11,99%
8,55%
8,71% 8,37%
5,00%
6,58%
7,95%
0,00% 09
10
11
12
Capital
13
Mar-14
Zona norte
Evolución de la Vacancia | Mensual Evolución de la Vacancia (2009 – 2014)
16,00% 14,00% 13,64% 12,00% 9,99% 10,00%
8,77% 10,38%
8,40%
9,45%
8,84% 8,87%
6,00%
8,96%
9,29% 8,55%
8,92%
8,57%
9,82%
8,00%
4,00%
11,99% 9,20%
8,97%
6,69%
6,05%
5,89%
oct-13
nov-13
5,31%
6,58%
6,79%
dic-13
ene-14
7,23%
2,00% 0,00% abr-13
may-13
jun-13
jul-13
ago-13
sep-13
Capital
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feb-14
mar-14
Zona norte
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Stock A + / A+ Green Composición Stock A +/ A+ Green en Capital Federal (Construidos y en construcción)
Belgrano, Nuñez Saavedra | 7%
EJE 9 DE JULIO 9%
CATALINAS 14%
MICROCENTRO 7%
PLAZA ROMA 19%
Puerto Madero | 41%
PLAZA SAN MARTIN 3%
Composición Stock A +/ A+ Green en Zona Norte ( Construidos y en construcción)
Colectora Panamericana 1800 (Thames Office Park) | 19%
Avalos 4150 (Optima III) | 8% Del Libertador 174 (Proa) | 8%
Colectora Panamericana 1760 (Thames Office Park) | 15% Del Libertador 77 (Al Rio) | 31% Ugarte 3636 (Greending Ugarte) | 5% Laprida 3125 (Nodus) | 14%
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Absorción A+ Capital Federal Absorción A+ Capital Federal 2001-2013 90000
100000 80000
60000
90000 70000
80000
90000 61996
45000
60000 30000
40000
11.770
20000 0 -1569
-20000 -40000
-15000
-30000
Absorción A+ 2013 Absorción 2013: 60.253
Capital Federal 11.770
Zona Norte 48.483
Análisis de gráficos Destacamos de este gráfico que la preponderancia en el mismo de la zona norte se debe fundamentalmente a los 48.483m2 incorporados y ya absorbidos por el mercado correspondientes a Thames Offie Park y Al Río.
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Rentabilidad A+
8,27
8,00
4.200
4.200 26
30
9,79
26
3.700
37 3.500
27 2.800
18 2.110
2.060
31
5,00
31
10,53
9,73
4,59
5,47
12
13,07
30
12,00
8
10,00
10
20,00 15,00
1.800
1.600
25,00
20 2.280
30,00
28 2.570
35,00
29 2.900
40,00
32 3.100
45,00
3.800
50,00
4.500
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
10,24
6,30
6,48
6,74
2002
2003
2004
11,57
12,39
12,69
2000
2001
2005
Alquiler
2006
2007
Venta
2008
2009
2010
2011
23
1999
22 2.300
0,00 2012
2013 mar-14
Rentabilidad
40
3.500
3.500
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos)
4 333
5
11,55
13,8
13,56
2.700
10,22
10,22
24
22 1.754
20 1.739
14,57
15,05 11,48
5 560
10,71
10
12,66
24
14,41
23
14,4
11 1043
15,45
19 1.565
22
14,17
7 727
15
15 1250
20
1.709
25
25 2.212
30
2.700
35
20 1.694
11
5,09
6,06
0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 mar-14
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas Sistemas Facundo Hidalgo
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