OFICINAS | SEPTIEMBRE
Mercado Inmobiliario de Oficinas |Informe T茅cnico C.A.B.A. y Zona Norte | Septiembre 2013|
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Tendencias del Mercado Categoría A+ CABA
2011
ZN
2012
CABA
ZN
CABA
2013
ZN
VACANCIA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Stock y Vacancia Stock - Vacancia A+ (m² propios) 800.000 700.000
63.556
600.000 500.000 400.000 300.000
690.666 24.402
200.000 272.145
100.000 0 Capital
Distribución de Vacancia A+ (Zona Norte)
Stock
Zona Norte
Vacancia
Distribución de Vacancia A+ (Capital Federal) CORREDOR NORTE 3%
Av. del Libertador 25%
CATALINAS 9%
MICROCENTRO 1%
PLAZA ROMA 15%
Panamericana 75%
Dardo Rocha 0%
EJE 9 DE JULIO 8%
PUERTO MADERO 64%
Macrocentro 0% Plaza San Martín 0%
Análisis de gráficos La vacancia tanto en Capital Federal, como en zona norte es menor al 10 % (9,20% en el primer caso y 8,97% en el segundo). La experiencia nos indica que un ratio de un 10% es el ideal para que el mercado fluya y se logre un entendimiento entre locadores y locatarios donde prime el mercado por sobre ventajas coyunturales. Esta situación se ve reflejada en los valores de alquiler que no han sufrido grandes variaciones en los últimos meses.
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Stock Proyectado A + Stock Proyectado A + (Capital Federal y Zona Norte) 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000
150.094
60.000 40.000 20.000
30.591
0 Capital Federal
Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) Av. Madero 17%
Av. Belgrano 955 | Belgrano Office 20% Lima 1007 | Go Green Office 3%
Av. Madero y Della Paollera | IRSA 28%
Superficie Total: 150.094 m²
Zona Norte
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte)
Cuyo 3400 | Bureau Park 14%
Avalos 4150 |Óptima III 29%
Laprida 3125 | Nodus 57%
Av. Alem y Av. Córdoba | Consultatio 32%
Superficie Total: 30.591 m²
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Stock A + Green Composición Stock A + Green en Capital Federal (Construidos y en construcción) Maipú 1210 | American Express 10%
Libertador 6350 6%
Cecilia Grierson 260 | Madero Office 17%
L.N. Alem y Av. Córdoba | Consultatio 24%
Belgrano 955 | Belgrano Office 14% Lima 1111 | Altman Eco Office 2%
Lima 1007 | GO Green Office 2%
San Martín 344 12% Av. Madero | MACRO 13%
Superficie Total: 198.216 m²
Composición Stock A + Green en Zona Norte(Construidos y en construcción)
Colectora Panamericana 1800 | Thames Office Park 19%
Avalos 4150 | Optima III 7%
Av. del Libertador 174 | Proa 8%
Colectora Panamericana 1760 | Thames Office Park 15%
Ugarte 3636 | Greending Ugarte 5%
Superficie Total: 43.249 m²
Laprida 3125 | Nodus 15%
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Avenida del Libertador 77 | Al Río 31%
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Evoluci贸n de Vacancia 2013
12,00%
10,38% 10,00%
9,99%
8,79%
8,44%
9,82% 9,45%
8,40%
8,87%
8,77% 8,40%
9,20% 8,97%
8,84%
8,00%
6,69% 6,00%
6,11% 5,77% 5,31%
5,31%
4,00%
2,00%
0,00% Enero
Marzo Capital Federal
Mayo
Julio
Septiembre
Zona norte
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Evolución del costo de equipamiento 2011-2013 ($/m²)
18000 16000
7039
14000 12000 4086
10000
5169
8000 6000 4000
2707 3250 3602
2200 2717
2000 1813 0 St básico
St Superior Año 2011
Año 2012
Alta Gama Año 2013
Análisis de gráfico Mediante este indicador, vemos de manera actualizada y fehaciente los valores de costo de construcción de interiores de oficinas por metro cuadrado, según tres tipologías diferentes , medido en valor absoluto así como su evolución en términos relativos. Se toman tres tipologías Estandar básic, Estandar superior y Alta gama que involucra el uso de distintos materiales y calidades de terminación. El costo está evaluado sobre un modelo de edificio A+, sobre una planta de 1.190 m2. Fuente: Índice Contract
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Valores de alquiler A+ Valores de Alquiler A+ (Capital Federal) USD 29,00 USD 28,00
USD 28,00
USD 28,00 USD 27,00 USD 27,00 USD 26,00
USD 26,00
USD 26,00 USD 25,00 USD 25,00 USD 24,00
USD 24,00
USD 24,00 USD 23,00 USD 22,00
Valores de Alquiler A+ (Zona Norte) USD 30,00 USD 25,00 USD 20,00 USD 15,00 USD 10,00
USD 27,00 USD 23,00
USD 20,00
USD 5,00 USD -
El valor de alquiler está expresado en USD BNA al cual deberá adicionarse expensas e impuestos. Para un mayor conocimiento de estos montos Newsletter expensas
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Mercado Inmobiliario de Oficinas Septiembre 2013: Informe Técnico
Rentabilidad A+
30
8,27
8,00
4.200 26
31
3.700
37 3.500
32 3.100
27 2.800
2.110
9,79
18
2060
10,24
11,57
12,69
12,39
6,74
6,48
6,30
5,00
31
10,53
9,73
12
13,07
12,00
30
10,50
8
10,00
10
20,00 15,00
1.800
1.600
20
25,00
2.280
30,00
28
35,00
28 2.570
3.200
40,00
29 2.900
45,00
3.800
50,00
4.500
4.500
Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos)
4,50
0,00 1998
1999
2000
2001
2002
2003 Alquiler
2004
2005 Venta
2006 2007 2008 Rentabilidad
2009
2010
2011
2012 Sep-13
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) 3.000
40
15,45
14,41
12,53
4 333
5
11,55
14,57
12,66
2.700
23,33
23
22 2.300
22 1.754
13,8
15,05 13,56 11,48
7 727
5 560
10,71
10
20 1.739
19 1.565
14,4
11 1.043
14,17
15 1.250
15
1.709
20 1.694
20
22
25
25 2.212
30
23
2.500
35
18 1.724
11
10,22
10,22
4,9
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Sep-13
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la brecha existente entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles.
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Alquiler VS. Vacancia A+ Alquiler vs. Vacancia A+ (Capital Federal) 40
35,00%
35
30,00%
30
25,00%
25 20,00% 20 15,00% 15 10,00%
10
5,00%
5 0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
Alquiler U$S/m2
07
08
09
10
11
0,00% 12 01/09/2013
Vacancia
Alquiler vs. Vacancia A+ (Zona Norte) 30
35,00% 30,00%
25
25,00% 20 20,00% 15 15,00% 10 10,00% 5
5,00%
0 2009
2010
2011
Alquiler U$S/m2
2012
0,00% 01/09/2013
Vacancia
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Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela (Gerente) División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira Marketing Pablo Benegas (Gerente) Sistemas Facundo Hidalgo (Gerente) División Oficinas | Centro: 4114-1000 | Zona Norte: 4719-9000
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