Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA Informe Trimestral Noviembre 2013
Divisi贸n Residencial | Sucursal Recoleta: 4114-1001
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Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Tendencias del Mercado | CABA 2011
2012
2013
OFERTA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Stock| Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Belgrano, Puerto Madero Fuente: Zonaprop
Stock disponible | % sobre oferta total publicada: 15.701
34% Venta
66% Alquiler
Distribución Venta | % sobre oferta total publicada: 10.290
24% Belgrano
2% Puerto Madero
24%
Distribución Alquiler | % sobre oferta total publicada: 5.411
19% Belgrano
Recoleta
17% B.Norte
33% Palermo
6% Puerto Madero
25% Recoleta
18% B.Norte
32% Palermo
Análisis de gráficos La oferta en venta es significativamente menor a la de alquiler, siendo éste último lo más atractivo para la demanda debido a las restricciones que han impactado al mercado inmobiliario desde noviembre del 2011. Dentro de los barrios analizados en Palermo y Recoleta se concentra la mayor cantidad de oferta tanto en alquiler como en venta. División Residencial | Sucursal Recoleta: 4114-1001
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Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Operaciones realizadas | Escrituras Capital Federal Fuente: Reporte Inmobiliario
2013
2012
18.401
28.058
32.826
34.041 2011
2009
2010
39.715 2008
24.544
38.584 2007
38.657
33.006 2004
2006
33.849 2003
36.519
30.658 2002
2005
32.969 2001
36.870 2000
36.217 1999
1998
42.479
Cantidad de escrituras compraventa acumuladas a julio de cada año (período 1998-2013)
Stock | De acuerdo a valores Fuente: Zonaprop
Distribución por valores de venta
Distribución por valores de alquiler
13% 25%
u$s 300.000 a u$s 600.000
u$s 600.000 o +
12% 7%
$ 20.000 o +
$15.000 - $20.000
62% Hasta u$s 300.000
42% Hasta $5.000
39% $5.000 - $15.000
Análisis de gráficos - En base a nuestra experiencia, la mayor demanda de propiedades se concentró en valores de hasta U$S 300.000, representando casi el 50 % de las operaciones concretadas, siendo en alquiler hasta $ 10.000. Como lo demuestran los gráficos, ésta demanda activa cuenta con una amplia oferta, lo cual lleva a que se dilaten las decisiones de compra y alquiler y que sigan presentándose propuestas de valor agresivas. División Residencial | Sucursal Recoleta: 4114-1001
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Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Alquiler | Renta bruta anual estimada 2009
2010
2011
2012
2013
6%
6%
6%
5%
4%
Márgenes de negociación promedio Entre valor de publicación y concreción
2009
2010
2011
2012
2013
5%
5%
7%
20%
10%
Plazo de concreción promedio En que se concretan las operaciones de venta y alquiler
MESES
2009
2010
2011
2012
2013
4
5
6
12
8
División Residencial | Sucursal Recoleta: 4114-1001
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Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Datos curiosos Fuente: Comunidad Real Estate Arq. Marcelo Satulovsky. http://facebook.com/ComunidadRealEstate
Evolución precio viviendas Vs Ingreso Promedio 1991 – Agosto 2013 2.250 2.000
1.938
Ingreso promedio u$s/mes Precio promedio deptos. u$s/m2
1.750
1.888
1.500
1.000
242%
1.206
1.250
678
953
759
780
750
515
500
288
250 0 91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11
Ago-13
Análisis de gráfico Para comprar un depto (60m2) ya hacen falta más de 12 años de un sueldo medio aplicado sólo a esto. En los años '90, recordemos, el esfuerzo salarial requerido se ubicaba en torno a los 5 años.
Meses de salario necesarios para comprar un Depto en BA (60 m2) 1991 – Agosto 2013 2.250 2.000
Ago- 2013 145 meses + 12 años
Prom 02/12 108 meses = 9 años
1.750 1.500 1.250 1.000 750
Dif. + 83% Prom 91/01 59 meses = casi 5 años
1991: 54 meses 4 años y medio
500 250 0 91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11
Ago-13
Análisis de gráfico 20 años atrás un sueldo promedio permitía comprar 1 m2/mes. Hoy, el sueldo promedio solo alcanza para comprar 41 cm2 de departamento. División Residencial | Sucursal Recoleta: 4114-1001
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Mercado Inmobiliario de Viviendas ZONA NORTE Acassuso, Lomas de San Isidro, Nordelta. Informe Trimestral Noviembre 2013
Divisi贸n Residencial Zona Norte| Lomas de San Isidro: 4719-9000 | Acassuso: 4732-4732 | Nordelta: 4871-6715 |
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Mercado Inmobiliario de Viviendas ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Tendencias del Mercado | ZN 2011
2012
2013
OFERTA DEMANDA VALORES En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
Stock| Barrios: Vicente López, San Isidro, La Horqueta, Lomas de San Isidro, San Fernando, Nordelta, Corredor Bancalari. Fuente: Sistema Dixon
Stock disponible
26% 74%
Alquiler
Venta
Distribución por zonas | Venta
15% Nordelta, Corredor Bancalari y Ruta 27
Distribución por zonas | Alquiler
19% Eje Libertador, Vicente López
26% Nordelta, Corredor Bancalari y Ruta 27
8% Eje Libertador, Vicente López
5% Eje Libertador, San Fernando
22% Lomas de San Isidro, La Horqueta
39% Eje Libertador, San Isidro
26% Lomas de San Isidro, La Horqueta
11% Eje Libertador, San Fernando
29% Eje Libertador, San Isidro
Análisis de gráficos La oferta en venta es notablemente mayor a la de alquiler, siendo éste último lo más atractivo para la demanda a causa de las restricciones económicas que han impactado al mercado inmobiliario desde noviembre del 2011. Dentro de los barrios analizados San isidro eje de Libertador y Lomas se concentra la mayor cantidad de oferta tanto en alquiler como en venta. División Residencial Zona Norte| Lomas de San Isidro: 4719-9000 | Acassuso: 4732-4732 | Nordelta: 4871-6715 |
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Mercado Inmobiliario de Viviendas ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Operaciones realizadas | Escrituras Provincia de Buenos Aires Fuente: Reporte Inmobiliario
50.773 2011
57.961
66.206 2009
2010
60.589 2008
2007
52.676
80.035 2006
69.200 2005
72.422 2004
67.617 2003
54.997 2002
52.377
44.245 2000
2001
45.715 1999
1998
48.816
Cantidad de escrituras compraventa acumuladas enero – Julio (2000-2013)
Stock | De acuerdo a valores Fuente: Sistema Dixon
Año 2012
Año 2013
25% u$s 600.000 o +
36% Hasta u$s 300.000
43%
18%
Hasta u$s 300.000
u$s 600.000 o +
41% u$s 300.000 a u$s 600.000
39% u$s 300.000 a u$s 600.000
Análisis de gráficos En base a nuestra experiencia, la mayor demanda de propiedades se concentró en valores de hasta U$S 300.000, representando mas del 50 % de las operaciones concretadas, siendo en alquiler hasta $ 12.000. Como lo demuestran los gráficos, ésta demanda activa cuenta con una amplia oferta, lo cual lleva a que se dilaten las decisiones de compra y alquiler y que sigan presentándose propuestas de valor agresivas División Residencial Zona Norte| Lomas de San Isidro: 4719-9000 | Acassuso: 4732-4732 | Nordelta: 4871-6715 |
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Mercado Inmobiliario de Viviendas ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Alquiler | Renta bruta anual estimada 2011
2012
2013
6%
6%
4,5 %
Márgenes de negociación promedio Entre valor de publicación y concreción
2011
2012
2013
7%
7%
9%
Plazo de concreción promedio En que se concretan las operaciones de venta y alquiler
VENTA
ALQUILER
2011
2012
2013 (*)
2011
2012
2013 (*)
4,5
7
12
3,6
7,6
4
(*) En 2013 la decisión de compra se ha dilatado, no así la de alquiler, como consecuencia de las diferentes restricciones que comenzaron en noviembre 2011.
División Residencial Zona Norte| Lomas de San Isidro: 4719-9000 | Acassuso: 4732-4732 | Nordelta: 4871-6715 |
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Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA y ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Comentario de mercado La actividad inmobiliaria se posiciono en la última década como la mejor inversión para los argentinos con capacidad de ahorro. Una capitalización promedio del 16% anual en dólares y una renta bruta liquida en torno al 6% anual produjeron durante el periodo resultados que superaron ampliamente tanto a la inflación como a las opciones de colocación bancaria. Ante la debilidad del peso y el proceso inflacionario acentuados desde 2007, el dólar consolidó su posición como moneda dura y de referencia estable. Es así que, desde el lanzamiento del cepo cambiario hace 24 meses, en el mercado inmobiliario comenzó un periodo de restricciones y turbulencia que llevaron a una retracción profunda de la actividad, la más extensa en años. La demanda se contrajo, siendo actualmente menor a la oferta. Los valores de las propiedades comenzaron en consecuencia a adecuarse durante 2013 a las nuevas condiciones del mercado. Las operaciones concretadas fueron casi exclusivamente sobre aquellas propiedades que reacomodaron sus valores. Los ajustes de precio llegan a ubicarse en orden al 15%; pero a diferencia de otras épocas, esto sólo no fue suficiente para agilizar las ventas: acordado entre las partes el valor de la transacción, el escenario actual plantea nuevos capítulos de negociación, tendientes en este caso a concertar detalladamente
también las condiciones de la operación. El perfil dominante del comprador actual es el de un usuario final que generalmente compra apalancado por una venta previa. Las operaciones se transforman así en una cadena de compra/ventas que requiere alinear todos los aspectos que hacen a cada una de las operaciones involucradas. El armado del negocio se ha vuelto más complejo, y sólo se logra cuando hay una calificación muy precisa del cliente y voluntad real de las partes por llegar al acuerdo. Esta situación, sumada a las incógnitas ante el rumbo de la economía, vienen llevando a los actores a posponer decisiones. A la espera de un escenario más claro para la venta, la colocación de las propiedades en alquiler se fue asentando como una alternativa válida para los oferentes. Los valores de alquiler están condicionados por la suba permanente de tasas (ABL) y expensas, llevando en muchos casos a los propietarios a resignar precio en función de cubrir tales costos, evitando a la vez el deterioro que acarrea una propiedad desocupada. La renta bruta liquida ronda hoy el 4% anual; un porcentaje bajo en todo caso, pero que sigue siendo atractivo para quienes priorizan conservar la propiedad dentro de su patrimonio.
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Mercado Inmobiliario de Viviendas ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
División Residencial | Acassuso, Lomas de San Isidro, Nordelta y Recoleta
Juan P. Figueroa Alcorta Director Acassuso
Mariana Barbieri|Recepcionista
Verónica Pospisil|Broker Senior
Solange Verina|Recepcionista
Alejandra Maffei| Broker
Nelly Piqué|Broker
Annette Pimentel|Broker
Milagros Ramos|Recepcionista
Harry Marples|Director
Luján González Cutre|Broker
Magdalena del Castillo|Broker
Florencia Ramos|Broker
Eloísa Zanovello|Asistente
Juan Ignacio Collet|Broker
Jorge Máximo|Broker
Josefina Mémoli|Recepcionista
Ángeles Mendilaharzy Recepcionista
Soledad Ramos| Directora
Valeria Verna | Broker
Dina Crusizio | Directora
Analía Grecco|Broker Senior
Felix Lugo|Broker
Carina Sansalone|Broker
Teresa Alvarado|Broker
Alcira Montoreano|Broker
Ramiro Maiz Casas|Broker
Silvina de Michelis|Broker
Liliana Sastre|Broker
Patricia de la Torre|Broker
Miguel Angel Carrera|Broker
Mariana Rojo|Broker
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Asunción Beccar Varela|Broker
Anahí Andrich|Recepcionista
Adriana Muratore|Broker
Belén del Mazo|Recepcionista
Mercado Inmobiliario de Viviendas CABA y ZN Informe técnico Trimestral | Noviembre 2013
Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General
División Oficinas
División Emprendimientos
Mariana Stange
Gustavo Fernandez
División Industrias
División Campos
Ricardo Costa Chiappe
Juan José Madero (h)
Pablo Vivot División Hoteles Noel Verger
División Locales Miguel Grehan
División Tasaciones
Juan Cruz Beccar Varela (Gerente)
Eduardo Pereira División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio
Marketing
Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples
Pablo Benegas (Gerente)
Sucursal Acassuso, Juan Pablo Figueroa Alcorta
Sistemas
Sucursal Nordelta , Soledad Ramos
Facundo Hidalgo (Gerente)
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