Newsletter de Locales Mercado Inmobiliario de Locales Capital Federal y Zona Norte Mayo 2013: Detective de focos comerciales
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumรกn 117, 1 piso, CABA
Sucursal Acassuso (011) 4732-4732 Avenida del Libertador 1574, Acassuso
Newsletter de Locales Mercado Inmobiliario de Locales Capital Federal y Zona Norte Mayo 2013: Detective de focos comerciales
Editorial ¿Quién gana en una crisis?
Después de los primeros 4 meses de este 2013, podemos decir que el mercado de locales comerciales sigue sobreviviendo los avatares que le impone el sistema. Sigue habiendo indicadores que influencian negativamente en el retail local, como la inflación, el cepo al dólar, las restricciones a las importaciones, importantes aumentos en los salarios e impuestos. Esto ocasiona una alta rotación de inquilinos en los principales focos, haciendo que los valores sigan firmes, en dólares oficiales, pese a que la vacancia comienza a profundizar su crecimiento.
Miguel Grehan Director División Locales
Juan Cruz Beccar Varela Gerente División Locales
Tendencias del mercado de Alquiler de Locales (Capital Federal y Zona Norte)
2011 CABA
2012 Zona Norte
CABA
2013 Zona Norte
CABA
Zona Norte
Vacancia Demanda Valores
En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes del Newsletter y Diciembre del año anterior.
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Nota especial Evolución Foco Florida: 2003 - 2013
La peatonal Florida, desarrollada desde Av. Rivadavia hasta Plaza San Martín, es el foco comercial por excelencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por su alta densidad de locales, diversidad de oferta y su notable flujo peatonal. Si bien la Capital Federal tiene varios puntos críticos de concentración de comercios y público, no hay ninguno que se le compare en este sentido. En cuanto a los rubros que componen dicha peatonal, se destaca por sobre el resto el de la indumentaria, al igual que en los demás principales focos de la Ciudad, tales como los que se establecen en las inmediaciones de las intersecciones de las avenidas Rivadavia y Acoyte, Santa Fe y Callao, y Cabildo y Juramento. Dicho rubro prevalece como el máximo exponente en los últimos 10 años, seguido de lejos por los rubros gastronómico y bancario/financiero. La actividad comercial y sus protagonistas han ido cambiando a lo largo de los años y Florida, sensible ante las variaciones significativas económicas, es un fiel reflejo de estos acontecimientos, debido a: las restricciones a las importaciones, alteraciones en las medidas cambiaras, altibajos en la actividad financiera y menor afluencia de turistas. Los rubros más afectados a las variaciones económicas fueron las empresas de disquerías, bancarias y gastronómicas, dando lugar a aquellas empresas de producción local como marroquinerías y derivados de indumentaria que levemente han ido ganando presencia. Un paisaje dinámico impulsado por diversos motivos. Testimonios son el rubro de accesorios indumentarios, los que desde el 2003 al 2010 han incrementado su cantidad de locales, partiendo de 10 bocas a la calle hasta alcanzar las 22, y reduciéndose hasta 15 bocas en 2012 a partir de la restricción a las importaciones. Los locutorios, quienes una década atrás contaban con 8 locales, y gracias al inmenso crecimiento de la telefonía celular hoy se han extinguido. Así es como llegamos a encontrarnos con una vacancia significativa para lo que representa este foco, donde en los 2 últimos años se ha incrementado de 11 locales disponibles a 23. Es importante destacar en este caso que un local en Florida no se elige únicamente por su rentabilidad sino también por una estrategia de marketing, con lo que una disminución sostenida en el volumen de ventas hace que sea muy difícil para las empresas mantener estas ubicaciones tan atractivas. Aun así, hay rubros que han podido mantener un nivel constante de ocupación en la peatonal, como las perfumerías, farmacias, electrodomésticos y librerías. Podemos decir entonces que Florida es un termómetro de la realidad comercial que se adapta a las reglas de mercado, siempre manteniendo su rol protagónico ante el resto de los principales focos retailers de la ciudad.
Alejandro Schiaffino
Felipe Ramos
Broker – División Locales
Broker – División Locales
Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
Sucursal Acassuso (011) 4732-4732 Avenida del Libertador 1574, Acassuso
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Relevamiento |
Florida
Evolución de rubros 2003 - 2013
100
124
122
120
121
95
96
111
120
119
140
80
2004
2005
Bancos y Financieras
2006
Gastronomía
Indumentaria
2012
25
16
12
15
2010
24
24
20
2009
10
2003
14 14
0
13 15
18 16 20
17 17 17
19
20 21
17
20
17
40
18
60
2013
Calzado 175 Locales Relevados
Cantidad de Locales desocupados: 2003 - 2013
23
25
17
20 15
11
13
13 9
11
10
5 5 0 2003
2004
2005
2006
2009
2010
2012
2013
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Focos principales Valores M2 (U$S) 90 80
70
70
50
60
60
33
65
29
45
54
21
19
31
50
14
21
31
50 40 30
14
19
20
13
15
10
13
80
80
70
70
65
65
60
60
60
60
80 75
70
65
65
60
60
83
83
83
75
80
80
80
70
75
75
75
67
70
70
70
67
67
67
65
54
60
80
55
0
2002 Florida
2003
2004
2005
Santa Fe y Callao
2006
2007
2008
Santa Fe y Cnel Diaz
2009
2010
2011
Cabildo y Juramento
2012
2013
Rivadavia y Acoyte
Tasa de ocupación comercial según zona geográfica, de la Ciudad de Buenos Aires. 98 95,9 96
95,5
95
94,7 93,6
94
93
94,47
92
95 94
93,37 92,3
91
92
90
90 90
88
89
86 84 2006
2007
2008
2009
2010
Z. Norte
2011
2012
2013
Centro
Nota: Valores en u$s/m2 para locales en pleno foco comercial con una superficie de planta baja menor a 200 m2.
Dado que en la Argentina no existe ningún ente que recopile información oficial, todos los datos reflejados en este informe han sido obtenidos por nuestro departamento de MKT & Research.
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Focos secundarios Valores M2 (U$S)
120 100
103
103
103
80 80 60 40 40 20
40
32 29
46 34
35
41
41
30
47 35
35
41
41
30
47 35
35
30
41
35
47 35
0 Año 2010
Año 2011
Año 2012
2013
Puerto Madero Oeste
Av. Del Libertador y Alvear (Martínez)
Defensa y Humberto Primo (San Telmo)
Av. Alvear y Ayacucho
Palermo Soho
Palermo Hollywood
Av. Rivadavia y Boyacá
Dado que en la Argentina no existe ningún ente que recopile información oficial, todos los datos reflejados en este informe han sido obtenidos por nuestro departamento de MKT & Research.
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NUESTRO EQUIPO | DIVISIÓN LOCALES Durante la segunda mitad de los´90, desembarcaron en nuestro país los grandes retailers internacionales, quienes, junto a otras cadenas locales y a la expansión del sistema bancario y de franquicias, provocaron una gran demanda en el sector. Ante esa realidad y siguiendo con nuestra convicción de brindar respuestas especializadas a los requerimientos del mercado, fuimos la primera empresa inmobiliaria en crear la División Retail, asesorando respecto de los hábitos particulares del mercado local, sus tendencias y la conveniencia de potenciales localizaciones.
Miguel Grehan Director
Juan Cruz Beccar Varela Gerente
Tomás Dianda Broker Senior - Acassuso
Lorena Levonian Broker - Of. Central
M. Ángeles Casamayor Broker - Acassuso
Alejandro Schiaffino Broker – Of. Central
Juan Martín Correa Broker – Of. Central
Agustín Cazes Broker – Acassuso
Felipe Ramos Broker - Of. Central
Silvana Genero Asistente – Of. Central
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|Directorio
| Sucursales
Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General Maximiliano Kunath, Gerente de Operaciones División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso, Juan P. Figueroa Alcorta Sucursal Nordelta , Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira LABS Facundo Hidalgo Pablo Benegas Divisiones: Oficinas | Industrias | Locales | Residencial | Emprendimientos | Hoteles | Campos | Tasaciones Casa Central (011) 4114-1000 Tucumán 117, 1 piso, CABA
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