La densification autour du pôlegare de Boissy-Saint-Léger (94) Projet pré-opérationnel Université Paris IV-Sorbonne M1 GAELE – Semestre 2 Atelier sous la direction de Marion Catoire
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S OMMAIRE I. II. 1.
Objet et justification de l’opération ..................................................................................................................................... 4 l’état du site et son environnement ..................................................................................................................................... 5 Synthèse du diagnostic ......................................................................................................................................................................... 5 Une commune contrastée à vocation résidentielle ............................................................................................................................................................................................ 5 Un découpage du territoire induit par les infrastructures .................................................................................................................................................................................. 5 La mixité fonctionnelle, sociale et générationnelle ............................................................................................................................................................................................ 5
2.
Le choix d’un site : refaire la ville sur place ........................................................................................................................................... 7 Un bâti dégradé et saturé.................................................................................................................................................................................................................................... 7 Des équipements inadaptés aux activités et aux dynamiques du secteur ......................................................................................................................................................... 7 Une position centrale : ........................................................................................................................................................................................................................................ 8 Des réalisations initiatrices de la mutation du secteur ....................................................................................................................................................................................... 8
III. 1.
Présentation du projet d’aménagement ............................................................................................................................... 9 Présentation du périmètre de la ZAC .................................................................................................................................................... 9 Le périmètre d’intervention ................................................................................................................................................................................................................................ 9 Le choix de la ZAC ................................................................................................................................................................................................................................................ 9 Les contraintes et atouts du site ...................................................................................................................................................................................................................... 10
2.
Le programme .....................................................................................................................................................................................11 Programme quantifié......................................................................................................................................................................................................................................... 11 Prescriptions en matière de logement .............................................................................................................................................................................................................. 11 Prescriptions en matière d’activité ................................................................................................................................................................................................................... 11 Prescriptions en matière de commerce ............................................................................................................................................................................................................ 11
3.
Les Enjeux du projet d’aménagement ..................................................................................................................................................12 Un problème d’échelles : L’enjeu de l’insertion urbaine .................................................................................................................................................................................. 12 Raccommoder le territoire : un enjeu intercommunal ..................................................................................................................................................................................... 13 Améliorer le cadre de vie local .......................................................................................................................................................................................................................... 14
IV. 1. 2.
Un aménagement de la voirie en faveur des modes doux et du cadre de vie .................................................................. 15 Les circulations douces au cœur du nouveau quartier ..........................................................................................................................15 Articuler la densification autour de la passerelle : un espace public adapté au territoire. ....................................................................16 Un cadre de Vie Vert et paysager ...................................................................................................................................................................................................................... 16 Faire de la passerelle une marque locale .......................................................................................................................................................................................................... 17
3.
La valorisation des voies existantes .....................................................................................................................................................19 L’avenue du Général de Gaulle ......................................................................................................................................................................................................................... 19 Le boulevard de la gare ..................................................................................................................................................................................................................................... 19
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4.
Sécuriser les cheminements piétons ....................................................................................................................................................20 Accueillir piétons et cyclistes sur la RN 19 ........................................................................................................................................................................................................ 20 Permettre la cohabitation des modes sous le talus du RER .............................................................................................................................................................................. 20
5.
Une réflexion autour de la question du stationnement ........................................................................................................................21 La nouvelle implantation du Parc Relais ........................................................................................................................................................................................................... 21 Les stationnements sur rue ............................................................................................................................................................................................................................... 21
6.
La hiérarchisation des voies de circulation ...........................................................................................................................................22 Des voies à la mesure de la commune : la desserte locale ............................................................................................................................................................................... 22
V. 1. 2.
FORMES URBAINES : pour une densification maitrisée ................................................................................................. 23 La mixité fonctionnelle : une solution adaptée aux besoins du territoire..............................................................................................24 Un bâti pensé en faveur de L’insertion urbaine ....................................................................................................................................25 L’interprétation du territoire au cœur du projet .............................................................................................................................................................................................. 25 La mise en valeur du cadre forestier ................................................................................................................................................................................................................. 26 La mixité sociale et générationnelle .................................................................................................................................................................................................................. 27
VI. 1. 2. 3.
VII.
Coût et financement .......................................................................................................................................................... 28 Un programme très déficitaire selon le bilan financier prévisionnel ....................................................................................................28 Un bilan financier invitant à un portage politique fort .........................................................................................................................29 Un projet actuellement réalisable pour partie grâce à une 3eme phase bénéficiaire ............................................................................31
Annexes : détails du bilan financier .................................................................................................................................... 32 Achat des terrains .............................................................................................................................................................................................................................................. 32 Répartition des fonctions et calculs de cos ....................................................................................................................................................................................................... 32
Espaces publics : .........................................................................................................................................................................................33 Voierie................................................................................................................................................................................................................................................................ 33 Espaces verts ..................................................................................................................................................................................................................................................... 33 Parking ............................................................................................................................................................................................................................................................... 33
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I. O BJET ET JUSTIFICATION DE L ’ OPERATION Boissy-Saint-Léger est une commune du Val-de-Marne, qui a su bénéficier d’une urbanisation rapide après l’implantation du terminus de la ligne du RER A. L’influence de l’agglomération parisienne sur le développement de son territoire est à la fois un atout, puisque Boissy-Saint-Léger jouit d’un accès direct aux grands pôles d’emploi, et une nuisance : traversée par la RN 19, Boissy-Saint-Léger est également une agglomération qui constitue un passage obligatoire pour nombre d’habitants des communes limitrophes. L’achèvement de la déviation de la RN19, projet en cours, mais ralenti par des problèmes de financement constitue une condition du développement futur de Boissy. Le vide de transport en commun qui caractérise les communes à l’ouest et au sud de Boissy-Saint-Léger est comblé par un projet inscrit au SDRIF, qui devrait permettre une amélioration considérable de la qualité de vie dans la commune et dont l’objectif est d’encourager au report modal des communes jusqu’ici mal desservies. Ce projet se fonde sur la déviation de la RN 19, qui scinde le territoire de Boissy-Saint-Léger, et sur la transformation de son emprise actuelle en boulevard urbain accueillant un TCSP. Dans la perspective d’appliquer les prescriptions du SDRIF, dont un des objectifs est de mettre en valeur les infrastructures de transport en commun, Boissy-Saint-Léger a fait, au premier semestre, l’objet d’un diagnostic de territoire concernant le potentiel de densification autour de son pôle-gare ainsi que de l’application des prescriptions en matière de développement durable, qui se traduit aujourd’hui par la présentation d’un projet d’aménagement. Ville compacte et mixité sont les deux concepts sur lesquels se fonde ce projet. Caractérisée par une forte saturation foncière, la ville de BoissySaint-Léger a tout à gagner en appliquant certaines prescriptions du schéma directeur : utilisation rationnelle du sol et du sous-sol, rapprochement des fonctions urbaines dans la perspective d’une compacité fonctionnelle autant que spatiale, accent mis sur les circulations douces et organisation des circulations à l’intérieur du pôlegare en faveur du report modal ou de la diminution de l’usage de la voiture. Par ailleurs, la mixité sociale, la mixité fonctionnelle et la mixité générationnelle font partie intégrante des enjeux durables inscrits au SDRIF.
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Carte de situation. Réalisation : Marion Masure
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II.
L ’ ETAT DU SITE ET SON ENVIRONNEMENT 1. S YNTHESE DU DIAGNOSTIC
Une commune contrastée à vocation résidentielle La commune de Boissy-Saint-Léger fait office de poumon vert à l’échelle régionale. Dotée d’espaces forestiers naturels rares et de qualité, un des points forts du territoire communal réside dans le cadre de vie qu’il fournit à ses habitants. La présence de ces espaces naturels est cependant à ce jour vécue comme une contrainte, puisqu’ils ferment à l’urbanisation près de 60% du territoire communal. Le reste de la ville, déjà dense, ne peut trouver comme solution pour répondre aux besoins en logement de la commune, que de refaire la ville sur place, dans une perspective de compacité urbaine. Ainsi, le diagnostic préconise un meilleur usage des sols et un meilleur rendement du foncier. Cette vocation résidentielle est à renforcer. En effet, le manque de disponibilités foncières implique des besoins en logements, que le PLH, confirmé par les informations fournies par le service d’urbanisme de la commune, estime à environ 200 logements. Par ailleurs, ce PLH impose la construction annuelle de 300 logements sur le territoire intercommunal. Il convient également de noter que les espaces forestiers, atouts qualitatifs du territoire, restent à mettre en valeur. Dans la perspective d’un programme essentiellement résidentiel, l’attention portée à ce cadre de vie doit orienter la constitution d’un projet opérationnel. Cette configuration de la ville implique des coûts importants : refaire la ville sur place engendre des difficultés spécifiques qui, à moins de perpétuer le mitage actuel du territoire, doivent faire l’objet d’une réelle prise en main.
Un découpage du territoire induit par les infrastructures Le diagnostic du premier semestre fait le constat du rôle structurant des infrastructures pour la commune. LA RN 19 crée en effet une séparation nette Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
entre les quartiers et supporte un volume de trafic important, induisant une insécurité permanente. L’aménagement prévu au SDRIF de la RN 19 devrait en partie résoudre ce problème et permettre de réunifier les quartiers de BoissySaint-Léger Quant à la voie ferrée, implantée sur un talus, la coupure spatiale induite par cette infrastructure se double d’une forme de ségrégation entre les quartiers : la Haie Griselle, qui concentre la quasi-totalité du logement social de la commune (30% du logement total), est ainsi isolée du reste de la ville. Les accès à la gare à partir de ce quartier sont peu sécurisants. Le diagnostic invite par conséquent à travailler le quartier-gare du point de vue des circulations piétonnes et de l’amélioration générale de la qualité des cheminements doux.
La mixité fonctionnelle, sociale et générationnelle Cette ségrégation typologique, induite par la structure même de la commune, se double d’une ségrégation sociale que l’analyse sociodémographique de la commune confirme. Territoire contrasté du point de vue des paysages autant que des formes urbaines, la population est aussi caractérisée par un contraste entre deux niveaux de vie extrêmes : seul 60% des foyers fiscaux sont imposés, et les personnes au niveau de vie le plus bas sont concentrées dans la Haie Griselle. Le PLH de la communauté d’agglomération du Haut-Val-de-Marne note par ailleurs qu’il importe de prévenir un éventuel « décrochage » de ce secteur à l’échelle intercommunale. Atténuer la rupture structurelle devient par conséquent un enjeu majeur du territoire communal, dans la mesure où les infrastructures de la commune provoquent un cloisonnement social qu’il convient d’atténuer. Par ailleurs, la population boisséenne répète ce sentiment de contraste : pour une part vieillissante, pour l’autre dynamique, un travail sur la mixité générationnelle et sur la création d’un parc de logement adapté s’imposent.
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Photographies de la commune. Une ambiance urbaine contrastée et concentrant des difficultés rédhibitoires. Photographies personnelles Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Un territoire modelé par les infrastructures Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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2. L E CHOIX D ’ UN SITE : REFAIRE LA VILLE SUR PLACE
Un bâti dégradé et saturé Côté gare, on trouve un tissu urbain désorganisé, principalement composé de pavillons ou d’habitations de type R+1. L’état général du bâti est dégradé. Considérant le caractère durable du projet et les difficultés liées à la mise aux normes autant qu’à l’insertion des quelques bâtiments en bon état, mais sans qualité supplémentaire, présents sur le périmètre, il a été décidé que le quartier serait intégralement renouvelé. Le relevé de terrain montre que la démolition du secteur implique celle d’approximativement 240 logements auxquels il faut ajouter le déficit en logement de la commune, qui est d’environ 200 logements. La restructuration de ce secteur fait partie des objectifs de la commune qui porte actuellement la révision du POS en faveur d’une augmentation du COS dans le périmètre. Le déficit en logement de la commune ainsi que la situation privilégiée de ce quartier justifient une opération de densification sur ce secteur.
Des équipements inadaptés aux activités et aux dynamiques du secteur Le périmètre de la ZAC englobe une partie de la zone d’activité Allée Mozart, ainsi que l’immeuble Boissy II (23.000 m²).. L’offre en locaux destinés aux bureaux dépasse largement la demande, et les taux de vacance de ces immeubles vétustes du point de vue des manières modernes de travailler invitent à envisager une revitalisation du secteur d’activité Du côté de la Haie Griselle, on trouve le centre commercial Boissy II. Conçu comme un centre commercial d’ampleur régionale, il s’avère que la CCIP le classe parmi les centres commerciaux d’envergure intercommunale. Surdimensionné, le centre se trouvait en 2002 composé de 36 cellules commerciales ouvertes et de 12 cellules commerciales vacantes sur les 48 cellules que comporte le centre. Le relevé de terrain montre une augmentation de cette vacance (25 cellules fermées pour 23 ouvertes) en 2009. Du côté de l’ancien village, le parvis de la gare fait place au commerce de proximité. Ici aussi, le commerce montre des locaux vacants (3 sur les 17 commerces recensés). Les cafés et restaurants rapides sont largement surreprésentés : 7 cellules.
Carte de l’état du bâti Réalisation : Laure Vichard Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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Une position centrale : La position centrale des ces parcelles peu qualifiées achèvera de convaincre de la nécessité de restructurer un secteur bénéficiant d’une proximité de l’infrastructure ferroviaire autant que du pôle multimodal de Boissy-Saint-Léger. Cette centralité se perçoit également dans la présence d’équipements à valoriser (la place du forum). Par ailleurs, le périmètre est ainsi fixé pour répondre au besoin de la commune de créer du lien, de réduire la fracture entre la Haie Griselle, et le centre ancien.
Des réalisations initiatrices de la mutation du secteur Le pôle multimodal et le boulevard de la gare Le pôle multimodal réaménagé a été inauguré en janvier 2009. Celui-ci a été conçu pour favoriser les échanges intermodaux, ainsi que pour permettre une fluidité des circulations tant du point de vue des transports collectifs (plateforme destinée aux bus) que des transports individuels (dépose devant la gare). Cette efficacité des infrastructures correspond à l’extrême nécessité d’économiser le foncier de la ville. Cette économie permet par ailleurs de ménager des espaces destinés au confort des aménagements piétons, ce dont témoigne la requalification du boulevard de la gare, projet qui doit être commencé cette année. Le boulevard de la gare sera ainsi à sens unique ainsi qu’en zone 30. La nouvelle voie carrossable sera ramenée à 4,5m, ce qui permet de dégager de l’espace pour mettre en place deux bandes cyclables dont une à contre sens. Un giratoire va être créé à hauteur de la rue de Chirol afin de fluidifier les circulations en ce qui concerne l’accès au parc relais et le retour vers la RN 19.
Source : BoissyMag, Février 2009
L’ambition de la mairie est de prolonger ce projet tout le long du boulevard de la gare. Les mutations autour de la RN 19 Le projet de déviation de la RN 19, en cours de réalisation, se double de divers projets concomitants : l’implantation d’un hôtel par un particulier sur une parcelle située en face de la gare, l’aménagement d’un rond-point au carrefour de la RN 19, de la rue de Paris, et du boulevard de la gare, ainsi que la création de liaisons douces (pistes cyclables) le long de la RN 19 (du côté de la Haie Griselle). En haut : Plan du nouvel aménagement du pôle multi-modal A gauche : Coupe du projet d’aménagement du boulevard de la gare. Source : Boissy Mag
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III. P RESENTATION DU PROJET D ’ AMENAGEMENT 1. P RESENTATION DU PERIM ETRE DE LA ZAC
Le périmètre d’intervention Le périmètre d’intervention représente une superficie d’environ 12 hectares. Il est délimité au nord par la RN 19. Au sud, le périmètre est borné par un tissu bâti mêlant le pavillonnaire au collectif. Le périmètre est traversé par la voie ferrée, doublée de chaque côté d’axes routiers Nord/Sud supportant un trafic d’ampleur intercommunale. Il englobe également les deux ponts permettant de franchir la voie ferrée et le centre commercial de la ville, ainsi que la place du forum, et ses équipements : bibliothèque, cinéma, centre culturel, salles de sport et Poste. Ces éléments sont tous déqualifiants pour la commune : routes et équipements sont vétustes, mal aménagés, et donnent une mauvaise image d’un cadre de vie privilégié. La composition actuelle du secteur est partagée entre le quartier de la gare, essentiellement consacré au logement et au commerce de proximité, le quartier du centre commercial, mêlant activité et commerce (petit commerce et Géant discount), et les zones plus éloignées de la gare vers Limeil-Brévannes, essentiellement résidentielles et caractérisées par un tissu pavillonnaire. Au Nord du périmètre s’étend le domaine du Piple dont l’ouverture complète au public est prévue dans les années à venir par le plan vert départemental (prévu par l’Agenda 21 du Val-de-Marne). La valorisation de l’accès à cet espace boisé est par conséquent un objectif du projet présenté. Intervenir dans ce périmètre permet en outre de prendre en compte les orientations du POS de la commune : requalifier la RN19, retravailler la passerelle reliant la gare à la Haie Griselle, travailler à la perméabilité des quartiers, travailler les cheminements piétons et cyclistes dans l’ensemble de la zone.
Le choix de la ZAC La ZAC apparaît comme l’outil le plus adapté à un projet d’une telle ampleur. Cet outil permettra en effet la mutation progressive des terrains concernés. Etablir un périmètre de ZAC donne la possibilité de répondre à la modification réglementaire du secteur gare, actuellement en pourparler dans la commune. Pour faciliter l’acquisition des terrains, l’outil ZAC sera associé à des déclarations d’utilité publique. Pour limiter le recours à l’emprunt, différentes DUP vont être mises en place à intervalles réguliers. Il s’agira de monter le projet petit à petit, en utilisant la vente d’un lot pour financer l’acquisition des lots suivants. Le phasage des opérations suit ce double objectif foncier et financier : les parcelles vierges sont indiquées pour initier le projet, mettre en place les DUP qui concerneront essentiellement les îlots face à la gare, pour finir par le lot où se trouve l’actuel centre commercial, qui sera le plus difficile et le plus onéreux à acquérir. Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Périmètre et phasage de la ZAC Réalisation : Laure Vichard
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Les contraintes et atouts du site Un sol sujet aux mouvements de terrain : Le site est caractérisé par un sol calcaire et argileux sujet aux mouvements de terrain. Cette contrainte doit être prise en compte et susciter l’utilisation de principes constructifs adaptés, ce d’autant plus que la majeure partie des stationnements seront souterrains dans le nouveau quartier. Un périmètre couvert par le plan d’exposition au bruit : La totalité du secteur est couvert par le plan d’exposition au bruit lié au couloir aérien d’Orly. Les nuisances induites ont un caractère déqualifiant pour le cadre de vie, et invite les habitants à se replier dans l’espace privé et dans les espaces intérieurs. Cette spécificité territoriale constitue un défi pour le projet et ses espaces publics Une richesse géothermique : le sous-sol boisséen comporte un atout non négligeable du point de vue du développement durable : une richesse géothermique particulièrement importante dont l’exploitation inscrirait le projet dans une démarche durable à long terme, puisque fondée sur une ressource renouvelable. La proximité de la gare et d’un environnement de qualité : Encadré par la Haie Griselle d’un côté, et à proximité du domaine du Piple, le site choisi bénéficie d’une position centrale non seulement vis-à-vis de la gare, mais également par rapport à ces deux lieux, qui font l’attrait et la qualité de Boissy-Saint-Léger, par la richesse de leurs contrastes paysagers.
Cheminements dans la Haie Griselle Le forum à requalifier Photographies personnelles Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Atouts et contraintes du site Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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2. L E PROGRAMME
Programme quantifié Le programme d’aménagement s’orchestre autour des trois fonctions que sont le logement, les activités et le commerce avec pour objectif de remplacer l’existant et d’augmenter la capacité d’accueil du pôle-gare par : La construction d’environ 1000 logements neufs (calculés pour 80 m² en moyenne) représentant 81 600 m² de SHON La construction d’environ 200 bureaux et locaux réservés au secteur d’activité représentant 17 000 m² de SHON La construction de cellules commerciales destinées au commerce de proximité représentant 11 800 m² de SHON dont 1.500 m² réservés à l’implantation d’un supermarché mieux dimensionné pour la commune.
Prescriptions en matière de logement Logement social : le rééquilibrage de la commune d’un point de vue sociospatial invite à introduire du logement social en location ou en accession à la propriété dans le périmètre de la ZAC. Cette introduction permettra à terme une mutation des statuts d’occupation de la Haie Griselle et une meilleure répartition de ces logements dans la commune. Logement étudiant et pour personnes âgées : La situation de la commune est favorable à l’implantation d’une résidence étudiante, garante de l’équilibre générationnel de la commune aussi bien que de son dynamisme. La proximité de pôles universitaires (Créteil, Marne-la-Vallée) devrait ainsi être valorisée, ainsi que les transports en commun les rendant accessibles. Par ailleurs, des structures adaptées à une population vieillissante doivent être construites. Cumuler ces deux objectifs dans une stratégie d’occupation du sol doit permettre d’instaurer une mixité générationnelle dans le secteur, ce qui constitue un enjeu de la durabilité du programme
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Mixité des typologies : Ces deux publics nécessitent des logements de petites tailles. Ce type de logement (F1 à F2) devrait également assurer la constitution d’une offre adaptée aux modes de vie récents, en prenant en compte notamment l’augmentation des décohabitations. Par ailleurs, Boissy-Saint-Léger est une commune résidentielle qui s’adresse aux jeunes couples et aux familles en quête d’un cadre de vie préservé. Des logements de tailles moyennes et de grandes tailles (du F3 au F5) doivent améliorer l’offre actuelle. Une répartition équilibrée entre ces différents types de logements est à chercher aussi bien qu’une mixité typologique d’un point de vue spatial
Prescriptions en matière d’activité Bureaux : La construction de bureaux en plateaux de 100m² divisibles par lots de 20 à 30 m² devrait répondre aux activités susceptibles de s’implanter dans la communes (PME/PMI de services, équipes à effectif réduit mais nécessitant la proximité d’une infrastructure de transport). Activités : Des locaux de petites tailles accueilleront les activités actuelles du secteur et permettront le développement de celles-ci : artisanat, …
Prescriptions en matière de commerce Supermarché : un supermarché de proximité de type hard ou soft discount, ou un supermarché à rayon multiple accueillant un rayon discount développé remplacerait convenablement le centre actuel commerce de proximité : Le commerce de proximité actuel est essentiellement alimentaire. Il comprend des structures de service, de soins à la personne et d’équipement de la voiture. Les locaux en rez-de-chaussée, essentiellement à vocation commerciale doivent également pouvoir accueillir des activités de service et des activités associatives, voire des équipements (crèches…).
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3. L ES E NJEUX DU PROJET D ’ AMENAGEMENT
Un problème d’échelles : L’enjeu de l’insertion urbaine Les contrastes du territoire : L’analyse du parcellaire montre un développement de la ville qui s’est produit par « mitages » successifs du foncier existant. Enserrées entre ses espaces verts protégés, la ville s’est reconstruite sur elle-même à partir des années 70 (et après l’arrivée du RER A). Cette urbanisation a pour incidence de permettre des projets très divers en termes de formes urbaines. Cependant, il est à déplorer que l’urbanisation croissante de la ville se traduise automatiquement par la réalisation d’immeubles collectifs. La densification devrait également permettre d’éviter la transformation de la ville en une cité emplie de tours et dépourvue de cohérence et d’identité propre. Respecter le territoire, une interprétation de la densité : Il est à noter que si la densité de Boissy-Saint-Léger semble au premier abord relativement faible (1817 hab/km²), il apparaît lorsqu’on soustrait de la superficie du territoire les espaces non urbanisés, une densité forte (6604 hab/km²) relativement à la situation géographique de la commune, à la faiblesse de son rôle économique… Cette densité doit être conservée et améliorée qualitativement du point de vue du confort du cadre de vie, mais ne doit sans doute pas être augmentée sans discernement.
Superficie totale (Ha)
Superficie espace vert (Ha)
Superficie habitée (Ha)
Nombre d'habitants
densité de population (hab/km²)
BoissySaintLéger
8,94
6,48
2,46
16 247
6604
Sucy-enBrie
10,43
1,79
8,64
25 000
2893
Paris
10 540
553,07
9986,03
2 125 246
21 282
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En haut : Carte de la typologie du parcellaire : des mitages successifs dans un cadre résidentiel A gauche : Tableau comparatif des densités de population Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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Raccommoder le territoire : un enjeu intercommunal Atténuer les ruptures infrastructurelles : en constituant des liens de ville importants au niveau de la rupture induite par la voie ferrée en talus. Une mise en valeur de cette topographie particulière est recherchée dans les formes urbaines autant que dans le choix de mettre en valeur la passerelle. Se raccrocher à l’existant : En vue d’une insertion urbaine adaptée au territoire le projet s’inscrit dans le respect du bâti environnant. Le projet ne pourra pas atteindre l’objectif d’améliorer le cadre de vie s’il ne prend pas en compte les aspects qui font la marque du territoire. La passerelle conduisant de la gare au centre commercial constitue le seul lien piéton sécurisé entre les deux parties de la ville, cette qualité est actuellement éclipsée par le sentiment d’insécurité lié à sa partie souterraine et par sa vétusté. Le projet aura pour objectif de mettre en valeur cet élément fort du territoire. Les projets en cours seront également pris en exemple, afin de continuer le travail amorcé d’amélioration de la commune. Par ailleurs, l’aménagement d’une liaison douce directe entre la Haie Griselle et le domaine du Piple a pour objectif de mettre en valeur le patrimoine forestier de la commune. Traiter de manière cohérente les deux parties du projet : Pour permettre d’atténuer l’effet de scission induite par la voie ferrée, et pour promouvoir les échanges entre les différents quartiers, il est nécessaire d’intervenir de part et d’autre de la voie ferrée en traitant le secteur d’une manière cohérente. Cette cohérence doit être perceptible sur le plan des circulations et sur celui de l’esthétique du projet. Mettre en valeur les contrastes paysagers du territoire : de nombreux paysages sont visibles depuis le site et peuvent être mis en valeur en offrant des vues et perspectives. Cela suggère un aménagement particulier des hauteurs de constructions. Ici encore, c’est l’identité de la commune qui est recherchée.
Analyse paysagère de Boissy-Saint-Léger Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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Améliorer le cadre de vie local Partager la voirie : circulations routières et circulations douces : Au regard du constat fait par le diagnostic concernant l’espace public de la ville, le projet d’aménagement a été orienté dans le but de favoriser les circulations douces et de permettre à ces circulations d’accéder au confort et à la sécurité nécessaire à la vie locale. Cependant, la place de la voiture et du stationnement a fait l’objet d’un traitement prenant en compte les besoins d’un secteur-gare en matière d’accessibilité, tant pour le fonctionnement de l’infrastructure que pour celui des activités implantées alentour. Mettre en valeur les équipements existants : La ville ne manque pas d’équipement toutefois les équipements existants sont mal valorisés. La place du forum, à proximité de la gare, comportant un cinéma et une médiathèque, est à mettre en valeur tant du point de vue de son accès que de sa visibilité. La création des cheminements ainsi que l’organisation spatiale s’attacheront à mettre en valeur cet atout du site pour la vie locale. Aménager des espaces publics : La nécessité d’introduire de l’urbanité dans la commune ainsi que l’identité du territoire se traduit par un aménagement de l’espace public ménageant une large place à la verdure. Cet espace public est également interprété comme un parcours qui permet d’offrir aux habitants une fluidité dans leurs circulations autant que des espaces de pauses et de respiration. Cet objectif a conduit à la multiplication des espaces publics de nature, de volumes et d’usages différents.
Carte d’orientations des aménagements Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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IV. U N AMENAGEMENT DE LA
VOIRIE EN FAVEUR DES MODES DOUX ET DU CADRE DE VIE
1. L ES CIRCULATIO NS DOUCES AU CŒUR DU NOUVEAU QUARTIER Un périmètre préservé : La rue de Chirol, le boulevard de la gare et la Sente des Pressoirs seront en zone 30, afin de réduire les nuisances dues aux circulations routières et de préserver le cadre de vie du pôle-gare. Ainsi, les circulations routières ont été organisées en fonction de leur rôle (desserte locale ou régionale). Les voies qui supportent un trafic important (RN 19 et avenue du général de Gaulle), reçoivent un traitement favorisant un volume conséquent de circulation, sans pour autant nuire au bien-être piéton. Les autres rues, destinées à un usage local, ont été consacrée essentiellement à la circulation routière, leur tracé étant doublé de chemins piétons distincts. Des voies réservées aux circulations douces : Les circulations douces sont organisées afin de traverser le territoire : une trame verte court ainsi de la Haie Griselle vers le domaine du Piple. L’objectif est de permettre des circulations piétonnes confortables, qui offrent le choix de divers parcours urbains. Les espaces publics créés ponctuent ce parcours, pensé par rapport aux fonctions urbaines et à leurs rôles et besoins respectifs en terme de circulation. La thèse soutenant ce choix suppose qu’un espace public doit avant tout être un lieu de passage afin de fonctionner comme on l’attend de lui (lieu de convivialité, de repos, d’urbanité…). La gestion des stationnements : Afin de réduire la présence de l’automobile, et d’utiliser rationnellement le foncier disponible, les stationnements, y compris ceux des nouveaux commerces, seront souterrains. Néanmoins, certains espaces dégagés par les nouveaux aménagements accueilleront des parkings visiteurs. Les stationnements devront en être réglementés, afin de dissuader le stationnement sauvage ainsi que les abus, par exemple, en plaçant des parcmètres ou en imposant la mise en place d’une zone bleue. La mise aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite : L’élargissement des trottoirs rendu possible par ce projet résout la difficulté propre à la voirie de Boissy, dégradée et manquant d’espace. De même, la passerelle sera rendue accessible par un ascenseur. Cependant, il convient de noter que la gare devra suivre également cette mise aux normes, ce qui ne peut se faire qu’en coopération avec les acteurs concernés (RATP). Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Plan masse du projet Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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2. A RTICULER LA DENSIFIC ATION AUTOUR DE LA PASSERELLE : UN ESPACE PUBLIC ADA PTE AU TERRITOIRE .
Un cadre de Vie Vert et paysager La multiplication des espaces publics Un des objectifs du plan consistait à orchestrer l’espace public autour de la gare. Dès que l’on s’en éloigne, l’espace privé prend la place qui lui revient à Boissy-Saint-Léger. Ainsi, l’espace public de la gare, actuellement consacré à la circulation et à la dépose passager est agrandi et segmenté afin de donner l’occasion d’espaces publics protégés dans la commune. Les bâtiments concernés, plurifonctionnels, sont adaptés à recevoir cet espace en cours intérieures. De ce côté, la sortie de la passerelle bénéficie d’une ouverture qui lui fait actuellement défaut. Le jeu sur les tailles, formes et usages : L’aridité actuelle des espaces publics de Boissy-Saint-Léger a conduit au besoin de créer des lieux de volumes et de niveaux de protection (par rapport aux nuisances routières notamment) différenciés. Les voies de circulations se distinguent des espaces de loisirs et de repos, place du forum et place de la gare, chacune étant séquencées par la création d’un vaste espace auquel répondent en écho des lieux plus préservés.
Une mise en valeur du pôle multi-modal en faveur des espaces publics Réalisation : Violaine Colonna d’Istria A droite : photographies personnelles de la passerelle Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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Faire de la passerelle une marque locale Agrandir la passerelle : Cela constitue un moyen de fournir une expérience de la ville particulière aux habitants, ainsi que de mettre en valeur un élément clé du projet. Cet agrandissement sera l’occasion d’utiliser la passerelle et le toit du centre commercial comme un espace public. Un tel aménagement permet de mettre à disposition des personnes à mobilité réduite un ascenseur au niveau du centre commercial. Cette expérience peut être prolongée par des ouvertures de commerces au dessus ou au dessous de la passerelle. Cette amélioration de la passerelle devrait être assortie d’une requalification du souterrain, actuellement peu accueillant. Le prolongement de l’espace du forum : Cet espace public constitue l’interface entre le quartier de la Haie Griselle et la passerelle. Un aménagement paysager, ainsi qu’une requalification des bâtiments qui constituent le forum sont donc les préconisations conséquentes à l’aménagement prévu. L’opportunité de certaines formes urbaines : La passerelle permet d’assurer une couverture appropriée à Boissy-Saint-Léger, qui souffre des nuisances aériennes. Si le bruit n’est pas arrêté, l’espace y est protecteur et les commerces seront garants de son animation. Par ailleurs, il est prévu de permettre l’installation d’un espace adapté à un marché, qui fait défaut à la commune, sous l’espace dégagé par ce prolongement. Cet esprit du projet pourra être prolongé par la réalisation d’une partie des circulations des bâtiments à l’extérieur ou par l’extension de surfaces habitables (balcons) à double-emploi.
Le souterrain à requalifier La passerelle depuis la rue Le forum à mettre en valeur Ambiance de la Haie Griselle Photographies : personelles
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Extension de la passerelle et mise en valeur des équipements du forum Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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Des infrastructures en faveur des circulations douces Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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3. L A VALORISATION DES V OIES EXISTANTES
L’avenue du Général de Gaulle
Les stationnements doivent y être interdits plus vigoureusement. La voie étant destinée à un trafic d’envergure intercommunale, il est impossible d’en diminuer l’emprise. Les cheminements piétons devront être aménagés sur toute sa longueur (ce qui n’est actuellement pas le cas). Par ailleurs, les cheminements offerts par cette voie, protégés et dans un cadre vert, doivent servir d’inspiration aux aménagements des nouvelles voies. Aménagements piétons avenue du Général de Gaulle Photographies : personnelles Les aménagements actuels de l’Avenue : Plan Masse de la ZAC de la Haie Griselle (source : Services Techniques de la Mairie)
Le boulevard de la gare Celui-ci doit être réalisé, pour la partie allant de la gare à la rue de Chirol, fin 2009. La suite de ce boulevard sera prise en compte dans le projet en s’inspirant des réalisations prochaines. La seule différence réside dans le fait que la seconde partie de la voie accueille du stationnement sur rue (en créneau). Coupe du boulevard de la gare (seconde moitiée) Réalisation : Laure Vichard, Violaine Colonna d’Istria Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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4. S ECURISER LES CHEMINEMENTS PIETONS
Accueillir piétons et cyclistes sur la RN 19 La RN 19 est actuellement impraticable pour les piétons. Dans le but de favoriser les circulations douces ainsi que le report modal, la place de l’automobile va être réduite à deux voies, au lieu des quatre actuelles. Cela permettra à la fois de réduire le trafic et d’aménager des trottoirs plus larges et plus sécurisants, propices à la promenade et surtout à la circulation des PMR jusqu’alors impossible. Deux pistes cyclables seront également aménagées de part et d’autre de la chaussée.
Permettre la cohabitation des modes sous le talus du RER Actuellement, le passage des piétons sous le pont du RER est périlleux en raison de la largeur du trottoir. La réduction à deux voies de la RN 19 va permettre d’aménager un espace piéton surélevé, par conséquent entièrement protégé de la circulation routière. Il conviendra de joindre à ces aménagements une amélioration de l’accessibilité du pôle multimodal depuis cette partie de la RN 19.
L’avenue du Général Leclerc Aménagement sous le pont de l’avenue du général Leclerc Escalier menant au pôle multimodal depuis la RN 19. Photographies : Laure Vichard Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Coupe de l’avenue du général Leclerc (RN 19) Coupe de l’aménagement sous le pont de l’avenue du général Leclerc Réalisation : Laure Vichard, Violaine Colonna d’Istria
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5. U NE REFLEXION AUTOUR DE LA QUESTION DU ST ATIONNEMENT
La nouvelle implantation du Parc Relais L’interprétation du SDRIF, autant que celle du PDUIF, invitent à remplacer l’actuel parc-relais, fortement dégradé (deux étages sont inutilisables à la suite d’inondations) par un équipement plus moderne. Le remplacement de ce parc-relais devrait favoriser le reportmodal, en invitant les communes limitrophes (mal desservies par les transports en communs) à utiliser le pôle-gare de Boissy-Saint-Léger. Le transfert du parc relais du côté de l’avenue du général de Gaulle a deux raisons d’être : Dégager de l’espace sur l’emprise actuelle du parc-relais afin d’ouvrir sur un espace public à la sortie du souterrain. Cette ouverture a pour conséquence de prévenir le sentiment de claustrophobie lié au souterrain et permet également l’agrandissement au niveau de la gare, du garage destiné au cycle, actuellement inapproprié aux aménagements en faveur des circulations douces et à l’augmentation de leur volume qui devrait en résulter. Rendre la fréquentation du souterrain anodine. Et renforcer par conséquent son rôle de lien de ville. Pour préserver l’aspect paysager et végétal du site, le projet de nouveau Parc-Relais devra recevoir un traitement paysager. Le talus devra être retravaillé afin d’accueillir ce nouveau parc relais d’une capacité de 380 places. L’utilisation de la paroi berlinoise paraît appropriée. Ce remaniement du parc-relais devra être réalisé en collaboration avec la Communauté d’Agglomération du Haut Val de Marne, qui fixe la politique tarifaire du parc-relais et gère ces équipements.
Implantation du nouveau parc relais. Réalisation : Laure Vichard
Les stationnements sur rue Au total, une soixantaine de stationnements sur rue devrait pouvoir être créée ; ils seront répartis comme suit : 9 places la rue de Chirol 13 places sente des Pressoirs 48 places boulevard de la gare dont une vingtaine concentrées place de la gare Ces stationnements devraient satisfaire aux besoins du pôle ainsi qu’à son animation. Le parc relais devra cependant être favorisé par une gestion adaptée de ces stationnements, destinés aux arrêts brefs, le parc-relais subvenant aux besoins prolongés. Une limitation des stationnements sur rue Réalisation : Violaine Colonna d’Istria Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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6. L A HIERARCHISATION DE S VOIES DE CIRCULATION
Des voies à la mesure de la commune : la desserte locale La rue de Chirol peut servir de modèle à toutes les voies de desserte locale : Les nouvelles voies créées pour desservir les activités du Polysphère La sente des Pressoirs, actuellement à demi-privatisée et à demi-piétonne. Ces voies accueilleront des circulations à sens unique, ainsi qu’une voie de livraison autorisant un stationnement limité. Ainsi, une hiérarchisation des voies est effectuée afin de distinguer les zones résidentielles des zones de circulation importante. Le volume de trafic intercommunal supporté par le quartier de la gare de Boissy ne saurait être supprimé, néanmoins, il est possible de limiter la gêne occasionnée par le trafic en créant cette hiérarchie. L’essentiel des circulations est ainsi porté sur la RN 19, le boulevard de la gare et l’avenue du général de Gaulle Ici encore, l’enjeu majeur est d’assurer le fonctionnement du quartier (notamment des activités) tout en préservant au maximum le cadre de vie des habitants.
LIMITER LE STATIONNEMENT Les panneaux d’enlèvement immédiat ne parviennent pas à prévenir le stationnement sauvage. Un périmètre en zone bleue pourrait constituer un compromis convenable pour la commune, qui ne saurait supprimer intégralement l’encombrement automobile de ses rues. Assorti d’une surveillance réelle ce système permettrait une tolérance de la voiture, dans un quartier destiné à accueillir des circulations importantes.
Exemple de voie de desserte locale : Coupe de la rue de Chirol Réalisation : Laure Vichard, Violaine Colonna d’Istria Photographie personnelle de l’actuelle rue de Chirol Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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V. FORMES URBAINES : POUR UNE DENSIFICATION MAITRISEE
Des densités différenciées en fonction de l’emplacement des lots. Réalisation : Marion Masure, Violaine Colonna d’Istria
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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1. L A MIXITE FONCTIONNELLE : UNE SOLUTION ADAPTEE AUX BESOINS DU TERRI TOIRE L’utilisation continue des bâtiments : une partie des immeubles accueille les trois fonctions du secteur : commerce et activités d’artisanat en rez-de-chaussée, commerces et activités aux premiers et seconds étages, logements dans les parties supérieures. Une telle organisation occasionne une utilisation des bâtiments en continu, qui permet la récupération de chaleur et des économies d’énergie conséquentes. Par ailleurs, le quartier de la gare sera ainsi animé par des usages différenciés, garants de l’urbanité du secteur. Des pieds d’immeuble favorisant la vie locale : Les commerces et activités prévus prennent en considération la vie locale, l’augmentation du nombre de commerces est liée à l’implantation de plus nombreuses activités. Ces pieds d’immeuble peuvent également recevoir des locaux associatifs, actuellement présents sur le secteur mais en déshérence. Des locaux adaptés à l’économie du territoire : Le POS de la commune souligne la vocation de Boissy-Saint-Léger d’accueillir à l’avenir un développement endogène. Ce développement a été interprété comme celui d’activités nécessitant des surfaces de petites tailles. Artisanat, petit commerce et activités tertiaires sont ainsi favorisées. La mutation de l’activité commerciale : Le centre commercial sera remplacé par un supermarché de 1500 m², qui subviendra aux besoins locaux. Considérant la proximité de la Haie Griselle, ce supermarché devra convenir aux besoins d’une population défavorisée autant qu’à une population aisée. Une forme commerciale hybride sera donc à privilégier. L’omniprésence du logement : dans la mesure où le quartier de la ZAC est essentiellement à vocation résidentielle, l’importance accordée à cette fonction est légitime. Ainsi, la mixité fonctionnelle fait place au logement vers le sud. Ce choix a pour but de faire une transition entre ce quartier et la limite communale, au-delà de laquelle se rencontre un tissu exclusivement pavillonnaire. Une mixité fonctionnelle assumée Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Coupe de l’intérieur des bâtiments plurifonctionnels Réalisation : Marion Masure
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2. U N BATI PENSE EN FAVEUR DE L’ INSERTION URBAINE
L’interprétation du territoire au cœur du projet L’inspiration du vieux village : A la jonction des différents quartiers de Boissy, notre ZAC est encadrée à la fois par un bâti ancien de corps de ferme, par un bâti pavillonnaire et par un bâti de tours. Le bâti du centre bourg montre une densité particulière. Les constructions se sont développées autour de la rue de Paris, en réservant vers l’arrière des cours communes et des espaces extérieurs préservés. Cette physionomie a servi d’inspiration lors de la réalisation du plan d’aménagement Préserver des cœurs d’ilôt : La constitution de cœur d’îlots entièrement protégés des nuisances routières sera l’occasion de créer des espaces privés autant que des espaces publics qui devront être distingués par les aménagements (résidentialisation éventuelle).
Photographie aérienne du centre-ville. Source : http://maps.google.fr
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Un bâti dense et peu élevé : la réinterprétation du tissu de centre-bourg Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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La mise en valeur du cadre forestier Etager les hauteurs : L’étagement des hauteurs a plusieurs objectifs : mettre en valeur la topographie du site en élevant le bâti à la mesure du plateau, permettre l’utilisation des toitures. Cet étagement donne en outre la possibilité d’aménager l’espace en fonction des orientations, et de mettre en valeur les zones les mieux exposées. Cet étagement des hauteurs permet une mise en valeur du site aussi bien pour les piétons que pour les résidents. Toitures végétalisées : Dans la perspective d’utiliser de manière rationnelle l’espace, les toitures devront être aménagées ou utilisées dans le secteur. Les solutions durables ne manquent pas pour valoriser les toitures : panneaux solaires, toitures végétalisées, toitures terrasses, voire le cumul de ces usages, sont autant de solutions qui devront être étudiées en vue de leur mise en œuvre. Séparer les lots en plusieurs bâtiments : une telle interprétation du plan permettrait de mettre en place une diversité esthétique et architecturale d’un bâti homogène. De même, il sera possible d’introduire des retraits de bâtiments, par exemple, le long de la rue de Chirol, afin d’aménager des espaces en pied d’immeuble et de rompre le rythme général du quartier.
LA VEGETALISATION DES TOITURES Celle-ci permet une climatisation naturelle des bâtiments, en retenant l’eau, qui alimente les plantes créant une couverture végétale. Elles remplissent la fonction d’absorbeur de différents polluants urbains et permettent la diminution de la pollution atmosphérique. Elle participe aux économies d’énergie et à la qualité du paysage.
Vue de la ZAC de la Haie Griselle, Vue sur le quartier de la gare depuis la Haie Griselle, Vue sur l’étagement du plateau, photographies personnelles Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
L’étagement des hauteurs : mettre en valeur la topographie du site Réalisation : Violaine Colonna d’Istria
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La mixité sociale et générationnelle Des logements inspirés des pratiques résidentielles Le projet prévoit la construction de bâtiments collectifs de taille moyenne ou petite afin de répondre aux aspirations des habitants des espaces périphérique de la région parisienne. Ainsi se mêlent à la fois de petits pavillons mitoyens, de petits immeubles à l’allure de maisons mitoyennes associant duplex et studios et des immeubles de taille moyenne accueillant à la fois de l’activité et des logements. Une typologie favorisant la mixité : Un tiers des logements prévus par le programme est destiné à un usage social. Dans un objectif de mixité, ceux-ci seront disséminés afin de permettre aux personnes défavorisées d’accéder à des logements de différentes typologies. Il s’agit d’attirer principalement des populations aux revenus moyens. Eviter la concentration telle qu’elle se présente dans la Haie Griselle constitue un second enjeu. Ainsi, les suites logiques de ce projet de ZAC veulent que le parc de la Haie Griselle, attractif au demeurant, profite de celui-ci pour entamer sa reconversion. Le travail sur la situation des logements en fonction de leur typologie : En vue de perpétuer l’objectif de mixité générationnelle, le plan invite à localiser à proximité, voire dans les mêmes bâtiments, des logements de tailles hétérogènes.
Mixité des typologies et mixité sociale : pour un rééquilibrage du territoire Réalisation : Violaine Colonna d’Istria Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
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VI. C OUT ET FINANCEMENT 1. U N PROGRAMME TRES DEF ICITAIRE SELON LE B ILAN FINANCIER PREVISIONNEL Globalement, les dépenses s’élèvent à près de 200 millions d’euros tandis que les recettes s’élèvent seulement à environ 120 millions. Parmi ces recettes, nous pouvons espérer recevoir près de 5 millions d’euros de subventions provenant du département, de la région et de l’union européenne. Aves un déficit de 73 millions d’euros, notre projet de ZAC ne semble pas être viable. Cependant, un découpage en trois tranches nous montre qu’il n’est pas totalement utopique. ZAC – Superficie en m2
Fiche bilan de ZAC Espace public – Superficie en m2 Espace privé – Superficie en m2
2 344 125 656
Habitations (€/m2 de terrain) Services et commerces (€/m2 de terrain) Bureaux (€/m2 de terrain) Activités PME-PMI (€/m2 de terrain) Dépenses (en euros hors taxe) Etudes amonts (3% du montant des travaux) (urbanisme, paysage, programmation, etc) Foncier Acquisitions des terrains évictions Indemmnités diverses et et frais d'acquisitions (15% du montant des frais d'acquisitions) Archéologie préventive Diagnostic (0,41 €/m2 de zone à aménager) Fouilles complémentaires (2 à 3 €/m2 si nécessaire) Travaux Travaux de démolition (50 €/m2 de plancher) Travaux d'aménagement des espaces publics Honoraires techniques (10 à 15 % du montant des travaux)
1 000 Recettes (en euros hors taxe) 800 ventes de terrain : 800 Secteur d'habitations 750 Services et commerces 295 016
-73 112 858
118 448 694 92 984 598 92 984,60 10 612 042 13 265,05
Secteurs de bureaux 166 310 700
52 480
4 757 371 5 946,71
144 618 000 Secteur d'activités PME-PMI 21 692 700
10 094 683 13 459,58 4 630 137
Subvention
52 480 Europe: pour création d'emploi et développement durable 9 833 871
1 986 271 7 847 600 983 387
sous total des dépenses 177 475 454 Aménageurs : 18 716 234 . Commercialisation 500 000 . Frais généraux (Charges de l'aménageur) (5 à 8% du montant de l'opération) 8 873 773 . Frais financier (5 à 8% du montant de l'opération) 9 342 461 . Rémunération du risque (Marge variable) 00 TOTAL 196 191 688
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Bilan
128000
Europe: subventions JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas Région: au titre de l'accompagnement des pôles gares Région : investissement dans l'immobilier d'entreprise dédié aux PME-PMI. Région: sécurisation des espaces commerciaux Région: Portage foncier et immobilier Région: rénovation des gares ( passerelle) (50% des traveaux) Région: Aménagements de sécurité routière Région: Accessibilité des transports en commun Département: subvention au titre de la politique départementale en faveur d’espaces verts de proximité Département: dispositif d’appui aux projets locaux de réalisation d’immobilier d’entreprises Département: dispositif d’appui aux études de requalification de zones d’activités économiques
457 000 156 952 3 736 985 100 000 103 200 10 000 51 000 15 000
TOTAL 123 078 831
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2. U N BILAN FINANCIER IN VITANT A UN PORTAGE POLITIQUE FORT Le bilan financier qui suit le phasage de la ZAC montre deux phases négatives : La phase 1 : déficitaire de 5,6 millions d’euros La phase 2 : déficitaire de 78 millions d’euros La première phase est négative en raison du déménagement du parking, qui est à l’origine de nombreux surcoûts.
Bilan 1ere phase
Superficie en m2
Espace public – Superficie en m2 Espace privé – Superficie en m2
2 400 8 660
Habitations (€/m2 de terrain) Services et commerces (€/m2 de terrain) Bureaux (€/m2 de terrain) Activités PME-PMI (€/m2 de terrain)
1 000 800 800 750
-5 661 125
Recettes (en euros hors taxe) ventes de terrain :
20 676 000
Secteur d'habitations
19 620 000 19 620,00
Services et commerces
Dépenses (en euros hors taxe) Etudes amonts (3% du montant des travaux) Foncier
13 489 500
Acquisitions des terrains et évictions Indemmnités diverses et frais d'acquisitions (15% du montant des frais d'acquisitions)
11 730 000 1 759 500
Archéologie préventive
4 535
Diagnostic (0,41 €/m2 de zone à aménager) Fouilles complémentaires (2 à 3 €/m2 si nécessaire)
4 535
Travaux
9 525 000
Travaux de démolition (50 €/m2 de plancher) Travaux d'aménagement des espaces publics Travaux de construction du parking
125 000 480 000 8 920 000
Honoraires techniques
952 500
(10 à 15 % du montant des travaux) sous total des dépenses 24 257 285 Aménageurs : . Commercialisation . Frais généraux (Charges de l'aménageur) (5 à 8% du montant de l'opération) . Frais financier (5 à 8% du montant de l'opération) . Rémunération du risque (Marge variable)
2 703 470
206 760 1 212 864 1 283 845 00 TOTAL 26 960 754
1 056 000 1 320,00
285 750
(urbanisme, paysage, programmation, etc)
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Bilan
11060
Secteurs de bureaux
00
Secteur d'activités PME-PMI
00
Subvention Europe: pour création d'emploi et développement durable Europe: subventions JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas Région: au titre de l'accompagnement des pôles gares Région : investissement dans l'immobilier d'entreprise dédié aux PME-PMI. Région: sécurisation des espaces commerciaux Région: Portage foncier et immobilier Région: rénovation des gares ( passerelle) (50% des traveaux) Région: Aménagements de sécurité routière Région: Accessibilité des transports commundépartementale en faveur d’espaces verts de Département: subvention au titre de en la politique proximité Département: dispositif d’appui aux projets locaux de réalisation d’immobilier d’entreprises Département: dispositif d’appui aux études de requalification de zones d’activités économiques
TOTAL
623 629
90 513 538 100 000 10 000
21 299 629
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La seconde phase est fortement négative en raison du coût du foncier, celui ci s’élevant à plus de 115,5 millions. Ce chiffre est très élevé car il s’agit de racheter un centre commercial et l’immeuble Boissy 2. Bien que ces deux bâtiments soient dégradés et ne soient plus aux normes actuelles de ces types de bâtiments, nous sommes toujours en région parisienne et le terrain coûte cher. A moins de recevoir une aide politique forte, il n’est actuellement pas possible d’intervenir sur cet espace qui est pourtant un espace de revalorisation prioritaire pour Boissy et son pôle gare.
Bilan 2eme phase
Superficie en m2
Espace public – Superficie en m2 Espace privé – Superficie en m2
21 768 12 478
Habitations (€/m2 de terrain) Services et commerces (€/m2 de terrain) Bureaux (€/m2 de terrain) Activités PME-PMI (€/m2 de terrain)
1 000 800 800 750
-78 656 036
Recettes (en euros hors taxe) ventes de terrain :
57 393 498
Secteur d'habitations
39 149 997 39 150,00
Services et commerces
Dépenses (en euros hors taxe) Etudes amonts (3% du montant des travaux)
6 624 000 8 280,00
333 284
(urbanisme, paysage, programmation, etc)
Secteurs de bureaux
Foncier
115 535 325
Acquisitions des terrains et évictions Indemmnités diverses et frais d'acquisitions (15% du montant des frais d'acquisitions)
100 465 500 15 069 825
Archéologie préventive
14 041
Diagnostic (0,41 €/m2 de zone à aménager) Fouilles complémentaires (2 à 3 €/m2 si nécessaire)
14 041
Travaux
11 109 450
Travaux de démolition (50 €/m2 de plancher) Travaux d'aménagement des espaces publics
4 594 250 6 515 200
Honoraires techniques
1 110 945
(10 à 15 % du montant des travaux) sous total des dépenses 128 103 044 Aménageurs : . Commercialisation . Frais généraux (Charges de l'aménageur) (5 à 8% du montant de l'opération) . Frais financier (5 à 8% du montant de l'opération) . Rémunération du risque (Marge variable)
13 733 194
573 935 6 405 152 6 754 107 00 TOTAL 141 836 238
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Bilan
34246
2 672 002 3 340,00
Secteur d'activités PME-PMI
8 947 499 11 930,00
Subvention Europe: pour création d'emploi et développement durable Europe: subventions JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas Région: au titre de l'accompagnement des pôles gares Région : investissement dans l'immobilier d'entreprise dédié aux PME-PMI. Région: sécurisation des espaces commerciaux Région: Portage foncier et immobilier Région: rénovation des gares ( passerelle) (50% des traveaux) Région: Aménagements de sécurité routière Région: Accessibilité des transports en commun Département: subvention au titre de la politique départementale en faveur d’espaces verts de proximité Département: dispositif d’appui aux projets locaux de réalisation d’immobilier d’entreprises Département: dispositif d’appui aux études de requalification de zones d’activités économiques
TOTAL
5 786 704
457 000 2 562 061 2 701 643
51 000 15 000 5 786 704
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3. U N PROJET ACTUELLEMENT REALISABLE POUR PA RTIE GRACE A UNE 3 EME PHASE BENEFICIAIRE La troisième phase est bénéficiaire de plus de 12 millions d’euros. Ainsi nous pouvons équilibrer la première phase dont le bilan était de - 5.6 millions. Ainsi la somme de ces deux phases reste bénéficiaire de 6.4 millions d’euros. Il est alors envisageable de réaliser cette partie du projet dans ces phases 1 et 3. Il est également envisageable de prendre en charge les couts de construction de la seconde passerelle qui est compris dans la seconde phase du projet, s’élevant à environ 4 millions d’euros.
Bilan 3eme phase
Superficie en m2
Espace public – Superficie en m2 Espace privé – Superficie en m2
11 055 17 870
Habitations (€/m2 de terrain) Services et commerces (€/m2 de terrain) Bureaux (€/m2 de terrain) Activités PME-PMI (€/m2 de terrain)
1 000 800 800 750
12 177 330
Recettes (en euros hors taxe) ventes de terrain :
54 514 503
Secteur d'habitations
45 660 003 45 660,00
Services et commerces
Dépenses (en euros hors taxe) Etudes amonts (3% du montant des travaux)
2 632 000 3 290,00
37 844
(urbanisme, paysage, programmation, etc)
Secteurs de bureaux
Foncier
37 285 875
Acquisitions des terrains et évictions Indemmnités diverses et frais d'acquisitions (15% du montant des frais d'acquisitions)
32 422 500 4 863 375
Archéologie préventive
11 859
Diagnostic (0,41 €/m2 de zone à aménager) Fouilles complémentaires (2 à 3 €/m2 si nécessaire)
11 859
Travaux
1 261 450
Travaux de démolition (50 €/m2 de plancher) Travaux d'aménagement des espaces publics
643 850 617 600
Honoraires techniques
126 145
(10 à 15 % du montant des travaux) sous total des dépenses Aménageurs : . Commercialisation . Frais généraux (Charges de l'aménageur) (5 à 8% du montant de l'opération) . Frais financier (5 à 8% du montant de l'opération) . Rémunération du risque (Marge variable)
38 723 173 4 541 527
545 145 1 936 159 2 060 224 00 TOTAL
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Bilan
43 264 700
28925
2 120 000 2 650,00
Secteur d'activités PME-PMI
4 102 500 5 470,00
Subvention Europe: pour création d'emploi et développement durable Europe: subventions JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas Région: au titre de l'accompagnement des pôles gares Région : investissement dans l'immobilier d'entreprise dédié aux PME-PMI. Région: sécurisation des espaces commerciaux Région: Portage foncier et immobilier Région: rénovation des gares ( passerelle) (50% des traveaux) Région: Aménagements de sécurité routière Région: Accessibilité des transports en commun Département: subvention au titre de la politique départementale en faveur d’espaces verts de proximité Département: dispositif d’appui aux projets locaux de réalisation d’immobilier d’entreprises Département: dispositif d’appui aux études de requalification de zones d’activités économiques
TOTAL
927 527
237 824 090 103 200
55 442 030
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VII. A NNEXES : DETAILS DU BILAN FINANCIER Achat des terrains
Répartition des fonctions et calculs de cos
Dénomination
typologie
parcelle face à la gare parcelle au sud de la rue de Chirol parcelle au sud du chemin rural parcelle RFF parking relais immeuble Boissy 2 centre commercial Boissy 2 immeuble de logement au sud de B2 surface en herbe face au polysphere TOTAL
R+1 à R+5 R+1 à R+5 R+1 à R+2
Dénomination typologie
nb de parcelles concernées
surface (m²)
surface bâtie au sol (m²)
SHON
prix aquisition
cos
15 14 6 dont 2 vides 1 1 1 1 1 1
7300 9435 3200 7800 2500 1196 27000 3050 3000 64481
2570 1569 230 0 2500 1196 25500 775 0 34340
7710 4707 460 0 10000 11960 71400 8525 0 114762
19 275 000,00 € 11 767 500,00 € 1 380 000,00 € 2 730 000,00 € 9 000 000,00 € 15 548 000,00 € 64 260 000,00 € 19 607 500,00 € 1 050 000,00 € 144 618 000,00 €
1,06 0,50 0,14 4,00 10,00 2,64 2,80 1,78
R+3 R+9 R+1 à R+2 R+10
nombre de logements commerce bureaux activité surface (m²) Total (m² de SHON) niveaux (m² de SHON) (m² de SHON) (m² de SHON) (m² de SHON)
1 supermarché R 1 2 209 2 R+4, R+5 5, 6 1 314 3 R+4 5 2 928 4 R+3 4 498 5 R+4 5 881 6 R+3 4 1 834 7 R+4 5 1 264 8 R+5 6 1 130 9 R+3 4 2 745 10 R+4 5 2 342 11 R+4 5 1 931 12 R+4, R+5 5, 6 1 780 13 R+4, R+5 5, 6 1 462 14 R+3, R+4 4, 5 1 058 15 R+4 5 1 010 espaces verts privés 15 341 total de 1 à 15 39 725 total proportions des fonctions en % de SHON moyennes de surface au sol attribués à chaque fonctions
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
5 256 8 783 1 992 2 642 7 337 3 791 4 521 10 979 10 066 5 790 5 981 6 751 3 702 4 041 11 352 81 633 92 985 74% 29 397
2 209 2 120 2 928
2 928 1 762 2 527 2 261
982 1 243 625 529 1 010 1 619 11 646 13 265 11% 4 194
1 104 2 803 2 293 831 529 726 5 221 5 947 5% 1 880
1 643 11 816 13 460 11% 4 255
2 209 7 376 14 639 1 992 4 404 7 337 6 318 6 782 10 979 11 170 9 575 9 517 8 207 4 760 5 051 15 341 110 315 125 656 100% 39 725
prix attribué au m² 2500 2500 3000 350 900 1300 900 2300 350
COS
nb de logements
1,0 5,6 3,5 2,2 3,7 1,2 5,0 2,5 1,4 2,5 3,9 5,3 5,6 4,5 5,0
66 110 25 33 92 47 57 137 126 72 75 84 46 51
2,0
1 020
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E SPACES PUBLICS :
Voierie Étiquettes de lignes
Somme de surface (m²)
ratio utilisés (prix au m²)
coûts
espace vert passerelle place minérale toiture aménagée Total général
680 1800 9600 2010 28180
100
68000 3939600 1920000 1920000 7847600
200 200
Espaces verts Dénomination avenue du général Leclerc RN 19 boulevard de la gare rue de Chirol rue Rurale voie A - impasse de la nouvelle haie voie B - chemin du Polyshère voie C - impasse du Polyshère chemin 1 - Passage du nord chemin 2 - Passage du sud TOTAL
typologie L:400 , l, 22 L : 400, l :14 L : 200 (partie non prévue dans travaux 2009), 12 L: 100, l: 9 L:175, l: 9 L : 43 l: 10 + L 28 l 6 L : 88 l: 10 + L : 96 l,10 L: 50, l:10 L: 60, 6 L: 60, l, 6
surface (m²) 8800 5160 2400 900 1575 598 1840 500 360 360 22493
coûts 1760000 1032000 480000 180000 315000 119600 368000 100000 72000 72000 4498600
Parking
Colonna d’Istria Violaine Masure Marion Vichard Laure
Dénomination
typologie
nombre de niveaux
surface (m²)
SHON (m²)
Parcking 192 places
R+2
4
2230
8920
prix 8 920 000
nb de places 297
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