vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
Een representatief overzicht Als er ĂŠĂŠn markt in beweging is, dan is het wel de retail. We hoeven niemand, die werkzaam is in dit vakgebied, uit te leggen waar het daarbij allemaal om gaat. De vraag is echter hoe we met al die veranderingen omgaan en op welke wijze we de uitdagingen waarvoor we staan optimaal vorm kunnen geven. Creativiteit, innovatie en wellicht een flinke dosis lef lijken de succesfactoren voor de toekomst. Er waren in ieder geval genoeg redenen om een eerste uitgave van Vastgoed in Retail te maken en u bent nu de trotse bezitter van dit exemplaar. U ziet het; het is een dikke geworden. En dat is eigenlijk niet zo verwonderlijk; het vakgebied heeft immers veel facetten, knelpunten, voorbeeldprojecten en uitdagingen dat niet alleen marktpartijen maar ook brancheorganisaties graag hun zegje wilden doen. Daar zijn we niet alleen tevreden mee. We zijn er zelfs trots op dat deze eerste uitgave van Vastgoed in Retail veel belangstelling trok en dat er daardoor een representatief overzicht is ontstaan van alles wat er speelt in de verschillende disciplines. Voor ons enthousiaste team van redacteuren was het een inspirerende kennismaking met het vak. Last but not least hopen wij dat dit jaarboek (wat ons betreft is het de eerste in een lange reeks!) u ook nieuwe verrassende inzichten mag opleveren. Want juist in een markt in beweging is het van groot belang om op de hoogte te zijn en op de hoogte te blijven. Veel leesplezier.
Jerry Helmers Eindredacteur Vastgoed in Retail
vastgoed in retail Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties & winkelcentra Uitgave 2008 Verschijnt 1 x per jaar
Schatbeurderlaan 6 Postbus 249 6000 AE Weert T +31 (0)495 450095 E info@louwersuitgevers.nl W www.louwersuitgevers.nl
18
40
58
Eindredactie Jerry Helmers
Redactie
Ruben Esteban Henk Geist Jerry Helmers Ank van Lier Jan-Kees Verschuure Annemarie van Zierikzee
10 De NRW, De Nederlandse Raad voor Winkelcentra 12
‘Onze mening moet er nu écht meer toe gaan doen’
16
‘Detailhandel is zich niet bewust van bedreigingen en kansen’
18
‘Risico krijgt weer en prijs’
Peter Rijksen
22
‘Kwalitatief hoogwaardige zelfregulering in optima forma’
Concept
24
‘Duurzaamheidsaspect wordt steeds belangrijker’
26
‘Continu visie ontwikkelen’
30
‘Nieuwe dimensies bepalen kwaliteit taxaties vastgoed’
32
‘We willen de bescheidenheid van ons af gooien’
36
‘In een succesvol winkelcentrum klopt alles’
Mariëlle van den Groenendaal
40
‘Rond de Admirant wordt sluitsteen winkelgebied Eindhoven’
Vormgeving
46
‘Ontmoeten als leidend motief bij ontwikkelingen’
48
‘Andere keuzes, andere media en andere thrills’
52
‘Conceptuele ontwikkelaar krijgt meer landelijke slachtkracht’
58
‘Het combineren van functies maakt winkelen tot belevenis’
62
‘Cório blijft zichzelf en haar vastgoed vernieuwen’
66
‘Er is steeds een duidelijkere tweedeling tussen runshoppen en funshoppen’
70
‘Er moet samenhang zijn tussen belangen in elke ontwikkelingsfase’
72
‘Pieter Vreedestraat in Tilburg is een voorbeeld project’
Bladmanagement
Thorold Wevers
Advertenties
Postbus 249, 6000 AE Weert, Nederland T +31 (0)495 450095 F +31 (0)495 521335
Secretariaat
Logo Reclame- Ontwerpbureau BV Postbus 631, 6000 AE Weert T +31 (0)495 450065 F +31 (0)495 546978 E info@logobv.nl Valerie Berben Iwan Haex Petra Kunnen
Druk
Drukkerij Offset Service, Valkenswaard, Nederland
Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen of vermenigvuldigd zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever en zonder bronvermelding. Hoewel dit blad op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld kunnen uitgever en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Zij aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op deze informatie.
100
120
130
76
‘Herontwikkeling winkelcentra steeds belangrijker’
80
‘Wij bekijken een project door de bril van een consument’
84
‘Bij retailontwikkelingen altijd rekening houden met autonome factoren’
88
‘Met Parkboulevard krijgt Rotterdam een nieuw gezicht’
92
‘Onafhankelijkheid in projectontwikkeling is de crux’
96
‘Kapper Brain Wash wil begrip worden’
100
‘Volker Wessels kan van start gaan met European China Center’
104
‘Meer contextdenken in plaats van projectdenken’
108
‘Dynamisch retailbeleid is noodzaak’
112
‘Onze core business is het knokken voor de retailer’
116
‘Winkelen is semi-recreatie’
120
‘Slagkracht is nodig om de echte top in retailvastgoed te bereiken’
127
‘Oog voor het gezamenlijke belang’
130
‘Een winkelcentrum is nooit af’
134
‘Klimaatbeheersing is onderdeel van de retailbeleving van de consument’
138
‘Schoonmaak en afvalverwerking van retailvastgoed is maatwerk’
140
‘Strategie en huisvestingsbeleid gaan hand-in-hand’
144
‘Retailconcept moet afgestemd zijn op doelgroep’
HET IS GEEL EN KIJKT VERDER.
Werken, winkelen en recreĂŤren. De integrale aanpak van commercieel vastgoed. Het is een uitdaging verder te gaan dan een
Dat leidt tot hoogwaardige eindresultaten voor
opdracht vraagt. Heijmans Vastgoed stelt de
onze klanten. Met onderscheidende kwaliteit
wensen van opdrachtgevers en eindgebruikers
in vormgeving, afwerking, gebruikswaarde en
altijd centraal. En benadert vastgoedontwik-
rendement. Een geheel is meer dan de som
keling integraal. Of het nu gaat om een nieuw
der delen. Daarom zoekt Heijmans ook intern
werk- of winkelgebied of om binnenstedelijke
naar verregaande samenwerking. En zetten we
herstructurering. Heijmans is van de initiatief-
naar behoefte de specialisten van onze bouw-,
fase tot en met de oplevering als adviseur
installatietechniek- en infradivisie in. Met onze
betrokken. We combineren niet alleen functies
aanpak halen we er voor onze opdrachtgevers
als wonen, werken of winkelen. We denken ook
het maximale uit.
mee over parkeren, recreĂŤren en infrastructuur. Heijmans Vastgoed, Max Schep, Directeur Commercieel Vastgoed, Postbus 2, 5240 BB Rosmalen, tel. 073 - 543 58 18, www.heijmans.nl
13419_8030_adv_ _Jb_retail.indd 1
04-09-2008 13:36:01
vastgoed in retail
10
De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) is dé toonaangevende organisatie voor bedrijven en instellingen die zich bedrijfsmatig bezighouden met winkelcentra en hun omgeving. De NRW is een belangrijke ontmoetingsplaats en uitgegroeid tot een niet meer weg te denken centrum met actieve informatie-uitwisseling. Het ledental van de NRW groeit nog ieder jaar. Als een neutrale, onafhankelijke non-profit organisatie is de NRW geen belangenorganisatie en oefent daarom nooit lobbypraktijken uit. Alleen op deze manier kan de NRW dé natuurlijke autoriteit en hét spil op het gebied van winkelvastgoed in Nederland zijn.
De NRW is concreet
De NRW treedt naar buiten met
• het platform voor organisaties die betrokken zijn bij winkelvastgoed • de autoriteit op het terrein van planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland • de aanjager van professionalisering in de sector • proactief, informerend, opiniërend en signalerend • internationaal georiënteerd (binnen Europa) • onafhankelijk, neutraal en zonder winstoogmerk
• trends en ontwikkelingen in de sector • (maatschappelijke) discussies en standpunten • het afstemmen van de voorzieningen op de ruimtelijke ordening • stedenbouwkundige, architectonische en mobiliteitsvraagstukken
Sinds de oprichting in 1986 richt de NRW zich hoofdzakelijk op het planmatige winkelcentrum. De laatste jaren is echter ook het stedelijke gebied met al haar voorzieningen een concreet aandachtsveld geworden. Complexe, geïntegreerde projecten vragen om inzet van meerdere disciplines. De komende jaren bemoeit de NRW zich dan ook nadrukkelijker met de discussie rond het veranderingsproces van het winkelaanbod in Nederland. Dat betekent dat de NRW een nog herkenbaarder en permanent gezicht krijgt.
De NRW Jaarprijs Kort na de oprichting van de Nederlandse Raad van Winkelcentra is er een prijs ingesteld voor het beste winkelcentrum in Nederland. Het doel van deze NRW Jaarprijs is een impuls te geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoorzieningen. Dit onder meer in relatie tot omgeving en marktgebied. De ingediende projecten worden dan ook met name beoordeeld op de rol die ze spelen bij de kwalitatieve ontwikkeling van winkelcentra in Nederland. Inmiddels heeft de NRW Jaarprijs een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld en wordt er elk jaar met de nodige spanning uitgekeken naar de prijswinnaar.
[ NRW ]
Het secretariaat van de NRW coördineert alle zaken rond deze NRW Jaarprijs. De jury van de NRW Jaarprijs bestaat uit de Raad van Toezicht van de NRW. Leden met een zogenaamd ‘conflict of interest’ nemen geen deel aan de jury. Daarnaast worden er enkele externen juryleden aangetrokken vanuit de disciplines stedenbouwkundig, overheid, detailhandel en de consument. Alle projecten worden door de jury bezocht, besproken en beoordeeld. De jury kan ook eervolle vermeldingen toekennen.
NRW New Generation De New Generation van de NRW is hét platform voor jonge actieve vastgoedprofessionals waar de disciplines retail, vastgoed en ruimtelijke ordening tezamen komen met als doel (interactieve) kennisuitwisseling tussen de New Generation onderling en de overige NRW leden te bevorderen. Tevens biedt de NRW een podium aan de New Generation om met nieuwe ideeën en of initiatieven te komen die interessant zijn voor de (retail) vastgoedsector.
Doelstelling Doel van NRW New Generation is de verbondenheid tussen de ‘nieuwe’ mensen in het winkelvastgoed onderling en hun relatie tot de NRW te vergroten. Naast het netwerken vormt interactieve kennisoverdracht één van de pijlers. Om dit te kunnen bereiken organiseert de New Generation naast het reguliere programma van de NRW haar eigen bijeenkomsten.
NRW / Lidmaatschap • Kom ik in aanmerking voor een lidmaatschap en hoe meld ik mij aan? • Wat zijn de voordelen van een lidmaatschap? • Welke type lidmaatschap is voor op mij van toepassing?
Leden van de NRW kunnen zijn Leden kunnen natuurlijke personen en rechtspersonen betrokken bij de ontwikkeling, adviesverlening, eigendom, financiering, exploitatie en het beheer van één of meer winkelcentra, natuurlijke personen en rechtspersonen die bedrijfsmatig detailhandel en/of dienstverlening uitoefenen of in dienstbetrekking betrokken zijn bij winkelcentra, vertegenwoordigend lichaam, samenwerkingsverband, opleidingsinstituut of overheid zijn. Iedereen werkzaam in de winkelvastgoedbranche kan zich aanmelden voor een lidmaatschap bij de Nederlandse Raad van Winkelcentra. Aanmelding gaat op voorspraak, het bestuur beslist over al dan niet toetreding tot de NRW. U kunt zich inschrijven via het aanmeldingsformulier op de website.
Het NRW Lidmaatschap biedt u onder meer • 4 x per jaar kosteloze deelname aan de NRW Lunchbijeenkomsten • kosteloze deelname aan de NRW Ledenvergadering • kosteloze deelname aan de uitreiking van de NRW Jaarprijs • kosteloze online toegang tot het NRW Register van ‘Planmatig Ontwikkelde Winkelcentra in Nederland’ • 4 x per jaar toezending van het magazine NRW News • Daarnaast kunnen leden aan de volgende, overigens niet kosteloze, activiteiten deelnemen: - expertmeetings - themabijeenkomsten - kennisbijeenkomsten - 2 x per jaar studiereizen - ontbijtsessies voor de New Generation uit uw organisatie - voor € 100,- een affiliate membership bij de International Council of Shopping Centers (ICSC)
Type lidmaatschap Binnen de NRW bestaan drie soorten lidmaatschappen: het bedrijfslidmaatschap, het persoonlijk lidmaatschap en het buitengewoon lidmaatschap. Daarnaast kan het bestuur iedere natuurlijke persoon benoemen als erelid van de vereniging op grond van belangrijke bewezen diensten aan de vereniging. De contributie wordt ieder jaar vastgesteld door de ledenvergadering in april.
[ NRW ]
Het bedrijfslidmaatschap Een organisatie, die niet in aanmerking komt voor buitengewoon lidmaatschap, krijgt een bedrijfslidmaatschap. Het bedrijfslidmaatschap staat op naam van één persoon uit het bedrijf. De aanmelding wordt zo spoedig als mogelijk voorgelegd aan het bestuur, toetreding tot de NRW geschiedt na een postief besluit.
Het persoonlijk lidmaatschap Organisaties die al een bedrijfslidmaatschap hebben bij de NRW kunnen alle overige medewerkers lid maken tegen een gereduceerd tarief. Het persoonlijk lidmaatschap staat op naam van één persoon uit het bedrijf. De aanmelding wordt zo spoedig als mogelijk verwerkt op het secretariaat.
Het buitengewoon lidmaatschap Het buitengewoon lidmaatschap geldt voor personen die werkzaam zijn bij overheid (lokaal, regionaal of landelijk), opleidingsinstituten of voor een samenwerkingsverband binnen de winkelvastgoedbranche zonder commerciële doelstelling. ❚
Neem voor meer informatie contact op met: Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271 3584 AA Utrecht Telefoon : +31 (30) 231 37 54 Fax : +31 (30) 234 12 87 E-mail : info@nrw.nl
vastgoed in retail
11
vastgoed in retail
12
Gerard Groener, voorzitter van de NRW, vreest stagnatie ontwikkeling dynamiek van de retail:
‘Onze mening
moet er nu écht meer
toe gaan doen’ [ Hoofdstuk ]
De Nederlandse Raad van Winkelcentra heeft zichzelf het afgelopen jaar beter op de kaart gezet. Althans, dat stelt voorzitter Gerard Groener. Volgens de preses moet de dynamiek van de winkelcentra overeind worden gehouden. “Wet- en regelgeving belemmeren echter de creativiteit in de sector,” zegt hij. “Wat wij in andere landen in drie jaar voor elkaar kunnen krijgen, daar doen we hier soms wel vijftien jaar over. De NRW zal zich verder moeten gaan profileren; onze mening moet er toe gaan doen. We staan op een cruciaal punt in de geschiedenis van onze organisatie.”
N
ederland is op retailgebied volwassen en staat binnen Europa aan de top. “Het eigendom van winkelcentra en het vastgoed zijn in handen van beleggings- en managementorganisaties die uitsluitend gericht zijn op retail en er is een hoge professionaliteit,” legt Groener uit. “De consument staat centraal in tegenstelling tot het verleden waarin de perceptie leefde dat de waarde van winkelcentra vooral in de stenen was te vinden. We zijn in dertig jaar tijd gegroeid van 500m2 retail per 1.000 inwoners naar een gemiddelde van 1.500m2 per 1.000 inwoners. Dit levert dus nieuwe uitdagingen op als we de dynamiek er in willen houden. Die staat nu onder druk. We zien de waarde van de veranderende consument, maar we slagen er maar niet in om de juiste maatregelen te treffen om die consument bij te houden en over tien jaar nog steeds bij de top te willen horen.”
Beleving Volgens Groener moeten er nieuwe concepten worden ontwikkeld op basis van wat de consument wil. “We zullen veel meer moeten denken in termen als lifestyle,” zegt Groener. “Met andere woorden; je moet weten welke beleving de consument zoekt. Een goed voorbeeld daarvan is te vinden in Venetië. De stad kan worden gezien als het beste en meest succesvolle winkelcentrum van de wereld. Het frappante is dat het gebied allesbehalve efficiënt is. Het is moeilijk bereikbaar, je moet met talloze bootjes varen om op de verschillende plekken van bestemming te komen en je kunt alleen ver buiten het gebied parkeren. Bovendien is de consument praktisch zonder morren bereid om op een terrasje 30 euro voor een kop koffie te betalen en al lopende ga je bruggetje op en bruggetje af, zeer vermoeiend allemaal. Toch gaan de mensen er graag heen en dat is in tegenspraak met alle traditionele wetten die de vermeende optimaliteit van een winkelcentrum zouden
bepalen. Die optimaliteit ontbreekt! Er is dus iets anders, dat de mensen massaal naar deze stad blijft trekken. Juist, ja authenticiteit, beleving, sfeer en emotie!” “Willen we ontdekken wat voor beleving de consument in Nederland zoekt, dan zullen we hem meer aan het woord moeten laten zodat we kunnen bepalen op welke wijze we de waarde van de winkelcentra op peil kunnen houden of verbeteren,” vervolgt Groener. “Daarbij moeten we niet vergeten wat de impact van het internet gaat worden. Op dit moment wordt er voor een bedrag van ongeveer 4 miljard euro per jaar online gewinkeld. Dat is ongeveer 5% van het totaal dat in de retail wordt gehaald. In de Verenigde Staten is dat percentage al 12% en de verwachting is, dat Nederland ook die kant op zal gaan. Het webshoppen en e-commerce zullen een groter onderdeel gaan uitmaken van de retailconcepten. De huidige jongeren, bijvoorbeeld die tussen 10 en 15 jaar, hebben bijvoorbeeld al een volledig andere beleving. Zij hoeven niet meer alles te zien, te voelen en te ruiken. Zij ontmoeten hun vrienden op het net, zij socializen daar en downloaden van alles en nog wat bij elkaar. Kortom, dit generatievraagstuk zullen we dienen te vertalen naar concrete actiepunten om de klant van de toekomst binnenboord te houden en hem blijvend te verleiden naar de ‘winkel’ te komen. Je moet datgene dus van internet pakken, dat past bij jouw formule.” Groener gelooft zeker niet dat de fysieke outlet helemaal zal verdwijnen. “Vooral voor bedrijven die slechts een schakel in de distributie vormen, wordt het moeilijk. Hun Unique Selling Points, voorraad, prijs en convenience zijn namelijk exact dezelfde als die van de webwinkels. Ik denk dat dát nog te weinig wordt gerealiseerd.”
Centraal geleide planeconomie Het ontplooien van creatieve ideeën is wat Groener betreft bittere noodzaak. Alleen gaat
[ Gerard groener ]
dat niet zo makkelijk in Nederland. Oorzaak: de belemmerende en vaak tegenstrijdige wet- en regelgeving. “Denk maar eens aan de regeltjes op het gebied van huur, de ruimtelijke ordening, de bestemmings- en distributieplannen. Een discussie over de omzetgebonden huur wordt hier nog nauwelijks gevoerd, laat staan de inzet van Nederland op de wetgeving omtrent winkeltijden en zondagopening . Het marketen van winkelcentra staat hier nog in de kinderschoenen en je ziet bij marktpartijen veel opportunistisch gedrag. Van marktwerking is dus nog weinig sprake. We slagen er daarom maar niet in om werkelijk nieuwe concepten te lanceren. Het winkelaanbod in Nederland heeft daardoor inmiddels trekjes gekregen van een soort van centraal geleide planeconomie. En dat kan toch nooit de bedoeling zijn, zo lijkt me. Waarom moeten we onszelf altijd de blaren op de tong kletsen om hier iets voor elkaar te krijgen? Een voorbeeld; als een Albert Heijn met 1.500m2 wil uitbreiden naar 1.800m2 dan roept er altijd wel ergens een ambtenaar dat dit in strijd is met regelgeving. Maar AH heeft juist die extra meters nodig om te kunnen blijven voldoen aan de wens van de consument, aan die veranderende behoeftes. Op elke meter is er in Nederland wel wat geregeld. We hebben in dit land intussen zo ontzettend veel regels, dat de persoonlijke verantwoordelijkheid aan alle kanten is ingedekt. We hoeven bijna niet meer na te denken. De MKB-er wordt doodgeknuffeld. De angst dat dingen misgaan is te groot. We zijn hier alleen maar met disclaimers bezig. Die hele cultuur is funest om nieuwe uitdagingen vorm te geven.” Volgens Groener is het daarom de tijd geworden dat de NRW haar eigen rol serieus neemt en uitbreidt, met een duidelijk opinievormend optreden. >
vastgoed in retail
13
More than 150 years real estate
experience
I
N
N
A
T
U
R
E
of retail
AUSTRIA - Vienna
GERMANY - Erfurt
FRANCE - Paris
REDEVCO, a Cofra Holding company, manages and develops one of the largest retail real estate portfolios in Europe, with properties in top locations throughout its major cities. REDEVCO is active in 21 countries, mainly in Europe but also in Asia, where it recently opened an office in Hong Kong and is taking the first steps towards building a real estate portfolio of retail investments and developments in this region. The REDEVCO portfolio, which also includes office buildings and logistics centres, currently comprises over 800 properties with a total value of approx. € 8 billion. Visit our website for more information. REDEVCO B.V. • Wibautstraat 224, 1097 DN Amsterdam • P.O.Box 94277, 1090 GG Amsterdam The Netherlands • t: +31-20-599 62 62 • info@redevco.com • www.redevco.com
vastgoed in retail
15
je moet weten welke beleving de consument zoekt “De retail, het vastgoed en de overheid zijn te veel verzuild. Ze communiceren vrijwel alleen binnen hun eigen kolom. Onze taak is om die afzonderlijke partijen concreter met elkaar aan tafel te laten praten. Het congres, dat wij afgelopen januari hebben georganiseerd, was daar al een goed eerste voorbeeld van. We moeten de stakeholders bij elkaar brengen. De opleiding ‘ Winkelvastgoed’, die we samen met de ASRE hebben georganiseerd is daar een tweede voorbeeld van. De NRW moet meer een platform worden waarin deze partijen een gesprek met elkaar krijgen. Op een andere wijze kun je die dynamiek nooit in stand houden als elke stakeholder alleen maar in zijn eigen straatje blijft denken.” Groener erkent dat het ‘makkelijker gezegd is dan gedaan’ om die omslag binnen alle drie kolommen - vastgoed, retail en overheid - voor elkaar te krijgen. “De discussie hierover moeten we luider gaan voeren. Daar ligt onze rol. We zullen meer lobbyen, we zullen onze mening meer gaan verkondigen. We willen niet alleen meer een discussieplatform zijn. We zullen vaker dan voorheen posities innemen bij debatten. De noodzaak van meer dynamiek, het investeringsklimaat, consumententrends, de invloed van internet en de noodzaak van duurzaam ondernemen zijn de belangrijkste aandachtsvelden van de NRW voor de komende jaren. Het beleidsplan van de organisatie zal hier nog meer op worden afgestemd. De toenemende betekenis van de NRW als opinievormende organisatie binnen de sector zal bovendien tot een wat andere bestuursorganisatie leiden. Het dagelijkse werkapparaat van de NRW zal in het verlengde van de ambitie en de gekozen koers voor verdere professionalisering, op onderdelen een meer zelfstandige en grotere rol gaan spelen bij de uitvoering van diensten en service naar de leden.” Groener tot slot: “We zijn dus aanbeland op een cruciaal punt in ons bestaan. Het is tijd geworden om bewust te gaan sturen op die omslag in denken. Het benodigde bevorderen van de dynamiek van het retailvastgoed zal daar uiteindelijk mee gebaat zijn.” ❚
[ Gerard groener ]