vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
vastgoed in retail
Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties
Een representatief overzicht Hoewel we elkaar – anno 2009 - vanzelfsprekend betere tijden toewensen – met wat meer financiële zekerheid en wat minder economische stress – kunnen we toch ook niet ontkennen dat juist deze tijden soms het beste in ons omhoog brengen. Het is de conclusie die onze redacteuren bijna eensluidend trokken na alle gesprekken die we hadden voor dit nieuwe Retailjaarboek. We constateerden bij de diverse interviews – verspreid over het hele land - zo af en toe wat peinzende blikken, maar er was toch ook een zichtbare drive om verder te willen. Creativiteit en flexibiliteit zijn in dit unieke tijdperk een must geworden en onze competenties daarin worden goed op de proef gesteld. Maar dat geeft niet – zo vond men in het algemeen – omdat dipjes vaak weer tot verrassende toppen kunnen leiden. Na regen komt…..? Juist ja, het is even doorbijten. Maar… laten we vooral niet vergeten dat er nog steeds reuring is. De dynamiek in de markt is – zo constateerden wij - niet compleet tot stilstand gekomen. Er wordt nog steeds gehandeld, er komen nog steeds projecten van de grond en nog steeds worden er aanbestedingen uitgeschreven. We hoorden het diverse keren: voor elk goed project is absoluut nog geld beschikbaar. De vraag is dan ook waar een goed project aan dient te voldoen. Misschien dat we u het antwoord op die vraag geven in dit Jaarboek. Het is aan u om uw conclusies te trekken. We zijn er echter wel van overtuigd, dat u nieuwe ideeën opdoet door deze uitgave te bestuderen. Veel inspiratie toegewenst!
Jerry Helmers Eindredacteur Vastgoed in Retail
vastgoed in retail Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties & winkelcentra Uitgave 2009 Verschijnt 1 x per jaar
Schatbeurderlaan 6 Postbus 249 6000 AE Weert T +31 (0)495 450095 E info@louwersuitgevers.nl W www.louwersuitgevers.nl
12
18
30
Eindredactie Jerry Helmers
Redactie
Ruben Esteban Henk Geist Jerry Helmers Ank van Lier Thijs Pubben Jan-Kees Verschuure Annemarie van Zierikzee
Projectmanagement
Thorold Wevers
12
‘NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen worden’
Advertenties
14
‘Het gaat meer dan ooit weer helemaal om de stenen’
18
‘We moeten redeneren vanuit een gezamelijk belang’
22
Binnensteden aan vooravond andere wereld
26
Kroonenberg Groep houdt feeling met consument
30
SNS Bank introduceert nieuwe winkelformule in Nederland
34
‘Interieur bepaalt mede het imago’
38
‘Er is geen blauwdruk voor het winkelcentrum van de toekomst’
40
De winkelmakelaars van RSP Retail
42
Centrumontwikkeling vraagt om doorpakken. Juist nu!
46
‘Functionele duurzaamheid is de succesfactor voor de toekomst’
Postbus 249, 6000 AE Weert, Nederland T +31 (0)495 450095 F +31 (0)495 521335
Secretariaat
Manuela Depenbrock
Vormgeving
Logo Reclame- Ontwerpbureau BV Postbus 631, 6000 AE Weert T +31 (0)495 450065 F +31 (0)495 546978 E info@logobv.nl
Druk
Drukkerij Offset Service, Valkenswaard, Nederland
Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen of vermenigvuldigd zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever en zonder bronvermelding. Hoewel dit blad op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld kunnen uitgever en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Zij aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op deze informatie.
56
64
78
50
‘De winkelier van de toekomst moet zich sneller kunnen aanpassen’
56
‘Duurzame inpassing is de sleutel voor de komende jaren’
58 60
NRW Nederlandse raad van winkelcentra
64
Ellerman Lucas Van Vugt na 25 jaar opnieuw bezig met winkelcentrum zaailand in Leeuwarden’
68
‘Slimme ontwikkeling van retailvastgoed in binnenstedelijk gebied brengt de waardecreatie’
73
‘Meer retaildynamiek door kennisuitwisseling en betere samenwerking’
76
‘SCM Europe, de combinatie van specialismen’
78
‘Ontwikkelingen rond de rijnhaven geven nieuwe impuls aan maasstad’
‘Het eigene van een stad laten zien’
80
92
98
80
‘Toenemend aantal huurprijstoetsingen voor retailers’
84
Hoogvliet Beheer is altijd op zoek naar locaties en samenwerkingsverbanden
88
Onderzoeksbedrijf Locatus verwacht de komende jaren winkelkrimp
92
‘We moeten het eerlijkheidgevoel rond parkeren vergroten’
94
‘Parkeerproblematiek vereist visie’
98
“PCH staat voor innovatieve parkeerhandhaving”
104
‘Tijdelijke parkeeroplossing voorkomt terugloop van bezoekersaantallen’
108
“Parkeren hoort bij de gebiedsontwikkeling, daar moet je vooraf over nadenken”
112
‘Het oplossen van het parkeerprobleem behoort geen sluitpost te zijn’
104
116
122
128
116
‘Eerst de klant, dan het pand’
118
‘Nu onbezorgd winkelen zonder parkeerirritatie’
122
‘Om consumenten te plezieren moeten we meer vanuit concepten gaan denken’
124
‘Terug naar een leefbare binnenstad’
128
‘Kennis retailer juist nu cruciaal bij ontwikkeling van winkelcentra’
132
ATOP snel en efficiënt (ver)bouwen
134
‘Winkelcentrum moet ‘feel-good-gevoel’ geven’
138
Vastgoed in Retail Jaarboek is niet meer weg te denken
140 Instore Tijdschrift over winkelinrichting &
Instoremarketing
141 Advertentie index
134
Bakstenen of bouwstenen?
Het is maar hoe je het bekijkt; waar anderen bakstenen zien, ziet
we ons bovendien als partner opstellen. Een partner waarvan u mag
FGH Bank bouwstenen. Want daarmee leggen we altijd een solide
verwachten dat hij groot genoeg is om alle expertise in eigen huis
basis voor de financiering van uw commercieel vastgoedproject.
te hebben. En genoegzaam bescheiden om u niet te laten vallen.
Gebaseerd op lokale marktkennis, relevante ervaring en een landelijk
www.fghbank.nl
dekkend netwerk. Als de ĂŠcht onafhankelijke vastgoedbank, kunnen
A m s t e r d A m , A r n h e m , d e n h A A g , e i n d h o v e n , g r o n i n g e n , m A A s t r i c h t, r o t t e r d A m , U t r e c h t, F r A n K F U r t.
926020 amaiamai.nl
U vraagt om een bouwwerk, u krijgt een kunstwerk
Volker Wessels Vastgoed streeft ernaar een balans te creĂŤren tussen sociale verantwoordelijkheid (People), milieu (Planet) en rendement (Profit). Wij zien het als taak om vooruitstrevend om te gaan met de ruimtelijke vraagstellingen van Nederland en een bijdrage te leveren aan de verrijking van de samenleving. Daarom ontwikkelt Volker Wessels Vastgoed exclusief woon-, werk- en winkelomgevingen die voorzien in de behoefte van de huidige en de toekomstige generatie.
Volker Wessels Vastgoed Postbus 7317 | 2701 AH Zoetermeer T +31 (0) 79 368 06 80 I www.vwvastgoed.nl
vastgoed in retail
12
Jan-Willem Weissink is nieuwe voorzitter van NRW:
‘NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen worden’ [ Hoofdstuk ]
O
m tot voorzitter te worden benoemd van de Nederlandse Raad van Winkelcentra in een periode van economische twijfel en teruggang van de bedrijvigheid in alle branches – en dus ook in de retail – maakt het werk meteen zeer interessant. NRW-voorzitter Jan-Willem Weissink erkent dat hij een ‘flinke uitdaging’ voor de boeg heeft. Hij sluit zich meteen aan bij zijn voorganger Gerard Groener, die vorig jaar nog stelde dat ‘de mening van de NRW er meer toe moet gaan doen’. “Veel van wat we deden en doen, blijft uiteraard in tact – primair zijn we natuurlijk een netwerkorganisatie – maar een strategische heroriëntatie is wel een feit. De ambitie is om meer opinievormend te worden. De NRW kan dé kennisregisseur worden op het gebied van winkelomgevingen.” Weissink vertelt dat de NRW de komende jaren invulling wil geven aan haar expertrol door zich op vooraf geselecteerde thema’s te richten. “We moeten niet ad hoc reageren op incidenten. Het is echter de kunst om die belangrijke thema’s te gaan kiezen. We zullen moeten bekijken op welke wijze wij de expertrol invulling kunnen gaan geven. Bovendien willen we door de hele keten vertegenwoordigd raken. Juist omdat de NRW alle disciplines in de winkelvastgoedsector vertegenwoordigt, is zij in staat om met autoriteit te spreken. Tegelijkertijd is dit vaak ook een knelpunt: er zijn natuurlijk óók tegenstrijdige belangen.” Toch is Weissink ervan overtuigd dat je een grote gemene deler kunt vinden. “Dat is uiteraard de behoefte van de consument, want dát is waar elke partij naar op zoek is. Een ander gemeenschappelijk thema is duurzaamheid. Dit raakt bij iedereen steeds meer in zwang, hoewel we het nu wel meer dienen te gaan vertalen naar bedrijfseconomische gronden. Kortom, we zijn op zoek naar meerwaarde door samenwerking.” Hoewel Weissink pas in april is aangetreden, kan hij al wel stellen dat de start van de samenwerking met zijn bestuursleden prima is geweest. “We hebben snel consensus gevonden over onze belangrijkste uitdagingen. Zo willen we het beleidsplan vernieuwen, maar tegelijkertijd het schip op vaste koers houden. De tijden zijn immers onrustig en in de laatste jaren was de groei van ons ledenbestand onstuimig. Daarnaast willen we de kwaliteit van onze dienstverlening bestendig houden.”
Weissink wijt de gestage groei van het aantal leden van de NRW aan het feit dat er veel meer activiteiten worden ontplooid. “Was de NRW voorheen vooral gericht op het organiseren van vier lunchbijeenkomsten en een jaarvergadering, de laatste jaren is er een duidelijke kentering richting inhoud merkbaar. De verschillende taskforces en initiatieven als de New Generation zijn hier goede voorbeelden van. Daarnaast zoeken mensen elkaar in economisch zwaardere tijden wellicht ook eerder op om te netwerken en op zoek te gaan naar nieuwe kansen. Het gaat om het inspireren van elkaar.” “Maar er is ook veel zorg: vooral over de projecten die vertraging oplopen,” vervolgt Weissink. “Men wil verder, maar dat lukt niet altijd omdat men afhankelijk is van financieringen. Zelfs een goed plan is niet meer verzekerd van middelen. Precies dáár kan een grote rol voor ons zijn weggelegd. Wij dienen op te komen voor het belang van de sector. We zullen ons ook breder moeten gaan oriënteren. Een koppeling met woningbouw bijvoorbeeld. Ik denk bovendien dat we af moeten van het begrip ‘winkelcentrum’. We zullen het meer moeten gaan hebben over ‘winkelomgevingen’, daar waar multifunctionaliteit uiteindelijk de succesfactor zal blijken te zijn.” “Met samenspel kun je meer bereiken,” zegt hij. “De retailer, de belegger, de ontwikkelaar en de overheid zullen de confrontatie met elkaar moeten aangaan. Want laten we eerlijk zijn: we zijn in Nederland nog wel wat behoudend, misschien zelfs wel wat conservatief. Zo durven we niet al te snel afscheid te nemen van slecht functionerende winkelcentra. Realiseren we ons wel dat er in centra andere loopstromen zijn ontstaan door allerlei externe ontwikkelingen die het koopgedrag van de consument hebben beïnvloed? Ik denk dat we ons vooral moeten gaan richten op het opnieuw leven inblazen van bestaand vastgoed. We zullen moeten bekijken op welke wijze we levenscycli van winkelomgevingen kunnen verlengen. Maar dat is wel lastig. Vooral naar de overheid toe. Ook daar hebben we te maken met gevestigde belangen. Er is in ons land sprake van een starre houding: de doorlooptijden van vastgoedprojecten zijn véél te lang in relatie tot veranderende consumentenbehoeften en technologische veranderingen die plaatsvinden.” De ingestelde taskforces zijn volgens Weissink in ieder geval een eerste stap om het denkproces goed op gang te krijgen.
[ Jan-Willem Weissink ]
“De thema’s zullen we continu moeten voeden. Dit is een doorlopend proces. Gelukkig hebben we een hoge participatiegraad. Er bleek veel belangstelling onder de leden om deel te nemen aan deze werkgroepen.” Weissink vertelt dat hij daarnaast veel contact wil houden met The New Generation. “Dat zijn de jonge NRW-leden. Dat is de broedmachine van nieuwe initiatieven. Zij zien eerder de trends, zijn nauwer verbonden met de technologische ontwikkelingen. Er zijn thema’s die we voor de toekomst moeten adresseren. Ja natuurlijk; dan heb ik het over winkelen via internet. Dat is echt een aanvullend distributiekanaal geworden. Daar moeten we binnen de NRW wel wat van gaan vinden, en iets mee doen. Zo ook het thema ‘duurzaamheid’. ‘Dit is absoluut geen hype meer. Het gaat er nu om dat we het fenomeen ‘duurzaamheid’ daadwerkelijk duurzaam kunnen gaan maken.” Hoe het winkellandschap in Nederland er over tien jaar uitziet, vindt Weissink moeilijk te beoordelen. “Ik denk wel dat het contrast tussen goed en slecht duidelijker zal worden. Goede plekken behouden hun functie, de slechte plekken gaan omvallen. We zullen nog meer dan ooit tevoren vraaggestuurd in plaats van aanbodgedreven moeten gaan denken. Maar… dat is tegelijkertijd makkelijker gezegd dan gedaan. Want de consument is nog nooit zo grillig geweest. Het is ook heilloos om de consument te vragen wat die wil, want die redeneert vanuit het bestaande. De impulsen moeten dus echt vanuit onszelf komen. Om dat bij de leden, de taskforces en het bestuur te bewerkstellingen, zie ik als de uitdaging van de komende jaren. In die zin sluit ik me dus volledig aan bij mijn voorganger: onze mening moet er veel meer toe gaan doen. De NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen in Nederland worden.” ❚
vastgoed in retail
13
[ FGH Bank ]
vastgoed in retail
15
Peter Keur, FGH Bank:
‘Het gaat meer dan ooit weer helemaal om de stenen’
I
n de afgelopen jaren is de onderliggende waarde van de fysieke stenen nogal eens uit het oog verloren. Volgens Peter Keur, directievoorzitter bij FGH Bank in Utrecht, gaat er nu weer een periode aanbreken waarin we teruggaan naar de essentie van vastgoed. “De stenen gaan bepalen voor de financier of hij zijn geïnvesteerde geld terug zal krijgen,” zegt Keur. “Risico krijgt weer een prijs. We zijn in een periode aanbeland waarin we op een andere manier gaan denken want we hebben in de laatste acht, negen maanden
met z’n allen geleerd dat ontwikkelingen op de financiële markten wel degelijk de andere kant – de verkeerde kant – op kunnen gaan.” Keur onderschrijft dat door de razendsnelle ontwikkelingen de hele markt plots in een ander daglicht is komen te staan. “Natuurlijk zagen we al wel symptomen in de laatste jaren. Deals hadden een enorme omvang, er was een ‘overdynamiek’ en voor taxateurs was het werk bijna niet meer te doen. En natuurlijk zagen ook wij transac-
[ FGH Bank ]
ties daar Meer dicht
waarvan we ons afvroegen hoe ooit rendement op te halen was. dan ooit hebben we geleerd dat bij de stenen blijven de basis is.
De focus lag te veel op snelle winsten. We zijn nu – en tot mijn tevredenheid zou ik bijna willen zeggen – eindelijk aanbeland bij de oude wijsheden. Hoe actief beheer je je portefeuille, hoe ga je om met de courantheid van de eigen vastgoedportefeuille en op welke wijze kijk je naar de huurders.” >
FGH Vastgoedprijs
[ FGH Bank ]
Keur zegt niet dat het beleid bij FGH Bank meteen radicaal is omgegooid. “Ik denk dat we altijd al heel zorgvuldig met die aspecten zijn omgegaan. We houden dan ook vast aan de visie waarbij we ons comfortabel voelen. Deze schoenmaker blijft bij zijn leest. We laten ons niet door de markt meevoeren.” Keur stelt dat FGH Bank de crisis realistisch tegemoet treedt. “Het zijn zware tijden voor het vastgoed, en het kan best zo zijn dat we de hoogtijdagen van weleer niet meer mee gaan maken. Althans, niet zo extreem als we gewend waren de afgelopen jaren. Maar we hebben er vertrouwen in dat de markt zich zal herstellen. We hebben de ervaring in vastgoed en het financieren ervan, we hebben het vertrouwen in onze klanten en niet in de laatste plaats, hebben we vertrouwen in de stenen. Want het moge wel duidelijk zijn dat stenen nog steeds een goede belegging zijn in tijden van recessie. Zorg ervoor dat je attractief blijft, niet alleen voor de partijen waar je op dit moment zaken mee doet, maar ook voor opvolgende kopers, huurders of financiers.” Hoewel Keur de crisis absoluut niet wenst te bagatelliseren en ook niet ontkent dat een groot deel van de dynamiek weg is, dienen we met z’n allen – volgens Keur – ook niet te vergeten dat 90% van de gebouwen nog steeds bezet is. “In Nederland moeten ontwikkelaars, beleggers, financiers en gebruikers nu vooral kijken naar flexibiliteit en multifunctionaliteit. Menging is de essentie. Retail moet in de buurt zijn van kantoorfuncties.
De consument wil gemak en comfort; ze willen alles voor ‘het grijpen’ hebben.” Wat Keur betreft wordt de retailsector dus nu uitgedaagd. “Zijn we creatief genoeg?” vraagt hij zich af. “Want dat is wel nodig nu. Aan de andere kant: ‘Nood breekt wet’. Dus wie weet wat we nog met elkaar verzinnen in de nabije toekomst.” En dan toch ook maar even de onvermijdelijke vergelijking met die andere crisis, uit de jaren tachtig. “In vergelijking met de crisis van toen, lijkt deze crisis meer op een sluipmoordenaar. Je weet dat het eraan zit te komen, maar je weet niet waar en je weet niet wanneer hij toeslaat. Dat maakt dat we natuurlijk anders tegen risico’s aankijken, maar dat heeft ook te maken met het feit dat naast de drastische veranderingen in de marktomstandigheden ook de kostprijs van geld omhoog is gegaan. Dat betekent dat we goed moeten kijken naar de financieringsaanvragen, maar ook dat we nog steeds vol in de markt staan, en oog hebben voor elke reële vastgoedpropositie. En laten we niet vergeten dat we tot en met eind juli van dit jaar nog gewoon een miljard aan financieringen hebben verstrekt. We zijn echter niet in staat om de hele vastgoedbranche te bedienen. Zelfs niet samen met de Rabobanken. Het financieren van nieuwe proposities, voor nieuwe klanten is wel moeilijker geworden. Eerlijk is eerlijk. Maar niets is onmogelijk, ook voor de retail niet. Ik zei het al eerder: de retailsector wordt uitgedaagd om creatief te zijn en niet meer vanuit bestaande structuren te denken.” Keur moet lachen als hem wordt gevraagd ‘of het vak nog wel leuk is’. “Ja natuurlijk. We gaan nog steeds met plezier met onze klanten om en het is fantastisch om mee te werken aan proposities die een meerwaarde voor de maatschappij in zich hebben. We zijn bovendien niet de financier die heel klinisch naar de cijfers kijkt. Vastgoed is beleven, de eindgebruikers, de mensen moeten zich er prettig in voelen Of het nu gaat om wonen, winkelen, werken of recreëren. Maar het spreekt wel voor zich dat een propositie aan een aantal voorwaarden moet voldoen: allereerst moet het begrijpelijk zijn – in een kwartiertje tijd moet ik wel in grote lijnen kunnen begrijpen waar het over gaat – en bij de stenen moet ik een beleving krijgen.” Keur vindt het lastig om een voorspelling te doen. “Ik denk dat aan het eind van het jaar de storm nog niet over is en dat 2010 een
[ FGH Bank ]
moeilijk jaar wordt voor de vastgoedmarkt. In de komende periode zullen we simpelweg moeten blijven proberen om goed te monitoren. Verslapping en gemakzucht moeten we voorkomen. Op de middellange termijn zie ik echt wel weer herstel. Ik adviseer iedereen actief te blijven en vooral niet te zeggen dat het ‘je overkomen is’. Zie niet alles als een probleem, maar pak het aan. Trek niet die muts over je hoofd, want dan zie je niets meer. Dat moet de wijze les zijn van de periode waarin we nu zitten. Terug naar de basis. Naar de stenen dus.” ❚
FGH Vastgoedprijs 2010 Eens in de twee jaar wordt de FGH Vastgoedprijs uitgereikt. Deze erkenning voor onderscheidend ondernemerschap in het vastgoed is ingesteld in 1989 en wordt in 2010 door een onafhankelijke vakjury voor de elfde keer uitgereikt. De inschrijving staat open voor in Nederland gelegen vastgoedprojecten die nieuw gebouwd, getransformeerd, dan wel ingrijpend gerenoveerd zijn, in de twee jaar voorafgaand aan het jaar van de prijsuitreiking opgeleverd, en met een vaststaande ingebruikname. Meedoen? Dat kan! De inschrijving voor de FGH Vastgoedprijs sluit op 31 december 2009. De prijs wordt uitgereikt tijdens een feestelijke bijeenkomst in november 2010. (Kijk voor het volledige reglement en inschrijfformulier op www.fghbank.nl).
vastgoed in retail
17