Revista de Março 2021 - Confidencial Imobiliário

E D . 3 6 1

D O S S I E R

C I D A D E

D E

|

M A R Ç O 2 0 2 1 M E N S A L | 4 0 €

L I S B O A

ESTRANGEIROS FAZEM 40% DO INVESTIMENTO Em 2020, estrangeiros fizeram 30% em número e 40% em valor das compras de habitação na ARU de Lisboa.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA não desce preços SIR – Reabilitação Urbana

PREÇOS SOBEM 2,6% em fevereiro Índice de Preços Residenciais Ci

GOLDEN VISA

alterações e contestação Abreu Advogados

UMA CONFIANÇA QUE SE CONSTRÓI DE GERAÇÃO EM GERAÇÃO. O CIMENTO SECIL CONSTRÓI O FUTURO DE PORTUGAL HÁ 90 ANOS. O Grupo Secil contribui ativamente para o futuro de Portugal desde a sua origem. Há 90 anos que construímos uma relação de confiança com os nossos clientes e parceiros. Uma relação cimentada de geração em geração e que faz de nós o maior Grupo português de materiais de construção.

Acreditamos que, só assim, vamos continuar a dar forma às ideias de todos. Hoje e no futuro.

secil.pt

EDITORIAL

NOTA DE ENTRADA Março 2021

O QUE É LISBOA PARA QUEM A VÊ DE FORA? Os primeiros números publicados pela Confidencial Imobiliário quando a crise pandémica se iniciou vieram contrariar as expectativas gerais que se formaram.

Quanto todos esperávamos uma descida de preços forte e generalizada, o mercado foi mantendo sempre uma trajetória positiva de valorização, apesar de numa linha de suavização face ao ritmo pré-covid. Logo no dia 9 de abril, a Ci foi a primeira a dar nota da variação de +0,4% dos preços em março, voltando um mês depois a dar nota de nova subida mensal, numa tendência que se manteve ao longo de quase todo o ano. É o nosso papel. Mesmo que surpresos com os resultados, publicar os indicadores que apuramos, tendo por base as nossas próprias fontes de informação e metodologias, assentes no SIR – Sistema de Informação Residencial. Seguiram-se depois outras fontes, designadamente o INE, vindo reconfirmar os dados publicados pela Ci, reforçando a leitura que era feita quanto às tendências observadas no terreno.

Contra todas as projeções, o “terreno” mostrou uma resiliência total, seja nos preços seja na liquidez do ritmo de vendas, recuperando no segundo semestre a perda sentida no 2º trimestre. É verdade, todos o sabemos, que o mercado é feito de realidades muito diversas, segmentos orientados para públicos distintos e racionais de valor específicos. É verdade que, conforme os índices de preços da Ci, apesar da valorização geral do mercado, os centros históricos de Lisboa e do Porto tiveram desvalorizações significativas, traduzindo a sua ligação umbilical à atividade turística.

Mas todos temos de nos submeter a um banho de humildade e, mesmo que não consigamos explicar, no mínimo aceitar que nos podemos enganar quando opinamos sobre as dinâmicas do mercado. Especialistas, público e imprensa (que dá sobretudo eco das más notícias…).

Tudo isso para dizer o inesperado relativamente ao mercado de Lisboa.

Primeiro, quanto à oferta: em 2020, apesar de todos os ventos a desfavor, os preços de venda dos fogos novos mantiveram-se inalterados. Os promotores imobiliários já o tinham afirmado no survey que a Ci faz em parceria com a APPII, mas os números vêm-no confirmar. Ao invés de descer, pelo contrário, por exemplo na Avenida de Liberdade atingiram-se novos máximos, com preços médios de 9,5 mil euros/m². As estimativas da Ci são de quebras muito acentuadas no volume de vendas de fogos novos. Em Santo António em mais de 50%. Mas a nova geração de promotores imobiliários, fundados em capitais próprios internacionais, tem uma capacidade para enfrentar ciclos adversos que a faz diferir muito da geração anterior, a qual era profundamente dependente da dívida bancária, tendo sucumbido na crise de 2008, de mãos dadas com a Banca. Assentes em capitais próprios e sem a pressão do custo de oportunidade, mercê o contexto de baixas taxas de juro, nada mais há a fazer, se não aguardar, olhando além do curto prazo.

Segundo, quanto à procura: em 2020, apesar de todos os ventos a desfavor, a procura internacional representou 40% montante investido em habitação na ARU de Lisboa. Em número de operações representou 30%. O número de vendas desceu 10%, mas o aumento do ticket médio fez com que em valor a perda fosse de somente 3%. Considerando a queda mais do que proporcional da procura doméstica, os internacionais ganharam quota em pleno ano pandémico! Imagine-se como seria 2020 sem restrições à mobilidade…

Qual o fator comum entre os dois pontos acima? Mais do que a natureza internacional dos capitais, a visão externa sobre o que é Portugal.

Sobre qual o seu valor.

Muitas vozes dirão que 40% é muito. Eu diria que se 40% for muito, aumente-se o denominador. O que significa aumentar o denominador?

Simples, olhar Lisboa como cidade metropolitana, onde todos têm espaço e a valorização no centro viabiliza o investimento na geração de novas centralidades, removendo a pressão sobre o centro da cidade, mas sempre numa linha de continuidade e coerência urbanas.

Pode ser um bom tema para as eleições: o que é Lisboa para quem a vê de fora?

RICARDO GUIMARÃES

Diretor, rguimaraes@confidencialimobiliario.com

Acompanhe os dossiers temáticos: Nesta edição: a Cidade de Lisboa

3

EDITORIAL

ÍNDICE DE CONTEÚDOS Março 2021

CONSELHO EDITORIAL

ÍNDICE

Almeida Guerra Economista

EDITORIAL

Ana Paula Delgado PBS - Univ. Porto Eduardo Abreu ULI Portugal Gilberto Jordan Gestor

03 | O que é Lisboa para quem a vê de fora?

DINÂMICAS DE MERCADO HOUSING MARKET SURVEY 06 | Cenário no mercado residencial continua muito desafiante

ÚLTIMOS RELEASES

João Carvalho das Neves ISEG - Univ. Lisboa

07 | Compra e Venda de Habitação 08 | Alojamento Local 09 | Pipeline Residencial 10 | Escritórios

João Loureiro FEP - Univ. Porto

DOSSIER

Jorge Figueiredo PwC

12 | Os desafios do imobiliário em Lisboa

José Costa FEP - Univ. Porto José Covas RICS Portugal M. Mendes de Oliveira FEP - Univ. Porto Manuel Duarte Pinheiro IST - Univ. Lisboa Manuel Puerta da Costa APAF

OPINIÃO CIDADE DE LISBOA 13 | Investimento na ARU de Lisboa recua para níveis de 2016 14 | Compras por estrangeiros: -10% em número e apenas -3% em valor 15 | Centro Histórico: Baixa perde 50% das vendas 16 | Habitação nova quebra nas vendas, mas segura preços 18 | Parque das Nações lidera quebra nas vendas, mas tem o menor desconto 20 | Fogos usados sobem descontos para 10,3% 21 | Mercado de novos impulsiona Oeiras 22 | Venda de moradias em Cascais cai 40% com o novo confinamento 23 | Vendas em Odivelas e Amadora resistem ao confinamento 24 | Construção nova com quebra de 15% em Lisboa

RESEARCH

Miguel de Castro Neto NOVA IMS

25 | Mercado imobiliário de investimento com arranque tímido em 2021 mas fortes perpetivas de refletir novamente valores próximos de 3.000 M€

Paulo Gomes Ex-presidente do INE Univ. Nova

DIREITO IMOBILIÁRIO

Rui Peixoto Duarte Abreu Advogados

ANÁLISE JURÍDICA 28 | As alterações e a contestação ao regime dos golden visa 33 | Legislação e Jurisprudência

Vasco Peixoto de Freitas FEUP - Univ. Porto

COLABORAÇÃO | INVESTIGADORES PRÉMIO ANDRÉ JORDAN António Carvalho (Politécnico de Milão) Fernando Ferreira (ISCTE-BS) Filipe Vasques (ISEL) João Guilherme Appleton (CITUA-IST) Ricardo Mateus (Univ. Minho) Sandra Marques Pereira (ISCTE-IUL) Sónia Alves (Univ. de Cambridge)

Diretor Ricardo Guimarães (rguimaraes@confidencialimobiliario.com) • Paginação PMD - Design (www.pmd.pt) • Impressão Uniarte Gráfica (Rua Pinheiro de Campanhã, 342, Porto) • Comercial José Almeida (jalmeida@confidencialimobiliario.com), Lucinda Santos (lsantos@confidencialimobiliario.com) • Assinaturas Marta Brandão (mbrandao@confidencialimobiliario.com) · Tel. 222 085 009 · Fax. 222 085 010 · gestao@confidenciali­mobiliario.com • Proprietário Imoestatística – Sistemas de Informação de Imobiliário, Lda • NIPC 507 830 369 • Periodicidade Mensal (10 números) • Tiragem 1000 Exemplares • Redação Rua Gonçalo Cristóvão, nº. 185 – 6º / 4049-012 Porto • ERCS 123886 • ISSN 0874-9485 • Nº depósito legal 49020/91 • Preço Assinatura anual: €290 · Edições avulsas: €40 (IVA incluído)

4

Portfólio Ci Revista Confidencial Imobiliário

Sistema de Informação Residencial

A Ci é uma editora independente especializada na produção e difusão de estatísticas e bases de dados sobre o mercado imobiliário.

Estatísticas sobre vendas e arrendamento de fogos, num sistema que agrega a informação de quase todas as principais redes e promotores imobiliários.

A revista permite ao acesso à análise dos principais indicadores de mercado, acompanhando os mais relevantes setores: compra e venda residencial, arrendamento residencial, imobiliário comercial ou reabilitação urbana.

Independência.

Credibilidade.

Dados exclusivos.

Base de Dados de Obras Sistema de Monitorização do Investimento em Edificação e Reabilitação.

Índice de Confiança

SIR Reabilitação Urbana Através do SIR-RU conheça os preços bairro e bairro, nos centros de Lisboa e do Porto. Este sistema resulta do tratamento dos direitos de preferência nas ARUs.

Inquérito de confiança ao setor imobiliário em parceria com o RICS.

Investigação em Economia das Cidades, Turismo e Imobiliário Promoção e disseminação de trabalhos de investigação sobre imobiliário.

gestao@confidencialimobiliario.com www.confidencialimobiliario.com

DINÂMICAS DE MERCADO HOUSING MARKET SURVEY Março 2021

CENÁRIO NO MERCADO RESIDENCIAL CONTINUA MUITO DESAFIANTE Os resultados de janeiro de 2021 do inquérito PHMS RICS/Ci são consistentes com um cenário desafiante para o mercado residencial, uma vez que as dificuldades económicas trazidas pela pandemia continuam a influenciar bastante a atividade de vendas.

Dito isto, parece existir maior resiliência no arrendamento, com os inquiridos a reportarem uma ligeira subida na procura pelo segundo mês consecutivo.

Começando pelo mercado de compra e venda, a procura por parte dos novos compradores recuou uma vez mais, conforme mostra um saldo líquido de -31% dos inquiridos a notar um declínio em janeiro. Em termos desagregados, o Algarve registou a descida mais pronunciada no mês, exibindo um saldo líquido de respostas de -52%. A leitura deste indicador no Porto foi de -42% e em Lisboa de -21%. Ao mesmo tempo, o volume de novas instruções de venda a surgir no mercado continuou a cair em todas as regiões cobertas pelo inquérito.

O indicador que acompanha as novas vendas acordadas também se manteve em território negativo em janeiro, ficando em -26%, praticamente o mesmo que a leitura de -27% registada em dezembro. Em termos futuros, os inquiridos não antecipam nenhuma alteração a curto-prazo neste padrão de baixa dinâmica, com o mais recente saldo líquido a ficar em -19% (ainda que ligeiramente menos negativo que os -24% anteriores).

No que se refere aos preços, um saldo líquido de -19% dos inquiridos reportam um declínio nos resultados de janeiro. Trata-se de um agravamento face ao saldo de -4% registado em dezembro e é a pior leitura deste indicador desde 2014. Em termos futuros, os inquiridos antecipam que os preços estejam sob maior pressão nos próximos 12 meses,

MERCADO DE COMPRA E VENDA % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

OUT

21 JAN

Saldo de Respostas Vendas

Saldo Respostas Preços

Índice de Confiança FONTE CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY

MERCADO DE ARRENDAMENTO % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%

11

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

OUT

2020

21 JAN

Instruções dos proprietários

Expectativas de rendas

Expectativas de procura FONTE CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY

com um saldo líquido de respostas a fixar-se em -30% (-14% no mês anterior).

O Índice de Confiança (uma medida combinada entre as expetativas de curto-prazo relativas às vendas e aos preços) registou um valor de -29 pontos, agravando ligeiramente face aos -25 do mês anterior, mas bem acima do mínimo de -68 pontos observado em março do ano passado.

6

No mercado de arrendamento, a procura cresceu marginalmente, de acordo com um saldo líquido de respostas de +7%, numa leitura positiva pelo segundo mês consecutivo.

Ainda assim, as expetativas quanto ao crescimento das rendas continuam claramente negativas por agora.

ÚLTIMOS RELEASES

VALORIZAÇÃO RESIDENCIAL Março 2021

COMPRA E VENDA DE HABITAÇÃO

PREÇO DE VENDA DA HABITAÇÃO – PORTUGAL CONTINENTAL MÉDIA – €/M² | FEV. 2021 2 127 €

1 608 €

1 574 €

PREÇO DA HABITAÇÃO COMPLETA UM ANO PÓS-PANDEMIA COM SUBIDA DE 2,6% O preço de venda da habitação em Portugal Continental cresceu 2,6% entre fevereiro de 2021 e fevereiro de 2020, período que assinala um ano de pandemia. A taxa de variação homóloga é apurada no âmbito do Índice de Preços Residenciais. Não obstante, e ainda que se mantenha em terreno positivo, a valorização homóloga sofreu uma forte travagem no último ano, comparando-se o atual ritmo com os 17,6% observados em fevereiro do ano passado. Tal resulta do ciclo de estabilização mensal observado durante a pandemia, com as variações em cadeia dos preços da habitação a não irem além de +1,0% e, apenas por duas vezes, registando variações negativas. Em fevereiro de 2021, os preços voltaram a exibir um comportamento consistente com esta tendência, apurando-se uma variação mensal de 0,3% face ao mês anterior.

Total

VENDAS COM QUEDA DE 8% Nos últimos três meses, entre dezembro e fevereiro, as vendas de habitação em Portugal Continental terão totalizado pouco mais de 40.000 unidades, um número que fica 8% abaixo das cerca de 43.500 que se estima terem sido vendidas nos três meses precedentes. Este resultado decorre do comportamento do segmento de usados, que registou uma quebra na ordem dos 10% em número de unidades vendidas para cerca de 33.500 habitações entre os dois períodos analisados. No segmento de habitação nova, as vendas até tiveram um comportamento positivo (+6% para cerca de 6.600 fogos). Contudo, num mercado onde usados agregam 83% das vendas, o comportamento positivo do mercado de novos não foi suficiente para compensar a quebra no segmento de usados. Na Área Metropolitana de Lisboa, as vendas caíram 14% para cerca de 13.500 unidades, ao passo que na Área Metropolitana do Porto a queda foi de 4%, num mercado que transacionou 6.450 fogos. No Algarve, os 2.400 fogos vendidos até fevereiro representam uma quebra de 6% face aos três meses anteriores.

17,6% 15,0%

14,3%

13,8%

12,2%

11,7% 7,9%

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul 2020

Ago

Set

6,7%

Out

5,2%

Nov

4,8%

Dez

4,1%

Jan

Usado FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

TAXA DE VARIAÇÃO HOMÓLOGA ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS – PORTUGAL CONTINENTAL 15,6%

Novo

2,6%

Fev

2021 FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

VENDAS RESIDENCIAIS Nº FOGOS | FEV. 2020

FOGOS USADOS VENDIDOS POR UM PREÇO 26% ABAIXO DOS NOVOS No período acumulado entre dezembro e fevereiro, a habitação em Portugal Continental foi transacionada por um valor médio de 1.608€/ m². Nos fogos usados a média das vendas situou-se em 1.564€/m², enquanto que nos fogos novos, esse valor foi de 2.127€/m². Na prática, tal significa que os fogos usados foram vendidos, em média, por um valor 26% abaixo dos novos. Esse diferencial é especialmente vincado na Área Metropolitana do Porto, onde atinge os -48%, comparando-se um preço médio de venda de 1.418€/m² nos usados com os 2.715€/m² nos novos. Na Área Metropolitana de Lisboa a habitação registou um preço de venda de 2.015€/m² no segmento de usados em fevereiro, -32% do que os 2.892€/m² a que foi transacionada no segmento de novos. No Algarve esse diferencial foi de -30%, comparando-se a média de 1.805€/m² na venda dos usados com os 2.564€/m² nos novos.

45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

Portugal

AM Lisboa Novo

AM Porto

Algarve

Usado FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

Os dados constantes nesta análise decorrem do SIR-Sistema de Informação Residencial

7

ÚLTIMOS RELEASES ALOJAMENTO LOCAL Março 2021

ALOJAMENTO LOCAL JANEIRO CONFIRMA PARALISIA EM LISBOA E PORTO

VENDAS EM JANEIRO NÃO CHEGAM A 10% DO ANO PASSADO

Num contexto de novo confinamento geral, o Alojamento Local (AL) confirmou em janeiro os indicadores já frágeis do mês anterior, quer em Lisboa quer no Porto. Na capital, a taxa média de ocupação ficou em 7% no primeiro mês do ano, bastante distante dos 48% que observava em janeiro do ano passado e apenas ligeiramente acima

A paralisia do Alojamento Local (AL) é igualmente visível nos indicadores económicos, com as vendas de janeiro neste mercado em Lisboa e no Porto a não perfazerem sequer 10% da atividade contabilizada um ano antes. Em Lisboa, foram vendidas pouco mais de 3.700 noites de AL em janeiro num total aproximado de €260,0 mil.

dos 6% registados em dezembro. Em termos de RevPAR, manteve-se nos 4€ obtidos em dezembro, quando um ano antes este indicador se situava em 36€. Desde início da pandemia, só em junho o RevPAR ficou abaixo deste valor, atingindo 3€. A diária média, por seu turno, acusou maior pressão, recuando de 71€ em dezembro para 69€ em janeiro. Um ano antes, a média das diárias do AL em Lisboa ascendia a 74€.

Esta atividade fica em linha com a observada em dezembro, mas equivale a apenas 9% das noites vendidas em janeiro de 2020 e a 8% do volume de vendas geradas então. No total, em janeiro do ano passado, o AL em Lisboa contabilizava 42.170 noites vendidas, num volume de negócios de €3,1 milhões.

No Porto, o quadro é idêntico. A atividade de janeiro manteve os níveis anémicos de dezembro, não chegando a alcançar 10% do que era a realidade do mercado um ano antes. Assim, em janeiro de 2021 foram vendidas pouco mais de 3.000 noites em AL na Invicta, o que gerou um volume de negócios na ordem dos €190,0 mil. Um ano antes, o AL do Porto contabilizava quase 34.700 noites vendidas, gerando um volume de negócios na ordem dos €2,3 milhões.

No Porto, o quadro é semelhante. Em janeiro, a ocupação no AL ficou em 6%, precisamente o mesmo que em dezembro e igualmente sob forte pressão face aos 43% de ocupação registados em janeiro de 2020. O RevPAR, que tinha atingido um novo mínimo de 3€ em dezembro, voltou a ficar nesse patamar em janeiro, o qual compara com os 27€ obtidos um ano antes. No que concerne à diária média, em janeiro atingiu 63€, recuando face aos 65€ registados no mês anterior. Relativamente ao mês homólogo, a nota é igualmente de contração, tendo em janeiro de 2020 a diária média do AL no Porto sido de 66€.

Nos principais destinos da procura no seio das duas cidades - nomeadamente as freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia, em Lisboa, e o Centro Histórico, no Porto - a situação é semelhante, com a procura a justificar uma atividade que não chega a 10% da observada em janeiro de 2020, quer em número de noites vendidas quer em volume de negócios.

TAXA DE OCUPAÇÃO NO ALOJAMENTO LOCAL MÉDIA (%) 48%

NOITES VENDIDAS ALOJAMENTO LOCAL

43%

42 170 34 690

6%

2020/Janeiro

6%

2020/Dezembro Porto

6%

7%

2021/Janeiro

3 735

3 024

Lisboa

Porto

FONTE SIR-ALOJAMENTO LOCAL

Lisboa 2020/Janeiro

2021/Janeiro FONTE SIR-ALOJAMENTO LOCAL

Análise realizada a partir dos dados do SIR-Alojamento Local

8

ÚLTIMOS RELEASES

PIPELINE IMOBILIÁRIO Março 2021

PIPELINE RESIDENCIAL

nova. Assim, ao passo que a carteira de fogos oriundos de construção nova fica 24% abaixo do período homólogo, na obra de reabilitação, essa queda foi de 43%. Em janeiro de 2020, os projetos de construção nova tinham gerado um pipeline de 2.638 fogos e os projetos de reabilitação um total de 719 fogos.

NÚMERO DE FOGOS EM LICENCIAMENTO CAI 28% EM JANEIRO No primeiro mês de 2021, foram submetidos a licenciamento 1.237 projetos residenciais no país (Portugal Continental), uma atividade que evidencia uma quebra de 22% face aos 1.585 projetos contabilizados em janeiro do ano passado. A carteira registada no arranque deste ano to-

PIPELINE RESIDENCIAL POR TIPO DE OBRA Nº FOGOS | PORTUGAL CONTINENTAL 4000 3500 3000

taliza 2.428 novos fogos, um volume que compara igualmente em baixa com os 3.357 fogos contabilizados no mês homólogo (-28%). O abrandamento na atividade foi especialmente sentido na Área Metropolitana de Lisboa, onde a carteira de 408 fogos submetidos a licenciamento fica em quase metade (-48%) da carteira com 771 fogos contabilizados um ano antes. Na Área Metropolitana do Porto, observa-se também uma perda de dinâmica, mas com uma queda de 22% no número de fogos, de 541 em 2020 para 423 em 2021. No Algarve, a quebra na atividade foi igualmente de 22%, de 270 para 197 fogos em pipeline.

Este comportamento fez com que a Área Metropolitana de Lisboa perdesse peso na carteira nacional, passando de uma quota de 23% em janeiro de 2020 para uma de 17% em janeiro deste ano. As áreas metropolitanas do Porto (17%) e Algarve (8%) mantiveram as suas quotas.

O Norte foi a região a reforçar quota (de 27% para 31%), resultado de registar a perda de dinâmica menos acentuada (-16% para 752 fogos).

2500 2000 1500 1000 500 0

Construção Nova FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO – CI/ ADENE

PIPELINES DE LISBOA E PORTO TRAVAM A FUNDO A atividade de promoção residencial em Lisboa e Porto travou a fundo no primeiro mês do ano. Em Lisboa, foram submetidos a licenciamento apenas 13 novos projetos num total de 49 fogos, um volume que cai 66% em número de projetos e 75% em número de fogos face a janeiro do ano passado. Nesse mês, a capital registava um pipeline de 38 projetos correspondentes a 198 fogos.

No Porto, a perda de dinâmica é também assinalável. Em janeiro deste ano, a cidade contabilizou um pipeline de 18 novos projetos num total de 162 fogos. Esta atividade fica 54% abaixo dos 39 projetos contabilizados no período homólogo, enquanto que em número de fogos a queda é de 42% face às 277 unidades então contabilizadas.

2428

PIPELINE RESIDENCIAL Nº FOGOS

423

408

jan/21

Obra em Edificado

PIPELINE RESIDENCIAL Nº FOGOS

197

jan/20

277

Algarve

AML

AMP jan/20

Portugal (Continental)

jan/21

198 FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO – CI/ ADENE

162

REABILITAÇÃO CAI O DOBRO DA CONSTRUÇÃO NOVA Em janeiro de 2021, o pipeline nacional de habitação contabilizava 2.016 novos fogos gerados em 1.000 projetos de construção nova. Este tipo de obra representa, assim, 83% do número de fogos em carteira no país. A obra em edificado (reabilitação) agrega os restantes 17%, correspondentes 412 fogos. Este número de fogos encontra-se distribuído por 237 projetos.

Ambos os tipos de obra registaram quedas acentuadas no volume de fogos em carteira face a janeiro de 2020, embora no caso da reabilitação a perda de dinâmica quase duplique a observada na construção

49

Lisboa

Porto jan/20

jan/21 FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO – CI/ ADENE

Os dados referidos na presente análise resultam do Pipeline Imobiliário, apurado a partir dos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE.

9

ÚLTIMOS RELEASES

IMOBILIÁRIO COMERCIAL Março 2021

ESCRITÓRIOS OCUPAÇÃO EM LISBOA NÃO CHEGA A 10.000 M² NOS DOIS PRIMEIROS MESES DO ANO

PORTO REGISTA POUCO MAIS DE 1.000 M² DE ABSORÇÃO ATÉ FEVEREIRO

No acumulado de janeiro e fevereiro de 2021 foram ocupados 9.615 m² de escritórios em Lisboa, correspondentes a 12 operações. Refletindo um novo confinamento geral e o regresso da imposição geral do teletrabalho, esta ocupação fica 72% abaixo da registada no pe-

Nos dois primeiros meses de 2021, a ocupação de escritórios no Porto ficou em 1.136 m², registando-se a realização de apenas 4 operações. Esta atividade traduz uma área média por operação de 284 m². Igualmente refletindo o impacto de um novo confinamento geral,

ríodo homólogo, quando as empresas tomaram mais de 34.000 m².

Em número de operações, a queda é de 40% face às 20 operações registadas um ano antes. Tais quedas tiveram igualmente impacto na área média por operação, que passou de 1.713 m² nos dois primeiros meses de 2020 para 801 m² em igual período deste ano.

o take-up no acumulado de 2021 apresenta uma quebra homóloga de 86%, comparando com os 8.000 m² ocupados em igual período de 2020. O número de operações caiu 43% (7 operações em 2020), ao passo que a área média por operação recuou 75% face aos 1.143 m² registados em 2020.

Desagregando os resultados por mês, observa-se que 80% do take-up se concentrou em fevereiro, sendo que janeiro exibiu uma atividade de menos de cerca de 2.000 m².

Em termos mensais, a atividade não diferiu muito entre janeiro e fevereiro, os quais registaram take-ups de 483 m² e 653 m², respetivamente.

Em termos de zonas, a zona 5-Parque das Nações foi a mais dinâmica nos dois primeiros meses do ano, agregando 68% do take-up, num total de 6.500 m². Além desta, apenas a zona 2 - CBD observou uma atividade mais dinâmica, acolhendo 18% do take-up, num total de 1.764 m². Neste período de dois meses, as empresas de “Consultores e Advogados” foram as mais ativas na tomada de espaço, totalizando 5.445 m², o equivalente a 57% da ocupação do mercado. Destacam-se ainda as empresas de “Serviços a Empresas”, com um take-up de 2.947 m², o qual representa 31% da atividade total.

No total de 2021, a zona 1 – CBD Boavista atraiu 57% do take-up registado, seguida pela zona 4 – Oriental e zona 6 – Matosinhos, com pesos de 22% e 18%, respetivamente. No que respeita aos setores de procura, evidenciam-se as empresas de “Serviços Financeiros”, as quais foram responsáveis por 57% da absorção no Porto nos dois primeiros meses do ano. Os setores de “Consultores e Advogados” e de “TMT’s & Utilities” também tiveram um peso evidente na absorção anual, gerando 22% e 18%, respetivamente, do take-up total.

TAKE-UP ESCRITÓRIOS LISBOA ÁREA (M²)

TAKE-UP ESCRITÓRIOS PORTO ÁREA (M²)

40 000

9 000

35 000

8 000 7 000

30 000

6 000

25 000

5 000

20 000

4 000

15 000

3 000

10 000

2 000

5 000 0

1 000 2020

0

2021 Jan

Fev

2020

2021 Jan

FONTE LPI – LISBON PRIME INDEX

Fev FONTE PPI – PORTO PRIME INDEX

Os dados referentes ao mercado de escritórios de Lisboa são analisados com base no LPI-Lisbon Prime Index e ao do Porto com base do PPI-Porto Prime Index.

10

Dossier CIDADE DE LISBOA O investimento na ARU de Lisboa caiu, mas os estrangeiros sustentaram os níveis de atividade mesmo em pandemia. Nos preços também não há uma tendência consistente e transversal. Se no Centro Histórico caíram 12%, no total da cidade ainda sobem. Nas vendas, os novos caem mais que os usados e há comportamentos distintos entre as diferentes geografias, em especial nos bairros mais emblemáticos.

Lisboa, o mercado "barómetro", parece, assim, marcado pela heterogeneidade na sequência da disrupção pandémica. Saiba como, neste especial.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA CONSELHO EDITORIAL Março 2021

OS DESAFIOS DO IMOBILIÁRIO EM LISBOA João Carvalho das Neves, Professor of Leadership & Finance ISEG Universidade de Lisboa

A pandemia atingiu todos os países com impactos muito diferenciados ao nível da saúde e da economia, tendo em conta a forma como os governos geriram a pandemia, mas também como resultante das características que cada país tem no que respeita ao sistema de saúde e à estrutura económico-social.

Os ganhadores desta crise começam a ser identificados. De entre os maiores estão as empresas farmacêuticas que têm produtos orientados para o contexto pandémico (em 2 anos as ações da Moderna valorizaram 606% e as da Novavax em 1968%).

Também empresas que trabalham as tecnologias de informação necessárias neste contexto pandémico e sociedades que já utilizavam o comércio on-line e que eram já conhecidas do público em geral.

Na componente do investimento e da saída da crise económica, perguntamo-nos como fica o imobiliário e em particular a nossa cidade de Lisboa.

Lisboa foi reconhecida pela “World Travel Awards” como “The Best City Destination and City Break”.

Também foi considerada, nos últimos anos, como uma das melhores cidades para os estrangeiros viverem. Isso já é uma vantagem competitiva notória no contexto atual em que muito do trabalho pode ser realizado remotamente. Curioso que na altura que escrevíamos este artigo saía a revista Visão de 18/3 a 24/3/2021 publicava histórias de americanos que deixaram o “American Dream” para trás e se mudaram para Portugal. As razões são muito explicitas e destacadas pelas revistas especializadas na análise da atractividade dos países e das cidades. Essas revistam identificam em geral 12 vantagens competitivas para Lisboa como cidade europeia:

1. O seu clima ameno e considerado o melhor da Europa; 2. As praias na sua proximidade (juntando a qualidade de clima e as praias, poucas cidades europeias se podem comparar neste parâmetro); 3. A sua tolerância no que respeita ao género, etnia, religião, orientação sexual ou status social. É claramente inclusiva o que faz com os estrangeiros se sintam bem-recebidos. Lisboa é muitas vezes comparada nestes estudos com São Francisco, Amsterdão, Estocolmo, Helsínquia ou Barcelona; 4. O Global Peace Index coloca Portugal como o 3º melhor país do mundo no que respeita a segurança e o melhor da União Europeia; 5. É considerada uma cidade que tem boas condições para o desenvolvimento de negócios, nomeadamente infraestruturas, especialistas altamente qualificados, escritórios com uma relação qualidade preço atrativos; 6. A generalidade das pessoas fala inglês.

Cerca de 90% da população de Lisboa, fala de algum modo inglês; 7. A história, arquitetura e cultura. Há quem a designe Lisboa de “Nova Berlim” ou “Nova Barcelona” pela capacidade de atração de escritores, músicos, escultores e outros artistas; 8. Nos arredores tem imensas locais para visitar cheios de história e beleza. Bons restaurantes, cafés, museus e lojas de comércio de qualidade e de luxo;

12

9. Uma cidade com áreas verdes e vilas na sua proximidade interessantes para visitar e viver, como é o caso de Cascais, Estoril e Sintra; 10. É uma cidade com um custo de vida baixa por comparação com as congéneres europeia, mesmo no imobiliário; 11. Tem boa infraestruturas de transportes e boa rede de metro. A rede de elétricos é também um fator de atração turística; 12. Por fim, a sua culinária é apreciada e os vinhos portugueses de grande qualidade e a preço relativamente baixo.

Pelas razões apontadas, Lisboa pode continuar a ser um destino atrativo. Os imóveis premium continuam a manter níveis de procura e a construção também, com os promotores a mostrarem confiança no mercado.

Também é evidente a importância que tiveram os vistos gold para a dinâmica do mercado desde a crise de 2010-2013. Alterações legislativas neste domínio podem ser desastrosas, se as outras vantagens competitivas não estiverem bem sedimentadas a assimiladas pelo mercado. O poder político deveria dar sinais favoráveis ao investimento estrangeiro, para dinamizar o mercado. Lisboa tem a oportunidade de se transformar numa cidade verdadeiramente cosmopolita.

Basta que o poder político não interferira com legislações que distorçam as expectativas e as oportunidades que os promotores imobiliários identificam no mercado.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA INVESTIMENTO Março 2021

INVESTIMENTO NA ARU DE LISBOA RECUA PARA NÍVEIS DE 2016

Cerca de 84% dos imóveis adquiridos em 2020 são de uso residencial, o que equivale a 78% do montante investido. Este segmento perdeu 16% de investimento face a 2019, atraindo €2.922 milhões. Já os ativos de comércio/serviços registaram uma queda de 49% no montante atraído para €661,8 milhões, quando em 2019 a atividade tinha

Avenidas Novas

Santa Maria Maior 2019

Estrela

Misericórdia

171 350 396 €

179 630 158 €

235 425 881 €

306 600 434 €

339 588 681 €

356 336 170 €

Arroios

Alvalade

Campo de Ourique

2020 FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ARU DE LISBOA (MONTANTE)

2016

2017

3743638 537 €

Santo António continua a ser o principal destino deste investimento, com €521,9 milhões investidos, numa queda de 14% face a 2019.

Esta é agora a única freguesia a registar mais de €500 milhões de investimento, um patamar no qual em 2019 se incluíam ainda as Avenidas Novas, Santa Maria Maior e Misericórdia. Entre estas três freguesias, a maior queda observou-se nesta última, que entre os dois anos registou uma descida de 56% no investimento para €235,4 milhões. Em Santa Maria Maior, o investimento caiu 40% para €339,6 milhões e nas Avenidas Novas 30% para €400 milhões. Entre as freguesias com maior captação do investimento total evidenciam-se ainda a Estrela e Arroios, com montantes de €300 a €350 milhões. Em ambas, a atividade

5922478 523 €

FREGUESIAS

5319411 618 €

ascendido a €1.296 milhões. Este segmento agrega agora 18% do investimento total.

4281879 980 €

Em termos de dinâmica ao longo do ano, os dois semestres verificaram um volume de investimento semelhante (€1.934 milhões no 1º sem. vs. €1.809 milhões no 2º sem.), mas ao passo que o 1º semestre registou uma queda homóloga de 26%, na segunda metade do ano a quebra agravou-se para 33%.

Santo António

3322763 392 €

A pressão fez-se sentir não só em relação a 2019, como aos anos anteriores. Olhando para os últimos cinco anos (desde 2016), o montante de investimento agora registado apenas supera o de 2016, quando foram contabilizados €3.323 milhões. Em número de imóveis 2020 é mesmo o ano menos dinâmico do período em análise.

399 960 352 €

Esta atividade apresenta uma quebra de 30% em montante investido e de 21% em número de imóveis face a 2019, ao passo que o ticket médio por operação recuou 12%. Nesse ano, foram investidos €5.320 milhões na aquisição de 10.958 imóveis, traduzindo um investimento médio de €487,7 mil por operação.

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ARU DE LISBOA – POR FREGUESIA (MONTANTE)

521 934 286 €

O volume de investimento imobiliário na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa (ARU)¹ ascendeu a 3.744 milhões em 2020, aplicados na aquisição de 8.706 imóveis. Em média, foram investidos €431,4 mil por operação.

2018

2019

2020

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

também perdeu ritmo face a 2019 (quedas de 20% a 30%), uma tendência, aliás, transversal a todo o território. Uma das únicas exceções foi Alcântara, onde o volume de investimento se manteve em torno dos €120 milhões.

1 A ARU de Lisboa corresponde à quase totalidade do concelho de Lisboa, excluindo-se as zonas do Parque das Nações, Alta de Lisboa e Telheiras (correspondentes às freguesias de Parque das Nações, Lumiar e Santa Clara). A presente análise reflete atividade de aquisição de imóveis na ARU de Lisboa, com dados apurados a partir dos elementos dos direitos de preferência reportados pela Câmara Municipal de Lisboa. Abrange todo o tipo de imóveis (frações, prédios ou terrenos) em todos os segmentos, adquiridos que por particulares quer por empresas.

13

DOSSIER CIDADE DE LISBOA NACIONALIDADES Março 2021

COMPRAS POR ESTRANGEIROS: -10% EM NÚMERO E APENAS -3% EM VALOR Os franceses são a segunda nacionalidade mais ativa, com uma quota de 16% do montante investido e 14% dos imóveis transacionados. Apesar de terem adquirido menos imóveis (-15%), mantiveram o volume de in-

milhões. Em 2019 foram investidos €761,8 milhões. Não obstante, em número a procura por compradores internacionais caiu 10%, comparando-se as 1.509 operações em 2020 com as 1.673 de 2019. Assim, maior a sustentação do volume de negócios ocorreu por via do aumento do ticket médio de investimento, que passou de €456,2 mil por operação em 2019 para €490,5 mil em 2020.

vestimento estável, resultado de um aumento do ticket médio de investimento (+€75,0 mil) para €545,8 mil.

O capital estrangeiro em 2020 agregou 40% do montante total investido em habitação na ARU de Lisboa e 30% do número de imóveis, exibindo maior estabilidade face ao dos portugueses. O investimento nacional caiu 19% no montante investido para €1,125 milhões e 22% em número de imóveis para 3.462 unidades. Em média, os portugueses investiram €324,9 mil por operação, o que quer dizer que os estrangeiros alocam mais €165,5 mil por operação, num ticket 50% acima do nacional.

ORIGEM Em termos da origem do investimento, em 2020 contabilizam-se 78 nacionalidades ativas na compra de habitação, menos que as 88 registadas em 2019. O top 5 dos investidores integra os mesmos países, nomeadamente (e por ordem descrente), a China, França, Estados Unidos, Reino Unido e Brasil.

Em terceiro, os norte-americanos, que aumentaram em 71% o montante investido e em 49% os imóveis adquiridos, duplicando a sua quota para 8% (em montante). Em termos de ticket médio, investem praticamente o mesmo que os franceses (€546,9 mil por operação), num acréscimo idêntico de €76,3 mil face a 2019. Os norte-americanos destronam os brasileiros, agora na 5ª posição e uma quota de 6% do montante investido. Tal acontece após quebras de 40% no volume investido e 49% em número de imóveis. O ticket médio também recuou consideravelmente (-€140,8 mil), mas ainda assim os brasileiros são, entre o top 5, quem mais investe por operação, com um ticket médio de €572,4 mil.

Ainda no top 5 incluem-se os britânicos (4ª posição e uma quota de 7% no montante investido) que, à semelhança dos franceses, mantiveram o seu investimento estável, apesar da queda no número de imóveis comprados (-7%). Tal decorre de uma aposta em operações de valor mais elevado, com o ticket médio a aumentar em €41,5 mil para €560,5 mil.

INVESTIMENTO EM HABITAÇÃO ARU DE LISBOA 3000 2500

€ Milhões

Num ano praticamente todo marcado pelo surto pandémico, o montante investido pelos estrangeiros na compra de habitação¹ na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa² reduziu 3% face a 2019, atingindo €739,1

2000 1500 1000 500 0

2016

2017

Nacional

2018

2019

2020

Internacional FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

rências, com uma quota de 14% (€103,8 milhões), mas com perda de 12% face a 2019. Em 2020 evidenciou-se a Estrela, agora o terceiro destino das compras internacionais de habitação, com uma quota de 13%, após um reforço de 30% no fluxo de investimento para €93,9 milhões. A Estrela passou, assim, a superar a Misericórdia (€72,2 milhões) e Arroios (€70,5 milhões), ambas com quotas na ordem dos 10% e com uma redução na atividade de investimento em torno dos 30%. Todas as restantes freguesias registam menos de €60 milhões de investimento internacional.

Apenas em 4 freguesias, a procura internacional é dominante, nomeadamente, Santa Maria Maior, onde 85% do montante é de origem estrangeira; Misericórdia (78%), Santo António (64%), São Vicente (56%).

FREGUESIAS Os chineses agregam 24% do investimento internacional em montante e 28% em número de imóveis, tendo não só investido mais (+33%) como adquirido mais imóveis (+16%).

Além disso, também aumentaram o ticket médio dos seus investimentos, alocando €425,1 mil por operação (+€53,2 mil do que em 2019).

A freguesia de Santo António continuou a ser o principal destino do investimento estrangeiro em habitação, agregando 19% do montante investido (€139,4 milhões) e até aumentando em 9% face a 2019. Santa Maria Maior também continua no topo das prefe-

14

1 Para efeitos da presente análise, consideram-se as aquisições de imóveis residenciais livres de ónus realizadas por particulares.

2 A ARU de Lisboa cobre praticamente todo o território da cidade, excluindo as freguesias de Santa Clara, Lumiar e Parque das Nações.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA

LISBOA – CENTRO HISTÓRICO Março 2021

CENTRO HISTÓRICO: BAIXA PERDE 50% DAS VENDAS Numa altura em que os preços da habitação em Lisboa registam uma forte travagem no ritmo de crescimento, o Centro Histórico (CHL) faz acender as primeiras luzes de aviso no mercado referência do país. Este território constituído pelas freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia e São Vicente registou uma descida semestral histórica de 14,4% nos preços no 2º semestre de 2020, posicionando a variação homóloga nesse período em 12%.

Tais quedas nunca tinham sido observadas nesta zona, cuja evolução dos preços é monitorizada pelo Índice de Preços do Centro Histórico de Lisboa desde 2008. Apenas em 2012, no auge da crise financeira, os preços haviam caído de forma expressiva e, mesmo então, as quedas em ambos os referenciais temporais rondavam os 6%. No total da cidade de Lisboa, apesar dos preços da habitação apresentarem uma queda em cadeia de 0,8% no final de 2020, a valorização homóloga manteve-se em terreno positivo (3,0%), ainda que em forte desaceleração face ao ritmo inicial do ano (cerca de 11%).¹ VENDAS A pandemia, nomeadamente as restrições trazidas à mobilidade, estarão na base deste comportamento recessivo, uma vez que este é o mercado residencial da cidade com maior correlação com o setor do turismo, o qual entrou numa fase de suspensão, afetando naturalmente as dinâmicas quer em termos de preços quer em termos de vendas.

Assim, a par da desvalorização apurada para este território onde existe uma forte presença da procura internacional, denotam-se também importantes quedas nas vendas dos principais bairros. Desde logo, na Baixa Pombalina, que em 2020 perdeu 50% das vendas (face a 2019), de acordo com o SIR-Reabilitação Urbana (SIR-RU)². Em 2019 este bairro,

VENDAS RESIDENCIAIS CENTRO HISTÓRICO DE LISBOA – POR BAIRRO NºFOGOS 300 250 200 150 100 50 0

Graça

Vale de Santo António

Bairro Alto

Mouraria

Baixa Pombalina

2019

São Bento

São Paulo / Boavista / Conde Barão

Santa Engrácia

Chiado

2020 FONTE SIR - REABILITAÇÃO URBANA

símbolo máximo dos circuitos turísticos, era o terceiro mais procurado para compra de habitação no CHL (quota de 12%), apenas superado pela Graça e pelo Vale de Santo António (ambos menos centrais neste território e com quotas de 16% e 14%, respetivamente). A queda de 50% nas vendas da Baixa foi apenas superada pela perda de 52% em Santa Catarina, pese embora que este bairro, junto ao Bairro Alto, tenha uma quota mais reduzida (3% do total do CHL).

No Chiado, anteriormente líder em preço e com uma quota em torno dos 7%, o número de unidades vendidas caiu 28% face a 2019, enquanto que no eixo São Paulo-Boavista-Conde Barão, que ascendeu em 2020 ao bairro mais caro do CHL, as vendas contraíram 35% em termos anuais. Em 2020, as transações neste eixo realizaram-se por 7.094€/m², valor seguido de muito perto pela Baixa, com um preço médio de 6.952€/m², e o Chiado, em 6.410€/m². No segmento alto do mercado (percentil 95 dos preços) é o Chiado que lidera, em 10.714€/m², embora São Paulo-Boavista-Conde Barão também tenha transacionado esta gama acima dos 10.00€/m².

15

Curiosamente, um dos bairros com comportamento positivo nas vendas foi a Graça, que fruto de um crescimento de 51% nas transações em 2020 reforçou a sua posição como a zona mais procurada do CHL, passando de uma quota de 16% em 2019 para 26% no ano passado. Também o Bairro Alto, um importante destino da procura no CHL (quota de 11%), foi uma exceção positiva, com vendas 10% acima de 2019. A par destes dois, apenas a Bica registou um incremento anual das vendas (+48%), pese embora tratar-se de um bairro com menor expressão no mercado do CHL, onde gera cerca de 4% das vendas. Dada a representatividade da Graça e do Bairro Alto nas vendas do CHL, é seguro dizer que o desempenho destes dois bairros permitiu amenizar a quedas das transações no agregado daquele território, que acabou por ficar em -11%. Na Graça as vendas foram realizadas em 2020 por um preço médio de 3.997€/m² e no Bairro Alto de 4.724€/m².

1 Dados apurados no âmbito do Índice de Preços Residenciais para o concelho de Lisboa.

2 O SIR-Reabilitação Urbana é um sistema de informação que cobre 17 freguesias centrais de Lisboa, permitindo apurar dados à escala de bairro.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA LISBOA - PRIME Março 2021

HABITAÇÃO NOVA QUEBRA NAS VENDAS, MAS SEGURA PREÇOS Confirmando a tendência sugerida nos últimos inquéritos de sentimento aos promotores e investidores imobiliários, apesar de quebras fortes nas transações de habitação nova em Lisboa durante a pandemia, os pre-

mercados residenciais mais valorizados de Lisboa e, porventura, de Portugal. Em 2020, as vendas de habitação nova¹ neste eixo, parte da freguesia de Santo António, desceram 54% face a 2019, influenciando fortemente o

te, nas vendas em 2020. No Chiado, a quebra foi de tal forma expressiva que este tipo de habitação passou de 70% do mercado para 31% em 2020. Acontece que, entre os dois anos, os preços de transação de novos no

ços de venda mantêm-se geralmente nos mesmos níveis. Recorde-se os resultados dos inquéritos Portuguese Investment Property Survey realizados sob o efeito da pandemia mostram que os promotores imobiliários estão dispostos a aguardar por momentos de menor condicionamento nas vendas ao invés de praticarem descontos nos produtos em carteira como forma de manter a procura.

Protelar o arranque de campanhas de vendas ou a aposta em canais alternativos de comercialização (como os meios digitais) têm sido algumas das estratégias a ganhar força, segundo aqueles inquéritos. Na verdade, até mesmo a estratégia inicial de atrasar o desenvolvimento de projetos em carteira tem perdido expressão no decurso da pandemia.

volume de negócios deste sub-mercado, onde 93% dos fogos transacionados são novos.

Contudo, mesmo neste cenário de acentuada perda de dinamismo, a média das vendas ascendeu a 9.459€/m², um máximo anual de transação na Avenida da Liberdade desde que o SIR-Reabilitação Urbana (SIR-RU) monitoriza o mercado (a partir de 2015). O mesmo se verifica na gama alta (acompanhada pelo percentil 95 dos preços de venda), onde as vendas, ainda que possam ter sido pressionadas pela pandemia, atingiram uma média de 12.798€/m², patamar igualmente inédito.

Chiado se manteve em patamares idênticos, comparando-se os 8.055€/m² de 2019 com os 8.272€/m² de 2020. Na Baixa Pombalina, o diferencial entre os preços beneficia ainda mais o ano pandémico. Se em 2019 as vendas neste bairro se realizaram por 6.554€/m², em 2020, mesmo com a atividade a metade do ritmo, os preços médios atingiram 7.655€/ m². No percentil 95 denota-se igualmente esta estratégia de manutenção de preços apesar do congelamento da procura, o qual parece ser entendido pelos promotores como conjuntural. A venda de habitação de luxo nestes dois bairros centrais de Lisboa ficou na casa dos 11.100 €/m² em 2020, mantendo os patamares de transações de 2019.

Um dos exemplos mais evidentes de que a promoção nova tem sustentado os preços mesmo num cenário de forte baixa no ritmo de vendas é a Avenida da Liberdade, um dos

Este é também o caso na maioria dos bairros integrante do Centro Histórico da cidade, território composto pelas freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia e São Vicente.

Olhando para o Chiado e para a Baixa Pombalina, os bairros mais caros do Centro Histórico para o mercado de novos, observam-se quedas anuais de 68% e 51%, respetivamen-

Olhando para este território central da cidade numa leitura de agregação à freguesia, verifica-se que a Misericórdia registou a maior queda no mercado de novos (-75%), seguida por Santa Maria Maior (-44%).

HABITAÇÃO NOVA – PREÇOS E VENDAS POR FREGUESIA 8 201€

6 519€

6 554€

6 165€ 4 960€

5 404€

5 388€ 4 437€

4 789€

-53%

-60%

4 349€

5 695€ 4 352€

3 765€

-51%

-36%

-44%

3 641€ -31%

-75%

Misericórdia

Campo de Ourique

Belém

Preço médio de venda – 2019

Ajuda Preço médio de venda – 2020

Sta. Maria Maior

Avenidas Novas

Penha de França

Variação nº fogos vendidos (2019/2020) FONTE SIR – REABILITAÇÃO URBANA

16

DOSSIER CIDADE DE LISBOA LISBOA - PRIME Março 2021

AVENIDAS NOVAS CONFIRMAM TENDÊNCIA Deixando agora o núcleo central da cidade, pode observar-se esta tendência em três dos principais destinos de procura da cidade, considerando a área de cobertura do SIR-RU. Desde logo, na freguesia de Campo de Ourique, onde as vendas de fogos novos desceram 60% no último ano, mas os preços se mantiveram em torno dos 5.000 €/ m². Nesta freguesia, que agrega 7% de todas as vendas da cidade, o segmento de novos passou em 2020 a representar 5% das transações locais, face aos 14% que representava no ano anterior.

HABITAÇÃO NOVA – PREÇOS E VENDAS POR BAIRRO 9 459€ 7 921€ 6 847€

-51%

-54%

-68%

Avenida da Liberdade Preço de Venda – Média – 2019

O mesmo se verifica nas Avenidas Novas, que tem sido um dos principais destinos da promoção residencial, agregando 17% dos fogos submetidos a licenciamento em Lisboa em 2020². Para efeitos de comparação, refira-se que as freguesias do Centro Histórico e a freguesia de Santo António, em conjunto, acolhem 580 fogos do pipeline de Lisboa em 2020, numa quota agregada de menos de 16%.

Nas Avenidas Novas, destino de 9% das transações contabilizadas pelo SIR-RU em 2020, o mercado de novos registou uma quebra de 36% nas vendas, ao passo que os usados mantiveram o ritmo comercial. Contudo, mesmo no quadro desta queda, o preço dos novos manteve-se em torno dos 5.500 €/m².

Na Penha de França, um mercado com uma representatividade semelhante ao das Avenidas Novas (8% das vendas SIR-RU), os novos caíram 31% em fogos vendidos, mas os preços também não acusaram a pressão das vendas, até registando transações em níveis acima. Se em 2019 as vendas de novos eram realizadas nesta freguesia por 3.641€/m², em 2020 a procura, mesmo que menor, direcionou-se para fogos com um preço médio de 4.352€/m².

8 272€

8 055€

7 655€

Baixa

Chiado

Preço de Venda – Média – 2020

Nº Fogos Vendidos (Variação 2019/2020) FONTE SIR – REABILITAÇÃO URBANA

ESTRELA E ARROIOS

VENDAS DE HABITAÇÃO NOVA – POR FREGUESIA QUOTA EM Nº FOGOS – 2020

Curiosamente, a Estrela e Arroios, duas freguesias importantes alvos da procura de habitação em Lisboa, exibiram uma maior dinâmica na venda de casas novas face a 2019. Em Arroios, que é mesmo o principal mercado residencial de Lisboa em volume de vendas, concentrando 13% dos fogos vendidos no âmbito do SIR-RU, as transações de habitação nova cresceram 48%, ao passo que as de usados caíram 24%. Esta evolução fez com que o segmento de novos duplicasse a sua importância no mercado local, passando de uma quota de 11% para 22% das vendas.

Neste caso, contudo, em 2020, as vendas de novos em Arroios foram realizadas a uma média de 4.780€/m², ficando abaixo do patamar de 5.174€/m² registado em 2019. Na Estrela, onde se situam 9% dos fogos vendidos em Lisboa em 2020 (o mesmo que Santo António), este segmento também cresceu na ordem dos 20% em número de transações, com a procura a direcionar-se para fogos com um preço médio de 6.030 €/m², ao passo que em 2019 as transações de novos ficaram pouco abaixo dos 5.000€/m².

17

22% 4% 10% 10%

14% 10%

12%

Santo António Arroios Avenidas Novas S. Vicente Estrela Sta. Maria Maior Alcântara Belém Misericórdia Penha de França Campolide Ajuda Campo de Ourique Areeiro Alvalade Marvila Beato FONTE SIR – REABILITAÇÃO URBANA

1 A presente análise considera os dados apurados no âmbito do SIR Reabilitação Urbana, acompanhando o mercado de habitação nova através dos dados reportados para as classes energéticas superiores. Para nota explicativa sobre o SIR-Reabilitação Urbana e a sua área de cobertura, consultar artigo da página interior.

2 Dados resultantes do Pipeline Imobiliário, apurado com base nos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA

LISBOA - EIXOS NORTE E ORIENTAL Março 2021

PARQUE DAS NAÇÕES LIDERA QUEBRA NAS VENDAS, MAS TEM O MENOR DESCONTO

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Benfica

Carnide

Lumiar

S. Domingos de Benfica

Fogos Novos

Sta. Clara

Olivais

Parque das Nações

Fogos Usados FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

18

4 200€ Parque das Nações

Olivais

Sta. Clara

2 003€

2 745€

3 361€ S. Domingos de Benfica

Olhando ainda para o eixo Norte da cidade, verifica-se que São Domingos de Benfica se mostrou também como um mercado dinâmico na venda de usados, agregando outros 6% dos fogos transacionados na cidade. Com cerca de 500 unidades vendidas em 2020, esta freguesia manteve o ritmo de vendas face a 2019, sustentando o preço de venda em torno dos 3.300€/m². À semelhança de Benfica, os usados representam 85% das vendas nesta freguesia. No contexto do eixo Norte da cidade, aliás, apenas Carnide exibe uma estrutura de mercado em que os fogos

USADOS – EIXO NORTE E ORIENTAL PREÇO DE VENDA – MÉDIA – €/M² | 2020

3 195€

a 2019, situada em 25% para um total de cerca de 680 fogos. No Lumiar a venda de usados caiu 15% para cerca de 670 fogos e em Benfica, apesar da pandemia, as vendas mantiveram-se em níveis semelhantes aos de 2019, com cerca de 760 unidades transacionadas. Em termos de preços, o comportamento das três freguesias que lideram o mercado de usados foi semelhante, com 2020 a sustentar os valores de 2019. A venda de usados em Benfica atingiu os 2.860€/ m², em média, enquanto no Lumiar se fixou em 3.195€/m² e em Arroios em 3.581€/m².

Lumiar

Benfica e Lumiar, onde esta estratégia foi adotada por mais proprietários, foram os mercados de Lisboa onde se venderam mais fogos usados no ano passado. Benfica, com uma quota de 9% no total da cidade, é o líder das transações neste segmento, enquanto o Lumiar apresenta uma quota de 8%. Apenas Arroios, na zona mais central de Lisboa, compete com estas geografias, agregando outros 8% das vendas de usados em 2020. Contudo, ao passo que em Benfica e Lumiar os usados representam 85% ou mais das vendas, em Arroios este segmento agrega cerca de 70% do mercado. Além disso, Arroios registou também uma queda mais acentuada no ritmo de transações face

80%

3 158€

VENDAS

90%

Carnide

No caso de Benfica, em média o valor de oferta foi reduzido em 6,2%, enquanto que no Lumiar, a redução foi de 5,4%. É possível encontrar descontos mais vincados (entre 7% e 10%) nas freguesias de Santa Maria Maior e Santo António, no casco histórico, e na de Arroios, que é o principal mercado de Lisboa em volume de vendas. Contudo, em qualquer delas, o stock alvo dessa revisão não foi além dos 19%, um patamar que aliás se observa também nas restantes freguesias do eixo Norte da cidade, nomeadamente São Domingos de Benfica, Santa Clara e Carnide².

100%

2 860€

com os dados do SIR-Sistema de Informação Residencial, no 4º trimestre de 2020, 24% dos fogos usados em oferta foi alvo de revisão de preço em ambas as freguesias, uma estratégia habitualmente utilizada para melhorar as possibilidades de venda de um imóvel.

VENDAS HABITAÇÃO – EIXO NORTE E ORIENTAL POR ESTADO DE USO | 2020

Benfica

No final de 2020, Lumiar e Benfica, dois dos principais destinos da procura residencial em Lisboa¹, eram as freguesias onde o maior número de proprietários baixou o valor dos fogos usados disponíveis para venda. De acordo

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

novos e os usados se equilibram, concentrando ambos 50% das vendas em 2020. Nesta freguesia, os usados reduziram as vendas em 8% face a 2019 para cerca de 170 unidades vendidas, enquanto que os novos aumentam as transações na mesma proporção (+8%) para cerca de 180 fogos. O preço de venda dos usados em Carnide é de 3.158€/m², cerca de 27% menos do que o registado na média das transações de novos, em 4.313€/m².

DOSSIER CIDADE DE LISBOA

LISBOA - EIXOS NORTE E ORIENTAL Março 2021

EIXO ORIENTAL Ao contrário da Coroa Norte, onde as quebras nas vendas de usados não foram além dos 15%, na zona Oriental³ da cidade as transações neste segmento foram fortemente penalizadas em 2020. Desde logo no Parque das Nações, onde a atividade caiu 42% face a 2019. Trata-se mesmo da maior queda da cidade neste segmento, apenas aproximada pela descida de 39% em Santo António, bem no coração da cidade e onde se situa a Avenida da Liberdade. Contudo, ao passo que nesta última freguesia, o mercado de usados não chega a perfazer metade das vendas (48%), no Parque das Nações concentra 90% da atividade. Esta estruturação do mercado fez, aliás, com que, no geral (novos e usados), o Parque das Nações apresentasse um dos piores desempenhos de vendas em 2020, com uma quebra anual de 39%. Só Santo António e Santa Maria Maior, destinos centrais muito correlacionados com o turismo e com a procura internacional, registaram perdas maiores no cômputo agregado do mercado. Esta semelhança de comportamento não deverá ser alheia ao facto de o Parque das Nações ser um dos principais polos de procura internacional fora do circuito central e histórico, sendo, assim, também mais afetado pelos bloqueios de mobilidade impostos pela pandemia. Esta vocação pode, porventura, também explicar a maior quebra nas vendas face a outras freguesias da zona oriental e do eixo Norte onde a estruturação do mercado é semelhante. No caso dos Olivais, confinante com o Parque das Nações, as vendas de habitação desceram 18% em 2020, refletindo o comportamento dos usados, os quais representam 95% das transações. Em termos de preços, os usados do Parque das Nações foram transacionados em torno dos 4.200€/m² e nos Olivais em 2.745€/m², ambos nivelados com 2019.

HABITAÇÃO USADA – EIXO NORTE E ORIENTAL VENDAS E DESCONTOS 2%

1% -2% -8,60%

-9,90%

-7,30%

-15%

Benfica

Lumiar

-6,80%

-7,80%

-10,80% -18%

S. Domingos de Benfica

Variação Nº Fogos Vendidos (2019/2020)

Sta. Clara

Olivais

-42% Parque das Nações

Taxa de Desconto e Revisão acumulada (4º Trim. 2020) FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

OFERTA Esta quebra nas vendas não parece ter tido impacto proporcional na confiança dos proprietários com oferta no Parque das Nações. À semelhança dos Olivais e da maioria do eixo Norte, a percentagem de fogos usados para venda em que o preço foi revisto rondava os 19% no final de 2020. Para mais, a descida média aplicada é até uma das mais baixas de toda a cidade, ficando em apenas 4%.

E a dinâmica de procura parece confirmar esta postura. No final de 2020, o Parque das Nações era uma das freguesias de Lisboa com uma das menores taxas de desconto e revisão acumulada aplicada aos fogos usados. No 4º trimestre de 2020, esse indicador atingia os - 6,8% na referida freguesia, apenas mais vincado que os -6,5% registados no Beato. Este desconto resulta da diferença entre o preço final de venda dos imóveis e o valor inicial com que esses imóveis entraram em oferta. É um indicador que permite acompanhar o comportamento dos imóveis durante o seu tempo de comercialização, permitindo aferir qual o grau de

19

cedência dos proprietários para concluírem a venda do seu imóvel. Dito isto, conclui-se que, apesar de registar a maior queda nas vendas de usados de toda a cidade, o Parque das Nações foi o mercado onde os proprietários cederam menos no desconto aplicado. Existem freguesias onde este indicador atingiu os 15% no 4º trimestre de 2020. São os casos de Santa Maria Maior e São Vicente, ambos no Centro Histórico e onde as vendas de usados caíram em torno dos 15%. Nestas duas freguesias, os usados representaram 17% e 33%, respetivamente, das vendas em 2020.

1 A análise constante neste artigo incide sobre o segmento de fogos usados, 2 Para efeitos da presente análise, considera-se que o eixo Norte de Lisboa é integrado pelas freguesias de Carnide, Benfica, São Domingos de Benfica, Lumiar e Santa Clara.

3 Consideram-se para efeitos da análise, as freguesias de Olivais e Parque das Nações

DOSSIER CIDADE DE LISBOA ABSORÇÃO LISBOA Março 2021

FOGOS USADOS SOBEM DESCONTOS PARA 10,3% Refletindo um novo confinamento, as vendas de habitação em Lisboa terão ficado pouco abaixo das 2,4 mil unidades entre dezembro e fevereiro, conforme as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial. Este volume apresenta um decréscimo de 18% face aos três meses anteriores e fica em linha com o registado no anterior confinamento, quando as vendas rondaram as 2,3 mil unidades. Na segunda metade de 2020, as vendas foram, em média, de 2,8 mil unidades por trimestre.

A perda de atividade foi especialmente sentida no mercado de novos, no qual as transações terão caído mais de metade para cerca de 300 fogos. Pese embora o segmento de usados continuar a ser o tipo de habitação predominante, com 88% das vendas no período em análise, neste segmento registaram-se cerca de 2,1 mil unidades vendidas, numa queda de 8% face ao trimestre anterior.

PREÇOS Em fevereiro, refletindo esse período acumulado de 3 meses, Lisboa registou um preço médio de venda da habitação de 3.332€/m², pouco diferente dos 3.452€/m² que constituíram a média das vendas no trimestre anterior. Já na habitação nova, as vendas no período do novo confinamento traduziram um valor bastante inferior ao observado nos três meses anteriores, comparando-se o atual preço médio de 4.553€/m² com os anteriores 5.600€/m². Considerando a queda registada nas vendas de novos entre os dois períodos, o diferencial dos preços poderá refletir a redução de transações de produtos das gamas mais elevadas, influenciando, assim, a média geral dos preços neste segmento.

Por seu lado, o preço de venda dos fogos usados manteve-se inalterado face aos três meses anteriores. Na verdade, os 3.278€/m²

TAXA DE DESCONTO E REVISÃO ACUMULADA – LISBOA FOGOS USADOS

-7,9%

1ºTrim/ 2019

-7,3%

-7,5% -8,3%

2ºTrim/ 2019

3ºTrim/ 2019

-8,8%

4ºTrim/ 2019

1ºTrim/ 2020

-8,6%

-8,4%

2ºTrim/ 2020

3ºTrim/ 2020

-10,2%

-10,3%

4ºTrim/ 2020

Fevereiro/ 2021 (acumulado 3 meses)

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

apurados para a média das vendas de usados em Lisboa em fevereiro fica até 0,2% acima do valor a que o mercado transacionou entre setembro e novembro.

Apesar do comportamento díspar entre os dois segmentos, a habitação nova em Lisboa foi vendida por um preço 38% acima da usada em fevereiro.

DESCONTOS Em fevereiro, a taxa de desconto e revisão acumulada¹ dos usados em Lisboa ficou em -10,3%, um patamar só observado no final de 2020 e que agrava o nível de cerca de -8,0% registado nos últimos dois anos.

Já o price gap, que sinaliza a diferença entre o preço médio dos fogos vendidos e o valor médio dos fogos em oferta no mesmo período, atingiu os -20,4% em fevereiro. Desde o início de 2019 que este gap tem oscilado entre -18% e -22%.

A maior resistência dos usados ao segundo confinamento parece estar a dar alguma

20

confiança aos proprietários com fogos para venda. Nos últimos três meses terminados em fevereiro, apenas 14% dos fogos em oferta foram alvo de descida de preço. Isto significa que são agora menos os proprietários dispostos a recorrer a esta estratégia habitualmente utilizada para aumentar as possibilidades de venda dos imóveis. Desde o despoletar da pandemia que este indicador se situa em torno dos 18%, tendo agravado face aos também 14% que registava no pré-Covid. Não obstante, o desconto aplicado manteve-se em torno dos -6%.

1 Indicador que reflete o rácio entre a revisão que é aplicada ao valor de oferta e o desconto final aplicado na venda. Permite acompanhar o percurso dos imóveis no mercado desde que entram em oferta até que são transacionados.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA OEIRAS

Março 2021

MERCADO DE NOVOS IMPULSIONA OEIRAS O preço médio de venda da habitação em Oeiras nos três meses terminados em fevereiro foi de 2.630€/m², de acordo com os dados do SIR-Sistema de Informação Residencial.

Ao contrário do que aconteceu nos concelhos vizinhos de Lisboa e Cascais, onde o novo confinamento foi marcado por transações com preços mais baixos, o valor observado em Oeiras fica acima do preço praticado no mercado nos três meses anteriores, quando a média das vendas atingiu os 2.532€/m².

VENDAS RESIDENCIAIS POR TIPO DE USO FEVEREIRO 2021 (ACUMULADO 3 MESES) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

Esta evolução em sentido contrário à observada em Cascais aproximou o preço nos dois mercados, apurando-se um diferencial de apenas 19€/m² face aos 2.649€/m² obtidos para aquele concelho. Olhando para toda a série do SIR¹, verifica-se que poucas vezes Oeiras equiparou preços a Cascais, verificando-se uma aproximação pontual de preços no período entre 2010 e 2012. Em geral, Cascais transaciona mais de 10% acima de Oeiras, muitas vezes posicionando esse gap até acima dos 15%. Só entre 2007 e 2008, Oeiras exibiu um mercado mais valorizado que Cascais.

Eventualmente beneficiando de proximidade a Lisboa e de ser simultaneamente percecionado com um destino de refúgio, Oeiras tem-se mostrado resistente ao embate do Covid, terminando o ano a valorizar 16,7%², ao passo que Cascais situou a valorização homóloga em 8,9% e Lisboa em 3,0%. Na verdade, Oeiras é mesmo o mercado a nível nacional com maior subida homóloga dos preços da habitação no 4º trimestre de 2020.

NOVOS VS. USADOS Este desempenho de Oeiras reflete a estrutura de um mercado onde o segmento de fogos novos, cujo preço se situa 46% acima dos usados, assume maior relevância. Se em Cascais este tipo de habitação agregou 9% das vendas (12% em Lisboa) nos últimos três

10% 0%

Cascais

Lisboa Fogos Novos

Oeiras

Fogos Usados FONTE SIR-SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL GRAF

meses, em Oeiras gerou mais de um quarto das transações (27%). Em fevereiro, a habitação nova no concelho foi transacionada a 3.670 €/m² e a usada a 2.507€/m². Em ambos os casos, tais valores evoluíram positivamente face à média das transações no trimestre anterior, mas essa evolução foi bastante mais vincada no segmento de novos, onde o atual preço compara com os cerca de 3.260€/ m² registados anteriormente. Nos usados, as vendas entre setembro e novembro tinham sido realizadas por uma média de 2.465€/m².

Ao longo do período em análise, Oeiras beneficiou mesmo de um aumento de procura por habitação nova, com as vendas deste tipo de fogos a aumentarem 30% face aos três meses anteriores, ao passo que nos usados se verificou uma contração na atividade comercial (-17%). Em resultado desta disparidade, no cômputo total Oeiras registou uma queda de 8% nas vendas residenciais em fevereiro para cerca de 930 unidades.

Trata-se de uma das menores travagens de vendas no contexto da Área Metropolitana de Lisboa, onde a nota geral foi de quebras acima dos 10%, com mercados como Sintra, o mais procurado, a cair 20%, e Lisboa, o mais caro, a cair outros 18%. Em Cascais,

21

PREÇO DE VENDA POR ESTADO DE USO EURO/M² - MÉDIA | FEV. 2021 (ACUM.3 MESES) 4 553 €

3 670 € 3 278 €

2 507 €

Lisboa

Oeiras

Fogos Novos

Fogos Usados

FONTE SIR-SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

as vendas desceram 16% nos últimos três meses. Para mais, embora o volume de vendas pós-confinamento em Oeiras compare em baixa com o período prévio, é de notar que continua a superar a média trimestral dos dois últimos anos, que não chega a 900 unidades vendidas.

1 O início da série do SIR-Sistema de Informação Residencial remonta a 2007.

2 Variação homóloga no 4º trimestre de 2020, apurada no âmbito do Índice de Preços Residenciais.

DOSSIER CIDADE DE LISBOA CASCAIS

Março 2021

VENDA DE MORADIAS EM CASCAIS CAI 40% COM O NOVO CONFINAMENTO Apesar de continuar a ser o mercado mais valorizado da região metropolitana a seguir a Lisboa, Cascais passou a apresentar um gap de apenas 19€/m² (+1%) face a Oeiras na sequência do novo confinamento. Con-

VENDAS

cretamente, as transações residenciais em Cascais no período de três meses terminados em fevereiro registaram um preço médio de 2.649€/m², ao passo que Oeiras transacionou a 2.630€/m². Conforme descrito em artigo próprio¹, Oeiras registou mesmo uma evolução positiva dos preços de venda neste trimestre, sobretudo refletindo uma estruturação do mercado em que os fogos novos, com valor 46% acima dos usados, absorvem uma maior fatia das vendas num contexto de crescimento de transações mesmo em situação de confinamento.

queda foi especialmente influenciada pelo comportamento do mercado de moradias, no qual o decréscimo terá atingido os 40% de acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial. Cascais é o mercado onde esta tipologia assume maior relevância, concentrando no período em análise um quarto de todas as vendas (24%), ao passo que em Oeiras representa pouco mais de 10% e em Lisboa não chega a ter uma fatia de 5% do mercado residencial. Nos apartamentos, as vendas durante o novo confinamento também caíram, mas o abrandamento ficou na ordem dos 5%, comparando-se cerca de 750 unidades com as anteriores 800.

Já em Cascais, à semelhança do que se verificou em Lisboa, o confinamento traduziu-se num mercado com transações a preços inferiores aos três meses anteriores. Essa diferença ficou em torno dos -4%, considerando que a média dos preços de venda entre setembro e novembro foi de 2.752€/m².

VENDAS RESIDENCIAIS CASCAIS Nº FOGOS

As vendas neste período caíram 16% (8% em Oeiras e 18% em Lisboa) face ao trimestre anterior, para cerca de 990 unidades. Esta

Esta estruturação de mercado não teve, contudo, grande impacto no comportamento geral dos preços em Cascais, uma vez que o diferencial de valor entre as duas tipologias é relativamente estreito. As vendas de moradias situaram-se 2.794€/m², apenas 7%

acima dos 2.608€/m² a que foram transacionados os apartamentos no mesmo período.

Para mais, este diferencial manteve-se estável face ao trimestre anterior, uma vez que as duas tipologias registaram uma evolução semelhante dos preços face ao trimestre anterior, na ordem dos -3%.

FREGUESIAS A União de Freguesias de Cascais e Estoril, a mais valorizada do concelho, foi a mais atingida pelo novo confinamento quer nos preços quer nas vendas. Estimam-se cerca de 320 vendas nos últimos 3 meses no eixo Cascais/Estoril, numa queda de 24% face aos três meses anteriores. Já o preço médio registado nas transações caiu cerca de 12% entre os dois períodos, atingindo nos meses do novo confinamento os 2.829€/m². Nos três meses anteriores, a média das transações nesta freguesia superava os 3.000€/m².

1 O artigo da página anterior analisa em detalhe o comportamento do mercado residencial de Oeiras.

PREÇO DE VENDA POR TIPO DE HABITAÇÃO EURO/M² - MÉDIA | FEV. 2021 (ACUMULADO 3 MESES)

900

3 857 €

800

3 332 €

700 2 649 €

600

2 608 €

3 311 € 2 929 €

2 794 €

2 630 €

2 593 €

500 400 300 200 100 0

nov/2020* Apartamentos

*PERÍODOS ACUMULADOS DE 3 MESES

fev/2021*

Cascais

Lisboa

Moradias

Total

FONTE SIR-SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

Apartamento

Oeiras Moradia FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

22

DOSSIER CIDADE DE LISBOA COROA DE LISBOA Março 2021

VENDAS EM ODIVELAS E AMADORA RESISTEM AO CONFINAMENTO O novo confinamento teve um impacto diferenciado na coroa noroeste de Lisboa¹, com a atividade de venda nos mercados de Odivelas e da Amadora a resistir, enquanto Loures e Sintra alinharam com Lisboa, regis-

mercado registou pouco menos de 2,0 mil unidades vendidas, quando nos três meses anteriores tinha transacionado acima das 2,4 mil unidades. Em Loures, as cerca de 720 unidades vendidas nos últimos três meses

dos 1.550€/m² nos dois períodos. Recorde-se que em Lisboa as vendas caíram 18% durante o novo confinamento, realizando-se a preços 3% abaixo dos verificados nos anteriores três meses, atingindo 3.332€/m².

tando quebras nos níveis de atividade. De acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial, a Amadora manteve o mercado residencial com vendas em torno das 800 unidades no período de três meses terminado em fevereiro, enquanto no caso de Odivelas, a nota foi mesmo de uma dinâmica mais intensa. Nesse período, este concelho registou também pouco mais de 800 fogos vendidos, 22% acima das 660 vendas registadas nos três meses anteriores e em linha com o 1º trimestre de 2020, que estabeleceu um máximo trimestral de transações neste concelho na última década.

Por outro lado, Sintra, que se mantém como o mercado metropolitano com maior volume de vendas (15% do total) a seguir a Lisboa, verificou a maior quebra nas vendas (-20%) entre os concelhos limítrofes da capital e uma das maiores em toda a região (apenas superado por Moita e Barreiro, na margem Sul do Tejo). Entre dezembro e fevereiro, este

ficam 14% abaixo das 850 transacionadas no trimestre anterior.

Em termos de comportamento dos preços no último ano, Sintra terminou 2020 com preços a subir cerca de 11%², enquanto os mercados de Amadora e Odivelas apresentaram valorizações na ordem dos 7%. Loures registou uma subida homóloga de 5% no final de 2020, estando qualquer destes mercados a valorizar mais que Lisboa, onde os preços subiram a um ritmo de 3,0% em 2020. Em qualquer dos casos, o movimento de subida é consideravelmente mais fraco do que o registado em início do ano. No 1º trimestre de 2020, os preços da habitação na coroa de Lisboa subiam a ritmos entre os 9,0% de Loures e os 19,4% da Amadora.

PREÇO DE VENDA POR CONCELHO EURO/M² - MÉDIA | FEV.2021 (ACUM. 3 MESES)

VENDAS RESIDENCIAIS POR CONCELHO FEV. 2021 (ACUMULADO 3 MESES)

3 332 €

PREÇOS Já em termos de preços, os quatro mercados em análise registaram um comportamento homogéneo. Em todos eles, e ao contrário de Lisboa, a média das transações no pós-confinamento superou a dos três meses anteriores. As evoluções mais expressivas observaram-se nos mercados onde as vendas tiveram um desempenho mais favorável. Na Amadora os atuais 1.850€/m² comparam com os anteriores 1.708€/m² (+8%), enquanto em Odivelas a evolução foi de 2.014€/m² no pré-confinamento para os atuais 2.112€/m² (+5%).

Já em Loures, apesar da queda nas vendas, a média das transações atingiu 1.949€/m² em fevereiro, 4% acima dos 1.865€/m² observados nos três meses anteriores. Em Sintra, onde as vendas caíram de forma mais expressiva, os preços mantiveram-se em torno

2 500

1 A presente análise incide sobre os concelhos da Amadora, Sintra, Loures e Odivelas. Oeiras e Cascais são analisados em artigos próprios.

2 Taxa de variação homóloga apurada no âmbito do Índice de Preços Residenciais para o 4º trimestre de 2020.

25%

22%

20%

2 000

15% 10%

1 949 €

1 850 €

2 112 €

1 500

5% 0%

0%

1 550 €

1 000

-5% -10%

500

-14%

-10% -18%

-20%

Sintra

Amadora

Loures

Odivelas

Lisboa

0

Loures

Amadora

Odivelas

Volume Vendas (nº fogos)

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

Sintra

Lisboa

-20% -25%

Variação trimestral das vendas (%) FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

23

DOSSIER CIDADE DE LISBOA PIPELINE

Março 2021

CONSTRUÇÃO NOVA COM QUEBRA DE 15% EM LISBOA A atividade de promoção residencial em Lisboa abrandou 16% em 2020, contabilizando-se a submissão a licenciamento de menos 700 fogos do que em 2019. Os dados, apurados no âmbito do Pipeline Imobiliário¹,

2019, a reabilitação em Lisboa já evidenciava uma queda anual de 11% no número de fogos em carteira, a construção nova acelerou 28% nesse ano, reforçando ainda mais o ritmo de 25% registado em 2018. Aliás, na sequência

mostram que no ano passado entraram em licenciamento na capital 3.700 fogos distribuídos por cerca de 400 projetos de habitação, ao passo que em 2019 se contabilizaram cerca de 4.400 fogos para um total de 500 projetos. Em número de projetos a queda entre os dois anos foi de 22%.

deste crescimento, este tipo de obra passou a ser dominante, com uma quota de 51% do total dos fogos em pipeline na cidade em 2019. Nos dois anos anteriores representava a 42% dos fogos em pipeline.

Em termos da estruturação do mercado, registaram-se poucas alterações, com a construção nova a gerar 52% dos fogos, num total de pouco mais de 1.900 unidades, enquanto a obra em edificado (reabilitação) agregou os restantes 48%, correspondentes a 1.790 fogos. No total, a oferta projetada distribuiu-se por 117 projetos de construção nova e 280 de reabilitação.

Já a atividade de licenciamento² recuou apenas 3%, contabilizando-se 275 novos projetos residenciais licenciados em Lisboa em 2020, dos quais 238 (87%) resultam de obra de reabilitação e de 37 (13%) de construção nova. Esta carteira corresponde a 411,0 mil m² de nova área residencial, um volume que supera em 12% o licenciado em 2019. Tal resulta da aposta dos promotores em projetos de construção nova com maior escala, já que este tipo de obra gerou menos projetos do que em 2019 (37 vs 45), mas registou uma carteira mais volumosa em termos de área (167,5 mil m² vs 101,2 mil m²). Na prática, os projetos de construção nova licenciados em 2020 em Lisboa registaram uma área média de 4.525 m², duplicando face a 2019. Na reabilitação, a área média por projeto decresceu 12% para 1.020 m². Tal resultado é influenciado pelo licenciamento de um projeto de mais de 50,0 mil m² em Marvila e um outro

A perda de dinâmica face a 2019 foi idêntica nos dois tipos de obra, contabilizando-se a entrada em licenciamento de menos 330 fogos de construção nova e de 380 oriundos em projetos de reabilitação. Em termos relativos, estes números traduzem quedas anuais de 15% e 18%, respetivamente. Mas, enquanto na obra de reabilitação a tendência anterior era já de perda de dinâmica, no caso da construção nova trata-se de uma inversão face a dois anos de forte crescimento. Se em

PIPELINE RESIDENCIAL LISBOA Nº FOGOS 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500

LICENCIAMENTO

1 000 500 0

2017

2018

Construção Nova

2019

2020

Obra em Edificado FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO - CI/ADENE

de cerca de 30,0 mil m² no Lumiar. Em 2019, a autarquia licenciou três projetos com mais de 20,0 mil m² (o maior com 27,5 mil m²), mas apenas um era de construção nova. Já entre os projetos apresentados a licenciamento em 2020, os maiores não foram além dos 12,5 mil m². Na verdade, em pipeline contabilizam-se apenas quatro projetos com mais 10,0 mil m², dos quais três de obra nova e um de reabilitação.

1 O Pipeline Imobiliário é apurado com base nos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE, permitindo acompanhar a dinâmica de novos projetos em processo de licenciamento.

2 A análise à atividade de licenciamento resulta dos dados cedidos pela autarquia à Confidencial Imobiliário.

DOSSIER PRÓXIMA EDIÇÃO: CIDADE DO PORTO Será que o Porto exibe um comportamento semelhante ao de Lisboa, com matizes diferentes entre segmentos e geografias?

Acompanhe na próxima edição o especial sobre o mercado residencial do Porto, num balanço do efeito da pandemia nos preços e vendas.

24

RESEARCH

MERCADO DE INVESTIMENTO Março 2021

MERCADO IMOBILIÁRIO DE INVESTIMENTO COM ARRANQUE TÍMIDO EM 2021 MAS FORTES PERPETIVAS DE REFLETIR NOVAMENTE VALORES PRÓXIMOS DE 3.000 M€ Cristina Arouca, Head of Research, CBRE Portugal Apesar da pandemia 2020 registou o terceiro maior volume de investimento de sempre A CBRE registou em 2020 um total de 2.900 milhões de euros (M€) canalizados para imobiliário de rendimento em Portugal, evidenciando uma quebra de 22% face ao ano anterior, mas um nível muito próximo do patamar de 3.000M€ que antecipámos no inicio de 2020. Foi o terceiro ano de maior investimento de sempre e por isso consideramos que o balanço foi positivo.

Em contraciclo foram concluídas, em 2020, a segunda e terceira maiores transações alguma vez registadas em Portugal, nomeadamente a venda de uma participação em 4 centros comerciais premium e do complexo de escritórios Lagoas Park.

Foram fechados 64 negócios o que corresponde a menos 32% transações face às registadas em 2019. Efetivamente, para além de toda a incerteza provocada pela pandemia de Covid-19, a limitação de viagens num país onde o investimento estrangeiro representou, em média, 86% do volume de transações nos últimos 5 anos, prejudicou o fecho de diversos negócios.

As classes de ativos que captaram mais investimento não foram as mais procuradas no contexto de pandemia O investimento no total de 2020, foi bastante influenciado pelo primeiro trimestre quando se observou 55% do volume de investimento do ano, principalmente em centros comerciais e hotéis. Deste modo o volume regista-

do em 2020 acabou por não refletir as alterações no perfil da procura dos investidores no contexto de pandemia.

De qualquer forma em 2020 verificámos que 40% do investimento foi realizado em Retalho (1.160M€), 37% em Escritórios (1.100M€) e 16% em Hotéis (455M€). O setor Logístico e o Residencial, com elevada procura a nível global, acabaram por registar um número reduzido de transações devido à indisponibilidade de produto para venda.

Em relação aos anos anteriores, destacaram-se em 2020, duas classes de ativos com um perfil de risco favorecido pelo contexto de pandemia. Referimo-nos ao setor de Saúde que envolveu a transação de 120M€, assim como os Supermercados, com 65M€, o dobro do valor investido em 2019.

MAIORES OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DE 2020 Ativos

Tipo de Ativo

50% Colombo, NorteShopping, Vasco da Gama e CascaiShopping Lagoas Park Portefólio Hotéis Real (10 hotéis) Portefólio PREOF (8 edifícios) 50% Freeport Fashion Outlet e Vila do Conde Outlet Portefólio Beatles (4 edifícios) Adeo Portefólio (4 edifícios)

Comprador

Retalho

Allianz + Elo

Escritórios

Henderson Park Capital Partners

Hotel

Palm Invest

Escritórios

Cerberus

Retalho

APG Investments

Escritórios

AM Alpha

Retalho

Batipart

The Lake Spa Resort

Hotel

HI Partners

Portefólio de clínicas de saúde

Saúde

Confidencial

Escritórios

Cofidis

Natura Towers

FONTE CBRE RESEARCH

25

RESEARCH

MERCADO DE INVESTIMENTO Março 2021

Olhando apenas para ativos prime, verificámos uma estabilização dos preços nos escritórios. No comércio, verificámos um decréscimo em todos os formatos, entre 4% e 14%, que derivou da incerteza provocada pela pandemia. Pelo mesmo motivo verificámos uma quebra de 10% no preço dos hotéis. Pelo contrário, os ativos de logística evidenciaram uma subida de 7% no preço.

INVESTIMENTO TRIMESTRAL EM IMOBILIÁRIO DE RENDIMENTO 4 000 3 500 3 000 Milhões €

A evolução dos preços foi díspar entre classes de ativos

2 500 2 000 1 500 1 000 500

Em 2020 acentuaram-se as aquisições realizadas por investidores com um perfil core Em 2020 verificámos que 82% do volume de compras foi realizado por investidores de perfil Core e Core Plus, em oposição a investidores Value Add e Oportunísticos, evidenciando um incremento de 10 pontos percentuais relativamente ao ano anterior.

A predominância das transações com ativos com um perfil mais defensivo não é de todo sinónimo de desinteresse por parte de investidores com perfil mais oportunístico, pelo contrário. Verificou-se no entanto que não houve um encontro entre as expectativas dos compradores e dos proprietários desses ativos.

Note-se ainda em 2020 um aumento do peso do investimento com origem nacional, que representou 22% do total transacionado, face a uma média de 14% nos cinco últimos anos. Neste âmbito, é ainda de destacar o

0

2017

2018

2019 1ºT

2ºT

3ºT

2020

2021P

4ºT FONTE CBRE

lançamento do primeiro fundo aberto em mais de uma década e o lançamento da primeira SIGI em Portugal.

Arranque de 2021 tímido, mas com perspetivas de captar ainda um elevado volume de investimento À data da redação deste artigo ainda não estava terminado o primeiro trimestre do ano. No entanto era já notório que o confinamento geral a que o país ficou sujeito, incluindo restrições relativamente a viagens e realização de visitas a imóveis, se refletiu num forte abrandamento da atividade de investimento durante os três primeiros meses do ano. A estimativa preliminar da CBRE aponta para um valor em volta dos 250 milhões de euros, que representa cerca

26

de 80% acima do observado no segundo trimestre de 2020, aquando do primeiro grande confinamento, mas 40% abaixo do trimestre anterior.

Ainda assim, verificamos que continua a haver um elevado interesse pelo mercado imobiliário português e, com o gradual desconfinamento do país e um plano de vacinação a avançar, acreditamos num segundo semestre bastante dinâmico.

Deste modo, em 2021 prevemos ter um desempenho igual, ou muito provavelmente melhor do que o registado em 2020. Portugal está perfeitamente dentro do radar da comunidade internacional de investimento e, a nível nacional, prevemos evoluções muito positivas na capacidade de investimento dos players locais.

RESEARCH

MERCADO DE INVESTIMENTO Março 2021

Apesar de toda a incerteza em redor do que vai ser o futuro dos escritórios, existem ainda fortes fundamentos neste setor e os investidores mantêm-se interessados no nosso mercado. Acreditamos que o investimento vai continuar robusto em 2021, estando em curso várias operações com volumes superiores a 100M€.

O setor logístico continua a ser o que tem maior procura, apesar de existir pouco produto. É no entanto expetável que surjam algumas operações de sale and leaseback assim como de forward funding ou forward purchase de novos armazém construídos à medida dos ocupantes.

Há uma convicção de que o setor do lazer, sairá vencedor pós-pandemia, e desta forma irá continuar a atrair um número muito significativo de investidores. É certo que o risco atualmente associado ao sector tem um preço e vai ser necessário haver um encontro entre vendedores e compradores para que se verifiquem transações neste setor. No entanto, tendo em conta a existência de um grande portefólio atualmente em negociação, esta será provavelmente a classe de ativos que vai captar um maior volume de capital em 2021.

O setor de retalho será certamente o mais penalizado, pelos sucessivos confinamentos, contexto económico e pelas alterações

EVOLUÇÃO DAS TAXAS DE RENTABILIDADE PRIME 10 9 8 7 6 %

Hotéis irão provavelmente captar o maior volume de investimento, mas o interesse por classes de ativos alternativos é crescente

5 4 3 2 1 0

Q1 2012 Offices

Q1 2013

Q1 2014

Q1 2015

Shopping Centres

Q1 2016

Q1 2017

Lisbon High Street Retail

Q1 2018

Q1 2019

Q1 2020

Warehouse and Logistics

Q1 2021

Hotels FONTE CBRE

no enquadramento legislativo. Haverá alguns proprietários interessados em vender, mas coloca-se a dúvida relativamente à existência de compradores e se o preço a que estão dispostos a comprar vai ao encontro do pretendido pelos vendedores.

Por fim, prevemos um aumento do investimento em setores alternativos como Habitação para Arrendamento, Co-living, Co-working, ativos de Saúde, etc, para os quais há um interesse cada vez maior uma vez que tipicamente oferecem rentabilidades superiores ou perfis de risco mais conservadores.

Taxas de rentabilidade deverão continuar a evoluir em sentidos opostos, conforme a classe de ativos: escritórios core, supermercados, logística e residencial com tendência de compressão.

27

Um contexto de taxas de juro baixas durante um período de tempo mais longo do que o esperado, combinado com uma elevada incerteza relativamente à evolução da economia, que origina um menor interesse por outras classes de produtos de investimento, reflete-se num volume muito crescente de capital a ser alocado pelos investidores ao imobiliário. Neste ambiente, tendo em conta que as oportunidades de investimento verdadeiramente Core são raras e cada vez mais procuradas, não é expectável que as taxas de rentabilidade subam. Inclusivamente, em alguns casos, de onde destacamos o setor logístico, escritórios core, supermercados, e habitação, é possível que continuem a descer. Exceção para o formato dos centros comerciais, nomeadamente em localizações secundárias, para os quais se preveem aumentos adicionais da taxa de rentabilidade.

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Março 2021

AS ALTERAÇÕES E A CONTESTAÇÃO AO REGIME DOS GOLDEN VISA Rui Peixoto Duarte, rui.p.duarte@abreuadvogados.com Através do Decreto-Lei n.º 14/2021, de 12 de fevereiro, procedeu-se à mais recente alteração ao regime jurídico de entrada, perma-

QUADRO 1 NUMERO TOTAL DE AUTORIZAÇÕES PARA INVESTIMENTO CONCEDIDAS NO PERÍODO OUT. 2012 A FEV. 2021

nência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional em particular ao regime da concessão de autorizações especiais de residência para atividades de investimento (ARI), vulgo “Golden Visa”.

Principais Países de origem

Africa do Sul

397

Remonta a 2007 o diploma base deste regime. Através da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, foi aprovado o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional¹, bem como o estatuto de residente de longa duração.

Rússia

366

Total de todos os países

9544

Apesar de datar de 2007 através da referida Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, apenas se tornou de aplicação a casos concretos em Portugal a partir de 2012.

Na altura Portugal vivia uma crise económica profunda que afetou particularmen-

Brasil

1001

Turquia

456

Ano

2

2012

494

2013

1526

2014

766

2015

1414

2016

1351

2017

1409

2018

1245

2019

1182

2020

155 (até fevereiro)

2021

União Europeia.

Foi necessário regulamentar e completar esta Lei através de Decretos Regulamentares, sendo que, o que atualmente se encontra em vigor, é o Decreto Regulamentar n.º 15-A/2015 de 2 de setembro.

4837

Número de autorizações para investimento concedidas

Através desta Lei foram transpostas para a ordem jurídica interna 15 Diretivas da União Europeia, que tratam de vários aspetos do acesso e afastamento de nacionais de países terceiros aos Estados membros da

Os artigos 3.º, 77.º e 90.º desta lei tratam dos requisitos que os nacionais de países terceiros têm que preencher para obter em Portugal a autorização de residência para atividade de investimento.

China

Modalidade do investimento Aquisição de bens imóveis total

Valor do investimento em €/número

8970

517.7461.049,15

Transferência de capitais

546.965.223,88

Criação de Postos de trabalho

17

te o setor da construção e da promoção imobiliária, com inúmeros despedimentos e insolvências, momento em que as transações de imóveis se reduziram drasticamente mantendo um parque habitacional, de escritórios e edifícios industriais e armazéns sem escoamento.

28

O aparecimento dos primeiros investidores através do Golden Visa foi como um balão de oxigénio para as empresas e atividades que asfixiavam com a crise.

De entre as várias modalidades de investimento desde logo se realçou a opção pelo

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Março 2021

QUADRO 2 Tipo de investimento

Até 31-12-2021

A partir de 1-01-2022

1.000.000€

1.500.000€

Atividades de investigação desenvolvidas por instituições públicas ou privadas de investigação científica, integradas no sistema científico e tecnológico nacional.

Transferência de capitais.

350.000€

500.000€

Aquisição de unidades de participação em fundos de Investimento ou fundos de capitais de risco vocacionados para a capitalização de empresas

350.000€

500.000€

Constituição ou reforço de capital social de uma sociedade conjugada com a criação de cinco postos de trabalho permanentes um período mínimo de três anos.

350.000€ 500.000€ Apenas os que se situem nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios do interior identificados pela Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.

Imóveis para habitação.

investimento em aquisição de imóveis e em particular de imóveis para a habitação.

Passados estes anos os números aí estão: Um valor total de investimento realizado por nacionais de países terceiros em Portugal que atinge, em Fevereiro, os 5.724.426.273,03 €, que envolve 9. 544 autorizações de residência concedida (quadro 1).

Destes números retira-se um relativo sucesso da incitativa na atração de investimento de nacionais de países terceiros, sobretudo direcionado para o setor imobiliário nacional.

Contudo este relativo sucesso foi contestado por alguns setores da sociedade portuguesa e tendo servido indiscutivelmente de moeda de negociação entre o atual partido de Governa e da maioria que o apoia. Senão por que razão é que a matéria das autorizações da residência para investimento seria incluída nas leis de Orçamento de Estado? Tratar-se-ia de matéria que deveria ser tratado a este nível legislativo?

Na alteração agora introduzida pelo Decreto-Lei n.º 14/2021, de 12 de fevereiro o Governo acedeu ao incremento dos valores exigidos para o investimento e em restrições territoriais no que respeita ao investimento em habitação e que sistematizamos no quadro 2.

Esta alteração afeta sobretudo o investimento em imóveis que se destinem a habitação. Excluiu da elegibilidade as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e uma grande parte do litoral, com o argumento da necessidade de incorporar o desígnio de coesão territorial, de forma transversal, nas diversas políticas públicas especialmente dirigidas à correção das assimetrias regionais, conferindo prioridade aos territórios mais vulneráveis do interior.

não existia fundamento para afastar a aplicação do regime na zona metropolitana do Porto e na maior parte do litoral.

Também se atendermos à situação de imóveis que ainda necessitam de reabilitação nas principais cidades do país constataríamos que não se justificaria excluir a reabilitação de imóveis para a habitação nas principais cidades do país.

Os críticos ao regime dos Golden Visa vão até ao pedido de revogação definitiva do programa.

Não é contudo explicado que a grande maioria das autorizações de residência concedidas se dirigiu maioritariamente para Lisboa, alguns dos seus concelhos limítrofes e algumas partes do Algarve.

Apontam-lhe que é um instrumento que favorece a especulação imobiliária (i), que dificulta as políticas de habitação, sendo responsável por milhares de despejos (ii), trazem consigo atividades ilícitas de branqueamento de capitais (iv) não criam emprego, (v) têm fraco contributo fiscal e promovem a evasão fiscal (vi), vendemos cidadania (vii).

Se tivessem sido devidamente ponderados os dados do número de ARI concedidos para investimento em imóveis verificar-se-ia que

Alguns dos temas abordados são inspirados, mas mal retirados do contexto, dos trabalhos desenvolvidos no quadro da União Europeia,

29

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Março 2021

QUADRO 3 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

N.º

142 053

141 839

148 518

173 692

199 603

226 617

242 091

230 776

-4,7

9 490

10 673

12 118

15 131

18 223

24 334

26 150

25 955

-0,7

Total

Valor total (10⁶€) Valor médio (€) N.º

Urbanos

Valor total (10⁶€) Valor médio (€)

Em propriedade horizontal

–

–

–

–

107 381

108 016

112 470

4,1

95 058

98 512

120 474

143 617

168 798

180 792

171 271

-5,3

8 654

9 493

11 299

14 225

17 117

22 967

24 582

24 352

-0,9

–

–

–

–

–

136 059

135 968

142 183

4,6

52 866

59 490

62 082

76 981

91 652

108 208

114 497

106 034

-7,4

Valor total (10⁶€)

4 596

5 535

6 706

8 534

9 965

12 029

13 862

13 590

-2,0

Valor médio (€)

–

–

–

–

–

111 169

121 072

128 171

5,9

49 368

45 047

48 049

50 892

53 398

54 880

58 142

56 441

-2,9

588

969

558

596

741

868

1 049

1 057

0,8

Valor total (10⁶€) Valor médio (€)

–

–

–

–

–

15 817

18 037

18 726

3,8

1 876

1 734

1 957

2 326

2 588

2 939

3 157

3 064

-2,9

Valor total (10⁶€)

249

211

260

310

364

500

519

547

5,4

Valor médio (€)

–

–

–

–

–

170 080

164 356

178 411

8,6

N.º Mistos

– 90 809

N.º

N.º Rústicos

Variação 2019/2018 (%)

Tipo de prédio

FONTE DIREÇÃO-GERAL DA POLÍTICA DE JUSTIÇA DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA

nomeadamente o Relatório da Comissão ao Parlamento, ao Conselho, ao Conselho Económico e Social e ao Comité das Regiões, Investor Citizenship and Residence Schemes in the European Union, de 23 de janeiro de 2019² e à consulta subsequente realizada pela Comissão Europeia a stakeholders deste mercado.³ Os argumentos avançados por estes contestatários contem uma forte componente ideológica e demagógica, olvidando a realidade que se demonstra, nomeadamente através da consulta dos números.

Comecemos por abordar a questão da especulação imobiliária.

De acordo com os dados do INE - Imóveis transacionados, segundo o tipo de prédio,

em Portugal (2012-2019) - período adequado de análise e que tem como referência a vigência do regime dos Golden Visa - temos os dados seguintes (quadro 3).

Se considerarmos apenas prédios urbanos que se transacionam anualmente, entre os 90.809 de 2012 e os 180.792 de 2018, temos uma média anual de transações de prédios urbanos superior a 120.000. Se compararmos com o numero de autorizações de investimento concedidas de ARI nesses anos, é fácil concluir que o número de transações de imoveis para habitação ao abrigo do ARI não pode ter impacto ou efeito de especulação imobiliária, de que é acusado, pois trata-se de um número reduzido para determinar um efeito especulativo. Também é fácil de constatar que o limiar mínimo de investimento estabelecido na lei

30

para a qualificação para ARI é superior à média do valor das transações de imóveis em Portugal e não impacta, assim, nos segmentos de aquisição imoveis para habitação da maioria dos residentes no país.

Nos dados referidos pelo INE⁴, em 2019, 8,5% dos imóveis transacionados em Portugal foram vendidos a não residentes, correspondendo a 13,3% do valor total transacionado (8,2% e 13,0%, respetivamente, em 2018). (Quadro 4) Mas atenção a maioria das vendas realizou-se não a nacionais de países terceiros, aos quais se pode aplicar o regime do Golden Visa, mas a cidadãos de Estados membros da União Europeia, aos quais este regime não se aplica. Tendo sido naquele ano os residentes em França que mais

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Março 2021

QUADRO 4 Ordenação (valor)

Valor total dos imóveis (10³€)

Valor médio dos imóveis (€)

Peso do valor no total das aquisições de não residentes

País

N.º de imóveis

1º

França

5 405

623 558

115 367

18,1

2º

Reino Unido

2 615

595 463

227 710

17,3

3º

Brasil

992

265 982

268 127

7,7

4º

Alemanha

1 275

197 041

154 542

5,7

5º

China

443

165 271

373 071

4,8

6º

Suíça

1 426

155 596

109 114

4,5

7º

Estados Unidos

767

145 368

189 528

4,2

8º

Bélgica

819

123 983

151 383

3,6 3,0

9º

Espanha

538

102 438

190 406

10º

Países Baixos

669

100 137

149 682

2,9

14 949

2 474 835

165 552

71,9%

Total dos 10 principais

FONTE DIREÇÃO-GERAL DA POLÍTICA DE JUSTIÇA DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA

imóveis adquiriram em Portugal (18,1% do valor total dos imóveis adquiridos por não residentes), seguidos pelos residentes no Reino Unido (17,3%).

No quadro seguinte (quadro 5) apresentamos os imóveis adquiridos por não residentes, por escalão de valor unitário, em Portugal, no período (2012-2019) Facilmente se compreende que o argumento do impacto com as políticas de habitação e com milhares de despejos, não faz qualquer sentido, pois a maioria dos investimentos de ARI vão para prédios novos de valor elevado que não concorre com o segmento de procura da maioria da população portuguesa, nem na generalidade se verificaram despejos de prédios de habitação para lá se instalarem investidores em ARI. Outra das críticas dos defensores da revogação definitiva do programa dos Golden Visa é a de que trazem consigo atividades ilícitas de branqueamento de capitais.

O Relatório da Comissão Europeia supra citado aborda a questão dos riscos dos esquemas de autorização de residência referindo nomeadamente a questão da segurança.

Convém recordar neste domínio os trabalhos realizados a este nível da segurança pela União Europeia, nomeadamente a Convenção que implementa o Acordo de Schengen e o estabelecimento do Schengen Information System (SIS), que constitui instrumento de supervisão essencial e disponível às administrações dos Estados membros. Da mesma forma no que diz respeito aos riscos de branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, a União Europeia tem tomado iniciativas legislativas adotando um conjunto de Diretivas nesse sentido. A prática do SEF no que respeita esta matéria, ao exigir a comprovação da origem e a intervenção do sistema bancário, tem vindo a assegurar o regular funcionamento do sistema, não se conhecendo infrações neste domínio.

Um sistema de prevenção dos riscos de branqueamento de capitais e ao financiamento

31

do terrorismo, tem que se aplicar de uma forma geral a todas as atividades e não se vislumbra neste domínio, com as regras vigentes, particular risco agravado de infração.

A perceção da vulnerabilidade do sistema português contra o branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo tem-se detetado sobretudo a outros níveis e de dimensão e gravidade bem maiores, não envolvendo a concessão dos vistos de residência ao abrigo de investimento.

Outra das críticas dos delatores do regime dos Golden Visa é de que não criam emprego, têm fraco contributo fiscal e promovem a evasão fiscal. Trata-se de uma visão estreita e enviesada da realidade. Sendo certo que a modalidade de acesso aos vistos de residência através da criação direta de emprego não despertou o interesse dos investidores não quer dizer que os investimentos não promovam o emprego em Portugal. Com efeito, antes da venda dos imóveis para habitação, é necessário construi-los, dando-se

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Março 2021

QUADRO 5

Ano

2012

Imóveis adquiridos por não residentes, com valor unitário ≥500.000€

Total de imóveis adquiridos por não residentes

Peso dos imóveis com valor unitário ≥500.000€, no total dos imóveis adquiridos por não residentes

Peso das aquisições de não residentes no total do país

Nº

Valor total (10³€)

Valor médio (€)

Nº

Valor total (10³€)

Valor médio (€)

Nº

Valor total

Nº

Valor total

6.902

798.484

115.689

205

219.515

1.070.807

3,0

27,5

4,9

8,4

2013

7.926

1.137.532

143.519

528

410.014

776.542

6,7

36,0

5,6

10,7

2014

10.814

1.907.432

176.385

1.128

827.938

733.988

10,4

43,4

7,3

15,7

2015

13.104

2.176.454

166.091

1.043

864.392

828.756

8,0

39,7

7,5

14,4

2016

14.592

2.275.494

155.941

908

824.266

907.782

6,2

36,2

7,3

12,5

2017

17.388

2.789.156

160.407

1.185

1.012.039

854.041

6,8

36,3

7,7

11,5

2018

19.912

3.408.487

171.178

1.434

1.282.173

894.123

7,2

37,6

8,2

13,0

2019

19.520

3.443.898

176.429

1.462

1.349.450

923.016

7,5

39,2

8,5

13,3

FONTE DIREÇÃO-GERAL DA POLÍTICA DE JUSTIÇA DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA

emprego desde de projetistas, às empresas de materiais de construção, às empresas de construção, aos fabricantes de móveis e eletrodomésticos até à venda dos imóveis. Vários profissionais intervêm, gerando emprego e impostos na cadeia de fornecimento. Também é sabido que a transmissão de imóveis gera o pagamento de vários impostos como o IMT, o IS, e depois anualmente o IMI e sabe-se que o valor destes impostos agrava significativamente os preços engrossando a receita do Estado. Sem o pagamento do IMT e o IS não é possível adquirir os imóveis, assim como após a aquisição estes não ficam isentos do pagamento anual do IMI e de outros custos associados à sua utilização como água, energia, telecomunicações, etc.

a cidadania. Mais uma vez constatamos a confusão de conceitos, “investor citizenship” difere de “investor residence” ou (“Golden Visa”). Nos primeiros é concedida a cidadania contra contrapartidas financeiras, e fora do quadro normal de naturalização dos indivíduos. Enquanto no “investor residence” ou (“Golden Visa”) é concedido apenas o visto de residência contra a realização de determinados investimentos.

O regime português enquadra-se num regime equilibrado de “investor residence” ou (“Golden Visa”), não conferindo automaticamente o direito à cidadania.

Para além disso o consumo que os residentes estrangeiros geram na economia portuguesa não pode ser esquecido.

Na União Europeia existem regimes de “investor residence” em 20 Estados membros.

Portugal não é o único país interessado em captar investimento oriundo de indivíduos de países terceiros.

Finalmente referem os detratores do regime dos Golden Visa que em Portugal se vende

O que tem despertado interesse de nacionais de países terceiros por Portugal não se

32

restringe à vantagem do Golden Visa, mas também à segurança, simpatia do seu povo, qualidade das infraestruturas e o clima, entre outras vantagens.

O cosmopolitismo e ecumenismo com a presença cada vez maior de nacionais de outros países a escolher Portugal, para adquiri uma habitação, constituir empresas e mesmo residir contem vantagens a que não deveremos colocar barreiras.

1 Este diploma vai já na sua 8.ª versão, a mais recente, através da Lei n.º 28/2019, de 29/03.

2 REPORT FROM THE COMMISSION TO THE EUROPEAN PARLIAMENT, THE COUNCIL, THE EUROPEAN ECONOMIC AND SOCIAL COMMITTEE AND THE COMMITTEE OF THE REGIONS Investor Citizenship and Residence Schemes in the European Union, COM(2019) 12 final 3 Stakeholder consultation on investor citizenship and residence schemes in the EU, de junho de 2019, 4 Aquisição de imóveis por não residentes, de 22 de setembro de 2020

DIREITO IMOBILIÁRIO

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA Março 2021

SUMÁRIOS DO DIÁRIO DA REPÚBLICA

II. A tentativa de encontrar uma noção de confinância, para efeitos de reconhecimento daquele direito de preferência, perante casos concretos de existência de obras ou acidentes naturais em que não se verifica uma continuidade física entre dois prédios vizinhos ou que obstaculizam o livre trânsito entre eles, não pode abstrair-se de que a atribuição desse direito se insere numa política de objetivos públicos mais vastos do que o interesse particular dos concretos proprietários preferentes rentabilizarem o cultivo dos prédios em questão, assim como deve ter presente o conteúdo dos requisitos legais desse direito de preferência, não aditando exigências que o legislador prescindiu.

RECENTES ALTERAÇÕES LEGISTLATIVAS

FEVEREIRO DE 2021 Imóveis – INFORMAÇÃO VINCULATIVA – Isenção de IVA – Colocação passiva de um imóvel e respetivos equipamentos à disposição do locatário – 01-02-2021 O REGIME: para beneficiar de isenção de IVA, a locação deve traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa.

IV. Independentemente da existência de uma continuidade física ou da maior ou menor dificuldade de trânsito entre o prédio objeto de preferência e o prédio cuja confinância é fundamento do direito de preferência, com os consequentes obstáculos a uma exploração uniforme, o exercício do direito de preferência não deixa de alcançar muitos dos objetivos económicos e sociais que o emparcelamento das propriedades rústicas proporcionam.

V. Não justificando a teleologia desta norma uma interpretação restritiva do conceito de confinância, nas referidas situações, deve uma delimitação deste conceito limitar-se a excluir do seu âmbito as hipóteses em que essas obras ou acidentes da natureza se traduzam na existência de uma área de terreno, situada entre os dois prédios, dotada de autonomia, cujo domínio não se integra em qualquer um deles, como sucede, por exemplo, quando entre os dois prédios existe uma estrada ou um caminho público, ou um curso de água, pertencente ao domínio público.

VI. Daí que, o facto do limite entre dois prédios vizinhos ser constituído por uma levada de rega que serve diversos consortes e destes se encontrarem desnivelados não obste a que esses prédios sejam qualificados de confinantes, para os efeitos previstos no artigo 1380.º do Código Civil.”

Imóveis – INFORMAÇÃO VINCULATIVA – Consolidação da nua-propriedade com o usufruto – Código do Imposto de Selo (CIS) – artigos. 1.º, 13.º, 26.º CIS – 02-02-2021 O REGIME: a consolidação da propriedade com o usufruto constitui uma transmissão gratuita subsumível na previsão das normas de incidência de Imposto de Selo, dado que se trata de uma figura parcelar do direito de propriedade. Consequentemente, está o Requerente adstrito ao cumprimento da respetiva obrigação declarativa a apresentar no Serviço de Finanças da área do domicílio fiscal da usufrutuária e reportada à data em que esta ocorreu (cf. n.ºs 1, 2 e 3 do art.º 26.º do CIS).

JURISPRUDÊNCIA

PRÉDIOS CONFINANTES; PRÉDIO RÚSTICO; PRÉDIO URBANO; DIREITO DE PREFERÊNCIA; REQUISITOS; EXCEÇÕES; ÓNUS DE ALEGAÇÃO; ÓNUS DA PROVA – ACÓRDÃO DE 14/01/2021

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/821303d

JANEIRO E FEVEREIRO 2021

77ede6cf8802586780055ec65?OpenDocument

“I. O direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, aos proprietários de prédios rústicos confinantes depende da verificação dos seguintes requisitos: i) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; ii) ser o preferente a dono de prédio confinante com o prédio alienado; iii) ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura; iv) não ser o adquirente do prédio proprietário confinante.

VI. A razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar

I – ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA PRÉDIO RÚSTICO; PRÉDIO CONFINANTE; INTERPRETAÇÃO; CAMINHO PÚBLICO; ÁGUAS PÚBLICAS; DIREITO DE PREFERÊNCIA – ACÓRDÃO DE 14/01/2021 http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/63b407 ebe304bb39802586780082ff18?OpenDocument

I. A atribuição do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil procurou, a par de outras medidas, evitar a pulverização e a dispersão da propriedade rústica, visando-se, num movimento contrário, fomentar o emparcelamento de prédios confinantes.

33

DIREITO IMOBILIÁRIO

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA Março 2021

o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.

VII. O artigo 1380º, nº 1, do Código Civil vincula o exercício do direito de preferência à efetiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura.

VIII. Resultando dos factos provados que os autores utilizam o prédio de que são proprietários essencialmente para a sua habitação e nele

estivessem em incumprimento, deverão os réus proceder ao respetivo pagamento, bem como do consumo de água ocorrido durante o período em que a ré ocupou as instalações.”

não desenvolvem qualquer atividade agrícola, impõe-se concluir que a destinação e afetação deste prédio são próprias de um prédio urbano, não sendo, por isso, os autores titulares do direito de preferência consagrado no artigo 1380º, nº 1 do C. Civil.”

entre si, possam ser objeto de propriedade horizontal os conjuntos de imóveis urbanos materialmente descontínuos, mas funcionalmente ligados entre si através de elementos comuns, derrogando-se o destino jurídico unitário do prédio e permitindo a criação de um estatuto privativo para cada edifício.

II - Tal realidade deve estar espelhada no plano do registo predial, mediante uma triplicidade descritiva.

III - A pretendida inscrição no Ficheiro de Pessoas Coletivas não poderá ser desligada e divergente desta realidade do ponto de vista registral.”

REGISTO PREDIAL; IMPUGNAÇÃO JUDICIAL; PROPRIEDADE HORIZONTAL – ACÓRDÃO DE 14/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/0d8bfe0 b9d86aadf8025866c00432b3e?OpenDocument

“I - A lei permite no artigo 1438.º-A do Código Civil, que, para além do edifício autónomo ou do grupo de edifícios estruturalmente ligados

II – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO ARRENDAMENTO; CONTRATO ANTERIOR AO RAU; TRANSIÇÃO PARA O NOVO RAU; REQUISITOS DA COMUNICAÇÃO – ACÓRDÃO DE 12/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/a09b2333

CONTRATO DE ARRENDAMENTO; FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA; RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL; AÇÃO DE DESPEJO – ACÓRDÃO DE 02/02/2021

bd5c1286802586690044508e?OpenDocument

“I - Se a carta do senhorio a comunicar a transição para o NRAU tiver sido recebida por outrem que não o inquilino destinatário, a comunicação só é eficaz se o senhorio enviar nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam entre 30 e 60 dias sobre o envio da primeira.

II - Aos contratos de arrendamento para fins habitacionais anteriores ao NRAU não se aplica a faculdade de denúncia ad nutum (art. 28.º, n.º 2, do NRAU).”

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/24b510c3 32c2dd1f802586810040ef80?OpenDocument

“1 - O não pagamento da renda igual ou superior a três meses constitui, para efeitos do disposto no artigo 1083º, n.º 3 do Código Civil, uma infração grave praticada pelo arrendatário, que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento e que justifica que possa determinar a resolução do contrato.

2 - A resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio pode operar por intermédio de ação de despejo, nos termos do art. 1084º, n.º 1 do Código Civil e art. 14º, n.º 1 do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, sendo que a circunstância de poder ser extrajudicialmente comunicada não o priva do recurso à via judicial.

3 – Intentada ação de despejo com vista à resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas, o arrendatário apenas tem a faculdade de impedir o exercício do direito de resolução se proceder ao pagamento das quantias em falta, acrescido da indemnização de 20%, prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil, até ao fim do prazo da contestação.”

III – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA ESTABELECIMENTO COMERCIAL; VENDA; LICENÇA DE UTILIZAÇÃO DO DOMÍNIO PÚBLICO MARÍTIMO – ACÓRDÃO DE 07/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/5542f44bf ed9bedd80258670003aaf18?OpenDocument

“1- Não carece de legitimidade na venda de um estabelecimento comercial, o autor que investiu nele e o explorou nos cinco anos anteriores por o mesmo lhe ter sido transmitido mediante contrato verbal e sem transmissão da licença respetiva, já que o anterior dono e ainda titular da licença interveio no contrato em que o negócio foi transmitido pelo autor à ré, autorizando a venda e diligenciando pela transmissão da licença para a ré.

2- Ao contrato de transmissão do estabelecimento para a ré são aplicáveis as normas do contrato de compra e venda, sem prejuízo de as partes convencionarem afastar determinadas normas ao abrigo da liberdade contratual e, tendo sido convencionado que a ré poderia desistir do negócio e que o autor teria direito de lhe reclamar (e ao réu, na qualidade de fiador) o remanescente das quantias que

34

Pain e

ld

Cont r

ibut e Inq ors’ u pane iridos l

EVOLUÇ PRICES ÃO DOS PREÇO (LAST THREE S (ÚLTIMOS MONTHS 3 M ) BY REG ESES) ION

Portuguese Housing Market Survey

Afon so H Ana enriq Ferr eira ues Ana JUNHO Augu 50% Mac 2018 JUN ha sto JUNHO 2018 Ana E 2018 Paul do RentDASJUNE 2018 VEN % SALD a O Ana abiliz EM NE 40% DE RESP Paul G%on PROMISE ça OSTAS EXTR ar, Ld GOCIAÇÃ LM BALAlves a D SAL Ana K aES (LAS O (ÚLTIM EMAS Pere Marqu NCE OF SURVEYOR T THREE OS 3 MESE Im es S st An S) MONTHS oexp rello 30% abel ansã ) BY REG o, Ld 30% Paula ION Andr a Flor a. es Imob iy iliária Mane afons Antó Stynha 20% iras o@ren % SALDO ni ch DE RESP tabiliz Claus20% D'Outro afa@ Antó o Carv ra lmk.p tro ar.%coBALANCEOSTAS EXTREMA alhe ni S OF SURV m t ira Frame - Soc. Me info@ 10% Arm o de Az EYORS d. Im imoe s, ando ev obiliá xpan Marce10% Lda come Ar Alve edo Co sao.p ra rcial@ ENman PT la Pr s utin t oprie paula 0% Made anap www. ho Artu do Janu dade au imob ho rentab r Ba lal 0% us s ario fcmarq iliaria e ilizar.

Antó ap@ www. rros Nacional Bert .pt ues@ claus nio Az National com lmk.p o in H tro gm ev t Imop anab www. ervé .com. edo ail.co Br Lisboa Mês corren Lisbon un elaflo red-10% Cout imoe pt te Curren m Mat o ial Média inho res@ xpan de 3 meses t month Porto info@ www.

Brun MarPorto Three month sao.p frame tinsPorto ias Pica paula marce Real averag o t s.pt e nç imob laprop a.car www.

Algar o ve Algar Artur Ba -20%Med IM Carla Mata iliaria va un ert ob ve lhe u.pt rroso ies.co .com Unip ira@ Berti aac.a www.

Carla Runa Media Lda EXPECTA m made n Pic zeve claus Nacio TIVAS D çãonal National ho Sa an do PRICE us tro imob ço-M Belas geren www. cout ntos .com.

Carlo EXPECTA E PREÇOS (P inho@ e.pt iliaria ed.Im frame cia.im Clube Lisboa TIONS pt Mês s Lisbon (NEXT RÓXIMOEd ob te Curren gm s.p opred Best ajanu de CaMédiacorren www. .U t month MES Figuei THREE S 3 ua ial@Porto ail.com Place ario@ marce t mpode 3 meses n.L damonth Porto MONTHSrdES) redo Three cent porto laprop averag Alvare artu www.

40% Este ) oBYLo ury2 e REG rb ION bo rea Algar ma ert 1.p arr z la ve Algar l.p Marin ies.co deho oso6 t ve ww Go Im geral ho use.p 7@gm t Fatim Baixia % m w.az @be ob EXPECTA t SALDO eved ail.co a Fi rtinp DE RESP ria TIVA Maxid iliáSAL brun www. ocou m Fern guei icanc OSTAS 30% % BALA ES EXP S DE VEND omar tinho imop o.pt anda redo NCE OF EXTREMAS omus ECTATION AS tins@ .com redial ,Lda ERA www.

SURVEYOR Fern S (NEX (PRÓXIMbr un 3 M Men planb .pt Br S ag porto T THREE OS o.m ando ESES) ata des elas.p a Tri real.p Empr geMON bu bestp Fern ral@ THS) @ t G t 35%nal il lace.p alvare BY REG 20% ando ambo a Cena go@ www. t zmari ION Fern Mou goim rio At be nh ando rti tinho o.p%t SALD obilia npica lantic30% Swee cfigu www.

Filip O DE RESP Silv ria.co nco.p o eired tvilla belas OSTAS e a m t % BALA o@rem s,Lda25% 10% clube Sétim geren ww NCE OF EXTR EMA Fran Simões S w.be SURVEYOR ax.pt cia.br o Am ci stplac decamp bient ag o.pt Arco estel http S Fran sco B So e.pt e 20% ://alv barca a@em atribuna ci arezm l@era -Med pril.p Rigor cena www.

Fran sco Ba usa 0% iação .pt arinh t rio.at goim Imob ce ci o.net/ lantic obilia iliaria 15% Imobilia Soth swee www.

Fran sco Men lar o@sa ria.co Nacional eby's ria tvilas remax cisc National po de m @ 10% .pt .pt/p Jopre s dir@ www. mail.t GLisbo ilmaarLisbo o Mex arede setim Mês corren era.pt di, Ld elepa te Curren ia Al oamb Frnei a /brag c.pt Média Fo ge ww de 3 meses t month G rm ral ve 5% w.em reg iente. tas atribu @arc a Ré PortosPorto Three month Ba pril.p com gia averag obarc nal Só ferna prope He elde baya t M.I.U a.pt Algarve No Ca ndos rties ns 0% Algar Ni p., Ld ilva@ -villa Nolon vempo. Ld filipe www.

Hen r Silva s-po a rigor. .cr.si a.

CONSUL swee riq rtuga pt Nacional moes TAS PO tvilla Interf franc www.

National l.eu NEW BUY Hum ue Roch R PO @gm s.com • Procura estabiliza em Lisboa e no Algarve • Enquiries flat in Lisbon and the Algarve iscos ax SM setim ER ENQ TENCIAIS C bert ail.co a Mês corren ousa UIRIES oamb IL Statu francLisboa Lisbo www. o (ÚL te Curren IdTal LIENTES (LAS ReTIMO Média ien isco.b n @jopred m sreco arcob de 3 meses t month THR inaEE MON dutoS 3 MES • Renewed fall in instructions to sell Three month rd arca.p te.com acela i.pt Porto Porto • Instruções de venda registam nova queda Gom THS João fmen www.

Inês averag ) BY REG ES) r@ e 40% t de es rigor.

Silva vilalu s@so Bata ION Algarve - me Ria Pr franc sa www.Algarve pt noca Isab lha diaçã isco.m sirpt mpo.p .pt opert • Expetativas de vendas mais moderadas • Sales expectations moderate Reis el % SALD oNOV .com ImobAS ANG ies exia@ t interf www.

O DE RESPReila Isab Abreu 30% Lda ARIAÇÕ NEW INST ax@ jopred OSTASr finso el % BALA EXTR lutia.

RUCTION ES DE IM NCE i.pt EuCa inf ÓVE interfax www.

OF SURV EMAS Jack Pinho com S TO SEL o@ IS (ÚLTIM.pt sa - EYORS vilalu portu Rebe L (LAS Valor OS 3 M sa.pt 20% Imog joaos www.

T galreale Joao ESE Perm lo EEsta alvão ilva@ THR sonc MONTHS S) ante. 0% Mar tehom ) BY REG ampo imog Espa henr www.

Lda João tins .pt uia.co ION es.co ique.r ços no lon.pt Mar no Ca m 10% m ocha Acros geren ww % SALD João tins mpo @ria O DE RESP w.int cia@ scoa -5% prope do Va erf Pim OSTA st rei ax % BALA portu S EXTR .pt Marke idalin rties M. I. lar.pt Joaq enta le NCE OFga EMA .pt a@eu lda tinge 0% SURV lrealeEYOR S ui casa ste Ld Pred ines.b www.

S stateh Jorg m Sant -10% .pt icema a joaos atalha omes e os ilvaProj. reis@ Cheb isabe www. .com Jorg Basto imob Co -10% ad lab ria bw So ns e ol prope iliaria reu@ agrou t. Ld ERA acros www. espa .com a -15% rties Jorg Dantas breira p.com Sant scoa reilar .pt cosn Nacional e .pt arém st1@ .pt ocam National He marke www.

José Martin MERCADO DE COMPRA E VENDA MERCADO DE ARRENDAMENTO rois gmail po.co euca tinge Mês corren Peix Lisboaho SALES MARKET LEASEdoMARKET m Calcu sa.pt -20% st@ma .com te Curren Jo Esfer joaola Média oto Lisbon lo de 3 meses t month sé a - Ge marti % SALDO il.tDE Porto Porto Three month M eleRESPOSTAS RESPOSTAS EXTREMAS EXTREMAS stão ns@ pac.p Pred jmva www.

Just averagige ue%l SALDO% DE gm de itu t le@ BALANCE OF SURVEYORS % BALANCE OF SURVEYORS es Qua ail.co Ac r Algar in paco netca -25% drad m AjMar 60% Lda ve Algarve tivos sant www. snoc 60% Lian o Barb bo.pt arem@ ampo o acros tin osa e .com scoa era.pt Nacional RE/M 40%ho, Imob geral Luís 40% National Sobre st.pt @glo iliaria AX Br Az o Por tug baltr Lisbo ag Evor ne www.

Mês corren uesev ade.pa Lisbon te Curren gocio hous20% a e ed O Por tug Luis Le 20% casa Hoousing Média t de 3 meses t month s@ e Me sdec ues Ho do es Market Grau pre Porto Porto Three month harm ditur averag feraim 12-M 0% diação usi Sur vey seu obj Luise M obilia 0% @pre e e.pt Imob ediaç ectivo ario ng Market Sur Algarve Form geral www. ditur. ria.pt iliária Algarve ão Im é dotarNun vey @ ula era pt ajm est (PH .pt/s obiliá Prim o me atístico esrca -20% -20% MS)Me ar brag www. antar e édis ria, U do reside um sobre ess a@rem tinho.pt inquér globa pace em politan nci e ito sec ltr al ax -40% -40% Catug come www. mensa por ade.p as de Lis tor. Est sas uês l realiza esfer rcial@ .pt e inquér t do Ba de um boa, do gerará aimob do em grau evor ito ass Rede www. rla-60% Por to e -60% resulta vent Índice de pardo iliaria ent predit Coa cer us do Algarv o ze@ dos com Confian iagmentho mpnum .pt ur.pt rar painel re ae.c www. e. O PH ça eadde paráve ail.co min@ Ciom- Con -80% de empre sa ajmar is interna MS encCa-80% Exp m form fide ect sas2013 tin ontra 11 Abo ulaativ 10 2011 2012 ut 2014 2015 2016 cional 2017 de como as, pre 2016 ncial2017 merci2014 Imoww w.2018 parale2012 prim2015 the 2013 mente2018 remax ho.pt bili enchen Por tug al@me lismo com pro ção e.pt . JUN e dis OUT OUT JUN e .pto do a act www. ário uese Ho media The Por RICS. O /brag o@ca outinf ual lac evor pa ção imo using Ma ros tugues sauér inq housno a una bili sdobitos ce.pt e lui ww rke ária Ho t Sur vey the e.com s.nun using acervo Saldo de Respostas Vendas Sales Balance Saldo Respostas Preços Price Balance Instruções dos proprietários Landford instructions Expectativas de rendas Rent expectations arlav que e cobrew.grau Roy Market al Institu ento o RICS Índice de Confiança Confidence Index Expectativas de procura Demand expectationses@ 12.pt comp realiza www. as reg Sur vey .com iões me tion of The PM nou (PH fo rar Charter tro tro rm MS) is casa HS is dire ed Sur www. s paíula a month .pt prim ses , pel ctly com veyors medis e.pto que ly sentim (RICS) parable pace www. ent sur - of est with RIC .pt casa vey - dev ate age S UK Ho sdob eloped nts and www. arlav using Ma in par tne comp develo ento rket Sur pers wh rsh by rarca .com vey o operate sa.pt Confide O Portuguese Housing Market Survey (PHMS) fornece uma avaliação qualitativa dos compra e venda ip e arrendamento, com base . mercados de ncial Imo in the Por bili tug num inquérito mensal dirigido a um painel de mediadores e promotores imobiliários. O PHMS contém uma repartição regional que cobre Lisário (Ci) uese res and w widential sales boa, Porto e Algarve. w.c onfidsur- market.

The Portuguese Housing Market Survey (PHMS) provides a qualitative assessment of the sales and lettings markets, based on a monthly enci alim vey to a panel of real estate agents and developers. The PHMS contains a regional breakdown covering Lisbon, Porto and the Algarve. obili ario .com ww w.c onfide APOIOS: ncialim obiliar io.com

3

Portuguese Housing Market Survey

Fonte / Source:

Ci/RICS

Housing

Market Survey

Fonte / Source:

PROCURA E VENDAS ABRANDAM EM JUNHO

Fonte / Source:

Ci/RICS

Housing

Fonte / Source:

Ci/RICS

Housing

Acompanhe o mercado através do PHMS, um inquérito mensal a mediadores e promotores imobiliários. Se opera no mercado, integre o painel e comunique os seus contactos internacionalmente. É gratuito!

Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey

Market Survey

Ci/RICS

Housing

Market Survey

Market Survey

Fonte / Source:

Quais as tendências de preços e vendas do mercado?

Quais as expectativas nos próximos 3 meses?

Como evoluem as rendas e a procura no arrendamento?

Housing

Market Survey

Fonte / Source:

Inquérito de Confiança e Expectativas

Ci/RICS

DEMAND AND SALES ACTIVITY PATCHY DURING JUNE

Ci/RICS

Housing

Market Survey

Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey

www.confidencialimobiliario.com

Saiba mais em: www.confidencialimobiliario.com

Participam no PHMS:

APOIOS:

www.confidencialimobiliario.com

JUNH

O 20 18

Sistema de Informação Residencial Market intelligence para os profissionais do mercado.

MICRO-SIR: preços de transação por código-postal Faça zoom nos dados, conheça o mercado à micro-escala.

Preços de venda, por código-postal, estado de uso e tipologia, atualizados mensalmente.

Um exclusivo para empresas que integram o SIR.

O SIR é um sistema de informação que serve os profissionais do mercado com dados exclusivos sobre preços de venda. A fonte de dados são as próprias empresas que beneficiam desse sistema.

Adira ao SIR e aceda ao novo Micro-SIR. Contacte-nos.

www.confidencialimobiliario.com