Revista Confidencial Imobiliário - JANEIRO 2021 by Luis Rodrigues Consultores

E D . 3 5 9

D O S S I E R

H A B I T A Ç Ã O

V E N D A

J A N E I R O 2 0 2 1 M E N S A L | 4 0 €

A R R E N D A M E N T O

RENDAS REGRESSAM A NÍVEIS DE 2017 Lisboa viu as rendas descerem 16,8% em 2020, numa das manifestações mais visíveis de reação à pandemia.

Ú L T I M O S

D A D O S

C I

REVPAR DE 6 EUROS EM LISBOA Novembro trouxe nova quebra no mercado de Alojamento local, também no Porto.

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EDITORIAL

NOTA DE ENTRADA Janeiro 2021

ANTES DE PENSAR O MERCADO VEM O PESAR PELAS VIDAS PERDIDAS… O ano 2020 foi um teste ao mercado, com tanto de inesperado na origem como na resposta observada. A primeira reação de todos os agentes foi a de antecipar uma quebra abrupta, entrando-se numa espiral de desvalorização que reverteria os ganhos anteriores. Do meu lado, foi isso mesmo que pensei, antecipando que o mercado faria rewind, mesmo antecipando que faria depois um novo forward, recuperando em pouco tempo as perdas que se vislumbravam inevitáveis. Na verdade, nada disso sucedeu. Os dados que fomos publicando ao longo do ano mostraram a confiança que os operadores mantinham nos níveis de preços alcançados, com o índice de preços nacional a fechar o ano 1,8% acima do patamar pré-covid, em fevereiro. A quebra mais visível sucedeu relativamente ao número de transações mas, mesmo neste caso, com uma recuperação logo após o lockdown do 2º trimestre. No cômputo total, a previsão da Ci, com base no SIR, é de uma quebra total de apenas 8% face a 2019, um número a todos os títulos notável para o contexto no qual o mercado operou. Já o referi outras vezes e reitero, é um desempenho que beneficia da capacidade de superação por parte dos agentes, que tiveram de reinventar a sua forma de atuar e manter ao máximo a sua atividade. Por outro lado, beneficia da perspetiva de muitos pequenos investidores que viram no imobiliário o único local “seguro” para as suas poupanças. Mas estes resultados agregados escondem grandes assimetrias entre segmentos e localizações. Destaco por exemplo, Oeiras, onde o mercado valorizou 16%, eventualmente beneficiando do mix de proximidade/refúgio que oferece face a Lisboa. Em contrapartida, no extremo oposto, pode citar-se o caso do Centro Histórico do Porto, onde não só os preços caíram como a atividade quase congelou, traduzindo a sua situação específica de elevada dependência do turismo. Conforme destacado nesta edição, as grandes mudanças fizeram-se sentir no arrendamento. Em especial em Lisboa, onde o valor das rendas contratadas teve uma descida homóloga de 16,8% no final de 2020. O arrendamento já tinha mostrado ser a câmara de compensação em tempos de crise. Foi assim em 2008, é assim agora. Podem querer tirar-se todas as conclusões sobre a queda das rendas. Desde logo quanto à pressão que põe sobre os preços. Pode querer vislumbrar-se o recrudescimento do mercado de arrendamento, com os preços (finalmente) a ajustarem ao rendimento das famílias. No entanto, está-se perante um mecanismo bastante simples. Trata-se apenas da compra de tempo por parte dos proprietários, expectantes de que a recuperação se faça em algum momento, vencida que esteja a pandemia. Isso explica que o aumento da atividade no arrendamento não esteja a traduzir-se num sucesso claro dos programas municipais de rendas acessíveis, dado estes (compreensivelmente) requerem um vínculo temporal que está para além daquele que os proprietários estão disponíveis para assumir. Chegados aqui, o que há pouco tempo eram certezas tornaram-se agora incógnitas. O novo ciclo pandémico, com um confinamento prolongado vem uma vez mais testar a resiliência do mercado. Pede-se a todos os intervenientes que mergulhem numa nova onda antes de terem tido tempo de encher de novo os pulmões com ar. Vai ser mais difícil manter os níveis de atividade, desde logo pelo acentuar dos efeitos nefastos da pandemia na economia global. Em contrapartida, contudo, talvez todos sintam que o esforço pode compensar dado, desta vez, ao contrário da primeira, já se saber ter uma perspetiva clara de dissolução da pandemia, com a vacinação. Mas, num tempo tão duro e com consequências tão dramáticas na vida coletiva portuguesa, numa altura em que somos o epicentro da pandemia, o essencial passou a ser algo tão básico como sobreviver. Não só nós, que nos vemos fora dos grupos de risco, mas os nossos pais e avós, cuja vida merece todo o nosso empenho. Essa é a nossa missão imediata. É nela que nos devemos concentrar, sem regatear esforços e com total respeito por todos os heróis, desde logo os profissionais da saúde, que na sua atividade se arriscam pelo bem comum. Antes de pensar o mercado, importa sobreviver, deixando aqui um voto de pesar por todas as vidas perdidas. RICARDO GUIMARÃES

Diretor, rguimaraes@confidencialimobiliario.com

Acompanhe os dossiers temáticos: Nesta edição: Habitação Venda e Arrendamento

EDITORIAL

ÍNDICE DE CONTEÚDOS Janeiro 2021

CONSELHO EDITORIAL

ÍNDICE

Almeida Guerra Economista

EDITORIAL

Ana Paula Delgado PBS - Univ. Porto Eduardo Abreu ULI Portugal Gilberto Jordan Gestor João Carvalho das Neves ISEG - Univ. Lisboa João Loureiro FEP - Univ. Porto Jorge Figueiredo PwC José Costa FEP - Univ. Porto

03 | Antes de pensar o mercado, pesar pelas vidas perdidas…

DINÂMICAS DE MERCADO HOUSING MARKET SURVEY 06 | Procura e vendas com queda assinalável em novembro

ÚLTIMOS RELEASES 07 | Alojamento Local 08 | Pipeline Imobiliário 09 | Escritórios

DOSSIER OPINIÃO 11 | O mercado de venda e arrendamento residencial

HABITAÇÃO VENDA E ARRENDAMENTO

Manuel Puerta da Costa APAF

12 | Preços terminam ano 1,8% acima do pré-covid 13 | Vendas caem 8% em ano pandémico 15 | Descontos sobem para 7,9%, mas ainda distantes da anterior crise 16 | 17% dos proprietários baixaram preços no final de 2020 17 | Price gap em Lisboa é o mais elevado dos últimos dois anos 18 | Preços em Lisboa descem 0,8% no 4º trimestre 19 | Porto perde 27% das vendas, mas valoriza 1,2% 20 | Aveiro e Braga lideram queda nas vendas, Setúbal e Faro nos preços 21 | Rendas em Lisboa descem 16,8%, regressando aos níveis de 2017 22 | Yields estáveis, descem em Lisboa e sobem no Porto 23 | Oferta para arrendar cresce 40% em Lisboa e 59% no Porto 24 | Pipeline: país mantém ritmo, mas Lisboa e Porto quebram

Miguel de Castro Neto NOVA IMS

MERCADO IMOBILIÁRIO

Paulo Gomes Ex-presidente do INE Univ. Nova

RESEARCH

José Covas RICS Portugal M. Mendes de Oliveira FEP - Univ. Porto Manuel Duarte Pinheiro IST - Univ. Lisboa

Rui Peixoto Duarte Abreu Advogados Vasco Peixoto de Freitas FEUP - Univ. Porto

COLABORAÇÃO | INVESTIGADORES PRÉMIO ANDRÉ JORDAN António Carvalho (Politécnico de Milão) Fernando Ferreira (ISCTE-BS) Filipe Vasques (ISEL) João Guilherme Appleton (CITUA-IST) Ricardo Mateus (Univ. Minho) Sandra Marques Pereira (ISCTE-IUL) Sónia Alves (Univ. de Cambridge)

25 | Conjuntura

27 | A recuperação do mercado de escritórios por via da vacinação

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA 30 | O novo regime Reabilitar como Regra – Um balanço! 33 | Legislação e Jurisprudência

Diretor Ricardo Guimarães (rguimaraes@confidencialimobiliario.com) • Paginação PMD - Design (www.pmd.pt) • Impressão Uniarte Gráfica (Rua Pinheiro de Campanhã, 342, Porto) • Comercial José Almeida (jalmeida@confidencialimobiliario.com), Lucinda Santos (lsantos@confidencialimobiliario.com) • Assinaturas Marta Brandão (mbrandao@confidencialimobiliario.com) · Tel. 222 085 009 · Fax. 222 085 010 · gestao@confidencialimobiliario.com • Proprietário Imoestatística – Sistemas de Informação de Imobiliário, Lda • NIPC 507 830 369 • Periodicidade Mensal (10 números) • Tiragem 1000 Exemplares • Redação Rua Gonçalo Cristóvão, nº. 185 – 6º / 4049-012 Porto • ERCS 123886 • ISSN 0874-9485 • Nº depósito legal 49020/91 • Preço Assinatura anual: €290 · Edições avulsas: €40 (IVA incluído)

Portfólio Ci Revista Confidencial Imobiliário

Sistema de Informação Residencial

A Ci é uma editora independente especializada na produção e difusão de estatísticas e bases de dados sobre o mercado imobiliário.

Estatísticas sobre vendas e arrendamento de fogos, num sistema que agrega a informação de quase todas as principais redes e promotores imobiliários.

A revista permite ao acesso à análise dos principais indicadores de mercado, acompanhando os mais relevantes setores: compra e venda residencial, arrendamento residencial, imobiliário comercial ou reabilitação urbana.

Independência. Credibilidade. Dados exclusivos.

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Inquérito de confiança ao setor imobiliário em parceria com o RICS.

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DINÂMICAS DE MERCADO HOUSING MARKET SURVEY Janeiro 2021

PROCURA E VENDAS COM QUEDA ASSINALÁVEL EM NOVEMBRO Os resultados do inquérito PHMS RICS/Ci de novembro apontam para um mês de atividade reduzida no mercado residencial, com as expetativas a sugerirem que este cenário se irá manter até final do ano. No mercado de arrendamento, a procura por parte dos inquilinos manteve-se estável ao longo do mês, embora os inquiridos continuem pessimistas quanto à evolução das rendas no curto-prazo. No que se refere à procura por parte de novos compradores, um saldo líquido de -33% dos respondentes notaram um declínio ao longo do mês. Além disso, esta última leitura é a mais fraca desde abril de 2020, com sucessivos agravamentos em terreno negativo ao longo dos últimos 4 meses. Em termos desagregados, os últimos resultados mostram que todas as regiões cobertas pelo inquérito (Lisboa, Porto e Algarve) registaram um declínio na procura por parte dos novos compradores durante novembro. Ao mesmo tempo, as novas instruções de venda também recuaram pelo quarto mês consecutivo. Da mesma forma, o número de vendas acordadas também caiu, registando-se um saldo líquido de respostas de -34%, em claro agravamento face aos -17% observados quer em outubro quer em setembro. Em termos futuros, um saldo líquido de -25% dos inquiridos antecipa um novo abrandamento no volume de vendas nos próximos três meses. No que se refere aos preços, o saldo líquido de respostas voltou a ficar em -10%, mantendo-se inalterado nos últimos três meses. Assim, o mais recente feedback continua a sinalizar um declínio marginal no preço das casas quer em termos agregados quer nas diferentes regiões cobertas pelo inquérito. Quanto às expetativas, os inquiridos antecipam agora uma descida de cerca de 2% nos

MERCADO DE COMPRA E VENDA % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%

2011

2012

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2019

OUT

2020 NOV

Saldo de Respostas Vendas

Saldo Respostas Preços

Índice de Confiança FONTE CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY

MERCADO DE ARRENDAMENTO % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

OUT

2020 NOV

Instruções dos proprietários

Expectativas de rendas

Expectativas de procura FONTE CI/RICS HOUSING MARKET SURVEY

preços no próximo ano. A região do Porto apresenta as expetativas mais pessimistas, com os inquiridos a preverem uma descida de 3,6% nos preços no próximo ano, enquanto no Algarve as perspetivas não apontam para grandes alterações. O índice geral de confiança (uma medida combinada entre as expetativas de curto-prazo relativas às vendas e aos preços) registou

um valor de -30 em novembro, em linha com os -32 apurados no inquérito anterior. No mercado de arrendamento, a procura por parte dos inquilinos permaneceu razoavelmente estável em novembro, depois de recuar ligeiramente em outubro. Ainda assim, as expetativas apontam para que as rendas continuem a cair no curto-prazo, com o último saldo líquido de respostas a devolver -26%.

ÚLTIMOS RELEASES ALOJAMENTO LOCAL

Janeiro 2021

ALOJAMENTO LOCAL PORTO: NOVEMBRO FOI O MÊS DO ANO COM MENOS NEGÓCIO

LISBOA: INDICADORES PRESSIONADOS EM NOVEMBRO, MAS AINDA ACIMA DE JUNHO

O Alojamento Local (AL) no Porto voltou a ser fortemente pressionado em novembro, registando-se o pior mês do ano em termos de noites vendidas e volume de negócios. Recorde-se que o mercado deu alguns sinais de melhoria durante o período do verão, embora mantendo-se em níveis de atividade anémicos. Em novembro foram

Em Lisboa, o quadro não difere muito do Porto, embora o desempenho de todos os indicadores em novembro fique ainda acima de junho, que foi o pior mês para o AL na capital. Em novembro, a taxa média de ocupação no AL atingiu os 10% e o RevPAR os 6€. Em

contabilizadas 5.166 noites vendidas em AL na cidade, um volume inferior a junho, que tinha sido o mês mais afetado pela pandemia. Esta atividade gerou um volume de negócios de cerca de €295.550, igualmente a marca mais baixa de 2020. Nos meses de maio e junho, o volume de negócios tinha ficado acima dos €400.000. Tais níveis de atividade representam cerca de 15% do que era o negócio do AL, um ano antes, em novembro de 2019.

junho, tais indicadores ficaram, em respetivamente, 4% e 3€. Nestes dois indicadores, maio também teve um desempenho abaixo de novembro, com uma ocupação de 5% e um RevPar de 4€. Já no que concerne as vendas, os resultados de novembro ficam apenas acima dos de junho, registando-se 5.820 noites vendidas num volume de negócios de cerca de 426.650 €. A comparação com igual mês do ano anterior denota bem o impacto da pandemia neste mercado, já que o número de noites vendidas e respetivo valor gerado equivalem a pouco mais de 10% da atividade registada em novembro de 2019. Neste mês, a ocupação média do AL em Lisboa era de 46% para um RevPAR médio de 36€. Recorde-se que, tal como no Porto, os meses de verão trouxeram um ligeiro sopro de ânimo a este mercado embora novamente com uma ocupação média que não foi além dos 24% e um RevPAR de 17€.

A taxa de ocupação apresenta, assim, um novo recuo, ficando em 10% em novembro. Já durante a pandemia, este indicador atingiu um mínimo de 3% em maio e um máximo de 26% em setembro. O RevPAR atingiu em novembro os 5€, voltando a tocar o mínimo de mercado, observado em maio. Em setembro, este indicador tinha recuperado para 16€. Recorde-se que em novembro de 2019, o AL registava uma ocupação média de 42%, devolvendo um RevPAR de 27€. Em termos de diária média dos AL em oferta, o valor em novembro foi de 57€, confirmando a tendência de descida observada desde julho e assumindo a expressão mais baixa do último ano.

A diária média pedida no AL em Lisboa atingiu os 73€ em novembro, consolidando a tendência decrescente sentida desde setembro

ALOJAMENTO LOCAL PORTO 18€ 16€ 14€ 12€ 10€ 8€ 6€ 4€ 2€ 0€

ALOJAMENTO LOCAL LISBOA 30%

18€ 16€ 14€ 12€ 10€ 8€ 6€ 4€ 2€ 0€

25% 20% 15% 10% 5% 2020/ Abr

2020/ Mai

2020/ Jun

2020/ Jul

RevPAR – média (€)

2020/ Ago

2020/ Set

2020/ Out

2020/ Nov

Taxa Ocupação – média (%)

30% 25% 20% 15% 10% 5% 2020/ Abr

2020/ Mai

2020/ Jun

2020/ Jul

RevPAR – média (€)

2020/ Ago

2020/ Set

2020/ Out

2020/ Nov

Taxa Ocupação – média (%) FONTE SIR - ALOJAMENTO LOCAL

FONTE SIR - ALOJAMENTO LOCAL

A presente análise incide sobre dados apurados no âmbito do SIR-Alojamento Local.

ÚLTIMOS RELEASES PIPELINE IMOBILIÁRIO Janeiro 2021

PIPELINE IMOBILIÁRIO

PIPELINE ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA 250 000 200 000 150 000

MAIS DE 88.000 M² DE ESCRITÓRIOS EM PIPELINE NO GRANDE PORTO

100 000 50 000

Ao longo de 2020 foram submetidos a licenciamento 30 novos projetos de escritórios no Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia, uma

carteira que soma uma área de cerca de 88.500 m². Tal atividade apresenta um reforço importante face a 2019, quando foram contabilizados 17 novos projetos de escritórios em pipeline no conjunto dos três concelhos, totalizando cerca de 52.500 m². O Porto é o principal destino do novo investimento em escritórios, recebendo 14 novos projetos em pipeline num total de 59.000 m², embora Matosinhos também se evidencie, com 10 projetos que contribuem com outros 26.500 m².

000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0

2019 Matosinhos

Porto

Oeiras FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO - CI/ADENE

PIPELINE INDUSTRIAL TOTALIZA 120.500 M² EM 2020 Em 2020, foram submetidos a licenciamento um total de 18 novos projetos de imobiliário industrial em Portugal Continental, os quais somam uma área agregada de 120.500 m². A região Centro recebe a maior fatia dos projetos contabilizados (7), seguida pela região Norte (5), mas é a Área Metropolitana de Lisboa que acolhe a maior fatia da área em carteira. Nesta região, a carteira ascende a 103.350 m² distribuídos por 3 projetos. O concelho de Vila Franca de Xira é o principal destino deste investimento, acolhendo um projeto que totaliza praticamente toda a área contabilizada na região (mais de 100.000 m²). Em 2019, o pipeline deste tipo de imobiliário em Portugal ascendeu a 42.900 m², num total de 28 projetos. Nesse ano, novamente a região Centro agregou a maioria dos projetos (14), enquanto a Área Metropolitana de Lisboa foi a principal localização em termos de área, com um pipeline de 15.900 m², repartidos entre 2 projetos.

2020

Área (m²)

2020

Área (m²) Lisboa

PIPELINE DE ESCRITÓRIOS GRANDE PORTO 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10

2019

Gaia FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO - CI/ADENE

RETALHO SOMA NOVOS 581.500 M² EM PIPELINE LISBOA REGISTA 210.000 M² DE ESCRITÓRIOS EM CARTEIRA Em 2020, foram submetidos a processo de licenciamento no país um total de 587 novos projetos de imobiliário de uso comercial, agregando uma área de 581.500 m². A Área Metropolitana de Lisboa recebe 105 projetos num total de 149.000 m², enquanto a Área Metropolitana do Porto regista um pipeline de 80 projetos e cerca de 94.500 m². Tal dinâmica é inferior à observada em 2019, quando o pipeline de imobiliário de retalho no país somou 706.750 m² repartidos entre 627 novos projetos. Nos casos específicos das duas principais regiões do país, o pipeline de 2020 é, contudo, superior. Em 2019, a Área Metropolitana de Lisboa contava um pipeline de 93 projetos de retalho num total de 125.500 m², enquanto a Área Metropolitana do Porto registava 57 novos projetos numa área agregada de 77.500 m².

Na região de Lisboa, olhando para os concelhos de Lisboa e Oeiras, o investimento em novos projetos de escritórios foi ainda mais expressivo do que no Porto. Em 2020, o pipeline deste tipo de imobiliário ascendeu a 23 novos projetos em Oeiras e Lisboa, numa área agregada que ascende a 209.181 m². Lisboa acolhe 14 projetos num total de 90.783 m², ao passo que Oeiras é destino de 9 projetos, mas numa área que totaliza 118.400 m². Em 2019, os dois concelhos registaram a submissão a licenciamento de outros 23 projetos de escritórios, os quais gerarão uma área total de 185.200 m².

Os dados constantes nesta análise integram o Pipeline Imobiliário, apurado a partir dos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE.

ÚLTIMOS RELEASES

IMOBILIÁRIO COMERCIAL Janeiro 2021

ESCRITÓRIOS OCUPAÇÃO DE ESCRITÓRIOS NO PORTO CAI 17% PARA 54.000 M²

QUEDA DO TAKE-UP EM LISBOA É DE 29%

Em 2020, as empresas ocuparam um total de 54.000 m² de escritórios no Porto, perfazendo um total de 50 operações. Tal procura resultou na tomada de 1.077 m² por operação (média), confirmando a crescente apetência por áreas de maior dimensão. Na verdade, este foi o único indicador que se manteve estabilizado face a 2019,

No mercado de escritórios de Lisboa, a redução da atividade em 2020 foi mais vincada do que no Porto. A absorção de escritórios em 2020 ficou em cerca de 138.000 m², apresentando um decréscimo de 29% face aos 194.000 m² tomados em 2019. Em número de operações, a queda foi ainda mais acentuada, com as 105 tran-

quando a área média por transação ficou em 1.065 m². Já o take-up total exibiu uma quebra de 17%, recuando face aos cerca de 65.000 m² contabilizados em 2019. Em número de operações, a queda foi semelhante, com a atividade de 2020 a ficar 18% abaixo das 61 operações concretizadas em 2019.

sações contabilizadas no mercado em 2020 a compararem com as 175 observadas em 2019, ou seja, numa redução de cerca de 40%. Não obstante, a área média por transação foi superior em 2020, atingindo 1.313 m², ao passo que em 2019 tinha sido fixada em 1.108 m². Tal traduz um crescimento de 18% e sinaliza uma tendência das empresas por áreas de maior dimensão.

Em termos de zonas, a zona 1 (CBD Boavista) liderou a procura em 2020, agregando 25% da ocupação registada no mercado do Porto, seguida pela zona 2 (CBD Baixa), com outros 18%. Destacam-se ainda as zonas 4 (Oriental), 5 (Outros Porto) e 6 (Matosinhos), com quotas em torno dos 15%. No que se refere aos setores de procura com maior dinâmica, a liderança cabe às empresas de “TMT’s & Utilities”, as quais geraram 27% da absorção anula na região do Porto. Outro segmento de grande dinâmica foram as empresas de “Serviços a Empresas”, com uma quota de 24% da área tomada. Em evidência estiveram ainda as empresas de “Outros Serviços”, que geraram 17% do take-up em 2020.

Em termos de segmentação geográfica, o mercado exibiu maior atividade na zona 6 (Corredor Oeste), a qual agregou 34% do take-up anual, destacando-se ainda as zonas 5 (Parque das Nações) e 1 (Prime CBD), com quotas em torno dos 19%. No que concerne a procura, as empresas de “TMT’s & Utilities” lideraram a tomada de espaços, com uma quota de 29% na área ocupada em 2020. As empresas de “Serviços Financeiros” estiveram igualmente dinâmicas, sendo responsáveis por outros 26% do take-up. Destacaram-se ainda a empresas de “Serviços a Empresas”, com uma quota de 19%. A renda prime em Lisboa (Prime CBD) ascendeu a 28,0€/m² mensais.

ESCRITÓRIOS PORTO – TAKE-UP POR ZONA 2020

ESCRITÓRIOS LISBOA – TAKE-UP POR ZONA 2020

16 14 12 10 8 6 4 2

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5

Área (m²)

7 - Outras Zonas

6Corredor Oeste

5 - Parque das Nações

4 - Zonas Histórica/ Ribeirinha

3 - Novas Zonas

2 - CBD

000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0 1 - Prime CBD

8 - Vila Nova de Gaia

7 - Maia

6Matosinhos

5 - Outros Porto

4Oriental

3 - ZEP

2 - CBD Baixa

1 - CBD Boavista

000 000 000 000 000 000 000 000 0

Área (m²) FONTE LPI - LISBON PRIME INDEX

FONTE PPI – PORTO PRIME INDEX

Os dados relativos ao desempenho do mercado de escritórios do Porto são apurados no âmbito do PPI – Porto Prime Index e no de Lisboa do LPI- Lisbon Prime Index.

Dossier HABITAÇÃO VENDA E ARRENDAMENTO No balanço do primeiro ano pandémico, o mercado residencial mostrou-se mais afetado no ritmo de vendas, sustentando os preços em níveis pré-covid. No arrendamento, os valores também permanecem estáveis. Do lado da promoção, a atividade manteve o ritmo. Este é o quadro geral do mercado. Contudo, Lisboa, o mercado que marca o ritmo, começa a sinalizar um impacto mais acentuado. Saiba mais neste dossier, onde encontra os principais indicadores de oferta e procura quer no mercado de venda quer de arrendamento, a nível nacional e com foco em Lisboa e Porto.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO CONSELHO EDITORIAL Janeiro 2021

O MERCADO DE VENDA E ARRENDAMENTO RESIDENCIAL Rui Peixoto Duarte rui.p.duarte@abreuadvogados.com

A pandemia provocada pelo coronavírus trouxe consigo tempos sem precedentes e incerteza no que respeita ao futuro da humanidade. A pandemia tem tido, está a ter e continuará a ter impacto em todos os aspetos da vida humana, afetando de uma forma assimétrica diferentes setores. O forte investimento realizado nos últimos anos em novos hotéis, na reabilitação dos centros urbanos das cidades e o florescimento do alojamento local, faz com que esse investimento se encontre quase sem atividade com gravíssimos problemas para os empreendedores no pagamento dos financiamentos contraídos e na perda de empregos gerada. O investimento nos centros das cidades de Lisboa e do Porto reduziu-se drasticamente e o valor dos ativos nestas localizações irá ser, seguramente, mais afetado que noutras zonas das cidades. Alguns dos prédios afetos ao alojamento local, com boas taxas de rentabilidade, ficaram devolutos estão agora a ser convertidos ao arrendamento tradicional para evitarem ficar desocupados. Para atenuar este cenário muito complicado no domínio do Alojamento Local, podemos referir um aspeto positivo consagrado no Orçamento de Estado para 2021. Trata-se do fim da tributação das mais-valias decorrentes da desafetação dos imóveis de atividade empresarial para a esfera pessoal que era fortemente tributado. O regime de tributação da transferência dos imóveis entre a esfera particular e empresarial do contribuinte sem que exista qualquer transmissão onerosa do

imóvel deixa de se qualificar como transmissão onerosa. Há contudo que analisar as situações específicas dos contribuintes com contabilidade organizada, pois a desafetação não é fiscalmente neutra¹. Não se pretende traçar um quadro completamente cinzento ou negro das perspetivas futuras, também há sinais de esperança. Alguns analistas preveem uma perspetiva mais animadora no pós-pandemia. Para isso contribuirá, decisivamente, a vacinação, prevendo-se que Portugal se encontre particularmente bem posicionado, devido a fundamentais essenciais que são a segurança, a qualidade das infraestruturas, nomeadamente as de telecomunicações, em particular a crescente digitalização, que trouxe definitivamente a possibilidade do trabalho remoto. No particular da atração do investimento estrangeiro existem sérias dúvidas sobre a oportunidade da anunciada alteração das regras de funcionamento do regime do regime jurídico das autorizações de residência para investimento (Golden Visa). Num momento particular, de grave crise, criar restrições ao investimento imobiliário nas principais cidades do país não parece apropriado. Poder-se-ia limitar geograficamente onde efetivamente a pressão da procura existe, mas isso é sobretudo Lisboa e alguns dos municípios da zona metropolitana. O investimento em Golden Visa fora de Lisboa é muitíssimo mais reduzido. Poder-se-

-ia também aprofundar e privilegiar o investimento em reabilitação urbana de prédios desocupados nos centros das cidades. Pois, apesar do impulso verificado na reabilitação dos centros históricos, ainda existem para reabilitar muitos prédios que se encontram devolutos. Para o constatar basta passearmo-nos pelos centros históricos de Lisboa e Porto. No que respeita às modalidades de Golden Visa aguarda-se também algum impulso na modalidade da transferência de capitais destinados à aquisição de unidades de participação em fundos de investimento ou fundos de capitais de risco vocacionados para a capitalização de empresas, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, cinco anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional. Na perspetiva do setor privado também se aguarda um impulso no investimento em residencial para arrendamento nos próximos anos. Para isso contribuiu a situação de taxas de juro historicamente muito baixas, aliada à liquidez disponível e à procura pelos investidores por aplicações alternativas, particularmente em imóveis para arrendamento. 1 Ver artigo publicado na Confidencial Imobiliário de Novembro de 2020 “A fiscalidade imobiliária e as Armadilhas do OE de 2021” da autoria de Mariana Gouveia de Oliveira e Joana Maldonado Reis.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO VALORIZAÇÃO RESIDENCIAL Janeiro 2021

PREÇOS TERMINAM ANO 1,8% ACIMA DO PRÉ-COVID No rescaldo do primeiro ano pandémico, o mercado residencial comprovou ser um setor resiliente, com a valorização a exibir um novo registo positivo em dezembro. O ano encerra, assim, com os preços da habi-

elevado grau de incerteza quanto ao desenvolvimento da pandemia e à chegada da segunda vaga, mas em que as transações de habitação também já recuperavam. No 3º trimestre, de acordo com as projeções

HOMÓLOGA

tação 1,8% acima do período pré-Covid, em fevereiro, com o mês de dezembro a dar um importante contributo para esta evolução acumulada.

do SIR-Sistema de Informação Residencial, o número de unidades vendidas terá já rondado as 44.000, igualando a média trimestral observada ao longo de 2019. No 2º trimestre, com a chegada inesperada da pandemia e o primeiro confinamento, a atividade de venda de habitação caiu 22% para cerca de 32.500 unidades, conforme as estimativas do SIR.

desaceleração face ao anterior ritmo do mercado. Em 2019, os preços tinham crescido a uma média de 1,2% por mês, tendência que os dois primeiros meses confirmaram. Neste contexto, naturalmente a valorização homóloga travou de forma clara ao longo de 2020, encerrando o ano em 4,8%, ou seja, quase 13 pontos percentuais menos do que os 17,4% a que os preços subiam em janeiro. A variação homóloga exibida em dezembro consolida uma série de sucessivos abrandamentos registados desde março, quando a este indicador atingiu os 15,6%. Apesar desta tendência, até agosto o mercado continuava a exibir uma valorização homóloga a dois dígitos. Só em setembro, quando atingiu 7,9%, numa desaceleração de quase quatro pontos percentuais face aos 11,7% de agosto, ficou abaixo dos 10%, algo que já não acontecia desde meados de 2017.

Em dezembro, os preços da habitação subiram 1,0% face ao mês anterior, consolidando um ciclo de variações em cadeia que desde março oscilaram entre -0,2% e 0,9%. Setembro foi a única exceção a este comportamento ao longo do período pós-pandémico, com o Índice de Preços Residenciais (IPR) a exibir então uma variação mensal de -2,1%. Decorridos cinco meses do despoletar da pandemia, a valorização sinalizava, nesse mês pela primeira vez, uma retração vincada, mas que, na prática, apenas repôs os preços em patamares idênticos aos de março. Esta situação abriu grandes expetativas quanto à evolução dos preços no último trimestre do ano, especialmente numa altura em que continuava a existir um

Dezembro registou uma variação mensal de 1,0% nos preços. O mercado, que manteve o ritmo de vendas no último trimestre do ano em torno das 44.000 unidades, acabaria por não confirmar a desvalorização de setembro, retomando a tendência de estabilização logo em outubro, com uma variação nula de 0,0%, seguida por um aumento residual de 0,3% em novembro e, agora, por um incremento de 1,0%.

Apesar da resistência ao choque pandémico, o comportamento de curto-prazo dos preços durante a pandemia evidencia uma

TAXA DE VARIAÇÃO MENSAL ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS - PORTUGAL (CONTINENTAL) 1,8% 1,2% 0,9% 0,4%

1,0%

0,8%

0,5% 0,1%

0,0%

0,3%

-0,2%

-2,1% Jan 2020

Fev 2020

Mar 2020

Abr 2020

Mai 2020

Jun 2020

Jul 2020

Ago 2020

Set 2020

Out 2020

Nov 2020

Dez 2020

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO DINÂMICA DE VENDAS Janeiro 2021

VENDAS CAEM 8% EM ANO PANDÉMICO De acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial, 2020 terá encerrado com cerca de 161.500 unidades residenciais vendidas em Portugal (Continental), um volume que fica 8% abaixo das 175.300 habi-

finalidade só abrandou no 2º trimestre e até em menor ritmo do que as vendas. Neste primeiro período de embate pandémico, o montante de novo crédito à habitação totalizou €2.500 milhões, recuando 12% face ao

tações transacionadas em 2019. Esta quebra de atividade decorreu do impacto inicial da pandemia, sendo o 2º trimestre o único a sinalizar uma redução assinalável nas vendas, com 32.500 fogos transacionados, ou seja, cerca de 20% menos quer do trimestre anterior quer do homólogo. No 3º trimestre observou-se uma clara reativação do mercado, com as transações a crescerem 35% (trimestral) para cerca de 44.000 unidades vendidas, ou seja, numa dinâmica semelhante à de 2020, quando se venderam cerca de 43.800 fogos por trimestre. O 4º trimestre de 2020 sustentou o ritmo, mantendo uma atividade de cerca de 43.400 fogos transacionados. Este volume é, não obstante, 8% inferior ao transacionado em igual período de 2019, pese embora que este último tenha registado uma atividade recorde de 47.000 unidades vendidas. Os dados consolidados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que o 4º trimestre de 2019 foi mesmo o período trimestral com maior volume de unidades vendidas da última década.

trimestre anterior e 3% face a igual período de 2019. O acumulado de 2020 (janeiro a novembro) soma então €10.200 milhões, apresentando um crescimento de 7% face aos €9,500 milhões concedidos em igual período do ano passado. De notar ainda que em novembro de 2020 se voltou até a superar o patamar dos €1.000 milhões (€1.113 milhões) para compra de habitação, algo que só tinha acontecido em dezembro de 2019, pela primeira vez desde 2010. Recorde-se que no pico da anterior crise, nomeadamente em 2012 e 2013, a média mensal de novo crédito concedido para compra de habitação não chegava a €200 milhões. De qualquer forma, e ainda sem dados de dezembro, é possível afirmar que 2020 deu continuidade ao percurso de crescimento do crédito à habitação observado a partir de 2013.

CRÉDITO Os dados do crédito à habitação confirmam que o impacto mais robusto da pandemia nas vendas terá ficado circunscrito ao 2º trimestre, decorrendo, provavelmente, do efeito surpresa de uma situação desconhecida e inesperada para todos. Até novembro¹, foram concedidos, em média, €926 milhões por mês para novos financiamentos à habitação em Portugal, um valor que supera em 5% os €885 milhões contabilizados mensalmente (média) ao longo de 2019. Olhando para o decurso de 2020, verifica-se que a concessão de novo crédito para esta

PREÇOS Conforme referido em artigo anterior, os preços, que são o indicador-síntese mais relevante das pressões exercidas (ou não) sobre o mercado residencial, têm-se mostrado muito resilientes à pandemia, resistindo mesmo no período em que as vendas se retraíram. De acordo com o SIR, o preço médio de venda da habitação em Portugal Continental atingiu os 1.599€/m² no 4º trimestre de 2020. Desde início de 2019, as vendas residenciais no país têm apresentado quase sempre um preço médio no patamar de 1.500€/m², sendo o 2º trimestre de 2019 e o 1º trimestre de 2020 as exceções. Nestes períodos, a média das transações atingiu, respetivamente, 1.638€/m² e os 1.712 €/m². Esta é uma tendência transversal às regiões metropolitanas. Na Área Metropolitana

VENDAS RESIDENCIAIS – PORTUGAL CONTINENTAL – Nº FOGOS 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

1ºT

2ºT

3ºT

4ºT

1ºT

2019

2ºT

3ºT

4ºT

2020

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

VENDAS RESIDENCIAIS POR REGIÃO Nº FOGOS 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

1ºT

2ºT

3ºT

4ºT

1ºT

2019 AM Lisboa

2ºT

3ºT

4ºT

2020 AM Porto

Algarve

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

de Lisboa (AM Lisboa) as vendas atingiram uma média de 2.017€/m² no 4º trimestre de 2020, mantendo o mercado acima dos 2.000 €/m², um nível que sustenta desde o 3º trimestre de 2019 e cujo ponto mais elevado foi de 2.235€/m² (1º trimestre de 2020). Na Área Metropolitana do Porto (AM Porto), o comportamento é semelhante. Nesta região, a venda de habitação ficou, em média, nos 1.485€/m² no 4º trimestre de 2020,

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO DINÂMICA DE VENDAS Janeiro 2021

1 100 1 000 900 800 700 600 500

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov 2019

2020 FONTE BANCO DE PORTUGAL

Algarve

960€

1 047€ Centro

Alentejo

979€ Norte

AM Porto

1 485€

1 785€

2 017 €

PREÇO DE VENDA DA HABITAÇÃO – POR REGIÃO – €/M² - MÉDIA | 4º TRIM. 2020

AM Lisboa

mestral de 2019 (7.350). Contudo, na reta final do ano, a atividade voltou a retrair-se para cerca de 6.300 fogos vendidos, ou seja, menos 10% do que no trimestre anterior. No Algarve o cenário foi semelhante, embora com quedas bastante mais expressivas. O mercado, que ao longo de 2019 registou uma média de 3.740 unidades vendidas por trimestre e que tinha iniciado 2020 com bom ritmo, apresentou uma quebra de 38% (trimestral e homóloga) no primeiro trimestre pós-pandémico. Assim, no 2º trimestre de 2020, as vendas no Algarve ficaram em torno das 2.300 unidades. A recuperação no 3º trimestre foi assinalável, projetando as vendas para cerca de 3.300 unidades (+42%), mas o último trimestre do ano voltou a pressionar a atividade no Algarve, facto a que provavelmente não deverá ser alheio à exposição ao mercado internacional, com elevado peso da procura britânica. Neste período final do ano, as vendas no Algarve ficaram em cerca de 2.700 fogos, -17% do que no trimestre anterior. Desta forma, no cômputo de 2020, o SIR estima que as vendas residenciais nesta região terão totalizado as 12.000 unidades, numa quebra de 19% face ao ano anterior.

1 599€

REGIÕES No que concerne as transações, o comportamento das regiões metropolitanas não é tão homogéneo, especialmente na reta final do ano. Se é verdade que em todas elas o maior impacto foi observado no 2º trimestre de 2020, ao passo que na AM Lisboa há uma continuidade da recuperação até final do ano, na AM Porto e Algarve esse último período de 2020 apresentou novas quebras, pressionando os resultados anuais em baixa. Na AM Lisboa, o SIR estima a venda de cerca de 57.000 fogos em 2020, numa queda de 9% face a 2019. O 2º trimestre foi, ao longo do ano, o único a exibir uma retração (pouco mais de 20% quer em termos trimestrais quer homólogos), registando 11.700 unidades transacionadas. O 3º trimestre projetou o mercado de volta para as 14.200 unidades, com novo aumento das vendas no 4º trimestre para 15.700 fogos vendidos. Assim, no trimestre final do ano, o mercado igualou a média trimestral de vendas de 2019, situada em 15.600 fogos. Já na AM Porto, as vendas no cômputo do ano terão atingido os 26.200 fogos, ficando 11% abaixo de 2019. Também nesta região, a redução de atividade foi mais expressiva no 2º trimestre, com as quedas trimestral e homóloga também em torno dos 20%, num mercado a transacionar então cerca de 5.600 fogos. O 3º trimestre veio devolver ritmo ao mercado, com as cerca de 7.000 unidades vendidas a aproximarem-se da média tri-

1 200

Portugal (Continental)

1.785€/m² no final de 2020, sendo um mercado onde as transações têm ocorrido nos últimos dois anos em patamares de 1.600 €/ m² a 1.800 €/m².

NOVOS EMPRÉSTIMOS À HABITAÇÃO – PORTUGAL MONTANTE

Milhões de Euros

igualmente um nível recorrente ao longo dos dois últimos anos, com os preços a oscilarem neste período entre os 1.300 €/m² e os 1.500 €/m². O Algarve, por sua vez, posiciona o preço médio de venda da habitação em

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

1 Os dados relativos ao montante concedido em novo crédito à habitação estão disponíveis até novembro de 2020 e são apurados pelo Banco de Portugal.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO DESCONTOS E ABSORÇÃO Janeiro 2021

DESCONTOS SOBEM PARA 7,9%, MAS AINDA DISTANTES DA ANTERIOR CRISE Apesar de sustentar o nível de preços pré-pandemia e de exibir uma recuperação na atividade transacional ao longo da segunda metade do ano, o mercado residencial mostrou-se mais permeável ao aumento dos descontos praticados na fase de venda. De acordo com o SIR-Sistema de Informação Residencial, no 4º trimestre de 2020 o preço dos fogos transacionados sofreu um desconto final que, em média, se situou em -6,1%, acentuando-se face aos -4,8% assinalados no início do ano e consolidando a tendência de agravamento exibida ao longo da pandemia. Além disso, a taxa de desconto e revisão acumulada¹ também se intensificou durante o ano. Na prática, tal significa que, no final do ano, a média dos fogos foram vendidos por um valor 7,9% abaixo daquele que tinham aquando da sua entrada no mercado. No 1º trimestre esse diferencial era de -6,2%. REGIÕES O agravamento nos descontos foi sentido nas três regiões metropolitanas, sendo mais vincado na Área Metropolitana do Porto (AM Porto) e no Algarve, as duas onde o 4º trimestre não confirmou a recuperação das vendas². Na AM Porto, o desconto final agravou-se de -4,8% no 1º trimestre para -7,0% no 4º trimestre, ao passo que o desconto acumulado ao longo do tempo em que o imóvel esteve no mercado passou de -5,9% para -8,0%. No Algarve, o quadro é semelhante, com o desconto final a terminar o ano em -6,7% e o desconto acumulado em -10,4%. A Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa), embora manifestando uma tendência semelhante, exibe uma evolução um pouco mais contida, semelhante à média nacional. No final de 2020, os descontos finais na AM

TAXA DE DESCONTO E REVISÃO ACUMULADA (MÉDIA) POR REGIÃO 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0%

2020/1 Trimestre

2020/2 Trimestre Portugal (Total)

2020/3 Trimestre

AM Lisboa

AM Porto

2020/4 Trimestre

Algarve FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

Lisboa eram, em média, de -5,9%, sendo o desconto acumulado de -7,9%.

2º trimestre, viria a aumentar no 3º trimestre para 6 e 9 meses, respetivamente.

Não obstante este agravamento, em qualquer das regiões, os descontos apurados no final do ano continuam distantes da realidade do mercado no pico da anterior crise. Os dados do SIR mostram que na AM Lisboa os descontos chegaram aos -10% entre 2012 e 2013, alcançando os -13,0% na AM Porto entre 2011 e 2012 e os -12% no Algarve em 2013.

De qualquer forma, feito o balanço de final do ano, o tempo médio de venda da habitação nos três principais mercados regionais do país não só melhorou face ao início do ano, como consolidou a tendência de redução observada nos últimos anos, atingindo mínimos em qualquer das regiões e ficando a menos de metade dos registos médios de 2011 e 2012. A nível nacional, o tempo médio de absorção ficou em 6 meses no 4º trimestre de 2020, mantendo-se inalterado ao longo de todo o ano.

TEMPO DE ABSORÇÃO Já no que se refere ao tempo médio de venda dos imóveis, as três regiões registam comportamentos semelhantes, todas exibindo menos um mês no processo de venda face ao 1º trimestre do ano. Na AM Lisboa e na AM Porto, o 4º trimestre apresentou um tempo médio de venda da habitação de 4 meses, enquanto no Algarve esse indicador atingiu os 6 meses. Não obstante fechar o ano com uma evolução positiva, este indicador não esteve imune à pandemia e também foi afetado, especialmente na AM Porto e Algarve onde, após uma estabilização no

1 A taxa de desconto e revisão acumulada acompanha o percurso dos imóveis no mercado desde que entram em oferta até que são transacionados. Resulta do rácio entre a revisão que é aplicada ao valor de oferta e o desconto final aplicado na venda. 2 Consultar artigo da página anterior.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO REVISÃO DE TABELAS Janeiro 2021

17% DOS PROPRIETÁRIOS BAIXARAM PREÇOS NO FINAL DE 2020 No 4º trimestre de 2020, 17% dos proprietários com imóveis residenciais¹ para venda no país baixaram o valor pedido, sendo essa revisão, em média, de -5,2%, mostram os dados do SIR-Sistema de Informação Residencial. Tais indicadores refletem um agravamento face ao início do ano, provavelmente acompanhando a progressão da pandemia. No 1º trimestre de 2020, o volume de fogos em oferta alvo de revisão de valor era de 13,1%, sendo essa revisão, em média, de -4,1%. Sem grandes surpresas, o maior impacto observou-se logo no 2º trimestre, quando a percentagem de fogos em revisão aumentou 2 pontos percentuais (pp) e a magnitude da revisão agravou em 0,8 pp.

Na AM Lisboa, 20% dos proprietários reviram o valor dos seus imóveis, indicador que atinge cerca de 15% quer na AM Porto quer no Algarve. De entre os mercados mais expressivos, a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) é a região onde os proprietários se mostram mais permeáveis a baixar o preço dos seus imóveis para melhorar as possibilidades de venda, sendo esse o caso em 20% do stock em oferta no 4º trimestre de 2020. A média dessa revisão foi de -5,1%, um “esforço” superado pelos proprietários no Algarve, dispostos a baixar o valor em -5,6%. Contudo, nesta região do Sul, a percentagem de proprietários que aplicam essa estratégia de baixa de valor é menor do que em Lisboa, rondando os 15%. Na Área Metropolitana do Porto (AM Porto), essa é a tendência também em 15,4% dos fogos em oferta, apurando-se a revisão menos generosa de entre as três regiões, designadamente de -4,5%.

HABITAÇÃO – REVISÃO DA OFERTA 4ºTRIM. 2020 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0%

Portugal (Total)

AM Lisboa

AM Porto

% de Fogos com Revisão de Valor

Algarve

Taxa de Revisão de Preços FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

Em qualquer das três regiões, à semelhança do comportamento nacional agregado, tais indicadores agravam-se face ao 1º trimestre do ano, não constituindo, contudo, recordes de mercado. Longe disso, aliás. Ainda recentemente, em 2017 e 2018, a percentagem de proprietários a rever o valor dos seus imóveis em qualquer das regiões superava os atuais níveis, chegando a alcançar perto de 30% nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e 25% no Algarve. Já a intensidade da revisão, apesar de se aprofundar ao longo da pandemia, tem-se mostrado um indicador pouco volátil, passando poucas vezes dos -6,0% nos últimos anos em qualquer das regiões.

m² registados no início do ano. O cenário é semelhante nos três principais mercados regionais, mantendo-se a AM Lisboa na liderança da oferta em valor, com um asking price médio de 2.935€/m² no 4º trimestre. Segue-se o Algarve, com uma oferta que apresentou um valor médio de 2.401€/m² neste período, enquanto na AM Porto, tal indicador se situou em 1.941€/m². Em qualquer das regiões, o 4º trimestre consagrou os níveis de mercado atingidos no início do ano, os quais estabeleceram, então, novos máximos desde que o SIR monitoriza o comportamento da oferta nestas regiões, em 2007.

VALORES Em termos de valores de oferta, a tendência ao longo do período pós-pandemia parece refletir o comportamento dos preços de venda, observando-se poucas oscilações entre o 1º e o 4º trimestre do ano. Assim, no final do ano, os fogos usados em oferta no país apresentavam um valor médio de 2.264€/m², comparando com os 2.201€/

1 A presente análise incide sobre o segmento de fogos usados apenas, quer no que se refere às tabelas de revisão quer aos valores de oferta.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO PRICE GAP

Janeiro 2021

PRICE GAP EM LISBOA É O MAIS ELEVADO DOS ÚLTIMOS DOIS ANOS Apesar de o último trimestre do ano mostrar que há um crescente número de proprietários dispostos a rever o valor de oferta dos seus imóveis, a verdade é que as suas expetativas quanto à formulação inicial dos

observados no 2º trimestre. O cenário observado no Algarve não deverá ser alheio à propensão deste mercado para o segmento de segunda habitação, uma vocação que tem contribuído para que seja um mercado

preços continuam bastante desfasadas da realidade transacional do mercado. Neste período, conforme reportado em artigos anteriores, a nível nacional, a valorização mostrou-se estável, com os preços de venda a exibirem variações mensais residuais desde março, mantendo os preços de venda imunes ao choque pandémico até à data.

mais elástico e mais rapidamente reativo face às mudanças conjunturais do que os das regiões metropolitanas.

Paralelamente, os valores de oferta registaram movimentos igualmente muito subtis, pelo que o price gap¹ se mantém elevado, registando poucas alterações, conforme os últimos dados do SIR-Sistema de Informação Residencial. Este indicador, que afere a adequação das expetativas de quem tem imóveis em venda face à realidade efetiva do mercado, terminou 2020 em -19%². Ou seja, neste período, e já volvidos nove meses do início da pandemia, apesar das vendas de fogos usados se fazerem a uma média de 1.564€/m², a oferta disponível no mesmo período pedia um valor médio de 2.264€/m². A situação é semelhante nas Áreas Metropolitanas (AM) de Lisboa e Porto, onde este diferencial se manteve estável ao longo da pandemia, atingindo no 4º trimestre os -18,6% no caso da região de Lisboa e os -20,4% na do Porto. Já no Algarve, parece haver uma tendência de refreamento das expetativas dos proprietários, pese embora esta região apresentar o maior diferencial entre os valores que a procura absorve e os que a oferta formula. O price gap nesta região terminou o ano em -24,5%, recuando mais de 4 pontos percentuais (pp) face aos -28,8%

PRICE GAP FOGOS USADOS

LISBOA E PORTO

-18,6%

Já Lisboa e Porto, considerados os mercados motor e referência para o estabelecimento de tendências, exibem um comportamento diferente do observado no conjunto das Áreas Metropolitanas e também do Algarve, ambos agravando o price gap no final do ano face ao 1º trimestre. Em Lisboa, o 4º trimestre fixou este diferencial em -21,9%, sinalizando o crescente desfasamento entre as expetativas dos vendedores e a realidade do mercado ao colocar este indicador no patamar mais elevado dos últimos dois anos. Assim, para um mercado de usados que se pautou por vendas a um preço médio de 3.236€/m² no 4º trimestre de 2020, os vendedores posicionaram a sua oferta, em média, a 4.515 €/m². Olhando para os valores praticados nas vendas, vê-se que, ao longo da pandemia, apresentaram um movimento decrescente em torno dos -10%, ao passo que nos valores de oferta esse movimento foi de -4%. Esta diferença de ritmo explica também o agravamento do price gap³. No Porto, a situação face ao início do ano também é de agravamento, com o price gap no 4º trimestre de 2020 a atingir os -29,5%. No início do ano, este diferencial era de -25,9%. Contudo, ao contrário de Lisboa, o ano não termina com o price gap mais elevado dos últimos dois anos. Já durante a pandemia, nomeadamente no 3º trimestre, este gap superou os -32%, atingindo

-21,9% -24,4%

-29,5%

Porto

Lisboa

2020/1 Trimestre

2020/4 Trimestre

FONTE SIR - SISTEMA DE INFORMAÇÃO RESIDENCIAL

também perto de -30% no início de 2019. No mercado do Porto, o valor da oferta só reagiu à pandemia no último trimestre do ano, o que poderá explicar que o price gap neste período seja menos vincado do que no trimestre anterior. No final de 2020, os proprietários com oferta de usados para venda no Porto solicitavam um valor médio de 2.749€/m², quando o mercado estava a transacionar este tipo de fogos a um peço médio de 1.985€/m².

1 O price gap é um indicador que compara o preço médio dos fogos transacionados num determinado momento com valor médio do universo dos stocks em oferta no mesmo período. É um indicador que mede o nível de ajustamento entre a oferta e a procura. 2 A análise constante neste artigo considera apenas o segmento de fogos usados. 3 A variação dos preços médios resulta do efeito combinado da valorização/desvalorização e dos perfis/ segmentos de mercado procurados (os preços médios aumentam quanto maior a quota da gama alta e vice-versa). Esse equilíbrio justifica que o comportamento do preço médio das vendas difira do comportamento dos índices de preços, os quais refletem a valorização expurgada do efeito das alterações dos perfis da procura.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO REGIÃO DE LISBOA Janeiro 2021

PREÇOS EM LISBOA DESCEM 0,8% NO 4º TRIMESTRE Mercado sinalizador de tendências, Lisboa terminou 2020 com uma redução trimestral de 0,8% no preço de venda da habitação, mostra o Índice de Preços Residenciais (IPR) apurado para o concelho. Ainda que residualmente, tal variação é negativa pela primeira vez desde início de 2015, período que marcava o arranque de um ciclo de valorização crescente e intensa que se prolongaria até 2018. Desde início o desse ano que a subida de preços em Lisboa entrou em desaceleração, embora mantendo-se em níveis ainda robustos no início de 2020. Já durante a pandemia, os preços acumulam variações trimestrais residuais ou nulas, atingindo terreno negativo no 4º trimestre. A repercussão em termos homólogos é evidente, com os preços a encerraram 2020 num crescimento de 3,0%, quando no início do ano tal indicador era de 10,8%. Relembre-se ainda que entre meados de 2016 e de 2018, Lisboa sustentou crescimentos homólogos dos preços superiores a 20%. Lisboa é agora o mercado metropolitano que menos valoriza, apenas igualado por Setúbal, com uma variação homóloga de 2,8% e o único a par da capital com uma variação trimestral negativa dos preços neste período (-1,8%). Não obstante, a subida de preços perdeu ritmo em todos os mercados da região ao longo do ano e apenas em Cascais esse movimento foi comedido, com a valorização homóloga de 8,9% no final do ano a comparar com os 9,6% do 1º trimestre. Nos restantes mercados da Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa), a valorização homóloga no final do ano posicionou-se entre os entre 5,3% de Loures e os 16,7% de Oeiras. No 1º trimestre, esse indicador situava-se entre 9,0% (Loures) e 26% (Montijo e Alcochete). PREÇOS Lisboa termina 2020 com um preço médio de venda de 3.344€/m², quando um ano antes a média das transações rondava os 4.000 €/m²

ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS – LISBOA VARIAÇÃO TRIMESTRAL 3,8% 3,2%

3,0%

0,8%

0,7%

0,5% 0,0%

-0,8%

1ºT 2019

2ºT 2019

3ºT 2019

4ºT 2019

1ºT 2020

2ºT 2020

3ºT 2020

4ºT 2020

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

(dados SIR-Sistema de Informação Residencial). Em resultado da forte valorização dos últimos anos, o mercado de Lisboa rompeu um primeiro tecto, com vendas a mais e 3.000 €/ m², no final de 2017. Recorde-se que, no auge da crise financeira, as transações chegaram a atingir pouco mais de 1.500 €/m², retomando os patamares pré-crise (acima dos 2.000 €/ m²) apenas em meados de 2015. Em finais de 2019 aproxima-se dos 4.000 €/m², quebrando essa nova barreira no 1º trimestre de 2020. A pandemia veio repor as transações em 3.6003.700 €/m², com novo recuo no final do ano. Tal acontece num contexto de quebra de 18% nas vendas (2019 vs 2020). Olhando em detalhe para o decurso do ano, se o 1º trimestre manteve o ritmo de vendas de 2019 (média trimestral de 3.500 unidades vendidas), a chegada da pandemia travou a atividade a fundo (queda trimestral de 38% no 2º trimestre). Apesar da recuperação de 23% no 3º trimestre, o último período do ano não voltou a acelerar, mantendo as vendas cerca de 25% abaixo do 1º trimestre. Esta situação foi especialmente vincada no segmento de novos, que terminam o ano 43% abaixo do 1º trimestre, ao passo que nos usados esse diferencial foi de 19%. Con-

siderando que o preço médio de venda dos fogos novos chega a apresentar um diferencial de 70% face ao dos usados e que foi também mais afetado, o comportamento menos favorável deste segmento acaba por influenciar a queda na média geral dos preços do mercado. A coroa em torno de Lisboa sofreu um impacto menor nas vendas, com quebras anuais que não foram além dos 7%, enquanto os mercados da Margem Sul se mostraram mais afetados, com quedas superiores a 8%, destacando-se o Seixal, onde as vendas recuaram 16%. De notar que alguns concelhos deste eixo tiveram um desempenho positivo nas vendas, casos do Montijo, Sesimbra ou Setúbal. Cascais e Oeiras, com quedas de 7% e 5% nas vendas, respetivamente, mantêm-se como os mercados mais valorizados a seguir a Lisboa. No 4º trimestre de 2020, o preço médio de venda em Cascais atingiu 2.765 €/m² e em Oeiras os 2.488 €/m². Todos os restantes mercados da AM Lisboa transacionam abaixo dos 2.000 €/m², embora Odivelas esteja próximo, em 1.974 €/m². Almada, com vendas a 1784 €/m², é o mercado mais caro da Margem Sul, onde todos os concelhos registaram vendas acima dos 1.000 €/m².

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO REGIÃO DO PORTO Janeiro 2021

PORTO PERDE 27% DAS VENDAS, MAS VALORIZA 1,2% Depois de apresentar uma variação trimestral de -0,4% nos preços de venda da habitação no 3º trimestre de 2020, o mercado do Porto recuperou na reta final do ano, registando uma valorização em cadeia de 1,2% no 4º trimestre, mostram os resultados do Índice de Preços Residenciais (IPR) para este concelho. Apesar de ser um desempenho mais favorável do que o registado em Lisboa, onde variação trimestral no final do ano ficou em -0,8%, tal comportamento reflete bem o impacto da pandemia. No início do ano, os preços no mercado do Porto observavam uma variação em cadeia de 5,5%, um indicador que o 2º trimestre travou para 3,6% e que novamente foi pressionado no 3º trimestre, conforme referido. Em resultado, a valorização homóloga prosseguiu o curso de abrandamento que vem sentindo desde final de 2018, momento em que escalou para mais de 30%. Ao longo de 2019 foi suavizando, mas manteve-se em níveis elevados, com avanços superiores a 20% e atingindo 19% no final do ano, valorização confirmada no início de 2020. Com o impacto da pandemia, o mercado do Porto termina 2020 com uma valorização homóloga em 10,3%. Ainda assim, bastante mais expressiva do que em Lisboa, que fixa este indicador em 3,0%, ou do que a média nacional, em 4,8%. No contexto da Área Metropolitana do Porto (AM Porto), apenas Vila Nova de Gaia e Póvoa de Varzim, ambos com variações homólogas de 7,6%, fecham 2020 a valorizar abaixo do Porto. Gondomar e Vila do Conde lideram, com subidas de preço superiores a 15% no final de um ano pandémico. Tal como acontece na Área Metropolitana de Lisboa, no Porto a tendência geral foi de desaceleração na subida de preços face ao arranque de ano, à exceção de Gondomar, que mantém este indicador estável, e da Maia, onde a valorização de 12,3% no 4º trimestre supera a

ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS – PORTO VARIAÇÃO TRIMESTRAL 5,5%

5,3%

5,0% 4,6%

3,6%

2,6%

1,2%

-0,4%

1ºT 2019

2ºT 2019

3ºT 2019

4ºT 2019

1ºT 2020

2ºT 2020

3ºT 2020

4ºT 2020

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

do 1º trimestre. No início o ano, a Maia registava a menor valorização na região metropolitana (9,1%), sendo Matosinhos o mercado onde a subida homóloga era mais vincada, superando mesmo os 30%. PREÇOS E VENDAS Curiosamente, Matosinhos, o concelho mais valorizado a seguir ao Porto com vendas a 1.626 €/m², foi o único onde a dinâmica de vendas em 2020 foi positiva. Tal resultado foi influenciado pelo desempenho do 1º e 3º trimestres, ambos com cerca de 1.400 unidades transacionadas, de acordo com as projeções do SIR-Sistema de informação Residencial. A média trimestral de 2019 no concelho apontava para pouco menos 1.000 unidades vendidas. Nos restantes trimestres de 2020, manteve-se o ritmo de 2019. Matosinhos passou, assim, a destacado terceiro mercado metropolitano mais procurado, uma posição que antes partilhava com Gondomar (queda de 13%) e Maia (queda de 8%). No Porto e Gaia, os dois mercados mais procurados na AM Porto, a atividade transacio-

nal caiu vincadamente. No Porto tal queda foi de 27%, com pouco mais de 5.200 unidades vendidas no ano. Em Gaia, as vendas ficaram 15% abaixo de 2019, para cerca de 6.000 unidades. Em ambos os casos, tal decorre do impacto inicial da pandemia, com quedas em torno dos 30% no 2º trimestre. Nos dois mercados, o 3º trimestre assinalou uma forte recuperação das vendas, mas o último trimestre do ano não deu lastro a esse fôlego, mantendo a atividade em níveis semelhantes à do trimestre anterior. No que concerne os preços, o Porto regista vendas a uma média de 2.053€/m² no 4º trimestre de 2020. Os preços mantêm-se, assim, acima dos 2.000 €/m², um nível que o mercado estabeleceu como constante desde final de 2018 e que só tinha sido anteriormente atingido entre 2007 e 2008, conforme a série do SIR. Recorde-se que entre 2014 e 2016 a realidade do mercado do Porto era de transações em torno dos 1.200 €/m². Em Gaia, as vendas no 4º trimestre registaram um preço médio de 1.325€/m².

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO CAPITAIS DE DISTRITO Janeiro 2021

AVEIRO E BRAGA LIDERAM QUEDA NAS VENDAS, SETÚBAL E FARO NOS PREÇOS Entre as capitais de distrito¹ com maior representatividade nas vendas², Aveiro e Braga registam a perda mais acentuada de atividade em 2020. Braga, que tem a maior dinâmica de vendas a seguir a Lisboa e Porto (quota de 3% das unidades vendidas no país), regista uma queda de 29%, passando de cerca de 6.100 fogos transacionados em 2019 para 4.350 em 2020, de acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial. Em Aveiro (1% das vendas nacionais) a queda foi ainda mais acentuada, com as cerca de 1.060 unidades transacionados em 2020 a ficarem 41% abaixo das 1.780 unidades contabilizadas no ano anterior. A nota geral é de perda de dinâmica entre os dois anos, ficando a queda menos acentuada em torno dos -7%, observada em Leiria, uma cidade com uma capacidade de absorção semelhante a Évora, Setúbal e Coimbra (quotas em torno dos 2%). Évora, por seu turno, apresenta uma queda bem mais acentuada, de 18%, semelhante à observada em Faro (-16%). Já Coimbra e Setúbal inscrevem-se nas exceções à perda de dinâmica de vendas, registando ambas uma variação positiva de 5% face à atividade projetada para 2019. PREÇOS Entre início e final de 2020, observaram-se algumas mexidas nas capitais mais valorizadas, com Faro a perder a liderança para Coimbra. Aliás, a cidade dos estudantes passou também Évora, apresentando no final do ano um preço médio de venda de 1.621 €/m². Em Faro, a média das vendas atingiu os 1.581 €/ m² no 4º trimestre, enquanto que em Évora se fixou em 1.440 €/m², um valor aproximado ao verificado em Aveiro (1.426€/m²). No mercado com maior quota da procura, Braga, o SIR registou um preço médio de

ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS VARIAÇÃO TRIMESTRAL – 4º TRIM. 2020

3,2%

2,2% 1,7%

1,7%

Aveiro

Évora

-0,5%

-1,8%

Setúbal

-1,6%

Faro

Leiria

Braga

Coimbra FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

venda da habitação de 1.127€/m², um patamar idêntico ao de Leiria, em 1.111 €/m². De destacar ainda Setúbal, com vendas a 1.330 €/m². As restantes capitais de distrito transacionam abaixo dos 1.000 €/m², posicionando os preços entre os 975€/m² de Viseu e os 745€/m² de Castelo Branco. VALORIZAÇÃO Os Índices de Preços Residenciais apurados para os diferentes concelhos do país, mostram que, num cenário onde predomina uma evolução trimestral positiva dos preços, Setúbal e Faro registam as quebras mais acentuadas, com descidas trimestrais de 1,6% e 1,8% no 4º trimestre, apenas superada pelos 1,9% observados em Beja. Além destes, apenas Leiria tem uma evolução negativa dos preços negativas, embora residual, de -0,5%. Entre as restantes cidades, destaca-se Coimbra, com uma subida trimestral de preços na ordem dos 3,2% e Braga com 2,2%. Évora e Aveiro sobem 1,7%. Em termos homólogos, a nota dominante é também de subida, exceções de Viseu e Beja. Pese embora a maioria das subidas neste referencial temporal não ir além dos 4,0%, ali-

nhando com a tendência nacional e refletindo uma perda de fôlego face à dinâmica de início do ano em praticamente todos os mercados. PIPELINE Em termos de pipeline, Braga continua a ser o principal destino do investimento em nova promoção residencial, concentrando uma carteira de 1.265 fogos em 2020, apesar de apresentar um decréscimo de 12% face à atividade de 2019. Leiria mantém a sua dinâmica em torno dos 850 fogos (-5%), enquanto Aveiro e Faro apresentam reforços significativos do pipeline, com, respetivamente, novos 716 e 644 fogos em carteira (em ambos os casos, mais de 50% face a 2019). Setúbal e Viseu concentram também pipelines na ordem dos 600 fogos, enquanto Coimbra contabiliza a entrada em licenciamento de 470 fogos, numa queda de 25%. Évora, com pouco mais de 100 fogos em carteira em 2020, retraiu o pipeline em mais de 30%. 1 A presente análise exclui Lisboa e Porto, abordados em artigos autónomos. 2 Considerando a quota no total das vendas residenciais registados no país nos últimos dois anos

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO ÍNDICES DE RENDAS Janeiro 2021

RENDAS EM LISBOA DESCEM 16,8%, REGRESSANDO AOS NÍVEIS DE 2017 O Índice de Rendas Residenciais (IRR), que acompanha o comportamento do mercado de arrendamento na contratação, mostra que as rendas contratadas em Lisboa voltaram a registar uma contração acentuada no 4º trimestre de 2020, caindo 4,8% em termos trimestrais e 16,8% em termos homólogos. Quer num quer noutro horizonte temporal, o último trimestre de 2020 é também é o quarto trimestre consecutivo em que as rendas na capital registam um comportamento recessivo, uma travagem que fez o nível das rendas praticadas neste mercado regressar a patamares de meados de 2017. Desde o final de 2018 que as rendas em Lisboa evidenciam uma tendência de desaceleração, com a evolução trimestral a entrar em terreno negativo pela primeira vez no 3º trimestre de 2019. Em termos homólogos, a primeira descida verificou-se no 1º trimestre de 2020. A pandemia intensificou as descidas. No início do ano, as rendas desciam 1,8% em termos homólogos, enquanto que em termos trimestrais o mercado já travava a um ritmo de -2,3%.

As rendas desceram cerca de 5% em Lisboa no último trimestre do ano, recuando outros 3% no Porto. A nível nacional, a tendência dominante ainda é de estabilidade, com uma variação trimestral de -0,6%. O aumento da oferta para arrendamento na cidade, estimando-se um crescimento de 40% no número de fogos disponíveis para arrendamento entre início e final de 2020¹ sobretudo em reflexo da migração de habitações oriundas do Alojamento Local, será um dos fatores a influenciar esta descida nas rendas contratadas. Além disso, o perfil financeiro da procura é agora diferente, num

ÍNDICE DE RENDAS RESIDENCIAIS TAXAS DE VARIAÇÃO – 4º TRIM. 2020 -0,6%

-0,7% -3,2% -4,5%

-4,8%

-16,8%

Portugal (Continental)

Lisboa Variação Trimestral

Porto Variação Homóloga FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

contexto em que o driver do uso turístico e do arrendamento de curto-prazo estão suspensos devido à pandemia. Nesta fase naturalmente a procura irá aumentar por via dos portugueses, pelo que as rendas também acabam por ter de se ajustar ao rendimento das famílias, condicionando, assim, a sustentação em níveis inferiores. Por último, o mercado de arrendamento é um mercado de refúgio para os investidores e estes estão dispostos a assumir uma descida das rendas neste momento, embora não encarem esse comportamento como definitivo e tenham expetativa de que o mercado retorne os níveis anteriores. Em termos absolutos, a renda média contratada em Lisboa no 4º trimestre de 2020 atingiu os 12,5€/m², oscilando entre os 14,8€/ m² praticados na Misericórdia e os €10,2 €/ m² em Marvila. PORTO No Porto, o IRR mostra uma descida trimestral de 3,2% nas rendas contratadas no 4º trimestre de 2020. Já face ao trimestre homólogo, as rendas caíram 4,5%, sendo a primeira vez desde o final de 2015 que as rendas

no Porto descem em termos homólogos. No Porto observou-se também um acentuado aumento da oferta disponível (+59% entre o 1º e o 4º trimestre de 2020), refletindo o impacto que a União de Freguesias do Centro Histórico tem no mercado de arrendamento da cidade (de cujo stock agrega mais de um terço) e a sua respetiva dependência, à data, do arrendamento gerado pelo isso turístico. No Porto, a renda média contratada no 4º trimestre era de 9,8€/m², atingindo os 10,7€/ m² no centro Histórico. NACIONAL No total do mercado nacional, o IRR dá conta de uma estabilização das rendas contratadas no 4º trimestre de 2020, com uma variação de -0,6% em termos trimestrais e de -0,7% em termos homólogos. Pese embora ser a primeira vez em seis anos que as rendas registam uma descida homóloga (ainda que residual). A renda média contratada em Portugal no 4º trimestre fixou-se em 9,7€/m². 1 A evolução da oferta de arrendamento está analisada num dos artigos seguintes.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO YIELDS NO ARRENDAMENTO Janeiro 2021

YIELDS ESTÁVEIS, DESCEM EM LISBOA E SOBEM NO PORTO As yields médias do arrendamento residencial exibiram um comportamento distinto no final do ano nas duas principais cidades portuguesas. Ao passo que Lisboa encerrou o 3º trimestre com uma compressão face ao

mos anos. Desde 2012, ano em que este indicador atingiu os 5,4% (o registo mais elevado desde que o SIR-Arrendamento monitoriza o mercado, a partir de 2010), que as yields apresentam uma tendência de compressão,

Nos últimos três anos, as yields têm variado entre um mínimo de 4,6% e um máximo de 5,3%, mantendo-se, não obstante as constantes oscilações, distantes dos tectos máximos deste mercado, designadamente os registos de yields

trimestre anterior, o Porto exibiu uma subida da yield entre os dois períodos. Não obstante, em ambos os casos os movimentos são residuais, com a yield em Lisboa a comprimir 0,1 pontos percentuais (pp) para 4,2% e no Porto a expandir 0,2 pp para 5,0%. A yield em Lisboa mantinha-se inalterada nos 4,3% desde o 3º trimestre de 2019. No Porto, manteve-se em 4,9% no 4º trimestre de 2019 e no 1º trimestre de 2020, comprimindo para 4,8% no trimestre seguinte. A nível nacional, a yield média posicionou-se em 5,7% no 3º trimestre de 2020, 0,1 pp acima dos 5,6% que mantinha desde início do ano. Desde o final de 2018 que a yield média para o arrendamento no país se mantém acima de 5,5%, registando o seu ponto mais elevado neste último trimestre analisado.

atingindo os 4,3% em meados de 2014. Desde então este indicador tem exibido baixa volatilidade, oscilando entre 4,1% e 4,4%. A tendência de compressão no 3º trimestre foi comum a praticamente todas as freguesias, de tal forma que o leque de yields na cidade se estreitou. No trimestre em análise, a yield média em Lisboa oscilou entre um mínimo de 3,1% registado na Misericórdia e um máximo de 5,7% na Ajuda. No 2º trimestre, os tectos mínimo e máximo foram, respetivamente, de 3,4% (Misericórdia) e 6,2% (Marvila). De realçar que entre os dois trimestres, a Estrela foi uma das poucas freguesias na cidade a exibir um aumento da yield, que avançou 1,1 pp para 4,9%.

superiores a 6,0% registados entre 2012 e 2013. No 2º trimestre de 2012, o Porto apresentava uma yield média no arrendamento de 6,8%, o valor mais elevado desde que há registo. No 3º trimestre de 2020, a tendência de subida de yields foi preponderante entre as freguesias da cidade, algumas das quais com incrementos superiores a 0,5 pp. Campanhã e a União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos foram as exceções. No último caso, a descida foi de 0,7 pp para 3,8%, o patamar mínimo na cidade. A yield mais elevada observou-se em Ramalde, em 5,8%. A União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, que no 2º trimestre assumia a yield mais baixa do Porto (4,1%), avançou 0,6 pp para uma yield média de 4,7%.

LISBOA Apesar da pandemia, as yields em Lisboa mantêm-se nos níveis observados nos últi-

PORTO Consistente com o que tem sido o seu histórico, as yields no Porto exibem um comportamento mais oscilante do que em Lisboa, alternando entre subidas e descidas e com uma amplitude dos movimentos mais expressiva.

NOTA As séries relativas às yields de arrendamento residencial foram revistas, o que poderá ter resultado na alteração de valores anteriormente apurados e reportados.

YIELDS NO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 2010

2011

2012

2013

2014 Portugal

2015 Porto

2016

2017

2018

2019

2020

Lisboa FONTE SIR-ARRENDAMENTO

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO OFERTA PARA ARRENDAMENTO Janeiro 2021

OFERTA PARA ARRENDAR CRESCE 40% EM LISBOA E 59% NO PORTO A oferta de habitação para arrendar registou um claro aumento nas duas principais cidades portuguesas no pós-Covid, conforme os dados apurados no âmbito do SIR-Arrendamento.

m², fixando-se em 14,1€/m² no caso dos T2. O cômputo geral do mercado, o valor médio pedido para arrendamento foi de 14,6€/m².

EVOLUÇÃO DA OFERTA PARA ARRENDAMENTO LISBOA – POR TIPOLOGIA (APARTAMENTOS)

PORTO No 4º trimestre de 2020, Lisboa situava a oferta de fogos disponíveis para arrendamento 40% acima do 1º trimestre, uma expansão impulsionada pela entrada de T0/T1 e T2 no stock. Representando, respetivamente, 30% e 37% do stock contabilizado, estas tipologias observaram ambas aumentos na ordem dos 50% entre o início e o final do ano. Este aumento deverá ter resultado da migração de fogos anteriormente alocados ao Alojamento Local (AL) para o mercado de arrendamento de longa-duração, coincidindo com a retirada acentuada de apartamentos das plataformas de reserva. De acordo com o SIR-Alojamento Local, o número de T0/T1 ativos no AL em Lisboa em novembro de 2020 ficava 42% abaixo de novembro do ano anterior, sendo essa queda de 50% quando a comparação é realizada com o mês de março de 2020.

A nível nacional, a oferta para arrendamento terminou 2020 26% acima do 1º trimestre 2020. A renda média pedida para habitação no país ascendia a 11,8€/m². Para mais, nas duas freguesias da cidade com maior expressão no AL, nomeadamente Santa Maria Maior e Misericórdia, ambas no Centro Histórico, o aumento da oferta para arrendar foi bastante mais elevado do que na média do mercado. Em Santa Maria Maior, esse crescimento foi de 112% entre o 1º e o 4º trimestre de 2020. No caso da Misericórdia, a oferta cresceu 49%. No 4º trimestre de 2020, a renda média pedida para os T0/T1 em Lisboa ascendia a 16,6€/

No Porto, a tendência é semelhante a Lisboa. O volume de fogos para arrendar no 4º trimestre ficou 59% acima do 1º trimestre, igualmente com um forte contributo da transferência de habitações anteriormente alocadas ao AL. Neste período, foram os T0/T1 a apresentar o maior aumento no stock da cidade, terminando 2020 81% acima de início do ano e agregando 44% de toda a oferta disponível para arrendar no Porto. No que concerne aos T2, a oferta aumentou em 70%, sendo esta tipologia 25% de todo o stock disponível no mercado. Olhando para o AL, em novembro de 2020 o universo de apartamentos T0/T1 ativos no Porto ficava 21% abaixo de igual período de 2019, apresentando uma contração de 35% face a março de 2020.

1ºT

2ºT

3ºT

4ºT

1ºT

2019 Apt. T1 ou Inf.

2ºT

3ºT

4ºT

2020 Apt. T2

Apt. T3

Apt. T4 ou Sup.

FONTE SIR - ARRENDAMENTO

EVOLUÇÃO DA OFERTA PARA ARRENDAMENTO PORTO – POR TIPOLOGIA (APARTAMENTOS)

A renda média pedida no Porto no 4º trimestre de 2020 atingiu os 11,5€/m², posicionando-se nos 13,0€/m² para os T0/T1 e nos €10,4€/m² para os T2. ARRENDAMENTO VS COMPRA 1ºT

Não obstante o forte crescimento da oferta para arrendar quer em Lisboa quer no Porto, em termos absolutos a dimensão deste mercado continua a ser reduzida, especialmente na comparação com o mercado de compra e venda. Considerando os dados reportados ao SIR em ambas as modalidades, constata-se que a oferta para arrendar em Lisboa no 4º trimestre era equivalente a pouco mais de um terço da oferta que se encontrava disponível para venda na cidade no mesmo período. Já no caso do Porto, essa proporcionalidade é bastante mais estrangulada, apesar

2ºT

3ºT

4ºT

2019 Apt. T1 ou Inf.

1ºT

2ºT

3ºT

4ºT

2020 Apt. T2

Apt. T3

Apt. T4 ou Sup.

FONTE SIR - ARRENDAMENTO

do aumento de oferta para arrendar ter sido mais forte do que em Lisboa. Assim, no final do ano o stock de habitação para arrendar no Porto contabilizado pelo SIR-Arrendamento equivalia a pouco mais de 10% do stock de habitação para venda registado no SIR que acompanha este mercado, confirmando que a oferta de arrendamento, ainda que em expansão, mantém uma expressão reduzida enquanto opção de acesso à habitação.

DOSSIER HABITAÇÃO – VENDA E ARRENDAMENTO PIPELINE HABITACIONAL Janeiro 2021

PIPELINE: PAÍS MANTÉM RITMO, MAS LISBOA E PORTO QUEBRAM Ao longo de 2020 foram submetidos a licenciamento 19.955 novos projetos residenciais em Portugal (Continental), somando 46.341

TIPO DE OBRA

fogos, mostram os dados do Pipeline Imobiliário¹. Tal atividade apresenta uma quebra de 2% face a 2019 em número de fogos e um aumento de 5% em número de projetos.

pipeline manteve-se estabilizada, sendo a construção nova responsável por 81% da carteira, com 37.412 fogos contabilizados em 2020. Este volume é ligeiramente inferior (-2%) aos 38.216 fogos de construção nova registados em 2019. Na obra em edificado, com uma quota de 19% no total da carteira, contabilizaram-se 8.929 fogos em licenciamento em 2020, quase precisamente o mesmo que as 8.932 unidades projetadas em 2019.

O ano 2020, praticamente todo decorrido sob signo da pandemia, manteve, assim, os níveis de atividade de 2019, ano em que a carteira de promoção residencial contabilizado no país superava em 20% a do ano anterior. Em 2019, registaram-se 19.037 projetos residenciais em carteira num total de 47.150 novos fogos projetados. Contas feitas, nos últimos dois anos, a promoção imobiliária lançou cerca de 93.500 fogos, acelerando mais de 30% face ao ritmo dos dois anos anteriores (cerca de 70.100 fogos), mas ainda assim mantendo-se em níveis que podem ser enquadrados face à capacidade de absorção da procura. De acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial, nos últimos dois anos terão sido vendidos cerca de 337.000 fogos no país, o que significa que o mercado está a transacionar a um ritmo três vezes superior ao do lançamento de nova oferta. Por cada novo fogo que entrou em pipeline desde 2019, foram vendidos outros 3,6 fogos.

PIPELINE RESIDENCIAL – PORTUGAL CONTINENTAL – Nº FOGOS - P/ TIPO DE OBRA

Em termos de tipo de obra, a estrutura do

ESTRUTURA GEOGRÁFICA

50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

2017

2018

Construção Nova

Lisboa e Porto mantêm-se como os principais destinos do investimento em nova promoção, com 3.701 e 3.350 novos fogos em carteira em 2020, respetivamente. Contudo, nas duas cidades a perda de dinâmica face a 2019 foi bastante mais acentuada do que a média nacional, atingindo -16% em Lisboa e -17% no Porto. Por outro lado, entre os outros concelhos com maior volume de fogos em pipelines (acima das 1.000 unidades), mercados como Matosinhos registou uma forte aceleração da promoção residencial, registando no final do ano 1.653 fogos em carteira (aumento de 42% face a 2019). Este é agora o concelho com

2019

2020

Obra em Edificado FONTE PIPELINE IMOBILIÁRIO - CI/ADENE

maior volume de unidades projetadas a seguir a Lisboa e Porto, acompanhado por Vila Nova de Gaia, que regista 1.634 fogos em carteira (+6%). Ainda acima dos 1.000 fogos integram-se Braga (1.265) e Cascais (1.202) mas, ao passo que no primeiro caso a atividades decresceu (-12%), no segundo observou-se maior dinâmica (+11%)

1 Estes dados são apurados a partir dos PréCertificados Energéticos emitidos pela ADENE, sinalizando a existência de novos projetos em processo de licenciamento.

DOSSIER PRÓXIMA EDIÇÃO: IMOBILIÁRIO TURÍSTICO A edição de fevereiro aborda o segmento imobiliário onde a pandemia parece ter tido maior impacto. Desde o Alojamento Local, aos resorts, passando pela habitação no Algarve, este dossier dará a conhecer o comportamento dos principais indicadores destes setores. 24

MERCADO IMOBILIÁRIO CONJUNTURA

Janeiro 2021

EM DESTAQUE: • Proveitos turísticos com quebras de 66% até novembro • RevPar cai 54% até novembro • Custos de construção sobem 1,7% em termos homólogos • Produção na construção diminuiu 1,2% • Valor investido em imobiliário comercial desceu 14% em 2020 • Taxa de juro média anual no crédito à habitação volta a comprimir em 2020 • Investimento através dos Vistos Gold caiu 13% em 2020

PROVEITOS TURÍSTICOS – NOV 2020 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% -100%

2016

2017

2018

2019

Em 2020, os proveitos totais do setor do alojamento turístico registaram uma variação homóloga anual de -65,7% para o acumulado até novembro, atingindo os 1.403,8 milhões de euros. Os proveitos de aposento somaram 1.053,2 milhões de euros nesse período, diminuindo -65,9% face ao ano anterior.

2020

Jan

Nov Proveitos totais

Proveitos de aposento FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA

8,2

7,6

9,0

6,3

10,5

10,3

6,7

Euros

20 10 0

-41,4%

-46,0% -61,4%

-65,3%

-74,5%

-75,7%

Portugal

Norte

12,4

-61,7%

-85,6%

Centro

AM Lisboa

Alentejo Algarve

Novembro 2020

RA Açores

RA Madeira

20,0% 10,0% 0,0% -10,0% -20,0% -30,0% -40,0% -50,0% -60,0% -70,0% -80,0% -90,0% -100,0%

Variação homóloga (%)

REVPAR – NOV 2020

No conjunto dos estabelecimentos de alojamento turístico, o rendimento médio por quarto disponível (RevPAR) situou-se em 23,6 euros nos primeiros 11 meses de 2020, o que correspondeu a um decréscimo de -53,8% em termos homólogos anuais. Já o rendimento médio por quarto ocupado (ADR) fixou-se nos 78,7 euros nesse período, traduzindo uma variação anual de -12,7%.

Tvh (%) FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA

CUSTOS DE CONSTRUÇÃO – NOV 2020 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5

Nov

Dez

Jan

Fev

Mar

Abr

2019

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Para o acumulado do ano até novembro, estima-se que os custos de construção de habitação nova tenham aumentado 2,1% (Índice de Custos de Construção de Habitação Nova) em termos homólogos anuais. Nesse período, os preços dos materiais terão aumentado 1,2% enquanto o custo da mão de obra aumentou 3,3%.

2020 Mão de obra

Materiais

ICCHN FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA

MERCADO IMOBILIÁRIO CONJUNTURA Janeiro 2021

PRODUÇÃO NA CONSTRUÇÃO – NOV 2020 6,0 4,0 2,0 0,0 -2,0 -4,0 -6,0

2018

2019

Total

Nov

Jul

Set

Mai

Jan

Mar

Nov

Jul

Set

Mai

Mar

Jan

Nov

Jul

Set

Mai

Jan

Mar

Nov

-8,0 -10,0

Em novembro, o Índice de Produção na Construção registou uma quebra homóloga anual de -1,2%, ainda assim recuperando 0,5 pontos percentuais face a outubro (-1,7%). O segmento da Construção de Edifícios caiu -2,4%, melhorando face a outubro (-2,8%), ao passo que o segmento da Engenharia Civil passou de uma variação nula para um crescimento de 0,5% no mês em análise.

2020

Construção de Edifícios

Engenharia Civil FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – 2020 €3 600 €3 200

O ano de 2020 fechou com um volume de investimento imobiliário comercial na ordem dos 2.800 milhões de euros, traduzindo uma descida de 14% face ao ano anterior. Mais de metade (55%) deste valor esteve concentrada em apenas três operações de grande dimensão. O retalho foi a classe de ativos que captou a maior fatia (40%) do capital investido no setor, seguido dos escritórios (35%) e da hotelaria (18%).

€2 800 Milhões

€2 400 €2 000 €1 600 €1 200 €800 €400 €0

2010

2011

2012

2013

2014

1º Semestre

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2º Semestre FONTE CUSHMAN & WAKEFIELD

2018

2019 Total

Dez

Out

Ago

Jun

Abr

Fev

Dez

Out

Ago

Jun

Abr

Fev

Dez

Out

Jun

Ago

Abr

Fev

1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0%

Dez

TAXA DE JURO NO CRÉDITO À HABITAÇÃO – 2020

Em 2020, a taxa de juro média anual para o total do crédito à habitação fixou-se em 0,957%, valor 10,3 pontos base (p.b.) inferior ao ano anterior. Já o capital médio em dívida aumentou 1.300 euros, para 54.240 euros, enquanto a prestação média mensal diminuiu 5,4% (13 euros), para 233 euros.

2020

3 meses FONTE INE – INSTITUTO NACIONAL DE ESTATÍSTICA

INVESTIMENTO – ARI - 2020

Ao longo do ano passado foram concedidas 1.182 autorizações de residência para investimento (ARI ou Vistos Gold) em Portugal, que representaram um investimento total estrangeiro no valor de 646,7 milhões de euros no nosso país (-13% face a 2019). A aquisição de imóveis representou a maior fatia (91%) do capital investido por esta via, 588,4 milhões de euros, sendo responsável pela concessão de 1.094 ARI’s.

FONTE SEF – SERVIÇO DE ESTRANGEIROS E FRONTEIRAS

RESEARCH

CONSULTORAS

Janeiro 2021

A RECUPERAÇÃO DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS POR VIA DA VACINAÇÃO Dep. de Research da Worx – Real Estate Consultants

um efeito cascata sobre os vários setores do mercado imobiliário. O mercado de arrendamento de escritórios será beneficiado sobretudo pelos estímulos gerados nas empresas e nos consumidores, no entanto, estima-se que os níveis de confiança só serão reestabelecidos no final deste ano, seguido de uma retoma gradual do sector. Desde o início do ano passado que a pandemia atenuou a procura no mercado de escritórios, provocando um atraso geral e dificultando a tomada de decisões. Este atraso deveu-se essencialmente à incerteza quanto à questão da duração da pandemia e à reavaliação da necessidade de espaço por parte das empresas. Apesar de tudo, de salientar que o valor criado no mercado imobiliário nacional tem se mantido forte e competitivo face a outras praças europeias. Nos primeiros quatro meses do ano passado, o take up no mercado de escritórios de Lisboa seguia a um bom ritmo, superando o volume homólogo acumulado do ano transato por cerca de +39p.p. No entanto, a partir de abril, a pandemia deu início a uma quebra na procura que se traduziu numa variação anual de, aproximadamente, -29p.p. (marcando cerca de 137.892 m²) face ao ano de 2019, onde foi absorvido um montante de 193.892 m². Este decréscimo na área colocada remete-nos para os níveis de 2016, onde se registou um acumulado de 140.946 m², e em linha com a média dos últimos 10 anos, como se pode observar pelo gráfico da Figura 1. Seguido deste decréscimo, é expectável que os primeiros meses deste ano voltem a registar uma nova quebra no total de área absorvida face ao ano transato, tendo em conta que os dois primeiros meses de 2020 foram imu-

FIGURA 1 – EVOLUÇÃO DO VOLUME DE ABSORÇÃO (TAKE UP) DOS ÚLTIMOS 10 ANOS E A PREVISÃO DA WORX PARA OS PRÓXIMOS 3 ANOS DE PROJEÇÃO 300 000 250 000 200 000 ABL (m²)

A distribuição da vacinação continuará a ser vista como o fator chave para a recuperação da atividade económica, prevendo-se

150 000

Média (2010-20)

100 000 50 000 0

2010

2011

2012

2013

2014

Take-up (série histórica)

2015

2016

2017

Take-up (previsto)

2018

2019

2020

2021 (p)

2022 (p)

2023 (p)

Média (2010-20) FONTE WORX/LPI

nes à pandemia. Apesar disso, de acordo com as previsões efetuadas pela Worx, prevê-se que o volume de absorção anual em 2021 seja muito semelhante a 2020. Em 2022 estima-se que haverá uma subida acentuada no take up e prevendo estabilizar-se no ano seguinte. Estas projeções para os próximos três anos assetam-se sobretudo na tendência da procura de espaços novos ao invés de usados, mas as previsões estarão certamente dependentes das várias condicionantes externas, nomeadamente o tempo de mitigação do vírus. Apesar do choque no mercado, verificou-se um aumento da procura por parte de empresas na área das Farmacêuticas e Saúde, com uma variação homóloga de +137p.p. em relação à área colocada; dos Serviços Financeiros (+21p.p.); e das TMT’s & utilities (+2p.p.), sendo que este último também desempenhou o maior contributo (com cerca de 29%) para o take up anual. Relativamente às zonas que compõem o mercado de escritórios de Lisboa, a Zona 6 (Corredor Oeste) destaca-se com o maior volume de take up, somando cerca de 46.600 m² e refletindo mais uma vez o interesse

das empresas nesta zona. De salientar também que o Corredor Oeste recebeu quatro grandes colocações, sendo que três destas se trataram de transações de venda. Entre estas operações de venda encontram-se empresas com atividades na área farmacêutica (a ocupar 6.600 m²), de produtos de consumo (tratando-se da nova sede da Auchan com cerca de 6.000 m²) e duas empresas no setor de IT: a Infosistema (com 5.279 m²) e outra de caráter confidencial (com 5.147 m²). Esta última empresa também foi responsável por outras quatro colocações, onde absorveu cerca de 15.121 m² de área bruta locável. As Zonas 1 (Prime CBD) e 5 (Parque das Nações) também se mostraram bastante ativas durante o último ano, sendo que ambas apresentaram um peso no volume absorvido muito semelhante entre si, com expressões na ordem dos 18% e 19%, respetivamente. A Zona 1 foi alvo da maior colocação do ano, situada no edifício Monumental (recentemente reabilitado), sendo que o novo inquilino – o Banco BPI – passará a ocupar cerca de 16.441 m² deste novo espaço. Com a exceção para duas operações nesta

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CONSULTORAS Janeiro 2021

zona (o BPI no Monumental e outra operação de venda), as restantes colocações trataram-se de áreas inferiores a 1.000 m², representando

Com uma variação anual positiva de +2p.p., destaca-se a entrada de novas empresas na região de Lisboa que revelaram um contributo

cerca de 27% do volume absorvido num total de 19 negócios registados. Por outro lado, a Zona 5 revelou um maior rácio de área colocada por negócio, registando 6 colocações (num total de 16) com áreas superiores a mil metros quadrados, o equivalente a 82% do volume absorvido nesta zona. Entre os principais negócios destacam-se a Webhelp no Mediterrâneo 1 (com cerca de 6.200 m²), a Randstad no edifício Oriente 343 (com 6.164 m²) e a Majorel no Explorer (com outros 3.738 m²). A Zona 4 (Zona Histórica) foi a que menos atividade demonstrou no último ano, registando apenas duas colocações, uma em fevereiro de dimensão reduzida (com apenas 240 m²) no edifício Alcântara Rio; e outra, em dezembro, no Serpa Pinto 14 por parte da Avenue (com 325 m²). Esta zona é por norma a que historicamente menos operações tem devido à falta de oferta. As maiores colocações registadas em 2020 foram essencialmente o resultado de negociações que antecediam a pandemia. Neste primeiro semestre de 2021 continuar-se-á a assistir à entrada de novas empresas (internacionais e nacionais), para além das pré-existentes. Contudo, estes negócios serão sobretudo a consequência de renegociações ou término de contratos, mudanças de edifício, entre outros. Ao longo do último ano registou-se um aumento significativo de colocações por operações de venda, no entanto, o seu contributo para o volume total de absorção limitou-se a 25%, o equivalente a cerca de 34.472 m². A mudança de edifício foi o principal motivo da procura em 2020, com uma expressão de aproximadamente 62% do take up anual, seguido da expansão de área com outros 27%.

de 12% no total de área colocada. O impacto da pandemia, e a deslocalização de grande parte dos recursos humanos para teletrabalho, provocou um aumento generalizado na taxa de disponibilidade (vacancy rate) no mercado de escritórios. Segundo os dados apurados pela Worx, e dadas as novas desocupações nos últimos meses, estima-se que no final de 2020 a taxa de disponibilidade geral do mercado terá rondado os 7,7%. Contudo, de salientar ainda que no final de 2019 a taxa de disponibilidade marcou o mínimo histórico de 5,3%. De acordo com os dados do LPI, a Zona 6 (Corredor Oeste) continua a apresentar a taxa de desocupação mais alta do mercado (com cerca de 13,5%), tendo em conta que apresenta um stock total de aproximadamente 972.605 m². Abaixo desta zona está a Prime CBD que registou a maior variação anual de +144p.p. e passou a marcar uma disponibilidade de cerca de 7,7% do total em stock, sendo este cerca de metade do volume verificado no Corredor Oeste, ou seja, especificamente 563.714 m². A Zona 3 (Zona Emergente) apresentou a segunda maior variação na vacancy (+43p.p.) face a 2019, tendo registado no final do ano cerca de 6,1%, com um stock de 562.159 m². De seguida encontra-se a Zona 2 (CBD) com uma taxa aproximada de 4,5%, mas salientando o valor elevado em stock (na ordem dos 918.283 m²) que esta zona apresenta, e muito semelhante ao da Zona 6. Por último, as Zonas 4 (Zona Histórica) e 5 (Parque das Nações), com 0,4% e 2,4%, respetivamente, voltam a marcar as taxas de disponibilidade mais baixas no mercado, tal como o total de área em stock mais baixo. Note-se ainda que o Parque das Nações registou a terceira maior variação na taxa de

FIGURA 2 – TAKE UP POR TIPO DE OPERAÇÃO (ARRENDAMENTO/VENDA)

Arrendamento

Venda FONTE WORX/LPI

FIGURA 3 – DISTRIBUIÇÃO DO VOLUME DE TAKE UP POR MOTIVO DA COLOCAÇÃO

27%

11%

62%

Mudança de Edifício Nova Empresa na Região de Lisboa Expansão de Área Não Identificado

disponibilidade, atendendo a que no final de 2019 marcava cerca de 0,7%. Em consequência do aumento da vacancy é expectável que surja uma pressão acrescida nas rendas, nomeadamente nas zonas onde há um excesso de oferta face à atual procura. No terceiro trimestre de 2020, a renda prime subiu 1€/m²/mês em praticamente todas as zonas, com a exceção para o Parque das Nações e para o Corredor Oeste, onde as rendas

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No decorrer deste primeiro semestre espera-se um ligeiro ajuste nas rendas, particularmente nas zonas onde se verificou um aumento da oferta de usados. No caso da renda prime em Lisboa (associada à Zona 1 – Prime CBD) estima-se que o valor manter-se-á na marca dos 25€/m²/mês, visto que se trata de uma zona prime e alvo de grande procura por parte de empresas nacionais e internacionais. O aumento de espaços usados no mercado tenderá a criar uma maior competitividade entre proprietários e um desafio na captação de novos inquilinos. Como tal, nos últimos meses, os proprietários têm apresentando vários incentivos, nomeadamente períodos de carência e contribuições de fit-out. Enquanto não se verificar uma retoma da atividade económica, os inquilinos continuarão a procurar descontos nas rendas e diminuir a duração dos contratos de arrendamento. Os contratos de menor duração permitem essencialmente aos arrendatários uma maior flexibilidade, facilitando uma saída repentina, e reduzir a exposição ao risco de incumprimento. Por norma, os contratos são de 5 anos e incluem uma “break option” no terceiro ano. Atualmente, a oferta total disponível no mercado conta com cerca de 288.100 m² (de acordo com os dados do LPI), marcando uma variação de +29p.p. face a 2019, sendo que em pipeline para 2021-24 estão projetados cerca de 300.000 m². Deste montante, 52% já se encontra em fase de construção e deste apenas 34% encontra-se pré-arrendado. Dado que esta nova oferta surgiu como resposta à elevada procura dos últimos anos, é expectável que alguns projetos sejam adiados por forma a conseguirem corresponder a oferta à procura atual. Além disso, nesta fase do mercado, é expectá-

FIGURA 4 – GRÁFICO DA EVOLUÇÃO ANUAL DAS TAXAS DE DISPONIBILIDADE E DA RENDA PRIME NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DE LISBOA 14,0%

30,00€

12,0%

25,00€

10,0%

20,00€

8,0% 15,00€

6,0%

10,00€

4,0% 2,0%

(€/m²/mês)

prime se mantiveram constantes na ordem dos 19€/m²/mês e 15€/m²/mês, respetivamente, até ao final do ano.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Renda prime

2016

2017

2018

2019

2020

5,00€

Tx de disponibilidade FONTE WORX/LPI

vel que os promotores tenham preferência em atrasar a obra de forma a evitarem o impacto da pandemia no processo de negociação. Até ao final do ano continuaremos a assistir a várias negociações, descontos e outros tipos de incentivos. Quanto à procura, haverá uma tendência para ocupar em primeiro lugar a nova oferta que entrará no mercado, como por exemplo, o projeto EXEO no Parque das Nações, o Nova Alcântara na Zona Histórica e o WTC no Corredor Oeste. Paralelamente, continuará a haver uma atenção particular no mercado prime, sobretudo por espaços únicos que raramente se encontrariam disponíveis no mercado. As tendências para o mercado de escritórios em 2021 continuam a apostar numa melhor gestão das áreas de escritórios, em espaços que assegurem a segurança e o convívio entre colegas, recorrendo ao uso de tecnologias touch-free, por exemplo; entre outros conceitos, que no fundo promovam o bem-estar dos colaboradores. A localização continuará a desempenhar um papel fundamental nos pré-requisitos das

empresas, apesar do fator distância ter sido atenuado com a questão do teletrabalho obrigatório. Até ao final deste ano, particularmente enquanto surgirem novos surtos, continuará a não ser claro qual o rumo das empresas. No entanto, é certo que o mercado de arrendamento de escritórios em Lisboa continuará a afirmar-se um excelente destino para as empresas internacionais e nacionais se instalarem, não só pela excelente qualidade e grande oferta de espaços, como também pela mão-de-obra qualificada que oferece, sendo esta última um dos principais fatores que também tem levado as empresas internacionais a arrendarem em Portugal. Resumindo, apesar das previsões para este primeiro semestre continuarem em terreno menos positivo face ao ano passado, antecipa-se uma evolução favorável a partir do final deste ano e início do próximo. Esta recuperação só será iniciada por via da vacinação, permitindo que se restabelecerem os níveis de confiança no consumidor necessários para garantir a retoma das atividades económicas.

DIREITO IMOBILIÁRIO ANÁLISE JURÍDICA Janeiro 2021

O NOVO REGIME REABILITAR COMO REGRA – UM BALANÇO!

Maria Santa Martha, Professional Partner, Abreu Advogados maria.s.martha@abreuadvogados.com No dia 15 de novembro de 2019, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, que veio consagrar um novo regime jurídico a aplicar a determinadas operações de reabilitação de edifícios ou frações autónomas, o denominado regime “Reabilitar como Regra”. Volvido mais de um ano de vigência deste regime, cumpre-nos apresentar um balanço do mesmo, embora tenhamos que ressalvar que parte substancial do seu período de “vida” se verificou durante a pandemia COVID-19, o que, naturalmente, afetou a sua aplicabilidade e os seus resultados concretos. Todavia, antes disso, teremos que percorrer um breve périplo, de modo a compreender as motivações do legislador na aprovação deste novo quadro legal, que o levaram a inverter aquela que era, até à data, a regra. O diploma aqui em apreço foi aprovado na sequência da Resolução do Conselho de Ministros n.º 170/2017, de 9 de novembro, que instituiu o projeto “Reabilitar como Regra”, o qual tinha como objetivo principal a apresentação de uma proposta com vista à “revisão do enquadramento legal e regulamentar da construção, de modo adequá-lo às exigências e especificidades da reabilitação”, conciliando os “[…] atuais padrões de segurança, habitabilidade, conforto e de simplificação do processo de reabilitação, com os princípios da sustentabilidade ambiental e da proteção do património edificado, em sentido lato.” Deste modo, o Conselho de Ministros aprovou as traves-mestras do projeto “Reabilitar como Regra”, o qual teve

como propósito criar as condições legais necessárias para que a reabilitação se torne a principal forma de intervenção ao nível do edificado e do desenvolvimento urbano, em detrimento da construção nova.

Parte substancial do tempo de vigência deste regime decorreu durante a pandemia COVID-19 Com efeito, uma das alterações mais significativas impostas pelo Decreto-Lei n.º 95/2019 concretizou-se na revogação do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril, o designado “Regime Excecional da Reabilitação Urbana”, que isentava as operações de reabilitação da observância de diversas disposições técnicas – como, a título de exemplo, as exigências de áreas mínimas da habitação, de instalação de ascensores, de condições de eficiência energética – que o legislador entendia serem um entrave à reabilitação, visando, assim, ao eliminá-las, constituir um incentivo à reabilitação urbana. Este regime foi extremamente influenciado pela época em que foi aprovado, em que, como se sabe, Portugal vivia uma crise económica, pelo que a dinamização do setor da construção consubstanciava uma prioridade. Ainda assim, apesar deste regime ter atingido o seu objetivo e se ter assumido como um fator impulsionador da reabilitação urbana, foi, na generalidade, muito criticado, na medida em que ao dispensar o cumprimento de determinadas regras conduziu a uma reabilitação com fraca qualidade construtiva.

Ora, uma vez revogado este Regime Excecional da Reabilitação Urbana, que se assumia como transitório, o Decreto-Lei n.º 95/2019 veio, finalmente, prever uma solução que se espera definitiva e duradoura quanto às normas aplicáveis à reabilitação urbana, mantendo-se o escopo de promover a reabilitação como regra, mas também com regras. Por conseguinte, com a aprovação do regime “Reabilitar como Regra” transita-se de um regime legal exclusivamente focado na promoção da reabilitação para um regime que, visando igualmente manter o interesse dos investidores na reabilitação, o aproxima das exigências da construção nova. Uma vez concluído este breve enquadramento, concretizemos o objeto e âmbito de aplicação do Decreto-Lei n.º 95/2019. Este diploma legislativo prevê o regime aplicável às operações de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afetos ao uso habitacional. O legislador apresenta uma noção daquilo que entende por “operações de reabilitação”, identificando-as com as “intervenções de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas que consistam nas seguintes operações urbanísticas, conforme definição prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual: i) Obras de alteração; ii) Obras de reconstrução ou de ampliação, na medida em que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável”.

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Paralelamente, densifica aquilo que entende por “total ou predominantemente afetos ao uso habitacional”, definindo-o em “edifícios ou frações autónomas em que pelo menos 50% da sua área se destine a habitação e a usos complementares, designadamente estacionamento, arrecadação ou usos sociais”. Este aspeto espelha a ligação fundamental que se pretende estabelecer entre a reabilitação urbana e as políticas habitacionais, reservando, por isso, aos edifícios destinados a estes fins um tratamento mais vantajoso. No que concerne ao âmbito de aplicação temporal do diploma, o mesmo prevê para cada especialidade de projeto datas distintas, em função da data em que foram introduzidas normas técnicas para a construção nova. Com efeito, as operações de reabilitação que se destinem a ser efetuadas em edifícios construídos em data posterior às datas definidas pelo legislador, não sofrem de constrangimentos que imponham a necessidade da sua adequação à reabilitação de edifícios, pois, aquando da sua construção original, já era obrigatório o cumprimento de normas técnicas. Deste modo, dispensa-se a aplicação de uma série de normas técnicas de construção, porém, tal dispensa é justificada e acautela todos os interesses em causa, uma vez que a construção originária já observou as condições impostas. Destarte, relativamente à análise de vulnerabilidade sísmica, esta é aplicável a todas as operações de reabilitação, independentemente da data da construção original, uma vez que o legislador foi sensível ao facto de ser sempre prudente avaliar previamente o

impacto que uma obra de ampliação, alteração ou reconstrução pode provocar, do ponto de vista estrutural, no edifício. Desta feita, procura-se garantir que estas intervenções salvaguardam as questões de segurança estrutural, acautelando uma preocupação que vinha sendo recorrentemente manifestada. O regime “Reabilitar como Regra” prevê, ainda, a exigência de as operações de reabilitação observarem três princípios fundamentais: (i) o princípio da proteção e valorização do existente, (ii) o princípio da sustentabilidade ambiental e (iii) o princípio da melhoria proporcional e progressiva.

Com o "Reabilitar como Regra" transita-se para um regime legal que, visando manter o interesse dos investidores na reabilitação, o aproxima das exigências da construção nova Deste elenco destacamos a consagração da sustentabilidade ambiental como um dos princípios orientadores das intervenções de reabilitação. De acordo com este princípio, devem privilegiar-se as ações destinadas a promover o aumento da vida útil dos edifícios, a reutilização de componentes da construção, a utilização de materiais com reduzido impacto ambiental, a redução de emissão de gases com efeito estufa, a melhoria da eficiência energética e a redução das necessidades de energia, incluindo a energia incorporada na própria construção. No fim da vida útil dos edifícios, plasma ainda, em cumprimento deste princípio, a preferência

das ações de desconstrução ou desmontagem, em detrimento da demolição. Este regime jurídico é complementado pela Regulamentação aprovada em diversos diplomas regulamentares, concretamente, a Portaria n.º 297/2019, de 9 de setembro, a Portaria n.º 301/2019, a Portaria n.º 302/2019, a Portaria n.º 303/2019, a Portaria n.º 304/2019, a Portaria n.º 305/2019, todas elas de 12 de setembro e o Despacho Normativo n.º 21/2019, de 17 setembro. Ademais, há determinados aspetos específicos do regime “Reabilitar como Regra” que merecem destaque no âmbito das operações de reabilitação, concretamente, no domínio da segurança contra incêndios em edifícios, do comportamento térmico e da eficiência energética e acessibilidade de edifícios. No domínio da segurança contra incêndios em edifícios, neste novo regime jurídico clarificam-se e concretizam-se as situações, que já se encontravam legalmente admitidas, de aplicação de métodos de verificação alternativos e não prescritivos, determinando ainda a publicação imediata, pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil, de um método adaptado ao novo contexto que permite aos projetistas e às entidades licenciadoras o uso pleno de medidas flexíveis e proporcionadas, garantindo a segurança contra incêndios e respeitando os princípios gerais da reabilitação de edifícios consagrados neste diploma. No que respeita ao comportamento térmico e à eficiência energética, o novo regime in-

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troduzido procura conciliar os objetivos de uma gestão racional do consumo de energia, observando os princípios de eficiência energética, com a garantia de conforto e salubridade das habitações, permitindo ainda o incentivo à melhoria gradual e proporcionada do desempenho térmico. Relativamente à acessibilidade de edifícios, adotou-se um modelo de melhoria progressiva das condições de acessibilidades para um amplo espectro de utilizadores, garantindo que a situação existente nunca é agravada e que, mesmo nas mais pontuais intervenções, é possível contribuir para a melhoria gradual das condições de vida das pessoas. De modo a reiterar o incentivo e preferência pela reabilitação, o legislador previu ainda a atribuição de benefícios fiscais neste âmbito, como (i) a isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos; (ii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição; e (iii) a isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente. Paralelamente, existem incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis, que se encontram previstos no mesmo diploma.

Posto isto, resta-nos avançar com aquilo a que nos propusemos: um balanço. Do regime “Reabilitar como Regra” resulta uma definição clara e criteriosa das situações em que se admite o recurso a medidas alternativas às da regulamentação aplicável a edifícios novos, garantindo-se padrões de segurança, conforto e qualidade adequados, afastando-se a dispensa acrítica de regulamentação.

lar e aplicar esta nova disciplina? O tempo permitirá, certamente, respondermos a estas questões com mais acuidade, dado que a realidade que é hoje conhecida é inevitavelmente influenciada pela pandemia que assolou o nosso país e o mundo e que ditou, naturalmente, que os números de operações de reabilitação levadas a cabo em 2020 fossem inferiores aos de 2019.

"O balanço do projeto "Reabilitar como Regra" é francamente positivo!"

De todo o modo, ainda assim, o balanço que apresentamos do projeto “Reabilitar como Regra” é francamente positivo! Este regime, para além de apresentar todas as vantagens já supra enunciadas, plasma um novo quadro regulamentar que densifica, tanto ponto de vista conceptual, como tecnológico, as exceções previstas na lei para os edifícios existentes, contribuindo para a sua fundamentação e verificação criteriosas. Desta feita, garante-se, assim, uma reabilitação, não apenas como regra, mas também com regras e responsabilidade.

Em síntese, podemos afirmar que as principais vantagens do novo regime “Reabilitar como Regra” são as seguintes: (i) garante mais segurança, conforto e salubridade após a reabilitação; (ii) incentiva as pequenas intervenções, essenciais para a melhoria da qualidade de vida e aumento da vida útil dos edifícios, com investimentos criteriosos; (iii) incentiva a preservação do património construído e da coerência construtiva; (iv) reduz a produção de resíduos por preservação de elementos construtivos e (v) contribui para uma melhor relação custo-benefício global para o edifício/habitação. Ainda assim, a par deste amplo rol de vantagens, é possível tecer algumas questões quanto a este novo regime. Desde logo, será que por este diploma impor maiores exigências técnicas, em comparação com o regime anteriormente vigente, constituirá um fator desincentivador ao investimento na reabilitação? Será que as nossas entidades administrativas terão capacidade para contro-

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SUMÁRIOS DO DIÁRIO DA REPÚBLICA

meios graciosos, ou judicial, torna-se definitiva e a eventual incorreção da matriz apenas poderá ser objeto de reclamação nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, pelo que o Requerente está sujeito a AIMI.

RECENTES ALTERAÇÕES LEGISTLATIVAS

DEZEMBRO DE 2020 Imóveis – LEGISLAÇÃO – Portaria n.º 289/2020. De 17 de dezembro – Fixa o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do

JURISPRUDÊNCIA

artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a vigorar no ano de 2021 – 17-12-2020

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

IV – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA

O REGIME: É fixado em € 492,00 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a vigorar no ano de 2021.

DIREITO LEGAL DE PREFERÊNCIA; PRÉDIO RÚSTICO; PRESSUPOSTOS; CONFINÂNCIA DE PRÉDIOS; PRAZO; EXERCÍCIO DO DIREITO; COMUNICAÇÃO DO PROJETO DE VENDA; RENÚNCIA AO EXERCÍCIO DO DIREITO – ACÓRDÃO DE 15-12-2020

Imóveis – INFORMAÇÃO VINCULATIVA – Isenção para prédios urbanos habitacionais destinados a habitação própria e permanente por Incapacidade permanente – artigo 46.º EBF – 15-12-2020

http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/2eca6c

A INFORMAÇÃO: Não há previsão legal que torne possível, em nenhuma situação (mesmo de incapacidade permanente), a prorrogação (temporária ou vitalícia) da isenção de IMI constante do n.º1 do artigo 46.º do EBF. Ademais, a Lei não prevê qualquer isenção de IMI que atenda ao facto de o sujeito passivo ou membro do seu agregado familiar ser detentor de algum grau de incapacidade, mesmo que permanente.

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“I- São pressupostos do direito legal de preferência previsto no artº. 1380º, nº 1, do C. Civil: a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;

Imóveis – INFORMAÇÃO VINCULATIVA – Isenção aplicável a prédio integrado em herança indivisa – artigos 11.º-A, 13.º-A e 81.º CIMI – 12-15-2020

c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;

A INFORMAÇÃO: isenção prevista no artigo 11.º-A do CIMI aplica-se ao cônjuge sobrevivo, quando se verifiquem reunidos os respetivos pressupostos, aplicando-se aos imóveis comuns, na parte da metade que lhe pertence.

d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante. II- A confinância deve reportar-se ao momento da celebração do negócio da venda e não após a sua consumação, ou seja, só estará em condições de beneficiar e exercer do direito legal de preferência aquele que no momento em que foi vendido o prédio rústico era proprietário de prédio com ele confinante.

Imóveis – INFORMAÇÃO VINCULATIVA – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) – Incidência sobre prédio urbano habitacional com afetação “Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade” – artigos 6.º, 8.º, 130.º, 135.º-A, 135.º-B CIMI – 12-15-2020

III- O direito legal de preferência deve ser exercido, pelo preferente, no prazo de seis meses, contados a partir da data do conhecimento pelo mesmo dos elementos essenciais da alienação, e desde que deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.

A INFORMAÇÃO: São sujeitos passivos do AIMI o proprietário, o superficiário, ou o usufrutuário que conste da matriz a 1 de janeiro do ano a que respeita o imposto. Incidindo o AIMI sobre os prédios classificados como prédio urbano da espécie “habitacionais”, por ato de avaliação geral que não foi objeto de impugnação por

IV- A comunicação da intenção venda ou do seu projeto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial

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como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca.

“Não impede o direito de preferência do proprietário confinante, na compra de um prédio com a área total de 8,5375 hectares, composto de uma parcela de terreno com aptidão para o cultivo e por uma parte urbana com a área de 178,20 m2, a demonstração que o prédio foi adquirido para construção de uma segunda habitação.”

V- A comunicação ao preferente do projeto venda e das cláusulas do respetivo contrato deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pes-

VENDA EXECUTIVA; CADUCIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO; INSOLVÊNCIA – ACÓRDÃO DE 03-12-2020 http://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/3583acf

soa adquirente ou comprador.

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(…)

“I.- O artigo 1057.º do CC consagra o princípio emptio non tollit locatum, ou seja, a locação não caduca com a venda, corolário da natureza real do instituto do arrendamento, uma vez que lhe confere uma característica de que só os direitos reais beneficiam – o direito de sequela: o arrendamento acompanha o bem independentemente de quem seja o titular do direito real de base, propriedade.

VII- A renúncia ao direito de preferir tem de ser clara e inequívoca, só devendo ser considerada válida depois de ao preferente ter sido dado conhecimento dos elementos essenciais que envolvem o negócio que está prestes a ser concretizado.” V – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES

II.- A regra sofre, contudo, restrições, como a prevista no artigo 824.º/2, do CC, relativo à venda executiva, segundo a qual, não caduca o arrendamento (seja direito real ou obrigacional), apenas nos casos em que o contrato de locação foi celebrado anteriormente à constituição de arresto, penhora ou garantia (como a hipoteca voluntária ou judicial).”

CONDOMÍNIO; PARTES COMUNS; USO EXCLUSIVO; TERRAÇO DE COBERTURA; ENCARGOS COM OBRAS – ACÓRDÃO DE 03-12-2020 http://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/86c25a698e4e7cb7802579ec004d3832/cced2 03e59de883880258653004470dd?OpenDocument

“IV. O terraço de cobertura é parte comum do prédio de que faça parte, e ainda que afecto ao uso exclusivo de uma fracção autónoma (art. 1421.º, n.º 1, a. b), do CC). V. Mercê da dúplice função do terraço de cobertura - de parte comum estrutural do edifício (protegendo-o das condições atmosféricas ou climatéricas) e de espaço de fruição individual (do condómino a cujo uso exclusivo esteja afecto), as obras destinadas a conservar/manter a idoneidade dos materiais que asseguram aquela função de cobertura, ou a reparar as suas deficiências estruturais, são encargo do condomínio no seu todo, enquanto que as obras destinadas a reparar o desgaste normal provocado pelo seu mero e devido uso individual, são da responsabilidade do condómino que o frui em exclusivo (art. 1424., n.º 1 e n.º 3, do CC).” VI – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA DIREITO DE PREFERÊNCIA; PRÉDIO CONFINANTE; UNIDADE DE CULTURA – ACÓRDÃO DE 03-12-2020 http://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/28a1986 60111c9f380258641003c19c0?OpenDocument

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