Palermo - análisis de parámetros de costos inmobiliarios

PALERMO >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> anรกlisis

SANTACONO 2012.2_ FADU-UBA

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de parรกmetros de influencia de costos inmobiliarios

GUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA | grupo 3 JOSEFINA Pร REZ SILVA | MELISA BUSI

>>>>>>>>>>>>>>>>>>> indice

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> PRESENTACION eL PRESENTE TRABAJO TIENE POR OBJETIVO ANALIZAR EL BARRIO PALERMO, CABA, A PARTIR DE LOS DEPARTAMENTOS DISPONIBLES PARA VENTA CRUZANDO DATOS DE POBLACIÓN, ESPACIOS VERDES Y SISTEMA DE TRANSPORTE. LA INTENCIÓN ES evaluar COMO varia el costo EN RELACIÓN A DENSIDAD Y UBICACIÓN. EStE TRABAJO FUE PRODUCIDO DURANTE EL CUADRIMESTRE DE 2012.2, EN LA MATERIA Introducción a los sistemas de información geográfica, en la cátedra santocono.

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GUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA | grupo 3 JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI

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caratula indice introducción al barrio: palermo análisis: monto total x población análisis: monto total x avenidas análisis: monto total x subte y ffcc análisis: monto total x espacios verdes análisis: costo por m2 conclusión

>> PALERMO >>>>>>>>>>>>>>> 2|8

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En este contexto se va a analizar la oferta de viviendas de propiedad horizontal, teniendo como referencia que es una de las zonas de la ciudad mejor posicionadas en este aspecto, y que si bien los precios generales, salvo excepciones, no se posicionan como segmento de lujo, sí son algunos de los más caros de la ciudad.

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256.870 habitantes 8,84% del total 2.905.052 habitantes 16 km2 249,2 ha 14.301 hab/km2 6 estaciones, linea d 3 estaciones: 3 de febrero, mtro. carranza, lisandro de la torre cel. díaz, scalabrini ortiz, juan b. justo, f. lacroze, córdoba, cabildo, santa fe, las heras, del libertador, figueroa alcorta, leopoldo lugones, costanera El barrio de Palermo es uno de los barrios más densos de la ciudad. Ubicado sobre el sector Noreste de la ciudad, lindante con Belgrano al NO, Recoleta al SE, y Villa Crespo y Colegiales al SO y el Río de la Plata al Ne, es uno de los que históricamente ha tenido mayor desarrollo de infraestructuras y calidad de servicios y transportes. Desde mediados de los noventa y comienzo de esta década ha tenido asimismo un proceso de revitalización debido a la creación de un circuito de moda, que abarcó desde la instalación de locales de diseño hasta un boom inmobiliario en las zonas más privilegiadas (Palermo chico) y aquellas menos desarrolladas del mismo (ex zona de galpones y bodegas sobre Av. Juan B Justo).

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CALLES espacios verdes BUENOS AIRES división de barrios palermo

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>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: POBLACION

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La mayor concentración de población se produce en la zona de las avenidas Santa Fe, Las Heras y Luis María Campos, debido a que por las reglamentaciones del Código de Planeamiento (anterior y actual) son las que permiten un mayor FOS y FOT, logrando una mayor densidad de habitantes. Vale la aclaración también que la zona menos densa del barrio es la de Palermo Viejo/ Soho/ Hollywood, que siguen manteniendo el perfil de casas bajas y edificios de hasta tres o cuatro pisos, obteniendo así una baja densidad.

Los departamentos más caros se encuentran en las zonas de densidad media y baja más exclusiva (Barrio Parque y Palermo Chico); los de rango intermedio se encuentran distribuidos de manera bastante uniforme por el barrio y con densidades variables, y los más económicos en las zonas menos densamente pobladas al oeste, que son las que poseen menor acceso al transporte y avenidas, y menor calidad ambiental de espacios verdes.

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>>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: avenidas

1 AMBIENTE

2 AMBIENTES

3 AMBIENTES leyenda avenidas avenidas afuera del barrio

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En los tres casos se puede ver una marcada tendencia de las unidades más caras sobre la influencia de las avenidas principales, pero retiradas una o dos cuadras hacia su interior, lo cual muestra la fácil accesibilidad, pero la relativa tranquilidad que se puede obtener alejándose de los ruidos del tránsito.

Hay una merma en la oferta de unidades hacia la zona S y SO del barrio, que es el denominado sector de Palermo Viejo/ SoHo/ Hollywood que es la zonas de casas tradicionales más pintorescas, que fue la zona donde se produjo el boom de moda y diseño. Es necesario notar, sin embargo, que hay algunos emprendimientos pequeños en los que dominan las unidades de 2 ambientes, lo que nos da cuenta de una población joven-mediana edad que vive sola o en pareja.

>> PALERMO >>>>>>>>>>>>>>> 5|8

>>>>>>>>>>>> aNALISIS: subte y ffcc

1 AMBIENTE

2 AMBIENTES

3 AMBIENTES leyenda subte ffcc

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El tren no constituye en la zona el medio de transporte preponderante. Los ramales que cruzan el barrio unen Retiro con el conurbano norte, y las dos estaciones que se encuentran casi en el centro del barrio se conforman como centros de transferencia intermedios, no habiendo así una clara incidencia en la oferta de unidades.

Por otro lado, la presencia de estaciones de Subte, marcan una franja de un ancho aproximado de seis cuadras con gran cantidad de unidades de las tres tipologías y de los tres rangos de precio, mostrando así la alta influencia de este medio de transporte para la vida del barrio.

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>>>>>>>>> aNALISIS: espacios verdes

1 AMBIENTE

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No hay una incidencia directa particular de los espacios verdes en el aumento de precio de las viviendas que lo circundan, teniendo en cuenta que de esos espacios verdes, la mayoría de los que se encuentran en la trama urbana no son parques y plazas públicas, sino equipamientos urbanos (se encuentran los dos predios del ejército, el predio de la mezquita, del hipermercado, el Jardín Zoológico, el predio de exposiciones, el Jardín botánico, el Campo argentino de polo y la ex zona de bodegas y actual Polo Científico). La franja real de parque público es la que se encuentra comprendida entre estos equipamientos y el Aeroparque.

Es notable que la zona de Palermo Chico y Barrio Parque, tengan la mayor presencia de plazas públicas (encontrándose en su entorno Parque Las Heras, Plaza Sobral, Plaza Rep. De Chile y Plaza Rep. De Uruguay) y haya una concentración de unidades de 3 ambientes de alto costo, sin embargo no puede atribuirse este fenómeno sólo a las plazas, sino también a ser la zona límite con el barrio de Recoleta y tradicionalmente un sector exclusivo de grandes residencias.

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>>>>>>>>> aNALISIS: costo por m

2

leyenda CALLES espacios verdes BUENOS AIRES división de barrios palermo

COSTO POR M 2 U$ 1.000 - 2.000 2.001 - 3.500 3.501 - 7.500

CONCLUSION <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< Se puede notar a nivel general que hay una estratificación en tres franjas en los costos por metro cuadrado en el barrio, paralelas a las avenidas. La primera se comprende entre las avenidas Libertador y Las Heras – Santa Fe, que tiene un rango de precios altos; la siguiente es desde Las Heras – Santa Fe hasta Guatemala, con rango de precios variado, y la siguiente es hasta la avenida Córdoba, que tiene la relación costo/m2 más económica. Viendo algún caso particular, una concentración de precios altos corresponde a la zona delimitada por Juan B Justo y Palermo Hollywood (zona de torres nuevas) o la zona de Bullrich, Libertador, Cerviño y Santa Fe (zona de torres de la década del noventa), mostrando cuáles son las áreas más desarrolladas por la especulación inmobiliaria en los últimos tiempos.

Los departamentos de un ambiente de mayor precio se ubican cerca de las avenidas y transportes, mostrando la tendencia de las personas que viven solas de privilegiar en su elección la accesibilidad.

Los de dos ambientes se encuentran distribuidos uniformemente, quedando la posibilidad que el precio varíe en función de la calidad relativa de la unidad más que en el transporte o la calidad ambiental.

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Por último, los de tres ambientes más caros, se ubican en las zonas de Palermo chico y Barrio Parque (densidad media – baja con gran calidad ambiental) y los de precio medio y económico, distribuidos por el sector oeste del barrio, con menor accesibilidad (relativa) del transporte y los espacios verdes.

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