ANGÉLIQUE SABRON ET ROBBY CLUYSSEN

Angélique Sabron et Robby Cluyssen pensent que l’augmentation des taux d’intérêt fait peser un risque sur ceux qui ont profité des taux bas pour acquérir leur logement.

« Le Covid a accéléré la hausse des prix de l’immobilier »

À l’occasion de la publication du deuxième rapport JLL sur le marché résidentiel au Luxembourg, Angélique Sabron, managing director Luxembourg et head of markets, et Robby Cluyssen, directeur Résidentiel, évoquent les évolutions post-pandémiques.

Interview MARC FASSONE Photo ROMAIN GAMBA

Comment le marché de l’immobilier résidentiel a-t-il évolué durant, puis à la sortie de la pandémie ?

ANGÉLIQUE SABRON (A. S.) ET ROBBY CLUYSSEN (R. C.)  Mi-mars, tout s’est arrêté du jour au lendemain. Visites, demandes… tout est devenu, sinon impossible, du moins très compliqué. À la sortie du lockdown, la demande a explosé. Nous avons eu l’impression que tout ce qui arrivait sur le marché – surtout dans l’existant – partait comme des petits pains. Après le creux de mars-avril 2020, tout est reparti.

Comment expliquez-vous ce redémarrage sur les chapeaux de roues ? A. S.  C’était un effet de rattrapage. Les demandes et les besoins n’avaient pas disparu avec le confinement. Ils ont été simplement décalés. Les gens ont eu le temps d’aller voir sur internet ce qui se passait sur le marché. Une fois relâchés dans la nature, ils savaient exactement ce qu’ils voulaient. Dès la première visite, ils signaient. Et ce d’autant plus que, vu le contexte dans le secteur du logement, les clients savaient qu’en prenant ne serait-ce que trois jours pour réfléchir, ils couraient le risque que le bien soit vendu ou que son prix augmente.

Combien de temps cela a-t-il duré ? A. S.  Jusqu’au second confinement qui nous pendait au nez. Les intéressés ont profité de cette « fenêtre de tir ».

La pandémie a-t-elle modifié la demande ? A. S.  Effectivement. Ceux qui avaient des appartements voulaient des maisons ; pour ceux qui avaient des petites surfaces sans balcon, la terrasse est devenue une condition sine qua non. La demande pour les biens sans terrasse ou jardin, même communs, a chuté. Par contre, pour les maisons ou les appartements avec terrasse et jardin, les prix ont explosé.

À combien estimez-vous cette hausse des prix ? A. S.  À 15 % environ. L’augmentation des prix est un phénomène constant au Luxembourg, mais la pandémie a eu un effet accélérateur. C’est toujours une question d’offre et de demande. Lorsque vous publiez une annonce et que vous avez 20 personnes qui vous appellent dans la minute, le réflexe d’un particulier est de penser : « Je ne vends pas assez cher. » Le vendeur qui avait le bon bien au bon emplacement, avec le bon ensoleillement, la bonne terrasse ou le bon jardin, était en position de force.

ANGÉLIQUE SABRON

Une carrière dans la pierre Angélique Sabron a fait toute sa carrière dans l’immobilier, en France puis au Luxembourg. Elle a rejoint Property Partners – qui deviendra Inowai en 2014 – en 2002 où elle deviendra rapidement partner.

Managing director Luxembourg En janvier 2014, elle rejoint le réseau international JLL en qualité de national director Luxembourg – head of office agency puis comme head of markets. Elle a été nommée managing director en 2020, tout en restant head of markets.

Une pionnière À chaque étape de sa carrière, dans un milieu très masculin, elle a été la première femme à accéder à son poste : broker, puis head of, puis managing director. Le parc immobilier est-il adapté aux nouvelles exigences des candidats à l’achat ? R. C.  Le stock immobilier au Luxembourg est assez récent. Surtout à Luxembourg-ville, où plus de la moitié des appartements a été construit au cours de ces 20 dernières années. Durant tout ce temps, on a réduit les surfaces. Les tarifs élevés faisaient que l’on jouait sur la surface pour rester dans un niveau de prix acceptable pour les particuliers. Revers de la médaille : on n’a pas les appartements qui ont la pièce en plus pour le bureau ou les enfants.

Mais les promoteurs ont ensuite réagi pour faire évoluer leurs projets. Là où ils le pouvaient, ils ont rajouté des balcons, ils ont agrandi les pièces, ils ont créé plus d’espaces communs dans les résidences… A. S.  Avec le recul, les promoteurs font du bureau une pièce centrale et tous réfléchissent à la manière de l’intégrer, même dans une petite surface.

Cela force-t-il les promoteurs et les acquéreurs à se montrer plus flexibles aussi en matière de localisation ? R. C.  Oui. Toutes ces personnes qui ont commencé à chercher des surfaces un peu plus grandes avec un budget qui ne permet pas forcément de les trouver en ville doivent chercher un compromis entre le trajet, le lieu de travail et la localisation de la maison. Ils se disent qu’en sortant de la ville, avec le même budget, ils pourront avoir une maison. La demande au niveau de la localisation change dès lors complètement. Et cela d’autant plus facilement que l’infrastructure suit : les trains sont gratuits, l’offre de transport augmente, notamment vers le Nord.

un vrai plus. Les promoteurs l’ont-ils déjà intégré dans leur offre ? A. S. ET R. C. Tout à fait. On le voit clairement aujourd’hui : la demande des promoteurs concernant les terrains placés sur les bons axes explose. Un phénomène déjà ressenti au moment de la divulgation du tracé du tram. Les promoteurs nous appelaient pour avoir un terrain au pied de la future ligne. C’était presque une condition sine qua non. On a également vu beaucoup de rénovations et de reconversions d’immeubles de bureaux et de maisons de maître utilisés comme bureaux, pour basculer vers le résidentiel.

L’essor du télétravail s’accompagne-t-il de même d’un mouvement de réallocation de surfaces de bureaux situées en ville vers de l’habitat ? R. C.  J’ai vu cela sur des biens existants, notamment les maisons de ville. Mais je ne m’attends pas à voir un immeuble de bureaux changer de destination.

LE PRIX MOYEN DEMANDÉ PAR MÈTRE CARRÉ PAR COMMUNE EN 2021 La capitale est, à égalité avec Bertrange, la commune où le prix demandé par mètre carré est le plus élevé. Un mètre carré qui se loue en moyenne 36 euros par mois.

Luxembourg 13.056 €

Bertrange 13.056 €

Mamer 11.858 €

Kopstal 11.352 €

Strassen 10.977 €

Hesperange 10.898 €

Contern 10.698 €

Kehlen 10.451 €

Sandweiler 10.365 €

Niederanven 10.273 €

Steinsel 9.621 €

Walferdange 9.587 €

Lorentzweiler 9.528 €

Junglinster 9.270 €

Leudelange 9.210 €

Koerich 9.199 €

Steinfort 9.118 €

Mondorf-les-Bains 9.090 € ROBBY CLUYSSEN

Un spécialiste du marché résidentiel Robby Cluyssen est director en charge du secteur résidentiel chez JLL Luxembourg où il est arrivé en juin 2017 comme account manager, en provenance d’Inowai Residential où il avait passé 3 ans et demi.

Polyglotte Il a fait ses études à l’European School Luxembourg et à la Syntra Antwerpen en Brabant flamand. Il parle 5 langues : le néerlandais, l’anglais, le français, l’allemand et le luxembourgeois.

A. S.  Dans la mesure où les permis l’autorisent, les gens préfèrent les bureaux parce que les règles ne sont pas les mêmes entre un bail commercial et un bail d’habitation. Le propriétaire préfère avoir un occupant professionnel plutôt qu’un particulier. Nous commercialisons des immeubles rez-de-chaussée retail, trois étages de bureaux, deux étages d’appartements : cette répartition n’est pas remise en cause.

Les prix sont-ils condamnés à augmenter indéfiniment ? A. S. La sévère lacune de livraison de logements demeure. Tous les ans, il en manque toujours la moitié pour que l’offre satisfasse la demande. Ce qui est profitable aux promoteurs et aux développeurs. Néanmoins, on commence à sentir un fléchissement avec l’augmentation des taux d’intérêt, la guerre en Ukraine et la pénurie de matériaux post-Covid. R. C. Cela a un effet direct sur le marché de l’investissement, où les règles d’amortissement ont changé et où les loyers sont bloqués. Face aux incertitudes géopolitiques, à la hausse des prix, particulièrement dans la construction, où le coût des matériaux a pris 20 %, les investisseurs deviennent attentistes. Sans compter que les banques ont renforcé leurs demandes en matière d’apport initial. Là où un projet était financé à 100 %, l’investisseur doit aujourd’hui apporter au moins 20 % d’apport.

Conséquence, et c’est une première au Luxembourg, l’existant a pris le dessus sur le Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Le Vefa a toujours surperformé par rapport à l’existant. Cela se constate dans le resserrement des prix entre ces deux catégories. En 2021, on a constaté un recul sur le nombre de transactions sur le Vefa et une augmentation sur l’existant. Ce qui s’explique facilement : dans le contexte actuel d’incertitude, les gens ne veulent plus attendre deux ans pour voir le projet livré. D’autant plus que les délais s’allongent – faute de matériaux – et que l’augmentation de prix de ces derniers est répercutée entièrement sur l’acheteur.

Il reste cependant de grands projets en cours et à venir… A. S. ET R. C. Nous constatons – et nous nous en réjouissons – que de plus en plus de permis de bâtir sont autorisés. R. C. Selon moi, les futurs grands projets qui verront le jour ne seront pas forcément situés à Luxembourg-ville, mais plutôt sur les grands axes vers Esch-sur-Alzette ou Mersch, par exemple. Surtout, la volonté est de créer autre chose que des villes dortoirs. Prenez par exemple le projet « Wunne mat der Wooltz », à Wiltz, qui sera un projet mixte associant logements et commerces, et qui fonctionnera selon les préceptes de l’économie circulaire.

Combien de temps peut-il s’écouler entre le lancement d’un projet et sa livraison ? A. S. ET R. C. Si vous avez votre plan d’aménagement particulier (PAP), c’est 24 mois. Mais, pour arriver à obtenir son PAP, il faut compter 3 ans. C’est extrêmement long. Sans compter la recherche du terrain qui est, pour les promoteurs, une étape très, très longue. C’est le nœud du problème du déficit de l’offre : si l’on veut créer plus de logements, il faut alléger les procédures.

Quelles seraient les bonnes pistes politiques pour sortir de la crise de l’offre qui caractérise le Luxembourg ? R. C. Beaucoup croient qu’il suffirait d’une solution miracle pour résoudre tous les problèmes, créer plus de logements, vendre les terrains plus facilement… Ce n’est pas le cas.

Ce pourrait être une taxe sur les terrains non construits ou les logements inoccupés ? A. S. ET R. C. On peut taxer les gens qui ne veulent pas vendre leurs terrains, les surtaxer même pour les pousser à vendre. Mais la hausse du prix des terrains pourrait largement compenser le niveau de cette taxe. Se pose aussi la question de ce que pourrait faire le vendeur avec l’argent de la vente. Les placements bancaires ne rapportent rien. Souvent, on arrive à convaincre un vendeur en convertissant le prix du terrain en appartements. Il devient quelque part promoteur du projet et récupère des actifs qui continueront à prendre de la valeur.

Il faut donc privilégier une approche globale, selon vous ? A. S. ET R. C. Oui. Construire un lotissement pose autant de problèmes que cela en résout. Il faut les infrastructures autour, des crèches, des écoles, des routes, des transports, des commerces, sinon cela ne fonctionne pas. C’est souvent trop à gérer pour une petite commune qui fait ce qu’elle peut, mais qui a besoin de plus de moyens.

Ce n’est pas le tout de dire : « On achète un terrain et on construit. » Il faut respecter les normes écologiques et adapter son projet aux politiques des communes, qui ne sont pas toujours conscientes des réalités du marché. Celles-ci peuvent vous obliger à livrer de grands appartements, des penthouses. J’ai en tête un projet pour lequel une commune a

Residential Market Overview Luxembourg Research Report Spring 2022, JLL Source

demandé à n’avoir que de grands logements. Au prix demandé, dans un village, vous n’avez pas la clientèle pour. Surtout si, dans les environs, il n’y a pas les infrastructures nécessaires à des familles à qui sont justement destinés ces grands appartements. A. S. Il y a un ensemble de facteurs sur lesquels agir. On peut déjà aller plus vite dans la délivrance de permis et alléger les charges administratives. Avec le besoin de logements qui est récurrent depuis 20 ans, il n’est pas normal d’attendre 3 ans pour avoir un permis.

On a la chance, au Luxembourg, d’avoir une continuité des politiques publiques, très souvent basées sur le bon sens. Mais maintenant, il faut aller plus vite : tous les responsables doivent s’asseoir autour d’une table pour évoquer tous les problèmes connexes au logement et trouver des solutions. R. C. Une option pourrait aussi être de jouer sur la densité d’occupation et envisager d’aller plus haut, comme on l’a fait par exemple avec la tour Infinity au Kirchberg, les Capelli Towers à Belval, la tour Gravity à Differdange ou encore à la Cloche d’Or. De vrais succès.

Dans un pays où la maison unifamiliale est le graal, pensez-vous que les gens soient prêts à vivre dans des tours ? R. C. C’est vrai que ce n’est pas dans la culture du pays. Mais, lorsque vous avez besoin d’un logement… Ce sont des produits nouveaux, des symboles d’un marché qui évolue. A. S. Les tours, il ne faut pas que cela devienne le « 9-3 » (Seine-Saint-Denis, ndlr), ne pas ghettoïser les habitants. Certaines localisations permettent de bâtir des tours, qui ne dégradent pas les paysages et aident à absorber la demande. Ce sont des emplacements au milieu de bureaux. Les gens apprécient d’habiter à proximité de leur lieu de travail. Au Kirchberg, à la Cloche d’Or, à Belval, les tours ont du sens. apports personnels. Avec des taux qui montent et des banques qui demandent un apport supplémentaire pour faire face à l’indexation des contrats, les acquéreurs doivent retarder de 12 à 18 mois leurs projets ou faire des compromis sur la surface, le nombre de pièces, le garage, l’étage ou l’orientation.

Les banques mettent-elles un coup de frein à leur activité de crédit hypothécaire ? A. S. ET R. C.  Absolument. Non seulement elles prêtent moins facilement qu’il y a 2 ou 3 ans, mais le nombre de refus augmente.

L’évolution des taux hypothécaires à la hausse est-elle un problème pour vous ? Avez-vous des retours selon lesquels les défaillances d’emprunteurs sont en hausse ? A. S. ET R. C. C’est encore un peu tôt pour le dire, l’augmentation des taux étant récente. Mais ceux qui ont emprunté à des taux variables stressent sans doute. Les taux entre 1 % et 1,2 % que l’on a connus en 20202021 vont clairement doubler ou tripler en très peu de temps. Il y a donc un risque de ventes forcées, surtout si les salaires n’ont pas augmenté ou si les propriétaires n’ont pas d’épargne. Sans compter que les charges vont aussi augmenter. Dans la durée, il sera difficile de faire face et on risque de voir augmenter le taux de défaillance.

Dans un marché locatif relativement réduit, les hausses des taux peuvent-elles se répercuter sur les loyers et, par ricochet, fragiliser les locataires ? R. C. Non, car les loyers sont plafonnés à 5 % de la valeur du bien. Si votre locataire s’en va, vous ne pouvez pas du jour au lendemain doubler le loyer.

Les potentiels acquéreurs ont-ils les moyens de suivre cette spirale des prix à la hausse ? A. S. De moins en moins, s’ils veulent avoir recours à un prêt. En 3 mois, le taux d’emprunt pour les nouveaux contrats a doublé et atteint 3 %. On parle ici d’un taux mixte fixe pendant 5 ans et variable par la suite. Pour l’instant, les taux variables n’ont pas bougé. Mais on devine que la situation va vite évoluer. On constate le même phénomène dans les contrats de construction, des contrats indexés. On sait déjà que les prix au Luxembourg ne sont pas piqués des vers. S’y ajoute la hausse du prix des matières premières dont l’acquéreur doit s’acquitter. Cela a un effet direct sur le pouvoir d’achat.

Avec le fait qu’en 2021, il y a eu beaucoup moins de primes payées aux employés, les particuliers ont moins de liquidités pour leurs

ÉVOLUTION DES RENDEMENTS

Loin du centre… Le rendement initial des immeubles résidentiels multifamiliaux au Luxembourg s’élève à 2,6 %. Plus on s’éloigne de la capitale et plus le rendement sera élevé, pouvant atteindre 3 %.

L’attrait de la périphérie Comme le retour sur investissement des propriétés dans la capitale a tendance à se resserrer en raison de la hausse limitée des loyers par rapport à la hausse exponentielle du prix d’achat, les investisseurs s’intéressent aux quartiers périphériques et aux villes régionales, où les prix d’achat sont sensiblement inférieurs tout en offrant de bons niveaux de location, ce qui génère des rendements plus élevés. Cet encadrement des loyers est-il vraiment respecté dans les faits ? R. C. En général, oui. Vu le niveau actuel des loyers, ce serait d’ailleurs intenable pour un propriétaire d’aller au-delà, au risque de ne plus pouvoir louer son logement. Il faut avoir à l’esprit que les loyers ne progressent pas comme les prix de vente. Nous sommes sur des hausses de 2 %, grand maximum 3 % sur l’année. A. S. Pour faire face au niveau élevé des loyers – et, par contrecoup, pour combler le manque de logements à la location –, on voit se développer de nouveaux concepts comme le coliving. Dans un projet de résidence de 12 appartements, on peut faire 24 chambres privatives accompagnées de communs. De tels projets arrivent sur le marché, mais il n’y a pas encore pléthore d’offres. Cela prend du temps.

Finalement, le marché résidentiel est-il encore un marché porteur pour les investisseurs ? Comment évoluent les rendements ? R. C. Avec la hausse des prix et des loyers qui ne suivent pas, les rendements sont sous pression. On tombe nettement en dessous de 3 %, plutôt 2,5 % ou 2,6 %.

Par contre, les fondamentaux restent inchangés : une population qui augmente et qui accepte de payer pour de la qualité, et un État qui investit dans les infrastructures. Malgré les prix élevés, le marché reste donc intéressant pour les investisseurs. Ils doivent juste revoir leur position sur le marché.

Est-ce que le studio en centre-ville est encore le bon investissement ou est-ce que ça fait sens d’aller à Mersch acheter un logement avec deux chambres pour le mettre en location ? C’est ce type de question qu’ils doivent désormais se poser.

Comment percevez-vous l’évolution du marché au cours des 24 mois à venir ? A. S. ET R. C. On ne va plus – et dès cette année déjà – assister à des hausses de prix qui dépassent les 10 %. Ce n’est pas tenable. Dans certaines régions où le manque d’offre est criant, il y aura des hausses, mais dans la capitale et dans les marchés matures, je ne pense pas.

De plus en plus de projets mixtes intégrant résidence, travail et shopping dans un seul bâtiment ou un seul lotissement vont se développer. Cela rejoint la volonté du gouvernement de favoriser l’économie circulaire et de créer la ville du quart d’heure.