María Alejandra Hernández Carolina Osorio
Francisco Bohm Vizcayne Barranquilla
http://vizcayneapartamentos.com/video.html
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EMPRESA Proyectos realizados
Fundación: 2007
Especialidad: Vivienda
Usuario: Estrato alto
“Nos dedicamos a la promoción, diseño, construcción, ventas y gerencia de proyectos arquitectónicos en cualquier ciudad”
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¿Dónde esta ubicado el proyecto? El proyecto está localizado en Barranquilla, en el sector de Prado Alto. Está rodeado principalmente por edificios residenciales y de salud, y un almacén de cadena.
1.1
¿Cómo es el contexto?
Barranquilla
Bogotá
+
+
NORTE
ORIENTE
SUR
OCCIDENTE
¿Qué uso(s) tiene el proyecto?
Vivienda
Terrazas Zonas 9% Comunes 3% Puntos Fijos 6% Garajes 23%
2
M2
Vivienda 59%
-”Es un edificio de apartamentos en una zona muy buena de Barranquilla. Tiene 3 sótanos, 14 pisos y esta en 2 lotes, mide 45m x 45m”
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¿Qué área tiene el proyecto?
17,283m2
Zonas Comun es; 526 Puntos Fijos; 1065 Garajes ; 4382
Terrazas ; 1721
Vivienda ; 11310
-”Tiene una cosa muy interesante, por el tamaño de los lotes, los antejardines son muy amplios y la vegetación es muy generosa. Barranquilla es una ciudad que tiene muy linda arborización”
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¿Cuántos pisos tiene el proyecto?
14
pisos
3 Sótanos
Piso tipo
Piso 1 comunal
Terraza
-”Barranquilla tiene una cosa muy buena y es que en el urbanismo que hicieron en estos barrios buenos inicialmente daban lotes muy grandes, para desarrollar proyectos interesantes”
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¿Cómo fue la gestión del proyecto?
•Acorde a las necesidades. •Mediante oferta de finca raíz.
LOTE
NORMA •Revisión norma sector. •Generar estudio de factibilidad.
•Porcentaje de dinero como arras. •El resto en área construida.
DUEÑO
FIDUCIA •Dueño: Aporta lote hasta pto. de equilibrio. •Oficina: Desarrollo planos.
“Lo primero que toca buscar es un buen lote, que se ajuste a lo que uno quiere. Después mira la norma y con base a las medidas dices –Yo puedo desarrollar este proyecto- y hago la factibilidad.”
6 ¿Quiénes fueron los actores principales en el desarrollo del proyecto? Encarga el proyecto y suministra la información previa. Promotor
Venta y gerencia del proyecto.
Ventas
Dueño
Estructural, suelos, hidráulico, eléctrico.
Ingenieros
Constructor
Aporta el lote
Se puede volver inversionista al mismo tiempo y es vendedor y gerencia.
Diseñador
“Yo lo que busco generalmente es que me den el diseño. Llamo a mis amigos y hacemos el negocio.”
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¿QUIÉNES TOMABAN LAS DECISIONES? Estudios previos
Arquitecto Coordinación
“Líder preliminar”
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¿Que estudios se realizaron antes de iniciar el proyecto? Gestión Previa
Hidraulico 3%
E. Suelo 1%
Estudio de Suelo
Diseño y Estudios
Electrico 1%
Urbano Arquitectónico Estructural Eléctrico Hidráulico
Estructural 8% Arquitectonico 87%
“Nosotros pertenecemos a la arquitectura de vivienda, arquitectura que da identidad(…)No como los sellos esos que ponen en todas la ciudades. El éxito es él que haga más barato, más chiquito y más feo todo. A ese grupo nosotros no pertenecemos.”
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¿Cuánto se va a demorar el proyecto? Etapa Previa
4 a 6 meses se arrancan ventas
Etapa Previa
Construcción
Venta s
Ventas
9 meses prorrogables 9 meses más, para llegar al punto de equilibrio
Construcción
18 meses
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Meses
-“El mercado de Bogotá es un mercado mucho más dinámico, tiene unos puntos de equilibrio más cortos” -“Siempre hay que tener en cuenta los imprevistos”
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¿Cuánto es el costo total del proyecto? Terreno
Etapa Previa
2%
4%
500,000,000 1,123,749,401
27,351,057,597 94%
-“La utilidad teórica es 4,439,938,002 porque no lo he construido”
10
10
10
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¿Qué porcentaje del total del proyecto tuvo el lote? 1.7% del total = 500.000.000 Efectivo
845m2 de apartamentos
m2
14%
845m2 * $3’100,000=2,619,500,000 86% -”Aporte su lote hasta el punto de equilibrio, nosotros desarrollamos los planos, la sala de ventas y metemos el lote en un encargo fiduciario.”
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¿Cuáles fueron los valores de renta o venta del edificio? Tipo 1: 44.77m2 Tipo 1A: 68.96m2 Tipo2: 97,74m2 Tipo 3: 56,72m2 Tipo 4: 59,33m2 Tipo 5: 143,25m2 Tipo 5A: 171,37m2 Tipo 5B: 150,59m2 Tipo 6: 146,95m2 Tipo 7: 221,50m2 TOTAL 123 APARTAMENTOS
* $3’100,000 M2 Total: 32,441,500.000 Lote 7% Vendible 93%
Total Construido: 11,310m2
-”Vendí en 32mil millones de pesos un edificio que me costo 28mil.”
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¿Qué trámites se tuvieron que realizar para iniciar la construcción del proyecto? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Lote Fiducia Radicar Licencia Sala de ventas: Estudio de tráfico Provisional de agua y luz Campamento de obra
Sala 12% Licencia 22% Radicar 7% Fiducia 1%
Lote 58%
“El POT de Barranquilla también lo cambiaron pero ya habíamos radicado, entonces en la curaduría nos protegen para sacar nuestra licencia de acuerdo a este proyecto, porque el nuevo POT venia 8 pisos”
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¿Cúales fueron los criterios de diseño? Público:
Idiosincrasia:
No es para barranquilleros.
Entenderla y “aterrizarlos”
Reglas de juego: Normativa.
Contexto: Grandes manzanas y lotes, usos, arborización.
A R Q U I T
E C T O
“Este proyecto no es para barranquilleros, es una ciudad muy pujante, donde va a llegar mucha gente”
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¿Cúal fue el rol del sector público? Proyecto
Relación limitada
NORMATIVA -”Sólo la planeación, las normas”
Sector Público
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¿Cuál fue el rol del sector privado? Proyecto
Relación directa
CONTRATISTAS
Sector Privado
“Allá hay buena mano de obra, la carreta esa de que el costeño es perezoso no es tan cierta”
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¿Qué rol tuvo la comunidad en las desiciones del proyecto? Proyecto
No hay relación
Entender idiosincrasia /Cultura
Comunidad
“NO BARRANQUILLEROS” “Cuando un pueblo lleva 50 años bailando, uno tiene que entender, que detrás de eso hay mucha cultura”