VALORACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA SEDE PRINCIPAL LOCALIZADO EN LA CALLE 170 Nº 54 A -10.
BIBIAN CONSTANZA MEJÍA MORALES JAVIER FRANCISCO RIVERA MORALES
FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ 2015
BIBIAN CONSTANZA MEJÍA MORALES JAVIER FRANCISCO RIVERA MORALES
VALORACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA SEDE PRINCIPAL EN LA CALLE 170 Nº 54 A -10.
Ing. JONATHAN ESTUPIÑAN RONDÓN Director de Proyecto.
FUNDACIÓN UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ 2015
Nota de Aceptaci贸n
Presidente del Jurado
Jurado
Jurado
DEDICATORIA
Gracias Dios por brindarnos la vida y salud; Para lograr otro nuevo objetivo. Y a nuestras familias por su apoyo incondicional y fiel amor durante este proceso, de ser alcanzado con dedicaci贸n, disciplina y sacrificio. JAVIER FRANCISCO RIVERA MORALES
AGRADECIMIENTOS
Agradecemos a nuestros docentes y a la instrucci贸n, que de una u otra forma nos guiaron profesionalmente, para el logro de nuestros objetivos, y al Ingeniero Bernardo Quijano Est茅vez; por su orientaci贸n para que este trabajo, culminara de forma 茅tica y exitosa.
TABLA DE CONTENIDO 1
INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 18
2
OBJETIVOS .............................................................................................................. 19
3
2.1
OBJETIVO GENERAL ....................................................................................... 19
2.2
OBJETIVOS ESPECIFICOS .............................................................................. 19
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ....................................................................... 19 3.1
4
JUTIFICACIÓN................................................................................................... 20
INFORMACION BASICA DEL PREDIO UBICADO EN LA CALLE 170 N° 54 A -10 21 4.1
TIPO DE INMUEBLE.......................................................................................... 21
4.2
SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS ......................................................... 21
4.3
ESTADO DE CONSERVACION......................................................................... 22
4.4
ILUMINACION .................................................................................................... 22
4.5
LINDEROS ......................................................................................................... 22
4.6
ESPECIFICACIONES DEL TERRENO .............................................................. 23
5
MEMORIA DESCRIPTIVA ........................................................................................ 23
6
ANÁLISIS DEL SECTOR LOCALIZACIÓN Y CARACTERISTICAS ......................... 24 6.1
LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE Y DESCRIPCIÓN DEL SECTOR ................. 24
6.2
SISTEMA GENERAL DE TRANSPORTE .......................................................... 26
6.2.1 6.3
SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS – ESPACIO PÚBLICO .................................. 27
6.3.1 6.4 7
BUSES INTERMUNICIPALES ..................................................................... 27
ESPACIO PÚBLICO .................................................................................... 28
. ASPECTO ECONÓMICO ................................................................................. 28
ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE .......................... 29 9
7.1
DETERMINACIÓN FÍSICA DE LOS BIENES QUE SE AVALÚAN .................... 29
7.1.1
ASPECTO FÍSICO DEL TERRENO ............................................................ 29
7.1.2
CARACTERÍSTICAS Y ASPECTO FÍSICO DE LA EDIFICACIÓN ............ 30
7.2
ACTIVIDADES DE LA UPZ ................................................................................ 37
7.2.1.1
ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL. ....................................................... 38
7.2.1.2
ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL. ........................................................ 38
7.3
NORMAS VIGENTES ........................................................................................ 38
7.4
REGLAMENTACIÓN DE LA UPZ N° 17 ............................................................ 39
8
7.4.1
SECTOR NORMATIVO ............................................................................... 39
7.4.2
NORMAS PARA EL USO DOTACIONAL EXISTENTES ............................. 39
NORMAS PARA USO DOTACIONAL ...................................................................... 42
9
8.1.1
PARÁGRAFO 1. .......................................................................................... 43
8.1.2
PARÁGRAFO 2. .......................................................................................... 43
8.1.3
PERMANENCIA. ......................................................................................... 43
8.1.4
LOCALIZACIÓN DE USOS DOTACIONALES ............................................ 43
8.1.5
LOCALIZACIÓN. ......................................................................................... 47
METODOLOGÍA ....................................................................................................... 51 9.1
FACTORES DE CARÁCTER GENERAL ........................................................... 52
9.2
FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO ...................................................... 52
9.3
AVALÚO POR EL MÉTODO COMPARATIVO................................................... 52
9.4
AVALÚO POR EL MÉTODO DE REPOSICIÓN................................................. 53
9.5
AVALÚO POR EL MÉTODO DE RENTABILIDAD ............................................ 53
10
PROPÓSITO DEL AVALÚO .................................................................................. 53
10.1
DEFINICIÓN DE VALOR COMERCIAL O DE MERCADO ............................. 53
10.1.1
DERECHO DE PROPIEDAD ................................................................... 54 10
10.1.2
EL ÓPTIMO Y MEJOR USO .................................................................... 54
10.1.3
VIGENCIA DEL AVALÚO ......................................................................... 54
10.1.4
ALCANCE DEL ESTUDIO ........................................................................ 54
10.1.5
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD ........................................................ 55
10.1.6
CUADRO DE AREAS GENERALES. ....................................................... 55
10.1.7
ASPECTO ECONÓMICO DEL INMUEBLE .............................................. 56
10.2
CUADRO DE AREAS ..................................................................................... 57
10.2.1 11
DEPENDENCIAS ..................................................................................... 57
CÁLCULO DEL AVALÚO COMERCIAL ................................................................ 59
11.1
METODOLOGÍA APLICADA PARA EL AVALÚO ........................................... 59
11.1.1
“AVALÚO POR EL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO” ............. 59
11.1.2
“AVALÚO POR EL MÉTODO COSTO REPOSICIÓN” ............................. 59
11.2
MEMORIAS DE CÁLCULO DEL AVALÚO ..................................................... 59
11.3
CÁLCULO POR COMPARATIVO DE MERCADO. ......................................... 59
11.4
MEMÓRIA DE CÁLCULO - CONSTRUCCIÓN POR REPOSICIÓN............... 59
12
CONCLUSIONES .................................................................................................. 60
13
RECOMENDACIONES.......................................................................................... 62
14
BIBLIOGRAFIA...................................................................................................... 63
11
LISTA DE ANEXOS
Lista de Anexos 1. Plano levantamiento topogrรกfico. ...................................................... 23 Lista de Anexos 2. Certificado de libertad del Inmueble. ................................................. 24 Lista de Anexos 3. Plano manzana Catastral. ................................................................. 26 Lista de Anexos 4. Constancia de Estratificaciรณn. ........................................................... 28 Lista de Anexos 6. Planos Arquitectรณnicos Edificio F. ..................................................... 37 Lista de Anexos 8. Certificado Catastral actualizado. ..................................................... 54 Lista de Anexos 9. Imรกgenes del Predio y Sus Dependencias. ...................................... 58 Lista de Anexos 10. Cรกlculos. ......................................................................................... 59
12
LISTA DE TABLAS Tabla 1 Memorias del Predio. .......................................................................................... 24 Tabla 2. Aspectos del Terreno ........................................................................................ 29 Tabla 5. Descripción y Localización Edificio A. ............................................................... 31 Tabla 6. Descripción y Localización Edificio B. ............................................................... 32 Tabla 7. Descripción y Localización Edificio C. ............................................................... 33 Tabla 4. Descripción y Localización Edificio D. ............................................................... 35 Tabla 3 Descripción y Localización Edificio F .................................................................. 37 Tabla 10- Norma Para Uso Dotacional ............................................................................ 42 Tabla 11. Áreas de Actividad De la UPZ. ........................................................................ 46 Tabla 12. Cuadro de Áreas Generales. ........................................................................... 55 Tabla 13. Tabla de Áreas – Fuente Plano Topográfico. .................................................. 57
13
LISTA DE FIGURAS
Figura 1. Plano de Ubicación del Predio. (Google, 2015)................................................ 24 Figura 2. Imagen Satelital del predio. (Maps) .................................................................. 25 Figura 3. Plano de Ubicación del predio UPZ.................................................................. 40 Figura 4, Indicé De ocupación. ........................................................................................ 41 Figura 5. Estructura Funcional y de Servicios ................................................................. 44 Figura 6. Aspectos Socioeconómicos.............................................................................. 45 Figura 7. Plano de la UPZ 17 San José De Bavaria, Escala 1:500. (Google, 2015) ....... 51
14
GLOSARIO
ÁREA: Extensión de superficie comprendida dentro de un perímetro, expresada en una determinada unidad de medida. En SigCampus la unidad de medida es el metro cuadrado y su simbología es m2, para temas urbanos es posible utilizar la unidad hectárea (Ha.) equivalente a 10.000 m2. ÁREA BRUTA: Corresponde al área total del globo de terreno o predio. ÁREA LIBRE: Área predial libre de construcciones, incluye las terrazas. ÁREA NETA: Área resultante de descontarle al Área Bruta las afectaciones viales y las del sistema de áreas protegidas. ÁREA OCUPADA: Parte del Área predial ocupada en primer piso bajo cubierta por edificaciones. ÁREA PLACA: Superficie total de cada una de las Plantas en la que se divide un Edificio, inclusive de sótanos, altillos y mezanines. ÁREA PREDIAL: Superficie de los predios o lotes de propiedad de la Universidad de los Andes. ÁREA RECREATIVA: Superficies exteriores que pueden ser usadas en actividades deportivas, lúdicas, recreativas y similares, pueden ser duras o con vegetación. ÁREA ÚTIL: Superficie construida cubierta resultante de descontar las áreas de muros, columnas y similares. Incluye terrazas y balcones. ÁREA VERDE: Parte del área libre cubierta por prados y que es posible utilizar en actividades recreativas, activas, pasivas o contemplativas. 15
(Andres, s.f.).
ENAGENACIÓN FORZOSA: “Es una de las modalidades de realización forzosa de los bienes embargados, consistiendo en la venta pública de los mismos para obtener el dinero con que pagar al acreedor embargante y ejecutante. Aunque tiene una gran semejanza con
la
compraventa,
conviene
encuadrar
la
enajenación
forzosa
como
una operación de derecho público que se sitúa entre las transferencias coactivas; al fin y al cabo, el consentimiento del dueño del bien enajenado no cuenta en absoluto. La enajenación forzosa tiene lugar, en principio, en el local del órgano jurisdiccional que conoce del proceso de ejecución en que se inserta la enajenación; las personas que asisten al acto con el fin de participar como posibles adquirentes son los postores o licitadores. El acto público es oral (pública subasta)”. (Juridica, 2015). ENAGENACIÓN VOLUNATARIA: “La enajenación voluntaria procederá cuando exista un acuerdo de compraventa entre el Municipio y los propietarios de inmuebles o terrenos declarados como de utilidad pública o de interés social.” (Corponariño, 2015). EFECTOS DE PLUSVALÍA: “Es el incremento en el valor del terreno, producido por las decisiones o actuaciones del Ordenamiento Territorial o de la inversión pública.” (Bogotá, 2015).
16
RESUMEN
Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términos inmobiliarios se podría definir así: Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable, en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones y los lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento del evaluador. Adicionalmente es importante resaltar que existen algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales solo se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el evaluador definirá en su visita a terreno.
Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogotá, tiene un valor distinto a un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicación, no se puede concluir que un bien valga más o menos que el otro, se puede concluir sí que poseen valores diferentes. 17
1
INTRODUCCIÓN
Este trabajo pretende realizar un avaluó del predio de la fundación Universidad Agraria de Colombia – Ubicada en la Calle 170 Nº 54 A -10, enfocada a analizar sus costos; tanto el valor del bien y sus instalaciones, calculando en términos económicos el valor de su Uso. El valor determinado en este Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda. Debido a la promulgación y entrada en vigencia de la ley 1314 de 2009, el tema de las normas internacionales (NIF) se ha tomado un espacio importante dentro del mundo contable, en tener actualizado sus predio y activos fijos, con el fin de poder efectuar los ajustes y reclasificaciones, se sugiere tratar la revalorización del patrimonio como un resultado acumulado, dentro de los estados financieros bajo NIF. RESUMEN LEY 1314 DEL 2009 “Por la cual se regulan los principios y normas de contabilidad e información financiera y de aseguramiento de información aceptadas en Colombia, se señalan las autoridades competentes, el procedimiento para su expedición y se determinan las entidades responsables de vigilar su cumplimiento” (Colombia, 2009) Esta norma, consistente en “La Convergencia con Estándares de Contabilidad y Aseguramiento de la Información de alta calidad, reconocidos internacionalmente”, lo cual le permitirá a los empresarios del país y a los contadores Públicos, inscribirse desde el reconocimiento del entorno nacional en el proceso de la globalización económica. (Colombia, 2009)
18
2
2.1
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Realizar el avaluó comercial de la sede principal de la Fundación universitaria agraria de Colombia.
2.2
OBJETIVOS ESPECIFICOS
Implementar los conocimientos adquiridos en el diplomado de Avalúos Rurales y Urbanos, realizado dado por la UNIAGRARIA.
Ofrecer un documento avalado por el Ing. Bernardo Quijano, Gerente de la lonja Colombia de Avalúos mediante el cual la Fundación Universitaria Agraria De Colombia, pueda verificar el valor comercial de su inmueble. Para determinar el método de avaluó más apropiado para hallar el valor comercial del inmueble.
3
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En Colombia existen varios tipos de avalúos, el más común es el avalúo comercial; sobre el cual se ha escrito mucho y consiste es realizar un estudio técnico que aplique conceptos económicos y de mercado, para hallar el costo de una propiedad. Un avalúo es una labor profesional que se desarrolla en todos los países del mundo y en Colombia está amparada por el Decreto Ley 1420 de 1998 promulgada por la Presidencia 19
de la República, la cual establece las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determina el valor comercial de los bienes inmuebles para la ejecución de los siguientes eventos: 1. Adquisición de Inmuebles por Enajenación forzosa. 2. Adquisición de Inmuebles por Enajenación Voluntaria. 3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de Expropiación por vía judicial. 4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa. 5. Determinación del efecto de plusvalía. 6. Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación. 7. Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma. 8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989.
3.1
JUTIFICACIÓN
Debido a que la universidad actualmente se encuentra con un visión expansión hacia la comunidad del Agro, como es el caso de la nueva sede en Facatativá, se pretende hacer el avaluó de sus instalaciones con el objeto de presentar a sus directivos un trabajo de investigación y de análisis económico de su predio, con el fin de tener un apalancamiento económico ante una entidad financiera o también actualizar de modo comercial sus activos fijos.
20
4
4.1
INFORMACION BASICA DEL PREDIO UBICADO EN LA CALLE 170 N° 54 A -10
TIPO DE INMUEBLE
El Terreno y las construcciones están acondicionadas para la actividad educativa para la Fundación universitaria Agraria de Colombia, El inmueble en estudio está construido por módulos, con construcciones tipo campos universitario, y dos edificios modernos con estructuras antisísmica en un sistema convencional en armadura de hierro y placas de concreto,
muros
de fachadas
tanto internos como externos, muros perimetrales
divisiones con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y sus ductos correspondientes. Dispone de parqueaderos y áreas verdes tanque subterráneo con sus plantas de bombas.
4.2
SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS
Posee todos los servicios públicos en buen funcionamiento con líneas telefónicas banda ancha de internet y sus acometidas, redes sanitarias internas e hidráulicas, instalaciones generales de energía eléctrica. También cuenta con bajantes de aguas lluvias y negras, Y en parte del terreno cuenta con un canal de desagua, por el tema de recolección de aguas lluvias.
21
4.3
ESTADO DE CONSERVACION
Su Conservación se encuentra en buen estado, tanto sus vías de acceso tiene acabado en adoquín para la parte vehicular y las instalaciones en tableta de gres colonial de 30x30CM habitacionales, con una capacidad en parqueaderos aproximada para; 115 vehículos y 60 motocicletas, por el costado oriental esta la entrada vehicular para los buses de la institución, actualmente la Uniagraria se encuentra en remodelación tanto en las áreas de Baños y Oficinas.
4.4
ILUMINACION
Todas las áreas poseen iluminación natural a través de sus ventanales y luz cenital; “La luz que proyecta incide sobre los objetos de forma vertical y describiendo un ángulo muy agudo. Las áreas sociales y de salones están iluminadas con pantallas fluorecente, con balastros eléctricos y bombillas de iluminación fluorecente.
4.5
LINDEROS
El inmueble objeto del presente avalúo reglamento, está ubicado en la ciudad de Bogotá D.C., en el barrio Villa Del Prado, distinguido en la nomenclatura urbana con la dirección Avenida Calle 170 No. 54 A -10 y comprendido dentro de los linderos según Escritura Pública # 4383 de 20 de Agosto de 1997,asi: Partiendo desde el mojón marcado con el plano # 1 A 24.10 Metros aproximadamente de la salida parte occidental del club creditario y sobre la cerca norte de la calle 170, se sigue por dicha cerca en dirección N.W. y distancia Aproximada de 100 Metros lindado por la calle 170 hasta encontrar el mojón No. 2, se sigue en línea recta y dirección N.E.
22
Y distancia aproximada de 250 Metros, lindado por este al do con terrenos de la caja campus de la Universidad ECCI hasta encontrar el mojón No. 3, lindado con terrenos del campus de la Universidad ECCI, hasta encontrar el mojón No. 4.
4.6
ESPECIFICACIONES DEL TERRENO
Presenta en general una topografía promedio plana, con curvas que arrancan desde nivel que van 5200mN y van bajando al nivel de la cota de la calle 170 cada 50mN, sentido Note Sur (Ver Anexo plano Topográfico). Lista de Anexos 1. Plano levantamiento topográfico.
5
LOCALIDAD CODIGO DEL SECTOR BARRIO CATASTRAL DEPARTAMENTO CIUDAD - MUNICIPIO LOCALIZACION ZONAL TIPO DEL INMUEBLE PIEZA URBANA UBICACIÓN DIRECCION USO ACTUAL CLASE DE AVALUO FECHA DE VISITA FECHA DE INFORME AVALUADOR PROFESIÓN REGISTRO AVALUADOR
MEMORIA DESCRIPTIVA
CODIGO 11 - ALCALDIA MENOR SUBA 9129036 VILLA DEL PRADO CUNDINAMARCA BOGOTA D.C. ZONA NORTE UPZ 17 – SAN JOSÉ DE BAVARIA URBANO TEJIDO RESIDENCIAL NORTE COSTADO NORTE CALLE 170 AVENIDA CALLE 170 No. 54 A -10 INSTITUCIONAL EDUCATIVO COMERCIAL 28/01/2015 09/02/2015 JAVIER FRANCISCO RIVERA Y BIBIAN CONSTANZA MORALES INGENIEROS CIVILES EN FORMACIÓN N/A 23
CERTIFICACIÓN SENA REGISTRO SIC ASPECTO JURÍDICO PROPIETARIO NIT.: ESCRITURA PÚBLICA MATRÍCULA INMOBILIARIA CÉDULA CATASTRAL CHIP PROPIEDAD HORIZONTAL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD OBSERVACIONES JURÍDICAS
N/A N/A ACTIVO FUNDACION UNIVERSITARIA AGRARIA DE COLOMBIA 860.531.081-5 4383 - DEL 20/8/1997 - NOTARIA 18 BOGOTA 50N-183133 009129 36 03 000 0000 AAA0126TDPA N/A N/A HIPOTECA DE CUANTIA INDETERMINADA
Tabla 1 Memorias del Predio. Lista de Anexos 2. Certificado de libertad del Inmueble.
6
6.1
ANÁLISIS DEL SECTOR LOCALIZACIÓN Y CARACTERISTICAS
LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE Y DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
UBICACIÓN
Figura 1. Plano de Ubicación del Predio. (Google, 2015)
24
UBICACIÓN
Figura 2. Imagen Satelital del predio. (Maps)
El barrio de Villa del Prado, se encuentra localizado Noroccidente de Bogotá, al norte de la universidad partiendo desde el mojón marcado con el plano # 1 A 24.10 Metros aproximadamente de la salida parte occidental del club creditario y sobre la cerca norte de la calle 170, se sigue por dicha cerca en dirección N.W. y distancia aproximada de 100 Metros lindado por la calle 170 hasta encontrar el mojón No. 2, se sigue en línea recta y dirección N.E. y distancia aproximada de 250 Metros, lindado por este la do con terrenos de la caja campus de la Universidad ECCI hasta encontrar el mojón No. 3, lindado con terrenos de la campus de la Universidad ECCI, hasta encontrar el mojón No. 4.
La Universidad se construyó sobre este lote, hoy manzana catastral N° 009129036, lote medianero ubicado al costado oriental de la actual campus de la Universidad ECCI, de forma rectangular, termina hacía el norte con la calle 173, perteneciente al conjunto residencial Villa del prado sin acceso sobre vía vehicular a la universidad; La tipología y volumetría arquitectónica se halla conformada por casas de dos pisos y, de buenas especificaciones y acabados arquitectónicos. 25
Área de actividad residencial; zona de uso Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios, con modalidad Densificación Moderada; Tratamiento Consolidación, sector de uso primario predominante (vivienda) localizados en la pieza urbana norte Metropolitano, en el cual su dinámica actual presenta una densificación planificada, la volumetría y el estilo arquitectónico se han conservado por encontrarse en una zona consolidada y desarrollada de estrato cuatro, sector que contiene la infraestructura urbana y que aloja las principales actividades administrativas, culturales, deportivas y de servicios de la parte norte de la ciudad de Bogotá.
En cuanto se refiere a su infraestructura vial y de servicios públicos, estas funcionan satisfactoriamente, las vías principales y secundarias de la zona de influencia e inmediatamente circundantes se encuentran pavimentadas y en buen estado de conservación; el sector cuenta con redes de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y teléfono, andenes y sardineles en concreto.
El transporte público de busetas está localizado sobre la calle 170 y el transporte masivo de Transmilenio, básicamente sobre el eje vial más importante la Autopista Norte. (Ver Anexo tabla) Lista de Anexos 3. Plano manzana Catastral.
6.2
SISTEMA GENERAL DE TRANSPORTE
El Sistema de Transporte, especialmente sobre la vía Calle 170, servicio prestado por buses, busetas, colectivos, SITP y Alimentadores de Transmilenio por estar muy cerca al portal del norte y taxis.
26
Por la Autopista Norte ó Avenida Caracas, funciona el sistema de Transporte Masivo de Transmilenio con la estación en Toberin y el portal calle 170.
6.2.1 BUSES INTERMUNICIPALES
Existe una carretera de conexión intermunicipal entre la localidad de Suba y el municipio de Cota, la cual está en el sector de La Conejera y colinda con la Calle 170 y la Transversal 91. Asimismo, los buses intermunicipales con destino al norte de Bogotá, que salen de la Terminal de Transportes hacen su recorrido por la Avenida Boyacá.
6.3
SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS – ESPACIO PÚBLICO
Equipamientos urbanos se encuentran equipamientos urbanos a Escala Local, Zonal, urbana y Metropolitana, tales como:
Clínica Cardio infantil.
Teatro Julio Mario Santo Domingo.
Parroquia.
Almacenes Éxito, Jumbo, Home center, alkosto Carulla y EASY.
Colegio Calasanz, Colegio María Auxiliadora Norte, Colegio Anglo Americano, Colegio Canapro, Colegio Casa Blanca, Colsubsidio Norte, Colegio de Inglaterra, Colegio la Presentación, Colegio de la Reina y Colegio María Auxiliadora.
Universidad San Buenabentura, Universidad cooperativa, Universidad de la Salle, Universidad Antonio Nariño, Universidad U.D.C.A. y Escuela colombiana de Ingeniería Julio Garavito.
Moteles Calle 170.
27
6.4
ESPACIO PÚBLICO
En la zona de estudio las zonas verdes correspondes al distrito de la alcaldía local de Suba hay espacio públicos que son privados correspondientes al campo universitario de la ECCI.
6.5
. ASPECTO ECONÓMICO
Usos Principales, Sector es de uso Residencial y Comercial.
Actividad Edificadora, se puede describir que la tasa de crecimiento en el sector es baja, frente a otras UPZ del distrito, la mayoría su dinamismo ocupacional arranca en vivienda de apartamentos. Debido a la baja demanda en la aprobación de licencias de construcción, debido a temas del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) Decreto 364 del 26 de agosto de 2013, que actualmente se encuentra suspendido provisionalmente.
Estratificación Socioeconómica del inmueble por ser una construcción habitacional del decreto 380 - 23/11/2004 presenta ESTRATO (0) y es el vigente a la fecha, se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo a lo establecido en la ley 142 de 1994. Artículo 4. Sectores normativos de la unidad de planeamiento zonal (UPZ) No. 17 San José De Bavaria.
Lista de Anexos 4. Constancia de Estratificación.
28
7
7.1
ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
DETERMINACIÓN FÍSICA DE LOS BIENES QUE SE AVALÚAN
Los bienes que se avalúan comprenden los nueve (9) bloques (A, B, C, D, E, F, G Y H) Mas Biblioteca, que confirman los edificios de construcción sobre el cual se levanta el avaluó.
7.1.1 ASPECTO FÍSICO DEL TERRENO
Ubicación del predio
AC 170 A 10 LAS CARACTERISTICAS DEL TERRENO EN SU PENDIENTE ES DEL 1.94% (5*100/257.16) VER PLANO TOPOGRAFICO RECTANGULAR 119.10 MT 105.57 MT (23.73+21.01+2.24)=268.74MT (58.65+11.32+39.71+33.37+53.06+61. 05 )=257.16MT
Topografía Forma Frente Fondo Lindero Occidental Lindero Oriental Tabla 2. Aspectos del Terreno
29
7.1.2 CARACTERÍSTICAS Y ASPECTO FÍSICO DE LA EDIFICACIÓN
LOCALIZACION: BLOQUE A ADMINISTRACIÓN
DESCRIPCION DEL INMUEBLE Edificio de una planta de ocho (8) aulas, dos (2) Baños en el primer nivel. Se mantiene el mismo valor MT2; debido al precio de la estructura en madera. Fachada:
Cimientos:
Estructura :
Construcción con ladrillo y con acabado rustico (superficie dispareja) con tres capas de pintura. No se contó con planos constructivos, pero por la clase de construcción se estima que es una cimentación corrida con hormigón ciclópeo, apoyada sobre relleno de 50cm. Por ser antigua estas construcciones años 80 no presentan vigas y columnas estructurales.
Frente m. Es irregular Se toma medidas por secciones. Fondo m. Es irregular Se toma medidas por secciones. Hall m. Área construida m-2 Área del Terreno Números de Pisos Niveles: Pisos: Muros: Cielo raso:
Cubierta:
Estructura cubierta: Servicios
274.650
86.250 360.900 262.340 1 1 En tableta de grés de 25x25 Aparejo de ladrillo tradicional tipo soga, con pega arena cemento y con juntas. Listones en madera. Teja de barro Tipo española, caída de agua libre a canal al piso.(ver imagen) Con columnas en Madera sostiene la cubierta. Estructura en madera armadura de par y nudillo; con partes para teja de barro española, sostenida en aleros laterales con listones. De baños, para hombres y mujeres, todos los inodoros están con enchape en porcelanato y divisiones en lamina en Acero para los inodoros. 30
Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2 Depreciación: 20.75 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
Ventanas en madera tipo colonial, puertas en madera con sus marcos en madera. Se encuentra en perfecto estado - Calificación 2,0 Veinte nueve Años (29) años. Cuarenta (40) Años. Veinte nueve Años (29) años. 303,624,202 63,002,022 419,744,000 660,366,180
Tabla 3. Descripción y Localización Edificio A.
LOCALIZACION: BLOQUE B ADMINISTRACIÓN
DESCRIPCION DEL INMUEBLE Edificio de una planta de dos (2) secciones, Se mantiene el mismo valor MT2; debido al precio de la estructura en madera. Fachada:
Cimientos:
Estructura : Frente m. Fondo m. Hall m. Área construida m-2 Área del Terreno Números de Pisos Niveles: Pisos: Muros: Cielo raso:
Construcción con ladrillo y con acabado rustico (superficie dispareja) con tres capas de pintura. No se contó con planos constructivos, pero por la clase de construcción se estima que es una cimentación corrida con hormigón ciclópeo, apoyada sobre relleno de 50cm. Por ser antigua estas construcciones años 80 no presentan vigas y columnas estructurales. 9.000 22.000 55.000 253.000 180.200 1 1 En tableta de grés de 25x25 Aparejo de ladrillo tradicional tipo soga, con pega arena cemento y con juntas. Listones en madera. 31
Cubierta:
Estructura cubierta:
Teja de barro Tipo española, caída de agua libre a canal al piso.(ver imagen) Con columnas en Madera sostiene la cubierta. Estructura en madera armadura de par y nudillo; con partes para teja de barro española, sostenida en aleros laterales con listones.
Servicios
Sin baños
Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2 Depreciación: 20.75 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
Ventanas en madera, puertas en madera con sus marcos en madera. Se encuentra en perfecto estado - Calificación 2,0 Veinte nueve Años (29) años. Cuarenta (40) Años. Veinte nueve Años (29) años. 218,888,010 45,419,262 288,320,000 461,788,748
Tabla 4. Descripción y Localización Edificio B.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
LOCALIZACION: BLOQUE C - AULAS INFORMATICAS Y DIRECCION DE PROGRAMAS DE ING. INDUSTRIAL ADMINISTRACION Y SISTEMAS.
Edificio de una planta de ocho (8) secciones, Se mantiene el mismo valor MT2; debido al precio de la estructura en madera. Fachada:
Cimientos:
Estructura : Frente m. Fondo m. Hall m.
Construcción con ladrillo y con acabado rustico (superficie dispareja) con tres capas de pintura. No se contó con planos constructivos, pero por la clase de construcción se estima que es una cimentación corrida con hormigón ciclópeo, apoyada sobre relleno de 50cm. Por ser antigua estas construcciones años 80 no presentan vigas y columnas estructurales. 19.500 33.500 92.500 32
Área construida m-2 Área del Terreno Números de Pisos Niveles: Pisos: Muros: Cielo raso:
Cubierta:
Estructura cubierta:
745.750 895.760 1 1 En tableta de grés de 25x25 Aparejo de ladrillo tradicional tipo soga, con pega arena cemento y con juntas. Listones en madera. Teja de barro Tipo española, caída de agua libre a canal al piso.(ver imagen) Con columnas en Madera sostiene la cubierta. Estructura en madera armadura de par y nudillo; con partes para teja de barro española, sostenida en aleros laterales con listones.
Servicios Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2 Depreciación: 20.75 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
Sin baños Ventanas en madera, puertas en madera con sus marcos en madera. Se encuentra en perfecto estado - Calificación 2,0 Veinte nueve Años (29) años. Cuarenta (40) Años. Veinte nueve Años (29) años. 722,164,609 149,849,156 1,433,216,000 2,005,531,452
Tabla 5. Descripción y Localización Edificio C.
33
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
LOCALIZACION: BLOQUE D - EDIFICIO POSGRADOS
Edificio de dos pisos de ocho (8) aulas, cuatro (4) en el primer nivel y otras cuatro (4) según nivel.
Fachada: Cimientos:
Estructura : Frente m. Fondo m. Frente m. Fondo m. Hall m. Área construida m-2 Área del Terreno Números de Pisos Niveles: Pisos: Muros: Cielo raso: Cubierta: Estructura cubierta: Servicios
Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2
Construcción mamposterías en concreto se aprovecha su alta resistencia en compresión y su bajo costo. No se contó con planos constructivos, pero por la clase de construcción se estima que es una viga de cimentación según norma NSR10 rectangular. Estructura de vigas y columnas, con placa de entrepiso aligerada. 9.655 11.969 9.645 11.969 33.758 495.761 230.430 2 Primer Piso: 132.32M y Segundó Piso 132.44M En tableta de grés de 25x25 Mampostería en ladrillo en concreto y liso en ciertas partes. Listones en madera. Teja de barro Tipo española y canaleta plástica Estructura con perfilaría en acero. Consta de baños, para hombres y mujeres, todos los inodoros están con enchape en porcelanato y divisiones en lamina en Acero para los inodoros. Ventanas en aluminio, puertas en madera y aluminio marcos metálico y Aluminio. Se encuentra en perfecto estado - Calificación 1,0 Ocho (8) años. Sesenta (60) Años. Ocho (8) años. 292,689,972 34
Depreciación: 6,73 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
19,698,035 368,688,000 641,679,937
Tabla 6. Descripción y Localización Edificio D.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
LOCALIZACION: BLOQUE E - LABORATORIOS Y PLANTAS DE ALIMENTOS.
Edificio de una planta con Diez (10) secciones, Se mantiene el mismo valor MT2; debido al precio de la estructura en madera. Fachada:
Cimientos:
Estructura : Frente m. Fondo m. Hall m. Área construida m-2 Área del Terreno Números de Pisos Niveles: Pisos: Muros: Cielo raso: Cubierta:
Estructura cubierta:
Construcción con ladrillo y con acabado rustico (superficie dispareja) con tres capas de pintura. No se contó con planos constructivos, pero por la clase de construcción se estima que es una cimentación corrida con hormigón ciclópeo hormigón ciclópeo, apoyada sobre relleno de 50cm. Por ser antigua estas construcciones años 80 no presentan vigas y columnas estructurales. 29.000 40.800 100.000 1,283.200 935.860 1 1 En tableta de grés de 25x25 Aparejo de ladrillo tradicional tipo soga, con pega arena cemento y con juntas. Listones en madera. Teja de barro Tipo española, caida de agua libre a canal al piso.(ver imagen) Estructura en madera armadura de par y nudillo; con partes para teja de barro española, sostenida en aleros laterales con listones. 35
Servicios
Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2 Depreciación: 20.75 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
Consta de baños, para hombres y mujeres, todos los inodoros están con enchape en porcelanato y divisiones en lamina en Acero para los inodoros. Ventanas en madera, puertas en madera con sus marcos en madera. Se encuentra en perfecto estado - Calificación 2,0 Veinte nueve Años (29) años. Cuarenta (40) Años. Veinte nueve Años (29) años. 1,308,021,684 271,414,499 1,497,376,000 2,533,983,185
Tabla 5. Descripción y Localización Edificio E.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
LOCALIZACION: BLOQUE F - DIRECCIÓN INGENIERIA DE ALIMENTOS Y CIVIL
Edificio de aulas en su mayoría y funcionamiento en primer nivel de dirección de Ingeniería Fachada:
Cimientos:
Estructura : Frente m. Fondo m. Área construida m-2 Números de Pisos 1 Nivel: Pisos:
Construcción con estructura y ladrillo al a vista ,y Ventanera en aluminio, No se contó con planos constructivos pero por la clase de construcción se estima que es una cimentación con pilotes. Estructura de vigas y columnas, con placas aligeradas. 16.50 51.85 4,642.90 5 1.082.9 m2 2-4 nivel: 2.647.8 m2 5 Nivel: 912.28 TOTAL: 4.642.9 M2 En tableta de gres 36
Muros: Cielo raso: Cubierta: Estructura cubierta: Servicios
Carpintería: Estado conservación: Edad de la Construcción: Vida Útil: Antigüedad: Costo reposición a nuevo $ / m.2 Depreciación: 6,73 % $/ m.2 Precio actual Terreno $ 1.600.000 / m-2 Precio actual del inmueble $
Mampostería en ladrillo a las vista En dry wall Teja de barro Tipo española y canaleta plástica Madera Consta de baños, para hombres y mujeres, todos los inodoros están con enchape en porcelanato y divisiones en lamina en Acero para los inodoros. Ventanas en aluminio, puertas en madera, marcos metálicos Se encuentra en perfecto estado - Calificación 1,0 Sesenta (60) Años. Ocho (8) años. 5,132,702,736 345,430,894 1,368,840,000 6,156,111,841
Tabla 7 Descripción y Localización Edificio F
Lista de Anexos 5. Planos Arquitectónicos Edificio F.
7.2
ACTIVIDADES DE LA UPZ
De la UPZ 17 – San José de Bavaria se reglamentó mediante el Decreto Distrital 380 de Junio de 2004. Se le asigna la función de consolidarse como zona residencial con altas calidades urbanísticas y ambientales, articulado con zonas como Toberín y la Paz, Tejido residencial Norte y un elemento de Estructura Ecológica como es el cerro de la Conejera.
37
7.2.1.1 ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL.
En el barrio Villa del Prado viviendas unifamiliares, casa de dos niveles con antejardín, sobre los ejes viales principales se está dando un cambio de uso espontáneo hacia el comercio y los servicios con cambio de fachadas y adecuaciones para estos usos. El otro sector residencial es San José de Bavaria, el desarrollo corresponde a conjuntos de vivienda organizados en conjuntos cerrados.
7.2.1.2 ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL.
En el sector tienen asiento numerosas instituciones educativas como la Fundación Agraria de Colombia – UNIAGRARIA, colegios e instituciones docentes de diversa índole. También el sector cuenta con dotación deportiva.
Dotación comercial como
supermercados y varios centros comerciales, Terminal Transmilenio
7.2.1.3 REGLAMENTACION URBANISTICA
El decreto reglamentario 364 de 2013, POT Bogotá D.C consolida el sector como Dotacional.
7.3
NORMAS VIGENTES
El POT de Bogotá D.C, reglamentó el uso del suelo para Bogotá D.C. por medio de la Unidad de Planeación Zonal – UPZ 17 se establecieron las normas para el uso del suelo en el sector San José de Bavaria, al cual pertenece el predio motivo del presente avalúo.
38
7.4
REGLAMENTACIÓN DE LA UPZ N° 17
El predio motivo del presente avalúo pertenece a la localidad de Suba. A su vez, esta localidad está dividida en Unidades de Planeamiento Zonal. El inmueble de UNIAGRARIA pertenece a la unidad de Planeamiento Zonal UPZ 17 San José de Bavaria.
7.4.1 SECTOR NORMATIVO
Corresponde al predio del avalúo la siguiente norma:
Localización
Zona
Tratamiento
Norma específica
9
Dotacional
Consolidación sectores Urbanos especial
Art 333 del 200 presente decreto
7.4.2 NORMAS PARA EL USO DOTACIONAL EXISTENTES
Localización
Predios privados
Escala
Situación legal
Metropolitana, Con licencia urbana, zonal
39
Norma específica
Permanencia: deben mantener su uso según artículo 333 del Decreto reglamentario 619 de 2000
Se entenderán como dotacionales existentes, los inmuebles que contengan dicho uso en las escalas Metropolitana, Urbana y Zonal independientemente que se encuentren o no señalados en el plano N° 22 del POT o en la respectiva normatividad.
Figura 3. Plano de Ubicación del predio UPZ.
(Google, 2015)
Esta relación se considera muy buena para cualquier proyecto que se permitiese adelantar en el predio.
40
Figura 4, Indic茅 De ocupaci贸n.
Fuente: (Distrital, 2006, Noviembre)
41
8
NORMAS PARA USO DOTACIONAL
Es la que designa un suelo como lugar para la localización de los servicios necesarios para la vida urbana y para garantizar el recreo y esparcimiento de la población, independientemente de su carácter público o privado. Dentro de ella se identificaron las siguientes zonas: (Los subrayados siguientes son hechos por quien elaboro el avalúo).
ÁREA DE ACTIVIDAD
ZONAS
DOTACIONAL Equipamientos colectivos
Equipamientos deportivos recreativos Parques
APLICACIÓN
Zonas para el desarrollo de instalaciones: a) b) c) d) e)
Educativas Culturales De salud De bienestar social De culto
Zonas para el desarrollo y deportivas y recreativas. campestres.
de instalaciones Incluye clubes
Zonas definidas para la provisión de parques públicos.
Servicios urbanos Zonas definidas para edificaciones e instalaciones básicos de servicios relacionados con: a) b) c) d) e) f) g)
Seguridad ciudadana Defensa y justicia Abastecimiento de alimentos Recintos feriales Cementerios y servicios funerarios Servicios de la administración pública Servicios públicos y de transporte
Tabla 8- Norma Para Uso Dotacional
42
8.1.1 PARÁGRAFO 1.
La delimitación y asignación de usos en los Parques se rigen por lo dispuesto en la Estructura Ecológica Principal y en el sistema de Espacio Público Construido del presente Plan de Ordenamiento (POT - 2004).
8.1.2 PARÁGRAFO 2.
Los usos dotacionales a que se refieren los numerales 2 y 3 del cuadro anterior podrán transformarse parcial o totalmente al uso público de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 334 “Aprovechamiento de usos dotacionales.”
8.1.3 PERMANENCIA.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, los inmuebles de escala metropolitana, urbana o zonal con uso dotacional existentes, los señalados como institucionales por normas anteriores, los que se destinen en el futuro a este uso, o mediante la destinación del suelo hecha en este Plan, en sus fichas normativas, o sean incluidos mediante Planes de Regularización y Manejo, deben mantener el uso dotacional y quedan comprendidos por las normas del tratamiento de Consolidación para Sectores Urbanos Especiales.
8.1.4 LOCALIZACIÓN DE USOS DOTACIONALES
Los usos dotacionales de escala vecinal se permiten en la totalidad de las áreas de Actividades reglamentadas. Cuando se ubiquen en zonas industriales o de minería, deberán ajustarse a las condiciones que señale el Departamento Administrativo del medio Ambiente (DAMA). Los de escalas zonal se permiten en las áreas de actividad 43
dotacionales, en las de comercio y servicios, y en las zonas delimitadas de comercio y servicios de las Zonas Residenciales, según condiciones señaladas en el cuadro anexo N° 2 “ Clasificación de usos del suelo”. Los nuevos usos dotacionales de escala metropolitana requieren de un Plan de Implantación que será aprobado por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD), para definir su localización
específica,
condiciones
particulares
urbanísticos y demás normas requeridas.
Figura 5. Estructura Funcional y de Servicios
Fuente: (Distrital, 2006, Noviembre)
44
de
control
de
impactos
Figura 6. Aspectos Socioecon贸micos.
Fuente: (Distrital, 2006, Noviembre)
45
Tabla 9. ร reas de Actividad De la UPZ.
Fuente: (Bogotรก, 2015)
46
8.1.5 LOCALIZACIÓN.
Los equipamientos vecinales en cesiones públicas para Parques y equipamientos, Se rigen por lo dispuesto en el sistema de espacio público.
Localización de las sedes de la administración pública y servicios públicos. Las sedes de la administración pública y servicios públicos de escala urbana y metropolitana se permiten dentro de la Pieza Centro Metropolitano en los siguientes lugares.
8.1.5.1 EN EL CENTRO TRADICIONAL.
En las Áreas de Actividad Central, En el Eje Occidente: en las Zonas de Servicios Empresariales, Zonas de Servicios Empresariales e Industriales, Zonas de Comercio Cualificado, en las Zonas Industriales, en las Áreas Urbanas integrales Múltiples; en las Zonas de Comercio Cualificado y en las Áreas de Actividad Dotacional. En el Centro Internacional: en la Zona de Servicios Empresariales.
En las centralidades de primer nivel - delimitadas como zonas de comercio cualificado en Restrepo, Plaza de las Américas, Fontibón y Ferias. Los talleres y bodegas de las sedes de la administración pública y los servicios públicos, se permiten en las zonas de servicio al automóvil, zonas de comercio pesado y en las zonas industriales. Las dependencias con atención al público de las embajadas, consulados y organismos internacionales se permiten en las zonas de comercio y servicio.
Las entidades prestadoras de servicios públicos que requieran instalaciones técnicas especiales tales como torres de telecomunicaciones, equipos emisores de ondas que 47
utilizan el espacio electromagnético, presentarán los estudios técnicos que solicite el D.A.P.D. para definir restricciones de localización, alturas máximas y aislamientos.
Se faculta al Alcalde Mayor de Santa Fe de Bogotá para que en un plazo de un (1) año contado a partir de la vigencia del presente Plan,
reglamente las condiciones de
localización de las instalaciones a las que se refiere este literal, bajo los siguientes parámetros normativos.
Se permiten su localización en las zonas de Comercio y Servicios, en las zonas Delimitadas de Comercio y Servicios de las Zonas Residenciales y en las Áreas de Actividades Industriales. En ningún caso se podrán localizar sectores o inmuebles Sometidos al Tratamiento de Conservación Arquitectónico.
En las zonas donde se permitan, no podrán ubicarse en predios destinados a uso público, ni ocupar antejardines, ni aislamientos reglamentarios; solamente podrán ubicarse en la parte edificable del predio sin sobrepasar la altura del sector normativo.
Parágrafo. Se exceptúan de la norma de permanencia del carácter dotacional todos los inmuebles a los que se les asigne temporalmente servicios de Administración Pública.
Los predios privados o los bienes fiscales que tengan uso dotacional, como equipamientos deportivos y recreativos o servicios urbanos básicos, de escala metropolitana y que estén indicados en el plano de usos bajo áreas de actividad dotacional, conservarán ese uso de conformidad con lo dispuesto en el presente Plan.
48
No obstante, el uso dotacional de estos predios mencionados podrá transformarse parcial o totalmente en uso público recreativo, por lo menos en las dos terceras partes de su área mediante la operación combinada de reparto de cargas y beneficios y la adquisición de parte del predio.
De conformidad con este objetivo, en los predios con los usos dotacionales señalados se podrá permitir el desarrollo urbanístico en hasta un tercio del total de su área, como beneficio que se equipará con la carga de transferir al Distrito, a título de cesión urbanística por lo menos el doble del área que se determine como desarrollable, con destino al uso público, según se defina en un Plan de Reordenamiento, que será adoptado mediante decreto del Alcalde Mayor, por iniciativa de la Administración Distrital o mediante proceso de concertación con los propietarios. En este último caso, se podrán establecer incentivos para los concertantes.
El referido Plan de Reordenamiento incluirá las directrices urbanísticas específicas que orientarán la correspondiente actuación urbanística,
como son: la definición de su
edificabilidad, incluyendo las normas sobre usos, índices de ocupación y construcción, retiros, aislamientos, alturas y demás normas de construcción, así como los instrumentos de gestión que permitirán el desarrollo de la actuación urbanística, todo lo cual se sujetará a las siguientes disposiciones generales:
Dentro del rango establecido, el Plan de Reordenamiento determinará la proporción de área desarrollable, teniendo en cuenta las características de los predios y los aspectos ambientales y urbanísticos.
49
El área restante, esto es, la que resulte de deducir del área del predio el porcentaje que se permitirá desarrollar y la zona que se destina al uso público, conservará su uso actual, esto es, dotacional de carácter privado o en bien fiscal, sin perjuicio de la posibilidad de adquisición por parte del Distrito, mediante los mecanismos previstos en la Ley 388 de 1997, para incorporarlo en su totalidad al uso dotacional de carácter público.
Las intensidades y
usos que se determinen tendrán en cuenta criterios
ambientales y urbanísticos, de conformidad con los lineamientos y parámetros previstos en este Plan.
El cálculo de las áreas aprovechables se hará sobre el área neta urbanizable.
El desarrollo del plan puede preverse por etapas y mediante el uso combinado de instrumentos de gestión.
La determinación del aprovechamiento urbanístico de la proporción del terreno que se defina, no implicará la generación de plusvalía, toda vez que el beneficio del aprovechamiento tiene como causa la carga de la transferencia del área para uso público.
Parágrafo 1. La definición de las normas que permitan el desarrollo urbanístico del predio en la proporción prevista en la presente disposición, para el otorgamiento del beneficio que se equipara con la carga de la generación del espacio público, quedará sujeta al establecimiento de la cesión urbanística al Distrito, contemplada en este artículo.
Parágrafo 2. Sin perjuicio de lo previsto en este artículo, el Distrito Capital, o la entidad competente, podrá adquirir total o parcialmente la proporción del predio que pretenda destinar al uso público, mediante los mecanismos previstos en la Ley 388 de 1997, en cuyo caso el precio podrá ser pagado con derechos de desarrollo y construcción que se asignarán al área desarrollable, según lo previsto en el Plan de Reordenamiento del que habla este artículo. 50
Parágrafo 3. En los eventos contemplados en el presente artículo, el Plan de Reordenamiento sustituirá el Plan Parcial, para los efectos de la expedición de licencias de urbanismo y construcción.
Figura 7. Plano de la UPZ 17 San José De Bavaria, Escala 1:500. (Google, 2015)
9
Para
METODOLOGÍA
determinar el VALOR COMERCIAL
del inmueble de la
referencia, se visitó
formalmente con el propósito de realizar el correspondiente análisis y determinar los elementos más importantes que inciden en el valor comercial del mismo. Dentro de este proceso se tuvo presente los siguientes factores:
51
9.1
FACTORES DE CARÁCTER GENERAL
Permiten identificar todos los agentes del Sector donde se localiza el inmueble, como Infraestructura, Equipamientos, Servicios públicos, Estrato, Normativa y Tendencia de la zona, con el fin de determinar los procesos de valorización o desvalorización que inciden sobre el inmueble en estudio.
9.2
FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO
Permiten conocer y analizar los aspectos específicos de la edificación relacionados con la estructura, los materiales, los acabados, la disponibilidad de servicios, el diseño arquitectónico, las áreas, el estado de conservación y otros aspectos inherentes a la edificación con relación a su entorno inmediato Urbanización.
De acuerdo a la información lograda, se realiza un análisis estadístico de los valores, según el caso, de los diferentes métodos utilizados; entre estos están:
9.3
AVALÚO POR EL MÉTODO COMPARATIVO
Se determina con base a valores de predios semejantes en sus características, ofertas y ventas de inmuebles, de acuerdo a recorridos y estudio del mercado en el sector.
52
9.4
AVALÚO POR EL MÉTODO DE REPOSICIÓN
Consiste en obtener el valor, calculando el costo total de volver a construir un inmueble similar, despreciándolo de acuerdo a su edad y estado actual.
9.5
AVALÚO POR EL MÉTODO DE RENTABILIDAD
Se establece el valor comercial, a partir de las rentas o ingresos que puede obtener el inmueble. Se concluye el AVALÚO COMERCIAL, con la investigación en las diferentes bases de datos de las organizaciones gremiales, costos de construcción de Construdata Edición 173 Diciembre 2014, con la Lonja de propiedad Raíz de Bogotá y con el POT, a fin de obtener el valor más estimado para el inmueble del estudio.
10 PROPÓSITO DEL AVALÚO
Estimar el valor comercial o de mercado de los bienes inmuebles identificados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado final.
10.1 DEFINICIÓN DE VALOR COMERCIAL O DE MERCADO
El valor comercial o de mercado como se utiliza en este informe se puede definir así: "El precio más probable en términos de dinero que la propiedad lograría en un mercado abierto competitivo dadas las condiciones y requisitos para una venta justa, en la cual el vendedor y el comprador actúan con pleno conocimiento y prudencia, asumiendo que el precio no es afectado por ningún estímulo indebido. 53
10.1.1 DERECHO DE PROPIEDAD
Se considera que el propietario tiene derecho de propiedad completa y absoluta pudiendo disponer y transferir el inmueble con entera libertad, como este predio corresponde a una universidad, los accionistas deben aprobar por estatuto el derecho a su venta o en su defecto como se encuentra actualmente hipotecada al Banco Bancolombia S.A.
10.1.2 EL ÓPTIMO Y MEJOR USO
Es aquel que al momento del avalúo es el de mejor aprovechamiento económico. También se define como el uso y programas disponibles de utilización futura que produzcan el más alto valor sobre la tierra, de acuerdo con las normas urbanísticas, las condiciones del mercado actual y la necesidad que tenga el propietario.
10.1.3 VIGENCIA DEL AVALÚO
El presente avalúo tiene vigencia de un año a partir del 09 de Enero de 2015, siempre y cuando no se presenten circunstancias o cambios inesperados de índole jurídica, técnica, económica o normativa que afecten o modifiquen los criterios aquí analizados. Lista de Anexos 6. Certificado Catastral actualizado.
10.1.4 ALCANCE DEL ESTUDIO
El fin del presente estudio es orientar a los propietarios, sobre el posible valor por el cual debe comercializar los bienes inmuebles dentro de un marco razonable y justo. 54
10.1.5 COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
De manera general, y exceptuando casos específicos, la norma explica que los coeficientes se calcularán con base en el la área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto a la total privada; además, agrega la forma de calcular el Área privada libre.
La Ley consagra que los reglamentos de los conjuntos de uso comercial o mixto deben contemplar de manera expresa y por separado tanto los coeficientes de propiedad como los índices de participación, pues cada uno de ellos tiene una finalidad distinta.
10.1.6 CUADRO DE AREAS GENERALES.
FUENTE Escritura Pública 4383: Certificado libertad y tradición Febrero 03 de 2015: Certificado catastral Febrero 03 de 2015: Plano topográfico Enero 2008 Tabla 10. Cuadro de Áreas Generales.
FRENTE / FONDO Frente:
119,10
m
Fondo: Relación Frente / Fondo:
209,84 0,54
m m
55
M2 21.896,58 25.396, 58 28.771,90 24.811.93
10.1.7 ASPECTO ECONÓMICO DEL INMUEBLE
Destino Original:
Dotacional
Uso Actual:
Dotacional
Estratificación:
N/A
Coeficiente de copropiedad:
N/A
Vida Útil Remanente:
Sesenta (60) Años
Comercialización:
N/A
Comportamiento oferta demanda:
Baja Restricciones de suelo bajó 22 por ciento en
Actividad edificadora en la zona:
la ciudad.
Perspectivas de valorización:
Alta.
56
10.2 CUADRO DE AREAS CUADRO DE AREAS AREA DEL LOTE AREA OCUPADA AREA BLOQUE A AREA BLOQUE B AREA BLOQUE C AREA BLOQUE D AREA BLOQUE E AREA BLOQUE F AREA BLOQUE G AREA BIBLIOTECA AREA CAFETERIA AREA AUDITORIO Y PROF. AREA DE PARQUEADEROS AREA CANCHA MULTIPLE AREA DE TALLER MANTENIMIENTO AREA DE ARCHIVO AREA DE CASETA BOMBEO AREA CORREDORES Y ANDENES AREA PORTERIA AREA AULAS AREA CENTRO INV. LAB. I.C. AREA DE SUBESTACION ELECT. AREA ZONAS VERDES.
24,994.41 5,353.84 262.34 180.30 895.76 230.43 935.86 638.57 366.56 344.24 272.35 286.90 3,721.68 609.88 36.46 71.38 42.99 1,912.36 15.54 126.84 355.96 63.88 14,639.45
Tabla 11. Tabla de Áreas – Fuente Plano Topográfico.
10.2.1 DEPENDENCIAS
El inmueble está conformado por: Por siete (7) bloques A, B, C, D, E, F, y G, de los cuales los Bloques D y F, son edificaciones relativamente nuevas Estructuralmente, posee elementos constructivos sismo resistentes según la NRS-2010, las demás corresponde sus construcciones a la época de los ochenta, confirmadas por ladrillo con acabado pañete rustico y pintura, cubierta a dos aguas en madera y teja española, ver anexo de imágenes del inmueble.
57
Las áreas de: Cafetería, Biblioteca, auditorio, Centro Investigación Laboratorio I.C. caseta de bombeo, archivo taller Mantenimiento, portería y subestación eléctrica poseen las mismas características típicas de las construcciones de los ochenta.
Nota 1: Las áreas registradas en el presente informe se tomaron del plano levantamiento topográfico y el formulario para declaración sugerida del Impuesto predial unificado año gravable 2014, de la copia simple de la escritura pública anteriormente mencionada, del certificado de Tradición y Libertad de Matricula Inmobiliaria 50N-183133 de fecha 03 de febrero de 2015 impreso a las 09:52:15 AM, de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro, documentos que fueron suministrados por los interesaos para la realización del presente estudio. Nota 2: Es importante aclarar que al momento de la visita se observó una mayor área construida; es decir los bloques E y cafetería. Los bloques A y C los Baños están remodelados, no se suministró copia de la licencia de construcción, por esta razón se asume para el presente estudio las áreas que reposan en documento público, es de aclarar que la totalidad de las áreas calculadas se tendrán en cuenta al momento en que sea suministrada la licencia de aprobación de las obras de ampliación de la universidad. De acuerdo con lo previsto en el artículo 30 del Decreto 1420 de 1998, cuando el inmueble objeto del avalúo cuente con obras de urbanización o construcción adelantadas sin el lleno de los requisitos legales, estas no se tendrán en consideración para la determinación del valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el avalúo. Lista de Anexos 7. Imágenes del Predio y Sus Dependencias.
58
11 CÁLCULO DEL AVALÚO COMERCIAL
11.1 METODOLOGÍA APLICADA PARA EL AVALÚO
Para la determinación del valor comercial del bien material del presente estudio nos apoyamos en los siguientes procedimientos metodológicos:
11.1.1
“AVALÚO POR EL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”
Se determina con base a valores de predios semejantes en sus características, ofertas y ventas de inmuebles, de acuerdo a recorridos y estudio del mercado en el sector.
11.1.2
“AVALÚO POR EL MÉTODO COSTO REPOSICIÓN”
Avalúo por método de reposición: consiste en obtener el valor del inmueble calculando el costo total de volver a construir el inmueble con características semejantes, depreciándolo de acuerdo a su edad y estado actual.
11.2
MEMORIAS DE CÁLCULO DEL AVALÚO
11.3 CÁLCULO POR COMPARATIVO DE MERCADO. 11.4 MEMÓRIA DE CÁLCULO - CONSTRUCCIÓN POR REPOSICIÓN. Lista de Anexos 8. Cálculos.
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12 CONCLUSIONES
Para determinar el valor comercial del inmueble del presente avalúo se tuvo en cuenta las siguientes consideraciones: Las características de rentabilidad y comercialización que el inmueble representa tanto para el presente como para el futuro. El valor adoptado, corresponde a un valor de equilibrio, dentro del mercado inmobiliario del sector, estimado mediante un análisis de precios de oferta y compra-venta de inmuebles de las mismas características y usos comparables dentro de la zona de influencia. También la localización del inmueble en el sector, así como en la edificación, el estado actual del inmueble, los materiales de construcción y los acabados de los mismos. No poseer interés alguno en el inmueble del avalúo, igualmente manifestamos no tener ninguna vinculación comercial diferente a la derivada a este estudio con los propietarios o solicitantes del presente avalúo. También certificamos no divulgar o revelar directa o indirectamente el resultado o cualquier tipo de información que sea de nuestro conocimiento en razón de este avalúo. El avalúo practicado, no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas y en general asuntos de carácter legal. El justiprecio se circunscribe a la propiedad en el estado en que se observó al momento del avalúo. En la realización de este informe se han aplicado los procedimientos y técnicas evacuatorias universalmente establecidas, de manera clara, precisa y objetiva.
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El avalúo se fundamenta sobre la construcción y los derechos derivados de la misma, en el valor final se involucran de manera implícita esos derechos.
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13 RECOMENDACIONES
El presente avaluó no asume responsabilidad alguna si llegase a haber diferencia de áreas frente a las que se determinen a través de un levantamiento físico del terreno y de la construcción, que alteren o modifiquen los valores consignados en este documento. El valor establecido corresponde a un valor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario de la zona; sin embargo, este debe adoptarse como un valor probable, toda vez que durante el proceso de negociación pueden presentarse situaciones circunstanciales que influyan notoriamente en dicho valor. En ningún caso podrá entenderse que el Avaluó pueda garantizar que el avalúo cumpla o satisfaga las expectativas, propósitos u objetivos del propietario o solicitante del mismo, para efectos de negociación o aprobación de un crédito o garantía hipotecaria. El Avaluó advierte que no tiene interés personal ni por interpuesta persona sobre el bien avaluado; el concepto emitido obedece a un criterio sano e imparcial en los que se integran su experiencia y el conocimiento pleno de la zona. Para el concepto final en cuanto al valor comercial, además de los criterios analizados en los capítulos anteriores, se tuvieron en cuenta básicamente los siguientes aspectos: la edad, el estado general de conservación y las posibilidades de comercialización de los inmuebles en un tiempo relativamente corto. De acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 del 24 de Junio de 1998 y con el numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 del 8 de Marzo de 2000, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones que generan el valor comercial se conserven.
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