Coliving. Hacia un programa de vivienda compartida de bajo costo en inmuebles vacantes.

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ÍNDICE: Introducción: Contexto de investigación. El caso del Municipio B y el problema de las Pensiones de Ciudad Vieja.

Capítulo 1. COLIVING: La más antigua forma espacial de vida comunitaria.

Capítulo 2. 124 IVVCV. Relevamiento y caracterización del stock de inmuebles vacantes de Ciudad Vieja.

Capítulo 3. Un estudio de caso modelizable e hipótesis de reutilización.

Capítulo 4: Breve genealogía de las relaciones entre el estado uruguayo y el sistema de las pensiones Capítulo 5. Matriz de Roles y Actores.

Bibliografía.

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Introducción. Contexto de investigación.

El presente estudio tiene como marco general el proyecto de investigación: “REHABITA_MVD2020. Propuestas de reutilización del stock edilicio de inmuebles vacantes en áreas centrales de Montevideo para la resolución de problemas de inclusión social". Dicho proyecto fue financiado por la Comisión Sectorial de Investigación Científica de la UdelaR, se desarrolla desde la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo por los autores de la presente propuesta.

REHABITA_MVD2020 aborda simultáneamente dos conjuntos de problemas, por un lado los directamente asociados a la existencia de numerosos edificios y lotes vacantes en zonas centrales de Montevideo que debilitan la sustentabilidad urbana de la ciudad, y por otro lado a un conjunto de problemáticas de inclusión social de diversa índole planteadas por los Alcaldes de los Municipios b, c y ch.

El desafío central de la investigación consiste en proponer mecanismos de reutilización del stock de inmuebles vacantes de Montevideo contribuyendo a la resolución de problemáticas de inclusión social.

El caso del Municipio B y el problema de las Pensiones de Ciudad Vieja.

En el caso del Municipio B, y a partir del planteo realizado por el Alcalde Carlos Varela, se abordó la problemática de la población de bajos recursos que habita en Ciudad Vieja y como única forma de acceso a vivienda encuentra la oferta de “pensiones”. Muchas veces esos equipamientos presentan severos problemas de habitabilidad y precariedad como ha sido recientemente referido por investigadores de Facultad de Humanidades en artículos de prensa1. Frente a los reducidos ingresos de los usuarios de las “pensiones”, ese sistema es una alternativa a la migración hacia zonas periféricas que los alejarían de fuentes de trabajo y redes sociales.

precios actuales del mercado de pensiones de Ciudad Vieja, garantice condiciones adecuadas de habitabilidad.

El presente documento es informe final del proyecto COLIVING_MVD 2020 desarrollado en el marco del Convenio “Coloquios” FADU-MVOTMA, una investigación derivada de REHABITA_MVD2020 planteada con el objetivo indagar las condiciones de replicabilidad del estudio de caso mencionado a nivel de un Programa de reutilización de inmuebles vacantes en Ciudad Vieja.

Para ello se propuso cuantificar el stock actual de inmuebles vacantes de la zona, desarrollar una hipótesis de reutilización para dicho stock y construir un mapa de actores y roles hacia la definición de un “Programa de vivienda compartida de bajo costo en inmuebles vacantes de Ciudad Vieja”.

Es importante señalar que el conocimiento sobre la realidad de las “pensiones” en Montevideo y Ciudad Vieja en particular tiene escasos antecedentes de investigación, tanto respecto a las condiciones espaciales del sistema así como al perfil social de sus usuarios. Otras ciudades, como el caso de Buenos Aires, presentan significativos niveles de conocimiento actualizado sobre el tema.

Entre los estudios de referencia a nivel de Montevideo y Ciudad Vieja en particular, son de principal importancia los trabajos realizados en la década de 1980 por el Grupo de Estudios Urbanos (GEU)2 y publicados en 1984. Allí se definió y cuantificó el fenómeno de pensiones y las casas de inquilinato bajo el concepto: “Vivienda Colectiva”.

Por “Vivienda Colectiva” GEU definió aquella que: “se organiza sobre la base de una unidad de alojamiento definida por la `pieza` que es complementada como mínimo con un baño colectivo, agua y energía eléctrica”. A partir de esa célula básica se asocian servicios que la complementan como: cocina, colectiva o individual, y sectores de lavado. (GEU 1984: 285).

La investigación REHABITA_MVD2020 para el caso Ciudad Vieja, abordó la realización de un estudio de caso que analiza las posibilidades de reconversión de un inmueble vacante para ser utilizado en modalidad “Vivienda Compartida de Bajo Costo”. Ese estudio fue realizado en conjunto por el equipo de investigación, los propietarios del inmueble, el Alcalde del municipio y la firma de asesoramiento inmobiliario Julio Villamide Asociados. El desafío del estudio fue indagar en las condiciones de viabilidad económica para desarrollar una propuesta habitacional que conservando los

En la misma línea, el Instituto Nacional de Estadística INE de Uruguay define “Vivienda Colectiva” como el conjunto de personas que comparten la vivienda por razones de trabajo, atención médica, estudios, militares, de reclusión, religiosas, etc." (l.N.E6). A nivel internacional otros Institutos de Estadística refieren como edificios de “Vivienda Colectiva” a: conventos, asilos, residencias de estudiantes, hospitales, cárceles, hoteles, pensiones. 3

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Pilar Uriarte, investigadora responsable del Núcleo de Estudios Migratorios y Movilidad de Poblaciones de la FHCE: Fuente: https://www.elobservador.com.uy/nota/entre-suenos-y-ratas-2017521500. Recuperado el 7 de setiembre de 2018.

Responsables: Mariano Arana, Ana Gravina y Lina San Martin. “Aspectos socio-económicos y ambientales de la Ciudad Vieja de Montevideo” GEU 1984.

3 http://www.eustat.eus/documentos/opt_0/tema_447/elem_5662/definicion.html 4

Según los trabajos publicados por el GEU las “pensiones” de la década de 1980 se caracterizaban por ser utilizadas durante periodos de permanencia no mayores a dos o tres años, por poblaciones con ingresos inseguros y que no contaban con garantías o referencias. (GEU, 1984: 287). Se señalaba también que en dicho sistema habitacional el pago del alojamiento se realizaba por adelantado y por periodos variables, un día – una semana – una quincena – un mes. No existía contrato escrito, y se daba la expulsión inmediata en el caso de incumplimiento por parte del inquilino. El equipamiento de la pieza era brindado por el promotor, los servicios higiénicos eran comunes aunque en ocasiones la pieza podía llegar a tener baño individual.

Otros antecedentes de conocimiento general sobre el tema pueden encontrarse en el libro “La vivienda de interés social en Uruguay” (CONTI DE QUEIROGA, 1971) y más recientemente en un conjunto de tesinas de grado en Trabajo Social realizados entre 2005 y 20124. En particular resultan de principal referencia los estudios más recientes desarrollados por la antropóloga Pilar Uriarte y el bachiller en antropología Leonardo Fossatti, en conjunto con la “Organización Idas y Vueltas” que trabaja sobre el tema de poblaciones migrantes en Uruguay.

I. COLIVING: la más antigua forma espacial de vida comunitaria

Santos Murdocco, Lucía “Pensiones un lugar en familia” /Lucía Santos Murdocco. -- Montevideo, : UR. FCS, 2012. 36 h. ( BN FCS ) Ubic: T TS 718. Morales Aranda, Triana Guadalupe “Entre la transitoriedad y la permanencia :la vida en pensiones y casas de inquilinato” /Triana 4

Guadalupe Morales Aranda. -Ubic: T TS 128

Montevideo : UR. FCS-DTS, julio, 2005. 48 p. ( FCS-031193 )

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Esencialmente las “pensiones” son un dispositivo de alojamiento residencial que funciona por asociación de células de uso privado (habitaciones o piezas) con espacios de uso colectivo: cocinas, baños, comedores, lavaderos, etc. Operan en Montevideo dentro de la normativa de oferta hotelera, ello significa por fuera de la ley de arrendamientos, lo que exime de contratos y garantías, y su utilización no genera derechos de inquilino.

Ambas propuestas implicaban una reagrupación de los componentes tradicionales de la vivienda unifamiliar (dormitorios- living- comedor - cocina - baño - estar) para la construcción de los llamados “condensadores sociales”. Las experiencias de vivienda colectiva rusa combinaron diferentes tipos de célula de uso privado con áreas de uso común tales como comedores, cocinas, bibliotecas, salas de lectura, talleres, lavanderías, casas cuna y jardines de infantes.

Desde el punto de vista arquitectónico, la lógica subyacente a las “pensiones” –agrupación de células de uso privado con locales y servicios de uso colectivo - tiene diversos antecedentes históricos.

En el ámbito internacional, uno de los antecedentes paradigmáticos de esa lógica de asociación habitacional se encuentra en los desarrollos producidos en el marco de la Revolución Soviética de 1917. Es el caso del edificio Narkomfin de los arquitectos Ginzburg y Milinis de 1928, o el proyecto de la “Casa Comunal” de Barshch y Vlamidirov de 1929.

Barshch & Vladimirov hicieran en 1929 para la Casa Comunal

CASA COMUNAL “Kommunalk” Moisei Ginzburg, Ignaty Milinis, 1928-1932 Moscú, Rusia 1928 – 1932. Moscú. Rusia

Esa disolución de los componentes de la vivienda unifamiliar tradicional dentro de un nuevo tipo de edificio llamado “Casa Comunal” o “dom-komuna”, tenía antecedentes en la idea de “Falansterio” formulada por Charles Fourier aproximadamente ochenta años antes de la Revolución Soviética, en torno al año 1836.

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El Falansterio, fue una propuesta de reorganización social y habitacional alternativa a los modos de vida de la sociedad industrial de la Francia de primeras décadas de siglo XIX. El término “Falansterio” derivaba de la contracción de las palabras “falange” y “monasterio”. El falansterio no tenía “familias” como unidades de agrupación social interna, sino “falanges” - término que Fourier tomaba de las designaciones de agrupación militar. La falange para Fourier era un grupo de personas con afinidades comunes que se reunían para el desarrollo de una nueva forma de vida. Esas “falanges” habitarían según Fourier en “falansterios”, es decir construcciones en parte asimilables a “monasterios”, edificios compuestos por células de uso privado articuladas con una multiplicidad de espacios de uso común.

y las malas condiciones de habitabilidad definieron la intervención del gobierno nacional en 1878.”

Falansterio Montevideo. Luis Andreoni. 1987.

El término “Falansterio” unía “falange” y “monasterio”, asociando terminológicamente una denominación metafórica de grupos militares con el más antiguo sistema de vivienda colectiva o “habitación celular” de la historia: el Monasterio medieval. Dicha tipología, consolidada y replicada hacia el siglo XII, en Europa, fue la respuesta material a un modo de habitar llamado “cenobítico” o de “vida comunitaria”, caracterizado por la asociación de espacios de descanso - células o salones compartidos – con espacios colectivos de servicios y estancias como cocinas, comedores, bibliotecas, etc.

El falansterio de Fourier.-1936.

En el caso uruguayo, el “Falansterio Montevideano”, proyectado por Luis Andreoni en el año 1887 - autor entre otras obras del “Hospital Italiano”, el “Club Uruguay” o la Terminal ferroviaria de AFE – implica una explicita referencia al proyecto utópico de Fourier. El “Falansterio Montevideano”, nunca construido, fue un intento de mejoramiento habitacional para los habitantes de las llamadas “casas de inquilinato” o “conventillos” de la época. Diez años antes, en el año 1878, el gobierno uruguayo había emitido un decreto de regulación de “casas de inquilinato” que para diversos autores representa la primera intervención estatal en Uruguay en temas de vivienda: "El mercado construyó hasta 1867 ciento quince conventillos 20 en el barrio Sur, acompañando el auge comercial e industrial. Las pestes de fiebre amarilla y tifus de fines del siglo XIX dejaron vacías numerosas casas céntricas de familias ricas 21 que fueron siendo alquiladas por piezas a las nuevas familias de obreros. La usura en los precios

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“Las palabras cenobita y cenobítico derivan (por vía del latín coenobĭum) del griego κοινός (koinós: común) y βίος (bíos: vida’), que significan ‘vida comunitaria’.

El adjetivo griego es κοινοβιακόν (koinobiakón). Un grupo de monjes viviendo en comunidad se llamaba cenobio; en latín cenobium (monasterio).”5

El monasterio se presenta como un sistema abierto en el que sus distintas espacialidades responden a funciones colectivas específicas como la sala capitular, la cocina, la estufa, calefactorium, biblioteca y otras, asociadas a gradientes de privacidad. Esa solución a la problemática de la vida en comunidad, tiene múltiples ejemplos como el monasterio de Santo Domingo de Silos (S.X), Burgos, o en Saint Gall (S.VII-IX), Basilea o en el siglo XX el Convento de la Tourette del arquitecto Le Corbusier.

https://es.wikipedia.org/wiki/Movimiento_cenob%C3%ADtico 7

proyecto de “Hogar Estudiantil” en la zona de Malvín Norte, actual Facultad de Ciencias, aborda el problema de la asociación o alojamiento de grandes contingentes de estudiantes dentro de una misma unidad habitacional.

Monasterio Santo Domingo de Silos, Burgos, España. Siglo X.

Img. 3. Diagramas de Serralta y Clemot para Hogar Estudiantil.

En la actualidad y a nivel internacional se observa la emergencia de un conjunto de experiencias habitacionales que han sido agrupadas bajo el término anglosajón “COLIVING”. Al respecto, resultan de principal referencia el edificio Old Oak construido en Londres en el año 2012 y diseñado por el estudio PLP Architecture o el conjunto TIETGEN construido en 2006 en Dinamarca6 del estudio de arquitectos Lundgaard &Tranberg Architects. ç Monasterio de La Tourette. Le Corbusier, 1957.

Old Oak es considerado popularmente “la mayor vivienda compartida del mundo”, con 545 habitaciones, de áreas aproximadas a 12m2 asociadas a una multiplicidad de servicios comunes.

Otro programa arquitectónico de tipo “Vivienda Colectiva” son los Hogares Estudiantiles. En el ámbito local los trabajos de Justino Serralta y Carlos Clémot para el

6 https://www.thecollective.co.uk/coliving 8

Si bien, en los últimos diez años a nivel internacional se observa una diversificación de la oferta habitacional hacia el llamado modelo de “Coliving”, “Vivienda Colectiva” o “Vivienda Compartida”, a nivel local y hasta la fecha de realización de este estudio, el modelo predominante de Oferta Habitacional en Montevideo podría sintetizarse en la ecuación: UN HOGAR – UNA VIVIENDA. Tanto en el mercado de la vivienda de promoción privada como en las variantes de vivienda pública, la tipología predominante responde a la misma ecuación.

Img. Old Oak, Londres. 545 habitaciones en Vivienda Compartida. PLP Architecture.

El conjunto TIETGEN por su parte cuenta con 330 habitaciones agrupadas en núcleos de vivienda o “apartamentos” compuestos por 12 habitaciones individuales con baño privado asociadas a una zona común de estar y cocina - comedor compartida.

Una excepción reciente a ese modelo en Uruguay es la inauguración de la propuesta “ZAG” desarrollada por el grupo “Sinergia – ACSA”. “Sinergia”, es el nombre de la empresa que implementó en Uruguay la modalidad de arrendamiento de espacios de trabajo colectivo denominada Coworking. Recientemente dicho grupo ha incursionado en las modalidades de Vivienda compartida o Coliving en asociación con el grupo inmobiliario ACSA. Mediante el reciclaje de un edificio ubicado en la Ciudad Vieja de Montevideo, ZAG ofrece acceso a un conjunto de 20 habitaciones con servicios comunes a las que se accede sin contratos. Según notas referidas en prensa la habitación standard tiene un costo mensual de $ 18.500 para una persona y $ 23.000 para dos7. El emprendimiento tramitó su habilitación vía la normativa de pensiones contemplada en el Digesto Departamental de Montevideo. Desde el punto de vista normativo ZAG es una pensión, pero dirigida a segmentos socio económicos medios y medio-altos.

Por su parte la revisión de políticas públicas en materia de Vivienda en Uruguay considerando el “Plan Quinquenal de Vivienda de Gobierno Nacional 20152019”, muestra un modelo centrado en la ecuación: “UN HOGAR - UNA VIVIENDA” y con una lógica de tenencia predominantemente propietarista8. La vivienda pública en Uruguay no ha explorado las posibilidades del concepto de “vivienda colectiva” como forma de alternativa habitacional y se centra en la generación de alternativas de otorgamiento y acceso a la propiedad. Excepción de ello son las Cooperativas de Uso y goce, soluciones de BPS (ingresos menores a 12 UR) y garantía de alquiler para jóvenes.

Img. RESIDENCIA TIETGEN. Dinamarca 2006. Lundgaard &Tranberg Architects.

https://www.juliovillamide.com/blog-articulos/2018/6/28/el-observador-27062018-coliving-una-tendencia-de-vivienda-que-busca-su-lugar-en-uruguay 8 Las excepciones a ese modelo propietarista son: las cooperativas de Uso y goce/ BPS 7

En el marco de las consideraciones realizadas, el proyecto COLIVING_ MVD2020 se propone indagar en el diseño de un programa de reutilización de inmuebles vacantes en Ciudad Vieja con potencialidad de ser usados como Estrategia de Acceso al Suelo Urbano. Plantea como objetivo específico el análisis de roles de actores sustantivos con énfasis en el Estado Nacional y el Gobierno Departamental para el diseño e implementación de un Programa de Vivienda Compartida de Bajo Costo en Inmuebles Vacantes en el polígono Ciudad Vieja de Montevideo.

(ingresos menores a 12 UR) y las garantías de alquiler para jóvenes.

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II. 124 IVVCV. Relevamiento y caracterizaciรณn del stock de inmuebles vacantes de Ciudad Vieja

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SUPERFICIE TOTAL DE PADRONES

La superficie total de padrones identificados como IVVcv es: 39.335m2.

Dicha รกrea equivale a seis manzanas de ciudad vacante.

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SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA

La superficie total construida de IVVcv es: 82,256m2.

Dicha รกrea construida equivale a un total de 1000 viviendas de 75m2.

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TITULARIDAD

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pĂşblica. (Datos inventario patrimonial 2010)

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pĂşblica. (Datos inventario patrimonial 2010) 14

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VIVIENDA El 73% de los casos relevados (90 casos) son edificios de vivienda en su programa original.

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pĂşblica. (Datos inventario patrimonial 2010)

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CONTENEDORES El 13% de los casos (16 casos) relevados responden a programáticas no residenciales de tipo administrativo, producción, oficinas, gestión.

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pública. (Datos inventario patrimonial 2010)

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BALDIOS El 14% de los casos relevados son baldĂ­os (17 casos).

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pĂşblica. (Datos inventario patrimonial 2010)

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INMUEBLES VACIOS Y DEGRADADOS El 35% de los inmuebles relevados configura situaciones de “inmueble degradado”.

Dicho Stock se inscribiría en el marco del Proyecto de Ley “Inmuebles Urbanos Vacíos y Degradados.”

Es relevante consignar en ese sentido, que la mayoría de los inmuebles relevados, aproximadamente el 65% solo cumple la condición de “Vacío” por tanto quedaría fuera de alcance del proyecto de Ley.

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pública. (Datos inventario patrimo-

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VIVIENDA TALLE XL >3000m2 Se relevó un único caso con área construida mayor a 3000m2, dicho edificio posee un total de 11.000m2 construidos.

El 91% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pública. (Datos inventario patrimonial 2010)

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VIVIENDA TALLE L (1000-3000m2)

El 16% de los casos tienen entre 1000 y 3000m2 construidos (14 casos).

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VIVIENDA TALLE M (500-1000m2) El 31% de los casos tienen entre 500 y 1000m2 construidos (28 casos).

% de los inmuebles relevados son de propiedad privada y el 9% inmuebles de propiedad pĂşblica. (Datos inventario patrimonial 2010)

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VIVIENDA TALLE XS (<250m2) El casos (18tienen casos) un tienen entre รกrea construida a 250m2.

El20% 20%dedeloslos casos รกrea construida menormenor a 250m2 (18 casos).

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TIPO DE PROPIEDAD EN VIVIENDA TALLE XL Dentro de la categoría Vivienda Vacía y talle XL, el único caso relevado es de propiedad privada.

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TIPO DE PROPIEDAD EN VIVIENDA TALLE L El 93% de los casos de Vivienda Vacía en la categoría talle L son de propiedad privada (13 casos).

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TIPO DE PROPIEDAD EN VIVIENDA TALLE M El 89% de los casos de Vivienda Vacía dentro de la categoría talle M son de propiedad privada (25 casos).

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TIPO DE PROPIEDAD EN VIVIENDA TALLE S El 93% de los casos de Vivienda Vacía dentro de la categoría talle S son de propiedad privada (26 casos).

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VIVIENDA TALLE XS

El 100% de los casos de Vivienda VacĂ­a talle XS son de propiedad privada (17 casos).

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CONTENEDORES TALLE XL (>3000m2) Se relevó un único caso de contenedor tamaño XL con 4827m2.

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CONTENEDORES TALLE L (1000-2000M2) El 50% de los casos de Contenedores son tamaĂąo L (8 casos).

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CONTENEDORES TALLE M (500-1000M2) El 25% de los casos de Contenedores son tamaĂąo M (4 casos).

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CONTENEDORES TALLE S (MENOR A 250M2) El 25% de los casos de Contenedores posee tamaño M (4 casos).

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III. Un estudio de caso modelizable y una hipรณtesis de reutilizaciรณn.

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SUPERFICIE TOTAL DE PES

UN ESTUDIO DE CASO MODELIZABLE En el marco de las actividades del proyecto “REHABITA_MVD2020” el equipo de investigación en conjunto con el Alcalde Carlos Varela realizó la selección de un caso particular para llevar adelante un diseño experimental de intervención.

La idea fue sondear la viabilidad de implementar un proceso de reconversión edilicia de un inmueble vacante para la implantación de un prototipo de Vivienda Compartida de Bajo Costo en Alquiler.

A partir de esa definición se contactó al propietario del inmueble seleccionado y se le propuso desarrollar el estudio de viabilidad en el inmueble de su propiedad. El equipo de investigación formuló el anteproyecto de reconversión y se contrató al Estudio inmobiliario Julio Villamide Asociados para indagar en las condiciones de viabilidad económica de implementación de la propuesta. El edificio seleccionado proyectado en 1909 se encuentra vacante desde aproximadamente dos décadas, posee grado de protección patrimonial tres y es obra del arquitecto Juan Maria Aubriot, - autor entre otras obras de la Facultad de Derecho y la Residencia Presidencial de calle Suarez. Originalmente el edificio fue proyectado como “inmueble de renta” con planta baja destinada a uso comercial, y posteriormente fue refuncionalizado para su uso como pensión bajo la denominación de “Pontevedra”.

Tiene un área de 787 m2 y para su reconversión se propuso un anteproyecto que genera veintiocho habitaciones de uso individual o doble, un servicio de lavandería cada 6 habitaciones, un sector común de cocina-comedor y un área de estar y recreación. El anteproyecto mantiene la lógica circulatoria del edificio original, ubicando las habitaciones sobre las fachadas, y accediendo a ellas mediante pasillos de distribución en cada nivel. Las habitaciones tienen un área proyectada entre los 10.4 y los 13.4m2, y todas cuentan con baño privado. Seis de las veintiocho habitaciones son accesibles, cumpliendo con la normativa UNIT ISO 200:2014, y en todos los niveles se encuentra un baño accesible común a todas las habitaciones. El ratio medio de área proyectada por usuario es de 18m2/persona.

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SUPERFICIE TOTAL DE PES UNA CLASIFICACIÓN DEL STOCK DE VIVIENDA VACIA POR AREA CONSTRUIDA Como fue mencionado anteriormente, el 73% del stock de inmuebles vacantes relevados para este estudio en la zona de Ciudad Vieja son “viviendas vacías”.

Considerando que un 90% de los casos relevados (datos 2010) son de propiedad privada, en su gran mayoría el problema de los inmuebles vacantes de Vieja debe entenderse como un problema de “viviendas vacías de propiedad privada”. Si se analiza dicho stock por área construida se concluye que: El talle XL presenta un solo caso con 11.000m2 construidos.

El 16% (14 casos) es talle L con área construida entre 1000 y 3000m2.

El 32% (29 casos) es talle M, edificios de área comprendida entre 500 y 1000m2.

El 30% (27 casos) es talle S, área entre 250 – 500m2 y Y un 20% (18 casos) es talle XS, área menor a 250m2.

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SUPERFICIE TOTAL DE PES UNA HIPOTESIS DE REUTIILIZACIÓN Para construir una hipótesis de reutilización del stock de “vivienda vacía” de Ciudad Vieja en modalidad “vivienda compartida de bajo costo”, pueden analizarse las capacidades o rendimientos potenciales del stock dividido en franjas de área. Para eso se propone considerar el ratio derivado del estudio de caso que se viene desarrollando por parte del equipo con la contraparte del Estudio JVA: 18m2/persona.

El componente 1 – edificios de área mayor a 3000m2- tiene un solo caso y permitiría en una sola intervención un incremento de población residente en Ciudad Vieja equivalente al 5% de la población actual del área: 12555 personas (datos Censo 2011).

El componente 2, - edificios con área construida de entre 1000 y 3000m2 (14 casos) -, podría dar lugar a un incremento de población residente en el área equivalente al 10% de la población actual de Ciudad Vieja.

El componente 3, - edificios con área construida de entre 500 y 1000m2 (29 casos) - podría dar lugar a un incremento de población residente en el área equivalente al 8% de la población actual de Ciudad Vieja.

El componente 4, - edificios de área construida de entre 250 y 500m2 (27 casos) podría dar lugar a un incremento poblacional del área del entorno de 4% de la población de CV. Una hipótesis de reconversión edilicia de la totalidad del stock de vivienda vacía en los componentes de área construida mayor a 250m2 permitiría un incremento de población residente en el área equivalente al 27% de la población actual de Ciudad Vieja.

Los casos de área menor a 250m2 y de baldíos deberían gestionarse en la modalidad obra nueva.

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SUPERFICIE TOTAL DE PES COMPOSICIÓN DE HOGARES DEL MUNICIPIO B y COLIVING Si se analizan los datos de composición de hogares del municipio B (Datos 2011) resulta que el 43% de los hogares son unipersonales, y el 17,5% de los hogares son nucleares sin hijos. Es decir aproximadamente el 60% de los hogares del municipio B son unipersonales o nucleares sin hijos. En ese sentido la mayoría de los hogares del municipio b configuran arreglos familiares que están dentro del estándar internacional del modelo COLIVING. Datos: http://www.otu.opp.gub.uy/?q=listados/listados_datos_formato&id=1384&deptos=&regiones=&municipios=102&loc=&fecha=2011-01-01

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SUPERFICIE TOTAL DE PES BREVE GENEALOGÍA DE LAS RELACIONES ENTRE EL ESTADO URUGUAYO Y EL SISTEMA DE LAS PENSIONES Diversas referencias consultadas muestran que la problemática de las pensiones en Montevideo y Ciudad Vieja en particular tiene antecedentes de muy larga data. Declaraciones del ex intendente Mariano Arana referían al “descubrimiento” de la problemática de las pensiones desde hace aproximadamente cuatro décadas: “En plena dictadura descubrimos que uno de los grandes problemas era la forma en que eran tratados los integrantes de las pensiones”.9 Los trabajos del GEU publicados en 1984 diagnosticaron el problema de las pensiones de Ciudad Vieja y señalaron también la ausencia de respuestas públicas al tema, refiriendo el: “(…) deterioro de las condiciones de habitabilidad de la población con menores ingresos, sin que el municipio encarara la implementación de soluciones eficaces y perdurables.” (GEU, 1984: 312). En el mismo documento GEU indaga incluso en modelos de rehabilitación de las casas de inquilinato de Ciudad Vieja vía crédito estatal. (GEU, 1984:427) Pero el problema del posicionamiento del Estado uruguayo frente a la realidad de los alojamiento de tipo inquilinato, - conventillos y pensiones – es muy anterior a la década de 1970 y 1980. Las palabras del médico uruguayo y político Joaquín de Salterain muestran el modo en que en 1921 una parte del discurso médico-político describía las

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http://www.lr21.com.uy/comunidad/312105-registro-de-pensiones-duenos-no-podran-aplicarmas-la-ley-candado 42

condiciones de alojamiento en inquilinatos y conventillos en las primeras décadas de siglo XX en la ciudad:

cada de 1950, los conventillos seguían siendo la forma de acceso a la vivienda para los sectores marginales.10

“En la mayor parte de estas pocilgas, donde la luz y el aire escasean, cada una es un pequeño mundo de miserias, cada patio un receptáculo de inmundicias, y cada servicio higiénico una ironía, teniendo en ellas la enfermedad patente de libre tránsito.” https://www.bse.com.uy/almanaques/flips/2007/files/inc/3d6aea581a.pdf

El primer antecedente de regulación del Estado uruguayo respecto a las condiciones de vida en las casas de inquilinato es del año 1878, dicho acto legislativo representa para diversos autores la primera intervención estatal en Uruguay en temas de vivienda.

Para el caso de Buenos Aires, las palabras del médico argentino Emilio Coni en 1919 reflejan el ideal higienista de sustituir la “contaminación física y moral de los inquilinatos” por viviendas obreras “higiénicas” y “sonrientes”:

Diversas referencias legales pueden encontrarse en las dos primeras décadas del siglo XX vinculadas a la promoción y financiamiento de vivienda obrera, lo que se ve consolidado con la Ley Serrato en 1921. Posteriormente en 1927 se legisla acerca de los arrendamientos (alquileres), los cuales hasta ese momento a pesar de ser la principal solución habitacional para la clase obrera, estaban completamente librados a las reglas del mercado.

`La ciudad del porvenir no conocerá ni conventillos, ni casas de inquilinato. Los poderes públicos y las empresas construirán casas y barrios obreros de una, dos, tres y cuatro piezas con sus servicios correspondientes. Entonces se habrá desterrado la contaminación física y moral en las viviendas de las clases trabajadoras. (…) El obrero estará atraído por su vivienda higiénica y sonriente, y sus hijos no entrarán en la escuela del vicio, desde sus primeros años y la habitación colectiva no quedará en la historia sino como recuerdo vergonzoso`. 89 Emilio Coni en 1919

Quizás uno de los principales referentes en el ámbito rioplantense de la crítica higienista a las casas de inquilinato a fines de siglo XIX, haya sido el médico y político Guillermo Rawson. Para el caso de Buenos Aires Rawson refería en la década de 1880 a la existencia de un total de 1770 casas de inquilinato. Luego de un exhaustiva descripción del tema a nivel de Buenos Aires y otras capitales internacionales en países como Inglaterra y Estados Unidos, Rawson indicaba en torno al año 1880 tres vías de abordaje del tema: innovación legislativa para intervenir en dicha realidad, estímulo a la ejecución de nuevas casas de inquilinato con intervención de la fuerza municipal (Rawson, 167) y la creación de “casas pequeñas para ser ocupadas por una sola familia”. (Rawson, 161).

Para el caso de Montevideo y siguiendo a las licenciadas Laura Adinolfi y Carina Erchini, los planteos de erradicación del “problema de los conventillos” tienen otro antecedente que citando a Laura Aristondo encuentran en la propuesta del Intendente de Montevideo de 1911 respecto a la prohibición de la construcción de conventillos. A pesar de eso, las licenciadas señalan que hasta 1950 el “conventillo” siguió siendo la forma de acceso a la vivienda para los sectores marginales: “Los intentos de erradicar “el problema del conventillo” se suceden durante los primeros años del siglo XX y, aun cuando para 1911 el Intendente de Montevideo propone prohibir la construcción de conventillos, según Laura Aristondo, no es sino hasta 1921 que el Estado comienza a actuar en materia legislativa respecto a la problemática de la vivienda popular. Un ejemplo de ello es la ley conocida como “Ley Serrato” que creó una serie de mecanismos para que los sectores populares pudieran acceder a la propiedad de la vivienda. Sin embargo, la distancia entre las palabras y los hechos fue grande, y para la dé-

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A nivel departamental, la ley orgánica municipal No. 9.515 de 1935 no menciona las pensiones, pero si las casas de inquilinato y los hoteles. Para los primeros dispone como competencia del Intendente “…Ejercer la policía higiénica y sanitaria de las poblaciones, sin perjuicio de la competencia que corresponda a las autoridades nacionales y de acuerdo con las leyes que rigen la materia Normativamente la experiencia de los conventillos/casas de inquilinato puede considerarse un antecedente de las pensiones. La primera Ley que este equipo encuentra en consulta con el Archivo Legislativo del Parlamente en relación al concepto especifico de “pensión” es la Ley Nº 13.659 de 1968 que ubica el Registro de Pensiones de Montevideo en la órbita del Ministerio de Transporte, Comunicaciones y Turismo en conjunto con la regulación de hoteles, pensiones, moteles, casas de inquilinato y, en general, todo establecimiento que recibiera huéspedes: A partir de la publicación de la presente ley el funcionamiento de hoteles, pensiones, moteles, casas de inquilinato y en general todo otro establecimiento que reciba huéspedes, deberá estar autorizado por el Ministerio de Transporte, Comunicaciones y Turismo, el que llevará un registro de los mismos. Art. 76 ley 13659

Posteriormente, en el año 1992 El Decreto Nº 264/992 transfirió al Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente la competencia en materia de funcionamiento y registro de las pensiones y casas de inquilinato.

Actualmente el funcionamiento de “pensiones” en Montevideo se encuentra regulado por un lado en el marco nacional de Ley de Pensiones regido por el MVOTMA11 y a nivel departamental en el Digesto Municipal. En los antecedentes del proyecto de Ley Nacional del año 2006 se señalaba a las “pensiones” como representante de un proceso de “tugurización” y “precarización” en áreas centrales que es fruto de “descoordinación institucional, legislación inapropiada y abuso de propietarios”:

https://es.scribd.com/document/217314475/almanaqueBSE2007-mediomundo https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18283-2008 43

“Las pensiones en el Uruguay tienen una larga historia que remonta al tiempo de nuestros inmigrantes, que encontraban en ellas el alojamiento primario que les permitía ir en busca de trabajo y afincamiento definitivo. Hoy las pensiones en Uruguay, y en particular en Montevideo, representan conjuntamente con los asentamientos irregulares, la imagen de la tugurización y el hacinamiento. Tugurizaciones y precarización centrales en un caso, precarización periférica en el otro, representan, en la inmensa mayoría de sus casos, la única posibilidad de contar con un techo para un importante conjunto de uruguayos.12

2. En la normativa actual las áreas de comedor se dimensionan con la razón “0,5m2 por habitación”, sin considerar la distinción de uso simple o doble de las habitaciones. Se sugiere dimensionar las áreas de comedor con el supuesto de 50% de habitaciones en uso doble y 50% de habitaciones en uso simple. En ese sentido cada 6 habitaciones deberían considerarse 9 personas y utilizando la razón de 0.60 m2/persona se sugiere considerar 1m2/habitación. Adicionalmente deberán definirse áreas mínimas y lado mínimo. Referencia: http://normativa.montevideo.gub.uy/armado/82777

La pensión, instituto tradicional en nuestro país, sufre desde hace tiempo una etapa de decadencia, fruto de la descoordinación institucional, legislación inapropiada y, en muchos casos, abuso directo de los propietarios y/o encargados sobre quienes, por carecer de una garantía, no tienen otra opción salvo vivir a la intemperie.”13

3. Adicionalmente el modelo de referencia internacional muestra la consideración de espacios de uso polivalente de tipo cowork y/o puestos de estudio. Para eso se sugiere considerar 0,5m2/habitación.

El proyecto de Ley se propuso la “dignificación del instituto pensión” para la “diversificación de la oferta habitacional destinada a satisfacer necesidades principalmente transitorias asociadas a ciertos perfiles de población, promoviendo que la misma se convierta en un alojamiento digno y seguro para muchos uruguayos, ya sea el mismo definitivo o temporal”: “Pensamos que la dignificación del instituto de la pensión, colaborará con la diversificación de la oferta habitacional destinada a satisfacer necesidades principalmente transitorias asociada a ciertos perfiles de población, promoviendo que la misma se convierta en un alojamiento digno y seguro para muchos uruguayos, ya sea el mismo definitivo o temporal.

En Montevideo existen ciento noventa y seis pensiones habilitadas por la Intendencia Municipal e inscriptas en el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, alojando una población estimada en varios miles de personas.”14

A nueve años de aprobación de la llamada “Ley de Pensiones”, y a ciento cuarenta años de promulgación de la llamada “Ley de conventillos” en Uruguay, los objetivos de “dignificación y diversificación de la oferta habitacional”, “generación de alojamiento digno y seguro”, “ya sea definitivo o temporal”, al menos en Ciudad Vieja y siguiendo todas las referencias de informantes calificados recabadas en este estudio, claramente no han sido alcanzados.

IDEAS HACIA UNA NUEVA NORMATIVA DE PENSIONES O VIVIENDA COMPARTIDA DE BAJO COSTO.1. La normativa actual de pensiones no exige la consideración de “áreas de estar” lo que configura un componente básico de los modelos de "vivienda compartida" analizados en el ámbito internacional. Para la incorporación de áreas de estar podrán utilizarse criterios vigentes de dimensionado en la normativa de local del entorno de 0,6m2/persona. Respecto a la distinción de habitaciones en uso simple o doble se sugiere un supuesto de utilización de 50% de habitaciones en cada modalidad de modo que 6 habitaciones deberían considerarse 9 personas y utilizando la razón de 0.6 m2/persona se sugiere considerar 1m2/habitación.

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https://legislativo.parlamento.gub.uy/temporales/D2006120875-004617180.pdf https://legislativo.parlamento.gub.uy/temporales/D2006120875-004617180.pdf

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https://legislativo.parlamento.gub.uy/temporales/D2006120875-004617180.pdf 44

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SUPERFICIE TOTAL DE PES MATRIZ DE ROLES Y ACTORES

El estudio de caso realizado, abordó un anteproyecto de reconversión de un inmueble de 787m2 para vivienda compartida de bajo costo. Fijo las condiciones de inversión para la adquisición del inmueble, la inversión requerida para el reciclaje, los costos de funcionamiento y planteó las siguientes interrogantes: ¿Es posible que sea rentable la inversión privada para “Vivienda Compartida de Bajo Costo en Alquiler” con precios de arrendamiento topeados, en las actuales condiciones de mercado inmobiliario uruguayo? ¿Qué roles y políticas de promoción y fomento por parte del Estado uruguayo y gobiernos departamentales podrían viabilizar, facilitar o promover el desarrollo de un programa de VCBCA en la zona de Ciudad Vieja?

El estudio analizado planteó como hipótesis de reutilización la reconversión de 29 casos del talle M, 14 casos de talle L. El talle XL presenta un solo caso con 11.000m2 construidos.

El 16% (14 casos) es talle L con área construida entre 1000 y 3000m2.

El 32% (29 casos) es talle M, edificios de área comprendida entre 500 y 1000m2.

El 30% (27 casos) es talle S, área entre 250 – 500m2 y Y un 20% (18 casos) es talle XS, área menor a 250m2.

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Los estudios realizados indican que la reconversión de inmuebles para modalidad de Vivienda Compartida de Bajo Costo con precios de arrendamiento topeados no tiene atractividad de inversión en las actuales condiciones de mercado.

En ese marco se observan dos grandes líneas de asociación de Actores hacia un programa de Vivienda Compartida de Bajo Costo en Inmuebles Vacantes ubicados en Ciudad Vieja de Montevideo.

Línea 1: Involucramiento activo del Estado mediante inversión en inmuebles y reciclaje para la generación de stock de Vivienda compartida de Bajo Costo.

Para la gestión de dicha oferta habitacional podría plantearse modos de organización no gubernamental u otras modalidades de administración. (Renglón de recursos de Plan Quinquenal de Vivienda) Línea 2: Involucramiento del Estado mediante exoneraciones y bonos de subsidio a la demanda para promoción de reciclaje de inmuebles en Ciudad Vieja para Vivienda compartida de Bajo Costo. La gestión de dicha oferta habitacional está incluida en el modelo de negocios.

Entendemos que los resultados alcanzados sugieren la necesidad de avanzar en nuevos trabajos de factibilidad explorando las dos líneas de trabajo planteadas para avanzar en la construcción sostenible de Estrategias de Acceso al Suelo Urbano.

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