Docente: Arq. Eduardo Reese
(2010)
Taller III de Urbanismo
Instituto del Conurbano Universidad Nacional de General Sarmiento Martín Maximiliano Muñoz
Proyectos Urbanos
Dubái - Waterfront
201Dubai
2 A. FICHA DOCUMENTAL
3
NOMBRE DE LA OPERACIÓN LUGAR FECHA CONCURSO / INICIO / FINALIZACIÓN PLAN O PROGRAMA EN EL QUE SE INSCRIBE ESCALA / METROS CUADRADOS AFECTADOS POR LA OPERACIÓN PROMOTORES DE LA OPERACIÓN PROYECTISTAS MODALIDADES DE FINANCIAMIENTO TIPO DE OPERACIÓN
3 3 3 3 3 4 4 4 5
B. FICHA ANALÍTICA
6
1- CONTEXTO CARACTERÍSTICAS DE LA CIUDAD MARCO INSTITUCIONAL Y NORMATIVO. PLAN O PROGRAMA EN EL QUE SE INSCRIBE. ANTECEDENTES DE OPERACIONES SIMILARES EN EL SITIO CONCEPTOS DE URBANISMO Y CIUDAD 2. GESTIÓN ACTORES QUE INTERVIENEN TIPO DE ARTICULACIÓN PÚBLICO – PRIVADA INSTRUMENTOS DE GESTIÓN: NORMATIVOS, DE CAPTACIÓN DE PLUSVALÍAS, DE PARTICIPACIÓN. CREACIÓN DE ORGANISMOS PARA LA OPERACIÓN DEL GIU GRILLA SECUENCIAL: LAS TRANSFORMACIONES DEL PROYECTO/MODELO DE GESTIÓN DURANTE LA
6 6 9 16 17 19 19 21 22 25
IMPLEMENTACIÓN
3. LA OPERACIÓN EN LA CIUDAD CONFIGURACIONES ESPACIALES Y REFERENTES LOS DISCURSOS Y JUSTIFICACIONES TÉCNICO-POLÍTICAS 4. LECTURA CRÍTICA: 5. FUENTES
25 26 26 27 33 36 38
C. FICHA GRÁFICA
43
PLANOS DE UBICACIÓN DE LA OPERACIÓN DENTRO DE LA CIUDAD PLANTA DE LA OPERACIÓN. GRÁFICAS (CORTES, PERSPECTIVAS, AXONOMETRÍAS, DETALLES, ETC.) DEL PROYECTO Y LA INTERVENCIÓN FOTOS DE LA OBRA TODO TIPO DE GRÁFICOS QUE SEAN PERTINENTES PARA DAR A CONOCER EL PROYECTO
43 47 49 54 56
3
Dubái – Waterfront City Proyectos Urbanos Martín Maximiliano Muñoz
A. FICHA DOCUMENTAL Nombre de la operación Waterfront City
Lugar Ciudad de Dubái (Dubai City), Emirato de Dubái, Emiratos Árabes Unidos.
Fecha concurso / inicio / finalización La fecha de inicio del proyecto se fija en el año 2005. El proyecto general, Waterfront, está dividido en distintos sectores internos, cada uno de ellos tiene fechas estimadas de finalización que van desde 2010 hasta 2018. Waterfront City, específicamente, concluiría sus obras en 2018 [cf. (Nakheel Properties, 2007)].
Plan o programa en el que se inscribe Plan Estratégico del Emirato de Dubái 2015 y Plan Estratégico de la Municipalidad de Dubái 2007 – 2011 [cf. (Government of the Emirate of Dubai, 2007) y (Dubai Municipality, 2007)].
Escala / Metros cuadrados afectados por la operación Escala: metropolitana. Superficie afectada por la operación Waterfront: 1.400.000.000 de pies cuadrados (13.006,4256 hectáreas / 130.064.256 m2), aproximadamente una vez y media la superficie de la isla de Hong Kong.
4 Superficie afectada por la pieza Waterfront “The City’”: 3.300.000 m2 (330 hectáreas). 2,5% de la superficie total del proyecto. Superficie edificada que se espera realizar: 12.000.000 m2 (12.000 ha), un poco más de 36 veces la superficie afectada a esta sección del proyecto y casi equivalente al total del área de suelo afectado a toda la operación urbana. Población objetivo: 1.500.000 personas (conjunto del proyecto Waterfront). 80.000 personas (sólo la pieza Waterfront City). Densidad bruta estimada: un poco más de 242 hab./ha. Densidad neta estimada: casi 7 hab/ha. edificada. [Cf. (Nakheel Properties, 2007)].
Promotores de la operación Nakheel Properties, una empresa controlada por el holding Dubai World
Proyectistas Waterfront: Gruzen Samton Architects LLP1, con asiento en Nueva York (EEUU). Los principales socios de esta empresa son Jordan Gruzen y Perter Samton, ambos honrados como miembros del College of Fellows del American Institute of Architects [Cf. (Gruzen Samton LLP, 2011)]. Waterfront City: OMA (Office for Metropolitan Architecture): los principales socios son Rem Koolhaas, Ellen van Loon, Reinier de Graaf, Shohei Shigematsu y Victor van der Chijs [Cf. (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)]
Modalidades de financiamiento Las fuentes principales son las rentas petroleras del emirato y las divisas ingresantes por colocación de instrumentos financieros en mercado mundial, más las inversiones en los proyectos y actividades económicas ya desplegadas en el territorio. A eso se suma la venta de suelo urbanizado por las empresas desarrolladoras de bienes inmobiliarios.
1
LLP: Limited Liability Partnership en derecho anglosajón es semejante a una sociedad en comandita en la que todos los socios (y no sólo los comanditarios) tienen responsabilidad limitada. Es semejante en este aspecto a la sociedad de responsabilidad limitada.
5 En particular, la Investment Corporation of Dubai (ICD) es el brazo financiero del Gobierno de Dubái y fue creado en mayo de 2006, a partir de la transferencia del portfolio de inversiones de la División de Inversiones del Ministerio de Finanzas de Dubái. Está presidido por el gobernante de Dubái, actualmente el Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum. Su cartera está compuesta de compañías total o parcialmente controladas por el Gobierno y su tarea es supervisar esas inversiones a través de la implementación de políticas corporativas que garanticen la mayor renta posible de la inversión con el fin de beneficiar al conjunto de Dubái.
Tipo de operación Pública a través de corporaciones de personería jurídica de orden privado.
6 B. FICHA ANALÍTICA 1- Contexto
Características de la ciudad
“Dubai…where the future Dubái es, prácticamente, una ciudad-estado, erigida en begins” Emirato junto con su área de influencia. Éste se [Highlights – Dubai Strategic encuentra federado con otros seis emiratos de la Plan (2015)] península arábiga conformando los Emiratos Árabes Unidos desde 1971, año del fin del protectorado británico en la región. La ciudad se localiza en el cuerno nororiental de la península de Arabia, sobre las costas del golfo Pérsico, lo cual la sitúa en una ruta estratégica de relaciones político-económicas en el Medio Oriente, entre Europa, la India y el Lejano Oriente. Por su actual desarrollo socio-económico alcanzado, la ciudad es la más importante de la federación, sobrepasando a la capital de la misma y su vecina próxima, Abu Dhabi. El lugar ha estado habitado desde tiempos antiguos, pero no fue hasta el siglo XVI que comenzó a ser mencionado en occidente a partir de las crónicas de comerciantes venecianos, por el comercio de las perlas de la región. A mediados del siglo XIX, Gran Bretaña establece relaciones más estrechas con los emiratos del golfo que desemboca en 1853 con la firma de una tregua marítima para poner fin a los ataques piratas asentados en la costa de los emiratos contra los buques mercantes que comerciaban en la ruta con la India británica. Este tratado en los hechos fue el paso previo para el ingreso de la protección militar de Gran Bretaña a los emiratos frente a las pretensiones territoriales de los turcos otomanos. Esta situación se consolida en 1892 con la firma de un tratado que extendía la protección militar y garantizada el monopolio del comercio y la explotación de los recursos para los británicos frente al apetito de otras potencias europeas. Finalmente, en 1958 se descubre primero petróleo en Abu Dhabi, y en 1966 en Dubái. En pleno proceso de descolonización abierto luego del fin de la Segunda Guerra Mundial, en 1971 se independizan del protectorado británico los siete emiratos para constituirse la federación conocida como Emiratos Árabes Unidos. Desde entonces, la
7 explotación de los recursos petroleros fue la piedra angular de la economía del Emirato de Dubái. Sin embargo, desde fines de la década de 1990, el actual Emir de Dubai, S. A. Sheij Mohamed Bin Rachid al Maktum, decide redireccionar la orientación estratégica de su base económica (basada en la explotación petrolífera y cuyo horizonte final vislumbran), retomando su papel histórico de nodo comercial, y desarrollando otros dos sectores fundamentales para lograr ese nuevo papel a escala global: los bienes inmuebles y el sector del turismo, a través de la creación y calificación de suelo urbano por medio de grandes proyectos urbanos orientados primariamente a sectores de altos recursos. Las estrategias elaboradas para conseguir la reconversión deseada se resumen en la primera década del siglo XXI en un plan estratégico, el cual se desarrollará en el siguiente apartado. Las características físicas de la ciudad nos remiten primeramente a las del medio físico sobre el cual se asienta. El clima es netamente desértico, con temperaturas muy altas a lo largo del año que se moderan durante el invierno boreal, y precipitaciones casi nulas, ya que su promedio es de 28 días de lluvias durante todo el año, como se puede corroborar en la tabla a continuación. Datos climáticos para Dubái Mes
Record máx. °C (°F)
Ene
Feb
Mar
Abr
May
Jun
Jul
Ago
Sep
Nov
Dic
Año
31
31
41
41
45
45
47
48
43
40
41
31
48
-88
-88
-106
-106
-113
-113
-117
-118
-109
-104
-106
-88
-118
24.0
25.4
28.2
32.9
37.6
39.5
40.8
41.3
38.9
35.4
30.5
26.2
33.4
(75.2)
(77.7)
(82.8)
(91.2)
(99.7)
(103. 1)
(105. 4)
(106. 3)
-102
(95.7)
(86.9)
(79.2)
(92. 1)
19
20
22.5
26
30.5
33
34.5
35.5
32.5
29
24.5
21
27.5
-66
-68
(72.5)
-79
(86.9)
-91
(94.1)
(95.9)
(90. 5)
-84
(76.1)
-70
(81. 5)
14.3
15.4
17.6
20.8
24.6
27.2
29.9
30.2
27.5
23.9
19.9
16.3
22.3
(57.7)
(59.7)
(63.7)
(69.4)
(76.3)
-81
(85.8)
(86.4)
-75
(67.8)
(61.3)
Promedio máx. °C (°F)
Media diaria °C (°F)
Promedio mín. °C (°F)
Oct
(81.
(72.
8 5)
Record míima °C (°F)
Precipitaci ón en mm (pulgadas)
Promedio de días de precipitaci ón
1)
8
7
11
8
17
22
25
25
22
16
13
10
7
-46
-45
-52
-46
-63
-72
-77
-77
-72
-61
-55
-50
-45
15.6
25.0
21.0
7.0
0.4
0.0
0.8
0.0
0.0
1.2
2.7
14.9
88.6
(0.61 4)
(0.98 4)
(0.82 7)
(0.27 6)
(0.01 6)
0
(0.03 1)
0
0
(0.04 7)
(0.10 6)
(0.58 7)
3.48 8
5
7
6
3
0
0
1
0
0
0
1
5
28
Fuente nº 1: Dubai Meteorological Office[36] Fuente nº 2: Qwikcast [37]
Como podemos observar en los imágenes satelitales y las fotografías de la “Ficha gráfica” (ver en la página 43), las arenas dispuestas en dunas con vegetación arbustiva y escasa es el paisaje predominante, si bien las inversiones en obras de ajardinamiento han tratado de cambiarlo diametralmente. Así podemos constatar que el ambiente desértico fuerza a que el desarrollo de la ciudad sea longitudinal y paralelo a la costa. Este no es un dato menor, ya que como veremos más adelante, los grandes proyectos urbanos de mayor importancia buscan sacar el máximo provecho de esa localización. De esta forma, podemos observar que la trama viaria principal se ajusta fuertemente a este patrón territorial, y que, con la súbita expansión urbana, se desarrolla como una red de autopistas que conecta piezas urbanas inconexas de otra manera. Finalmente, las transformaciones urbanas de la ciudad han sido tremendas, a grado tal que se torna irreconocible la ciudad actual viendo una fotografía de la misma de hace un poco menos de veinte años atrás. El skyline de la ciudad ha cambiado para siempre, lo mismo que el conjunto de la sociedad allí asentada. Actualmente, Dubái es una cornucopia de grandes proyectos urbanos que han transformado radicalmente la esencia de la ciudad misma, postulándose ante el mundo como el modelo de ciudad del
9 siglo XXI desde una multiplicidad de aspectos convergentes en una nueva imagen de ciudad global. En el aspecto demográfico, el caso de Dubái es único en los Emiratos Árabes Unidos, por dos motivos: primero, por su crecimiento sostenido y exponencial; segundo, porque la población local es una minoría, aunque detenta los mayores privilegios. Las siguientes tablas explican por sí mismas la situación:
Datos demográficos de Dubái
Tabla 1: Datos demográficos de Dubái. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
Marco institucional y normativo. Plan o programa en el que se inscribe.
Existen dos escalas en las que el proyecto del Waterfront City puede leerse inscripto. Uno, es en el contexto del conjunto global de los proyectos urbanos que florecen en la ciudad de Dubai; otro es contemplando el marco mismo de todo el proyecto Waterfront, en el que el sector “Waterfront, The City” es el principal y, podríamos decir, el emblema de toda la operación. Pero a los fines de este análisis, resulta más esclarecedor contemplar la empresa como una pieza más dentro de la cornucopia de
10 proyectos urbanos enmarcados por el Plan Estratégico de Dubái [ (Dubai Municipality, 2007) y (Government of the Emirate of Dubai, 2007)]. Dada la estructura de gobierno federal de los Emiratos Árabes Unidos, cada emirato tiene autonomía sobre todos aquellas esferas de gobierno no delegadas expresamente en el Gobierno Federal (artículos 2 y 3, Constitución de los EAU). Además, a pesar de que en el nivel federal se establezca la división de poderes, y un cierto sistema representativo, en el nivel local, cada emirato sigue siendo una monarquía absoluta en la que los emires tienen potestad sobre todos los poderes de gobierno. En este contexto político y dentro de aquellas atribuciones no delegadas, se enmarcan las transformaciones económicas y urbanísticas en Dubái, con un carácter dinámico marcadamente propio e independiente del resto de los emiratos de la federación. Es así como hasta hace menos de diez años todo el suelo del emirato era propiedad de la familia real, encabezada por el emir reinante. Sin embargo, en el marco del desarrollo estratégico del país, se introdujeron reformas profundas con el fin de generar nuevos recursos financieros asentados sobre el desarrollo de la ciudad y diversificar sus actividades frente al horizonte del agotamiento de las reservas petrolíferas. Fue en 1997 que el gobierno de Dubái había comenzado con el establecimiento de las desarrolladoras Emaar Properties y Nakheel, cuyos proyectos finalizados eran entregados en alquiler (leasehold) a los interesados, pero no resultaban muy atractivos y estaban destinados a fracasar. Entonces, en marzo de 2002, el emir de Dubái Mohammed bin Rashid Al Maktoom emite un decreto por el que concede a los extranjeros la posibilidad de detentar la propiedad de tierra “libre” –es decir, en forma privada y libre de la propiedad originaria del emir– en determinadas zonas de la ciudad, a través de la Freehold Act. Ya luego en marzo de 2006 el gobierno de Dubái promulga la ley que legaliza la propiedad del suelo y de adquirir el dominio de la tierra en determinadas áreas del emirato con la promulgación de la Official Property Law, si bien esta norma no otorga a los dueños de las propiedades el derecho de residencia permanente ni tampoco de trabajar en Dubái. A nivel federal, los EAU no poseen una ley federal que defina la propiedad privada (freehold) de la tierra. A nivel local, la aplicación de esta legislación supone que el inmueble comprado es puesto a nombre del adquiriente de por vida, lo cual le permite registrar el mismo a su nombre en el Departamento de Propiedad del Inmueble (Lands Department). Entonces, el comprador ya tendrá plenos derechos sobre el inmueble y, específicamente, el derecho de vender, alquilar por corto o largo plazo a su sola
11 discreción. Para estos casos, las visas que se conceden son renovables (pero no permanentes) de por vida. Como ya se mencionó anteriormente, el proyecto se inscribe en el Plan Estratégico de Dubái desarrollado por el gobierno del emirato y al cual se supedita aquél del gobierno municipal de la ciudad. Las estrategias principales sobre las que se despliegan ambos planes estratégicos se basan en el desarrollo de seis sectores verticales (viajes y turismo, comercio y depósito, transporte y servicios logísticos, servicios financieros, construcción, y servicios profesionales) atravesados por siete posibilitadores horizontales (el capital humano, la productividad, las leyes y disposiciones, la innovación, el costo de vida y de hacer negocios, la calidad de vida, la política económica y marco institucional). De esta forma, el desarrollo del plan estratégico del Emirato se aplica sobre cinco sectores: 1. 2. 3. 4. 5.
Desarrollo Económico Desarrollo Social Seguridad Jurídica, Justicia y Seguridad Física Infraestructura, Suelo y Medio Ambiente Excelencia del Sector Público
Según se señala en el documento de difusión del plan, su objetivo es “establecer un entendimiento universal de la visión de Dubái entre las diversas entidades gubernamentales y asegurar un marco común para las operaciones de estas entidades” (Government of the Emirate of Dubai, 2007, pág. 9). Con este fin, se aplica sobre cada sector principios rectores que motivan a las líneas estratégicas “de empuje” adoptadas: “1. Desarrollo Económico: Adopción de los principios de la economía de libre mercado Innovación en el lanzamiento de iniciativas Velocidad y exactitud en la ejecución de proyectos Relación y asociación única con el sector privado 2. Desarrollo Social: Protección de la identidad, cultura y forma de vida nacionales Desarrollo de recursos humanos nacionales Promocionar la Justicia Social y la Igualdad
12 Apertura al mundo a la vez que se mantiene la unicidad 3. Seguridad Jurídica, Justicia y Seguridad Física Asegurar la justicia y la igualdad para todos Mantener la seguridad jurídica y la estabilidad Proteger los derechos humanos 4. Infraestructura, Suelo y Medio Ambiente Provisión de infraestructura de nivel mundial diseñada para adecuarse a las necesidades de todos los usuarios Preservación del medio ambiente en línea con los estándares internacionales 5. Excelencia del Sector Público Transparencia Performance y efectividad financiera sólida Responsabilidad y una cultura basada en el resultado Excelencia en el servicio al cliente Desarrollo de recursos humanos Trabajo efectivo dentro del marco federal” [Cf. (Government of the Emirate of Dubai, 2007, págs. 12-13)] Sin dejar de tener presente la consabida relación entre todos los aspectos del sistema urbano, enfoco la atención sobre el apartado de “Infraestructura, Suelo y Medio Ambiente”. Aquí el plan establece cuatro objetivos para el sector sobre los que reelabora nuevas líneas estratégicas “de empuje” para el mismo: 1) “Planeamiento Urbano a) Optimizar el uso y la distribución del suelo, a la vez que se preservan los recursos naturales i) Integrar los elementos del proceso de planeamiento urbano a través de la coordinación apropiada entre los partes interesadas ii) Optimizar el uso del suelo a través del planeamiento urbano integrado iii) Asegurar la provisión adecuada de equipamiento comunitario iv) Mejorar las políticas y los programas de vivienda existentes v) Adoptar intervenciones orientadas por el Gobierno para asegurar la provisión adecuada de vivienda para sectores de bajo y medios ingresos
13 vi) Actualizar las políticas de vivienda obrera existentes y asegurar su aplicación 2) Energía, Electricidad y Agua a) Dar provisiones eficientes de energía, electricidad y agua para satisfacer las necesidades crecientes de Dubái i) Desarrollar una política-marco integrada de energía, electricidad y agua; investigar las opciones de manejo de las demandas de energía, electricidad y agua; asegurar provisiones de energía de largo plazo ii) Incrementar la capacidad instalada de generación de energía y de desalinización para asegurar las provisiones requeridas de electricidad y agua para atender las crecientes necesidades de Dubái 3) Caminos y transportes a) Proveer de un sistema integrado de caminos y transportes para facilitar la movilidad y mejorar la seguridad física i) Asegurar la movilidad de las redes de transporte (1) Incrementar la participación del transporte público (2) Reducir la demanda de viajes del transporte automóvil privado (3) Incrementar la capacidad del sistema de la red de caminos y transporte (4) Optimizar el uso de la red de transporte a través de la implementación de tecnología modernas, políticas de manejo de la demanda y procedimientos de manejo de accidentes ii) Mejorar los caminos y los niveles de seguridad vial (1) Mejorar los estándares de diseño de seguridad y poner en vigencia auditorías de las redes de transporte (2) Desarrollar e implementar estándares de seguridad para los vehículos de transporte (3) Influir en el comportamiento de los conductores mejorando la conciencia, introduciendo regulaciones más estrictas y asegurando el su aplicación efectiva 4) Medio Ambiente a) Mantener Dubái como medio ambiente seguro, limpio, atractivo y sustentable i) Actualizar y alinear la normativa ambiental con las mejores prácticas y desarrollar los mecanismos de aplicación necesarios ii) Adoptar una enfoque de desarrollo sustentable integrando las consecuencias ambientales en las políticas de desarrollo iii) Despertar conciencia ambiental.” [Cf. (Government of the Emirate of Dubai, 2007, págs. 32-33)]
14 Dentro de este marco general, la Municipalidad de Dubái elaboró su plan estratégico específico (Strategic Plan 2007 – 2011). En el mismo, se establecen catorce indicaciones estratégicas: “1.Desarrollar, mejorar y diversificar los servicios de atención al cliente 2. Desarrollar las características de planeamiento, construcción y estética y conservar la herencia arquitectónica 3. Conservar el medio ambiente, la salud y la seguridad públicos 4. Motivar a los recursos humanos 5. Transformación electrónica, tecnológica y del conocimiento 6. Aplicar especificaciones internacionales y las mejores prácticas 7. Cumplimiento de las normas y las legislaciones 8. Mejorar la eficiencia y la efectividad financiera 9. Crear un ambiente legislativo adecuado 10. Destacarse en la excelencia institucional 11. Recursos humanos con habilidades excelentes 12. Papel positivo en el servicio a la sociedad 13. Fortalecer la cooperación con socios y proveedores 14. Incrementar la lealtad de los clientes” (Dubai Municipality, 2007, págs. 7-36) Estas indicaciones se organizan en una serie concatenada que el Plan vuelca gráficamente en un Mapa estratégico, que parte los la motivación de los recursos humanos y de los recursos humanos con habilidades excelentes para finalizar en la mejora de la eficiencia y la efectividad financiera, previo paso por el resto.
15
Gráfico 1: Mapa de estrategias de la Municipalidad de Dubái. Fuente: (Dubai Municipality, 2007)
Cada una de esas indicaciones estratégicas se desagrega en objetivos generales estratégicos y específicos. A los fines del estudio de caso, me enfocaré en las indicaciones estratégicas nº 2 y la nº 3, con la mismas salvedad que ya expuse para el análisis del Plan Estratégico del Emirato. De la indicación estratégica nº 2 (Desarrollar las características de planeamiento, construcción y estética y conservar la herencia arquitectónica) se desprenden diez objetivos estratégicos generales, que son los siguientes: 1. “Completar proyectos de construcción y edificación de forma innovadora 2. Constancia en la planificación, desarrollo y habilitación de áreas comunitarias del emirato 3. Habilitar edificios históricos 4. Asegurar la distribución eficiente de equipamientos comunitarios en todas las áreas 5. Expansión del crecimiento urbano 6. Incrementar la participación per cápita de espacios verdes 7. Incrementar el espacio cultivado en las áreas públicas urbanas 8. Asegurar la provisión de lotes residenciales para los ciudadanos 9. Incrementar el ámbito de acreditaciones
16 10. Incrementar el número de instituciones acreditadas.” De la indicación estratégica nº 3 (Conservar el medio ambiente, la salud y la seguridad públicos) se desprenden trece objetivos estratégicos generales: 1. “Incrementar las áreas servidas por la red cloacal 2. Eficiencia en la operación del sistema cloacal 3. Mantener la calidad ambiental del aire 4. Mantener la calidad de la tierra 5. Conservar el medio ambiente marino 6. Incrementar el promedio del tratamiento de residuos 7. Enfocarse sobre el reciclaje de residuos 8. Reducir el promedio de residuos per cápita 9. Expandir el área de los hábitats 10. Mantener la seguridad de alimentos y agua para consumo de acuerdo con las especificaciones de estándares 11. Luchar contra las enfermedades infecciosas 12. Asegurar la seguridad y salud de los animales en sus productos 13. Luchar contra las epidemias de salud pública” Antecedentes de operaciones similares en el sitio
Existe gran cantidad de antecedentes de operaciones de pautas similares en la ciudad, ya que una de las características destacadas de la Dubái es su vertiginoso crecimiento urbano en prácticamente nada más que diez años. Esto ha sido posible en el marco de la visión plasmada en el plan estratégico del emirato y la ciudad, que, como ha quedado expuesto, apunta a la reconversión de la matriz económica del país. Y es dentro de esa matriz que el desarrollo inmobiliario juega un papel fundamental mediante la creación de piezas de suelo urbano servido en gigantescas áreas del suelo desértico. A pesar de que, como la misma desarrolladora anuncia, Waterfront se propone como un proyecto eminentemente diferente por sus rasgos distintivos de vida urbana a nivel de calle, el mismo no deja comportarse dentro de la estructura total de Dubái como otro enclave semicerrado y autodefinido, como el resto de los proyectos de desarrollo inmobiliario que plagan la ciudad. Por ello, podemos rastrear puntos de similitud entre este proyecto y otros, especialmente aquellos de desarrollo costero, como la trilogía de las Palmas (Palm Jumerirah, Palm Jebel Ali, Palm Deira), el archipiélago The World y el futuro proyecto The Universe, entre otros. El primer punto es claramente la ingeniería
17 de creación de islas artificiales frente a la costa, cuyo casi exclusivo fin –no sólo aparenta ser, sino que además se promociona– es aumentar la cantidad de kilómetros de playa disponibles para la industria turística. El segundo punto promocionado es la cuestión vinculada a la sustentabilidad ambiental, por cuanto se remarca insistentemente este atributo en todos los proyectos, tanto al momento de evaluar impacto ambiental como el hecho de prever el diseño de la gestión del circuito de recursos materiales y energéticos en el funcionamiento de cada proyecto. En esto Waterfront no es la excepción, sino que incluso se ha hecho especial énfasis en este proyecto, denominándoselo como la primera ecópolis del planeta. Este atributo asignado al proyecto por la misma desarrolladora Nakheel será ampliado en el siguiente apartado. Conceptos de urbanismo y ciudad
En cuanto a los conceptos de urbanismo y ciudad, podemos distinguir, a mi criterio, dos enfoques posibles: unos que se hacen explícitos en las estrategias delineadas en el plan del Emirato y del gobierno municipal de la ciudad de Dubái, y también visibles en las promociones de mercadeo de los proyectos urbanos que hacen las desarrolladoras inmobiliarias para atraer compradores; y otros, que subyacen a la luz de los emprendimientos que se van concretando, y cómo se articulan unos con otros en el sistema de la ciudad como totalidad. Es decir, que podemos contrastar los conceptos vertidos en el discurso versus los conceptos materializados en los hechos. Por un lado, hay un fuerte discurso cohesionado que proviene del gobierno de Dubái, sus agencias, empresas controladas (entre estas, las desarrolladoras inmobiliarias), los proyectistas contratados para el diseño de estos proyectos y los inversores privados. Es una prédica sostenida sobre las virtudes de cada proyecto en particular sobre el trasfondo de las ventajas y bondades del conjunto de la ciudad, como ubicación estratégica, ambiente de negocios, nodo de transporte, lugar de ocio y turismo, entre otros. Dentro de esta exposición, hay elementos conceptuales que se pueden aislar: El principal estandarte alzado se centra en torno a algunos conceptos relacionados con el paradigma del desarrollo sustentable: Como se mencionó en el título anterior, la desarrolladora Nakheel denomina a Waterfront “la ecópolis del siglo XXI”. Retomando el paradigma del desarrollo sostenible, la empresa posiciona su discurso bajo el paraguas de la tradición arquitectónica árabe de adaptación a la rigurosidad climática de la región desértica, resaltando su característica de ser “ambientalmente amigable”, a la vez que rescata
18 oportunamente el compromiso asumido por los EAU con el cumplimiento del protocolo de Kyoto. A este fin, el proyecto se promociona como una metrópolis ecológica, en la que “el diseño urbano inteligente incluirá una estrategia integral de transporte pedestre y público que reduce la distancia de viajes en auto para disminuir las emisiones de gases de combustión vehicular. La gestión del agua descansará en el uso de agua reciclada para el riego y el enfriamiento del distrito. La infraestructura tendrá un bajo impacto ambiental. Y la ciudad estará servida por un sistema de última generación co-generador de electricidad.” Más adelante, en el apartado de “sustentabilidad social”, se afirma que se ha echado mano de la simulación para estudiar la mejor orientación de la ciudad con el fin de “optimizar las sombras y las brisas marinas” y que las edificaciones “actúen como escudo contra el viento caluroso del desierto”. Incluso, avanza afirmando que “Siendo la primera ecópolis del mundo, las empresas que instalen sus negocios en una ecópolis como Waterfront tendrán un índice mejor en el ranking de varios de los índices de sustentabilidad; así se atraerán más grandes nombres de los negocios a Dubái.” (Nakheel Properties, 2007) El principio modernista de zonificación por funciones: Otro paradigma del planeamiento urbano sobre el que se sustenta el proyecto se advierte en el apartado que se dedica a establecer la “sustentabilidad social” del proyecto. Partiendo de las premisas del Movimiento Modernista acerca de las funciones que debía atender una ciudad (habitar, trabajar, circular y esparcirse), Waterfront remeda cada una desarrollando sus propias características. Además, cada proyecto y sección se apresta para seguir la máxima que “la forma sigue la función”. Así, por ejemplo, se puede leer “Vivir. Waterfront tendrá una variedad de comunidades planificadas para adecuarse a todos los requerimientos de vivir, cada una con su propia identidad distintiva, cada una con una mezcla de comercios, oficinas y hogares. Diferentes tipos de viviendas (villas, apartamentos, departamentos estudios, etc.) estarán disponibles para satisfacer las necesidades de grupos con diferentes niveles de ingresos. La arquitectura y el diseño urbano vivaz y de calidad de Waterfront enfatizan la comodidad y la estética, equilibrando la forma con la funcionalidad. (…) Esparcimiento. Equipamientos de salud, comunitario, cultural y recreacional estarán disponibles dentro de cada comunidad de Waterfront. La mayoría de los cuales estará dentro de un radio de diez minutos de caminata desde el hogar o el trabajo. El planeamiento urbano amigable con el peatón, calles arboladas, porches y estacionamiento subterráneo traerán de regreso los placeres olvidados de caminar.” (Nakheel Properties, 2007)
19 Ahora bien, por el otro lado, la realidad habla de otros conceptos no explicitados en el discurso de estos actores, pero que se terminan materializando en el diseño y concreción de los proyectos: la ciudad automotor la ciudad genérica la ciudad de generación espontánea la ciudad global
2. Gestión Actores que intervienen
Existen, a primera vista, dos sectores de actores definidos: por un lado, el sector público, con sus reparticiones y agencias públicas, y, por otro lado, el sector privado, cuyos actores se constituyen básicamente en compradores de los desarrollos de bienes inmobiliarios, que invierten posteriormente con el desarrollo de sus actividades económicas en el territorio. Sin embargo, esta división no es tajante ni tan nítida, desde el momento en que tanto miembros de la familia real (que manejan todos los resortes de gobierno en el Emirato y en la Federación) como ciertas agencias estatales (como las ya citadas Municipalidad de Dubái o la ICD) actúan en el diseño, ejecución y supervisión de las obras de desarrollo urbano y de creación de proyectos urbanos a través de holdings, corporaciones y empresas con personería privada. Un acercamiento a la conformación de los holdings de empresas muestra la enorme amplitud y complementariedad de las actividades que desarrollan, y, a la vez, el enfoque empresarial escogido para lo que es el brazo ejecutor de las políticas de desarrollo económico del Emirato. Véase como ejemplo en el siguiente cuadro el despliegue de actividades del holding:
20
Gráfico 2: Conformación de Dubai Holding. Fuente: Elaboración propia en base a (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010) & (Dubai Holding, 2010).
El promotor de la operación Waterfront es la desarrolladora inmobiliaria Nakheel Properties, una empresa controlada por el holding Dubai World a cargo de los desarrollos inmobiliarios más emblemáticos en la ciudad. Es famosa por sus proyectos basados en la ingeniería de tierras ganadas al mar, mediante la que diseñó la famosa trilogía de las palmas: Palm Jumeraih (la única concretada hasta ahora), Palm Jebel Ali y Palm Diera (ambas en construcción), a parte del archipiélago de islas privadas The World. En 2009, esta empresa y su controladora Dubai World fueron las principales en acusar el golpe por la crisis financiera mundial, no sólo a raíz de la burbuja creada en torno a la especulación de los precios de los desarrollos urbanos en el emirato, sino también por adquisiciones del holding de empresas de desarrollo inmobiliario en EE.UU. que sufrieron el embate de la crisis hipotecaria. Estas empresas desarrolladoras entregan en comisión sus proyectos a grandes estudios de proyectistas de nivel mundial, buscando capturar el plus de atractivo que supone tener marcas de diseño y renombre en sus edificaciones.
21 A la sociedad de arquitectos Gruzen Samton Architects LLP se le comisionó el diseño del proyecto Waterfront en 2005, bajo el nombre Dubai Waterfront Development Plan (Plan de Desarrollo de “Dubai Waterfront”2). Esta empresa se encuentra radicada en la ciudad de Nueva York (EEUU) y cuenta con oficinas en Alexandria, estado de Virginia, próxima Washington DC. Es una firma con más de cien premios en su haber, y que ha concretado trabajos en casi todos los tipos con alcance dentro de los Estados Unidos e internacional. Se ha especializado, sin embargo, dentro de las áreas de educación, transporte, vivienda, edificios de justicia y gubernamentales, planificación y diseño urbano. Al interior de la firma, se divide en estudios especializados en estudios de planeamiento estratégico, diseño urbano, programación y servicios pre-arquitectónicos que trabajan en forma colaborativa y bajo un enfoque integral y de diseño sustentable [Cf. (For Architects, 2011)]. El diseño en particular de la pieza central de este proyecto (The City) está a cargo de OMA (Office for Metropolitan Architecture). Esta empresa se autodefine como una sociedad de diseño y análisis arquitectónico, urbanístico y cultural, con asiento en Rotterdam (Países Bajos), pero debido a la diversidad de proyectos que lidera a nivel internacional, mantiene oficinas en Nueva York, Beijing y Hong Kong. Los principales socios son Rem Koolhaas, Ellen van Loon, Reinier de Graaf, Shohei Shigematsu y Victor van der Chijs [Cf. (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)]. Tipo de articulación público – privada
Dadas las características expuestas hasta el momento, común para el conjunto de las inversiones en la ciudad de Dubái, Waterfront es un tipo de operación que está fuertemente direccionada desde el gobierno del Emirato. En este punto hay que recordar que el tipo de gobierno monárquico absolutista que impera hace que los miembros de la familia real se ocupen personalmente de las cuestiones del Estado y, en este caso, especialmente de las inversiones de desarrollo inmobiliario y de otros sectores de la economía de Dubái. Dentro de este contexto institucional, la participación de los privados se da indirectamente ya sea: a) a través de la adquisición de los diferentes tipos de instrumentos y obligaciones financieras negociables que emiten el gobierno de Dubái o las agencias y corporaciones que participan en la ingeniería de holdings y corporaciones
2
El nombre original de la operación era Dubai Waterfront, luego se trocó por simplemente Waterfront [Cf. (Golden, 2005)].
22 controladas por ese gobierno3; o b) a través de la adquisición de los bienes inmobiliarios producidos por las desarrolladoras inmobiliarias dependientes del gobierno o la familia real, para, luego de su adquisición, completar su desarrollo con inversiones propias para el despliegue de sus actividades comerciales y productivas. Si tenemos en cuenta la personería legal de las empresas desarrolladoras de los proyectos urbanos, debiéramos atenernos a una actuación de tipo privada. No obstante, como ya he venido exponiendo, estas desarrolladoras están de una u otra manera, controladas o ligadas al gobierno del Emirato o a miembros de la familia real, por lo que la iniciativa pasa a ser indudablemente pública. Además, para reforzar este argumento, vuelvo a poner la atención sobre las agencias gubernamentales que tienen a su cargo el manejo de las inversiones del Emirato en diversos sectores de la economía, incluido y muy especialmente, el inmobiliario. Instrumentos de gestión: normativos, de captación de plusvalías, de participación.
Retomando el contexto de lo mencionado en el apartado 1 (Marco institucional y normativo; en la página 9), el emirato delega desde 1954 en la Municipalidad de Dubái la provisión de los servicios municipales, y dentro de sus tareas se incluye la planificación urbana, la supervisión de las construcciones, la protección y mejora ambiental, la conservación de los parques públicos, la regulación y preservación de estándares internacionales en los materiales de la construcción y edificaciones, de los alimentos y consumibles, de los servicios profesionales en certificaciones y acreditación de laboratorio. La visión de la municipalidad es “crear una excelente ciudad que provea la esencia del éxito y el confort de vivir”. Otro punto que destaca es el mantenimiento de la herencia arquitectónica del emirato a través de proyectos que revivan y mantengan hitos culturales de Dubái [Cf. (Dubai eGovernment, 2000-2010)]. Para atender tales propósitos, el decreto fundacional de la Municipalidad le otorgó la capacidad de darse aquellas normas, regulaciones y decisiones necesarias. La importancia que se le otorga a esta legislación descansa en los siguientes aspectos: “Posibilitar el logro de los objetivos prescriptos en el decreto concerniente a su fundación, habiendo considerado a la legislación como una herramienta que 3
Cf. (Golden, 2005). En este artículo, se hace referencia que en la presentación del proyecto Waterfront se informó que el desarrollo estaría a cargo de una compañía subsidiaria de Nakheel Properties, de la cual ésta tendría el 51% del paquete accionario, dejando el restante 49% a inversionistas privados.
23 asegurará su capacidad de llevar adelante las tareas y deberes que se le han confiado; Organizar todas los servicios públicos cuya administración y supervisión toma la Municipalidad; Impartir legitimidad sobre la obra municipal, a través de la imposición de tasas y responsabilidades y cargas financieras sobre el público; Asegurar el cumplimiento de todos los procedimientos, estipulaciones y requerimientos que son establecidos por la municipalidad con el fin de poder poner en funcionamiento los servicios que presta, a través de la imposición de penalidades tales como prisión, multa, cancelación de licencias, confiscación de bienes y clausura; Garantizar la justicia e igualdad en el usufructo de los beneficios de los servicios provistos por la municipalidad; Proteger la propiedad pública y los fondos que pertenecen a la municipalidad; Alcanzar igualdad y justicia tanto como iguales oportunidades entre aquellos que se benefician con sus servicios.” Así, el organismo municipal se vale, dentro de sus facultades, de un repertorio de instrumentos normativos, a saber: Leyes Decretos Decisiones regulatorias locales Resoluciones administrativas [cf. (Dubai Municipality, 2011)] Directa o indirectamente el Gobierno del Emirato de Dubái es el que idea, proyecta, concretiza y realiza los proyectos urbanos en el Emirato. La impronta dada por el gobierno del emirato es medularmente empresarial, característica que queda manifiesta en toda la documentación de los Planes estratégicos en los que los destinatarios de los servicios públicos son “clientes” (customers), por ejemplo, o el énfasis reiterado sobre la eficiencia en el desempeño de los recursos humanos del gobierno. Por ello, todo el andamiaje operativo de los proyectos urbanos está montado sobre una compleja estructura de ingeniería financiera y corporativa. Para ello se vale de corporaciones empresarias controladas por la estructura gubernamental, la corporación de inversiones del gobierno de Dubái (ICD) o bien por ser propiedad directa de
24 miembros de la familia real Al Maktoum o porque miembros de ella controlan acciones del paquete societario de las mismas. Las fuentes principales son las rentas petroleras del emirato y las divisas ingresantes por colocación de instrumentos financieros en mercado mundial, más las inversiones en los proyectos y actividades económicas ya desplegadas en el territorio. A eso se suma la venta de suelo urbanizado por las empresas desarrolladoras de bienes inmobiliarios. En particular, la Investment Corporation of Dubai (ICD) es el brazo financiero del Gobierno de Dubái y fue creado en mayo de 2006, a partir de la transferencia del portfolio de inversiones de la División de Inversiones del Ministerio de Finanzas de Dubái. Está presidido por el gobernante de Dubái, actualmente el Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum. Su cartera está compuesta de compañías total o parcialmente controladas por el Gobierno y su tarea es supervisar esas inversiones a través de la implementación de políticas corporativas que garanticen la mayor renta posible de la inversión con el fin de beneficiar al conjunto de Dubái. Sus inversiones son diversificadas en una gran cantidad de actividades económicas mayoristas y minoristas, y a través de sus compañías controladas, su alcance es global. Interviene en los desarrollos urbanos de Dubái no sólo a través de la desarrolladora Nakheel, sino a través de otras de sus compañías controladas en sus propias esferas de actividades: navales, hotel y alojamiento, ocio, comercio mayorista y minorista, banca, transporte, energía, comunicaciones, etc. Sin embargo, para este proyecto toda la infraestructura será instalada por Nakheel y venderá el suelo servido a los desarrolladores; otras parcelas serán directamente desarrolladas por la misma [cf. (Resource for Urban Design Information (RUDI), 1997-2011)]. En cuanto al proyecto en sí, la desarrolladora Nakheel señala que se ha maximizado la posibilidad de tener vista al mar para todos los inversores que construyan en las parcelas, ya que se escalonan las edificaciones desde 10 pisos, luego 20 y finalizando en torres con 50 pisos de altura [Cf. (Resource for Urban Design Information (RUDI), 19972011)]. Asimismo, la misma apunta que “cualquiera que haya comprado un lote tendrá tres años y medio para iniciar las obras y seis años y medio para concluir la construcción. Seremos muy estrictos con esto. No queremos lotes que se comercian continuamente, así que hemos incluido cláusulas que alientan a los desarrolladores que construyan” (Resource for Urban Design Information (RUDI), 1997-2011)].
25 Por lo expuesto, se observa que no hay mayores desarrollos en instrumentos de gestión de los proyectos urbanos ni tampoco de participación alguna de los habitantes de la ciudad en el momento del diseño, ejecución o post-ejecución de los mismos. Varios de los mecanismos de gestión están contenidos en el contrato de compra-venta entre la desarrolladora Nakheel y los otros desarrollistas o directamente los compradores. Creación de organismos para la operación del GIU
Los organismos que intervienen en el proyecto no fueron creados ad hoc, sino que son anteriores al mismo, ya que la estrategia financiera adoptada para la generalidad de los proyectos e inversiones del Emirato y, por ende, los dispositivos creados para llevarla adelante, se llevan a cabo por medio de las mismas empresas con personería jurídica privada en las modalidades de funciones y destinos específicos que ya han sido expuestas más arriba. Para el caso del proyecto Waterfront, la operación es gestionada por la empresa Nakheel Properties, Grilla secuencial: las transformaciones del proyecto/modelo de gestión durante la implementación
De acuerdo con la información disponible, el desarrollo de un plan maestro para el último tramo libre del litoral costero del Emirato fue comisionado a la firma Gruzen Samton LLP. Esta empresa coordinó un equipo multidisplinario de planeamiento e ingeniería que produjo un Plan de Desarrollo para Dubai Waterfront, el cual ya incluía en su propuestas la división en secciones o comunidades, con hoteles con vistas a la playa, torres de condominio, casas, comercios minoristas, marinas, calles, parques y equipamiento comunitario. A esto sumaba un centro urbano con un pequeño puerto interior y una torre a manera de hito con usos mixtos. Este mismo estudio se encargó de elaborar un plan maestro para el centro urbano, además de lineamientos de diseño y un plan de parcelamiento del mismo [Cf. (Gruzen Samton, 2005)]. Ya con este Plan de desarrollo para Dubai Waerfront, se comenzó la venta de terrenos y el comienzo de las obras de ingeniería para la construcción. Sin embargo, más adelante el proyecto fue modificado en ciertas oportunidades, sobre todo para acomodar la incorporación de la pieza The City dentro del conjunto, lo cual llevó a las últimas modificaciones antes de que aconteciera la crisis financiera de 2008-2009 que paralizó por un tiempo las obras hasta tanto se resolvieran los problemas de capitalización de las
26 empresas desarrolladoras estrella en Dubái, especialmente Nakheel, con sus grandes obras de ingeniería para la trilogía de las Palmas. Los detalles de cambios en el diseño de abordan más adelante en la página 32 en el apartado Proyectos alternativos.
3. La operación En la ciudad
Como ya se hizo mención anteriormente, el proyecto se localiza en la Ciudad de Dubái (Dubai City), Emirato de Dubái, Emiratos Árabes Unidos. Más exactamente, se localiza en el extremo suroccidental de la ciudad, lindante con el límite entre el emirato de Dubái y el de Abu Dhabi, siendo la capital de este último también la de los Emiratos Árabes Unidos. Escala
La superficie afectada al proyecto Waterfront asciende a 1.400.000.000 de pies cuadrados (13.006,4256 hectáreas / 130.064.256 m2). En términos comparativos, la misma equivale aproximadamente una vez y media la superficie de la isla de Hong Kong. Ahora bien, si tomamos bajo consideración únicamente la pieza de “Waterfront City ‘The City’”, entonces vemos que la superficie es de 3.300.000 m2 (330 hectáreas), es decir, un 2,5% de la superficie total del proyecto. Para el caso de la superficie edificada que se espera realizar, ésta asciende a 12.000.000 m2 (12.000 ha), es decir un poco más de 36 veces la superficie afectada a esta sección del proyecto y casi equivalente al total del área de suelo afectado a toda la operación urbana. La intención de la desarrolladora Nakheel es dar cobijo en The City a una población objetivo de 80.000 personas, con lo cual podemos estimar la densidad bruta en un poco más de 242 hab./ha. y una neta de casi 7 hab/ha. edificada (Nakheel Properties, 2007). Ubicación/Articulación de la propuesta con la estructura urbana de la ciudad.
Como ya se introdujo anteriormente, hay dos lecturas posibles para el proyecto. Si se enfoca sobre la pieza Waterfront City, la ubicación de la misma es central dentro del conjunto del proyecto Waterfront. Como se observa en el plano del masterplan, su situación y vinculación es estratégica con el resto del proyecto, a través de los puentes y las vialidades, lo cual lo convierten en el punto central de referencia del conjunto. Esta característica se refuerza con la elevada densidad asignada, diseñada como CBD y núcleo de actividades diversificadas.
27 Dentro del conjunto de la ciudad, la operación Waterfront como conjunto total, se ubica estratégicamente próximo al puerto de Jebel Ali (el mayor puerto comercial del mundo y el sexto en manejo anual de cargas), el aeropuerto internacional Al Maktoum, y estará localizado sobre el límite entre el emirato de Dubái y el de Abu Dhabi, cuya ciudad capital lo es a su vez de la federación de los EAU. Además, la carretea Sheikh Zayed (Sheikh Sayed Road) la vincula directamente con todo el frente costero y con el centro tradicional de Dubái, sobre el arroyo salino Khor Dubai. De esta forma, esta carretera comunica paralela a la costa toda la expansión metropolitana desde el casco urbano originario, los grandes complejos turísticos sobre la costa, el aeropuerto internacional de Dubai, y, ya en el otro extremo del Emirato, el puerto de cargas comercial, el nuevo aeropuerto internacional y la nueva ciudad Waterfront y su CBD, Waterfront City (ver mapas y planos en la página 43). Siguiendo su ruta, se conecta con la ciudad de Abu Dhabi. Configuraciones espaciales y referentes Descripción del proyecto. Las piezas. Análisis del programa.
El proyecto Waterfront desarrolla urbanísticamente una gran superficie de terreno árido del desierto de Dubái combinada con una operación de acrecencia del litoral costero mediante la creación de un archipiélago de islas alineadas en forma de cuerno que se proyectan mar adentro. Así, el conjunto semeja la luna creciente que identifica al Islam, y el complejo de la Palma de Jebel Ali ocuparía el lugar de su estrella allí. Al mismo tiempo, este proyecto se ubica en la desembocadura del Canal Arábigo. De esta manera abarca 23% de la extensión de una obra colosal de aproximadamente 75 kilómetros de extensión que planea hacer ingresar agua del golfo arábigo tierra adentro, con el fin de acrecentar la extensión disponible de playas para varios de los restantes proyectos urbanos de la ciudad. Así también, el proyecto Waterfront dispondrá de un sistema de canales que ingresarán agua del Golfo tierra adentro junto con la distribución del agua proveniente de este canal. Se trata, además, de aprovechar las ventajas del agua como humidificador y refrigerante del ambiente frente al clima desértico. Básicamente, el proyecto se organiza en torno a un nuevo centro urbano para Dubai, para el cual la firma Gruzen Samton Architects LLP desarrollaron estrategias de diseño y plan de parcelamiento, junto con un puerto pequeño y una torre de usos mixtos. Además este proyecto estaba pensado para albergar 500.000 residentes, con hoteles
28 con frente a la playa, torres condominio, casas, comercios minoristas, marinas, calles, parques, y equipamiento comunitario [Cf. (Gruzen Samton, 2005)]. Con el encargo del diseño del a pieza The City al estudio OMA, parte del concepto del diseño del conjunto del proyecto se vio modificado [cf. (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)]. El proyecto Waterfront comprende las siguientes piezas, que operan como subproyectos con distintas características funcionales, arquitectónicas y urbanísticas propias, pero vinculadas entre sí por una traza vial secundaria interna [Cf. (Nakheel Properties, 2007)]. Tabla 2: Piezas que componen el proyecto Waterfront. Fuente: (Nakheel Properties, 2007).
Pieza
Waterfront City Madinat Al Arab Canal District Veneto Badrah Omran Resto del proyecto (aún sin subdivisión ni nombre comercial) TOTAL
Superficie
3.300.000 m2 7.000.000 m2 1.789.706 m2 2.142.346 m2 5.750.000 m2 2.380.000 m2 107.702.204 m2
130.064.256 m2
Superficie a edificar 12.000.000 m2 12.289.053 m2 4.332.307 m2 857.835 m2 5.700.000 m2 810.000 m2 Sin datos disponibles
35.989.195 m2 (hasta el momento)
Población estimada a albergar 80.000 251.000 75.000 13.938 120.000 60.000 Sin datos disponibles
Año de finalización estimado 2018 2015 2016 2012 2017 2010 Sin datos disponibles
1.500.000 (estimado)
Sin datos disponibles
Este listado de las piezas del proyecto son las que figuran en el sitio oficial del proyecto. Sin embargo, otros sitios web toman datos del proyecto original encomendado a la firma Gruzen Samton Architects LLP de Nueva York, en el cual figuraban otros sectores bajo los siguientes nombres: Al Ras, Corniche, The Riviera, The Palm Boulevard, The Península, entre otros. Sin embargo, como estos no han sido aún puestos a la venta, no aparecen aún identificados en el sitio web oficial del proyecto. Según está definido por el mismo equipo proyectista, Waterfront City es una pieza de ambición y escala posiblemente sin precedentes, cuyo objetivo es generar una importante masa de densidad y diversidad en la ciudad que vive un crecimiento explosivo en los últimos años pero con bajos niveles de desarrollo de la actividad urbana a nivel de calle, sobre la cual la mayoría de las metrópolis prosperan. El desarrollo consta de una isla artificial vinculada a cuatro barrios distintos (Madinat Al Soor, the
29 Boulevard, the Marina, and the Resorts) que juntos doblan la superficie de la isla de Hong Kong y rinden un espacio físico de 11,8 millones de m2 por medio de varios tipos de edificaciones y programas. La sección adopta una visión optimista del futuro y explota dos elementos comúnmente opuestos de la arquitectura del siglo XXI: lo genérico y lo icónico. La isla, que mide 1.310 m x 1.310 m, se divide en 25 manzanas tradicionales de ciudad que permiten un urbanismo de tipo racional, repetible y exponencial que recuerda a Manhattan. Una distribución igual de las áreas residencial y de oficinas estimula un flujo natural de vida nocturna y diurna en las calles a lo largo de arcadas a la sombra de árboles y edificios altos. Las torres más altas están agrupadas estratégicamente a lo largo del borde sur para proveer la máxima protección a la isla contra el sol del desierto. Posicionada sobre la esquina oeste, una esfera gigante de 44 pisos oficia de contrapunto icónico contra las construcciones genéricas que se alientan en el resto de la isla. La isla se conecta con tierra firme mediante puentes a cada lado del cuadrado, enlazándose con la extensión futura del sistema público de monorriel de Dubai. A lo largo del perímetro sur y este de Waterfront City, una carretera de circunvalación desvía el tránsito pasante. Esta carretera está cercada por una arco protector de edificios con vista al agua y que enmarcan un área de usos mixtos (the Boulevard) que consta de oficinas, viviendas, hoteles, edificios de media altura (para actividades culturales, comercio minorista y otros usos civiles), y de baja altura (para comercio minorista y restaurantes). The Boulevard también contiene un predio grande que podría cobijar un estadio o una institución cultural importante. En el Parque Boulevard, los habitantes pueden acceder al agua a lo largo de playas y manglares. Ubicado en el norte de Waterfront City, Madinat Al Soor es principalmente un barrio residencial, que emplea las cualidades vernáculas de los asentamientos árabes históricos: una composición intrincada y variada de edificaciones y callejuelas a la sombra en los que la privacidad se inserta en un ámbito donde la interacción pública se vuelve inevitable. El nombre Al Soor, que significa “El Muro”, se refiere a un enorme muro habitado en la punta oeste del sitio, que sobresale al Golfo. Los grupos edilicios densos, las calles irregulares y los senderos peatonales conectan este collage de delicias en esta ciudad, todos caminables: resorts frente a la playa, zocos, orillas de canales y paseos costaneros con vistas a la Esfera – y, justo enfrente cruzando el agua, el segundo elemento icónico de Waterfront City, el Espiral: una torre retorciéndose en 82 pisos que evoca la arquitectura árabe clásica y que sirve como faro de todo el desarrollo.
30 Los otros barrios de Waterfront City son the Resort, que consta de tres grandes predios para hoteles, y the Marina, con una mixtura vital de vida a nivel de calle garantizada por su yuxtaposición de comercio en el frente costero y torres mayormente residenciales. El programa se propone ir liberando al mercado inmobiliario los sectores por fase de concreción. Así, por ejemplo, Localización e inserción en el entorno. Relaciones con el lugar
Como ya se expuso en el apartado sobre la ubicación y articulación de la propuesta con estructura urbana de la ciudad, la elección del sitio de emplazamiento del conjunto Waterfront responde a su cercanía con puntos altamente estratégicos en la dinámica de la ciudad de Dubái: La proximidad con la ciudad de Abu Dhabi, capital de los EAU, segunda ciudad y primer productor de petróleo de la federación. La vecindad con el puerto de Jebel Ali, considerado el octavo puerto con más movimiento en el mundo, el cual tiene anexa una extensa zona libre4, para cual “se otorgan licencias para la importación, exportación y distribución de bienes terminados (industria comercial); importación de materias primas y la producción de manufacturas (industria manufacturera); e industria de servicios” (AngloINFO Limited, 2010-2011). La cercanía del Aeropuerto Internacional Al Maktoum, el que también tiene anexa una zona libre, pero éste está destinado a empresas vinculadas a “la aviación, los productos farmacéuticos, logística y fletes, joyería y tecnología internacional. Las unidades de oficina e industriales se ofrecen en alquiler” (AngloINFO Limited, 2010-2011). Todas estas conexiones se dan a través de la red de autopistas y carreteras, de la cuales la principal es Sheikh Sayed Road, que, como ya se mencionó antes,
4
Dentro del contexto de la gestión del suelo y las actividades de Dubái, zona libre significa el otorgamiento de licencias a empresas extranjeras para establecerse y operar en la ciudad en esa zona. Cada zona tiene asignada una o varias actividades relacionadas y las licencias son otorgadas por zona bajo ese criterio a las empresas. A las empresas se les ofrece: 100 % del dominio del inmueble, exención de impuestos, oficinas construidas para el giro comercial o instalaciones para depósito. Existen actualmente casi 20 zonas de libre comercio operando en Dubái, y otras nueve en desarrollo. La principal desarrolladora es Economic Zones World (EZW) propiedad del holding estatal de inversiones Dubai World [Cf. (EmiratesFreeZone.com, 2010) y (AngloINFO Limited, 2010-2011)].
31 vincula todos estos puntos estratégicos además de los complejos turísticos en su desarrollo paralelo a la costa del Golfo. Además, el plan de extensión de la red de metros propone una fuerte articulación con el proyecto Waterfront, sobre el que convergerán las tres líneas (roja, violeta y azul). De esta manera, las terminales de estas líneas se ubicarán en ambos extremos de la metrópolis: la ciudad histórica y la ciudad nueva. Como se puede apreciar, esta vinculación estratégica a las actividades como nodo comercial a nivel regional y metropolitano han pesado evidentemente al momento de seleccionar que el proyecto esté situado en el extremo suroccidental de la ciudad. Problemas identificados y soluciones propuestas.
Los problemas identificados han pasado mayormente por otorgar a todo el proyecto de aquella infraestructura que lo convierta en modelo de urbanización ecológicamente sustentable dentro de un entorno costero y desértico. Por ende, la necesidad de dotar de confort a las unidades construidas en una localización con tales características y bajo esa premisa juega un papel fundamental al momento de las opciones de diseño urbano con la mixtura de actividades que se pretende para este proyecto. Así este hecho ha jugado un papel fundamental, como se ha vista en la descripción del proyecto, dotándolo de un sistema de canales que, posibilitando el ingreso de agua de mar, ésta permita moderar las altas temperaturas desérticas, humedecer el aire circundante, a la vez que crea un paisaje sumamente agradable con entorno ajardinados y paseos costeros. Otra estrategia empleada para reducir el impacto del clima riguroso ha sido sacar ventaja de los conos de sombra proyectados por las elevadísimas torres. Sin embargo, estas obras de ingeniería caen en cuestionamiento desde el discurso ambiental, ya que se hace una transformación a escala gigantesca del entorno y del frente marítimo, se facilita la intrusión salina varios kilómetros tierra adentro, y no queda suficientemente claro qué sucede con la fauna y flora autóctona en cada caso. Por último, muchas de estas edificaciones son mantenidas con un ambiente interno confortable gracias a instalaciones de aire acondicionado, agua corriente potable proveniente de las instalaciones de desalinización, red de autopistas, lo cual supone un consumo enorme de energía, lo cual no es evidentemente problema en el contexto de un país petrolero. Un contrapunto interesante como solución a este problema es la propuesta de Masdar, un proyecto de una ciudad ecológicamente sustentable, con emisión cero de CO2 y de residuos, pero situado en el vecino emirato de Abu Dhabi [Cf. (Masdar - A Mubadala Company, 2010)].
32 Proyectos alternativos
Dado que no hay evidencia de que haya existido un concurso que determinara qué proyecto se iba a concretar en la locación, se infiere de la información obrante recolectada que el proyecto fue directamente comisionado por encargo al estudio proyectista. En una primera instancia, el proyecto fue diseñado por la firma Gruzen Samton Architects LLP, como ya se mencionó anteriormente. Así, se ha observado en la información recolectada que hubo algunas variaciones importantes luego de la incorporación al diseño de la pieza “The City” de manos del estudio OMA. Incluso en algunos de los sitios de organismos gubernamentales relevados en Internet se podía encontrar todavía videos con el primer diseño realizado por Gruzen Samton. Para este estadio de desarrollo, se prevían diez sectores internos: Al Ras Courniche The Peninsula The Riviera Madinat Al Arab Downtown Boulevard The Palm Boulevard Uptown The Exchange El diseño de los canales se centraba en la desembocadura del Canal Arábigo en forma de un gran delta cuyas islas marcarían las secciones o comunidades, como se las denomina en varios documentos y sitios web. Se proponía que este delta abarcara desde el puerto de Jebel Ali, hasta el comienzo del cuerno peninsular, englobando el proyecto de la Palma de Jebel Ali. Sin embargo, luego se observan mutaciones en esta desembocadura, desviándola hacia el borde externo opuesto al puerto de Jebel Ali. Al mismo tiempo, se mantiene la conexión mediante un canal de vinculación con la sección Madinat Al Arab. Lo único que restaba del Delta era la sección The Riviera. Con la incorporación de la pieza The City por parte del estudio OMA, se produce una nueva transformación con el diseño de una laguna centrada en los canales de vinculación entre el Canal Arábigo y Madinat Al Arab, en cuyo interior de se levantará una isla cuadrada de las enormes proporciones ya apuntadas, y que emulará el paisaje
33 urbano de Manhattan, con las características ya descriptas más arriba. Esta laguna central se conectará a su vez con las aguas del Golfo por medio de un canal más amplio de vinculación protegido con escollera (ver en la página 49). Proyectos anteriores (en el sitio)
No hubo proyectos anteriores en el sitio donde se concretará el proyecto Waterfront.
Proyectos u operaciones de referencia.
Una de las grandes críticas que han suscitado tanto la “What context are we talking expansión urbana en Dubái como en las nuevas about in a city that’s a few ciudades de China y otras experiencias similares, es lo decades old? The problem is que se ha dado en llamar ciudades de generación that we are only beginning to espontánea [cf. (The New York Times, 2008)]. Así es como se puede constatar en varios casos grandes figure out where to go from similitudes entre proyectos de uno y otro lugar del here.” planeta, en donde han intervenido en mayor o menor Jesse Reiser, arquitecto grado los mismos estudios de arquitectura y neoyorquino que trabaja en Dubai proyectistas, o bien, otros que han imitado los sellos de los grandes estudios. En esto resulta preocupante cómo ha primado la imperiosidad de ajustarse a plazos acotados de estudio y diseño, desechando el primero a favor del segundo dentro de una escala temporal muy acotada. La consecuencia son estos diseños urbanos y arquitectónicos repetitivos, de sello global, pero que termina minando la identidad local por medio de edificaciones y estructuras urbanas genéricas, a pesar de las expresiones despreciativas hacia tales manifestaciones del arte [Cf. (The New York Times, 2008) y (Resource for Urban Design Information (RUDI), 1997-2011). Los discursos y justificaciones técnico-políticas Problemas que se dice se propone resolver (desde el discurso de políticos, profesionales, otros)
La primera presunción que la desarrolladora Nakheel hace del proyecto Waterfront es su cualidad de ser una ciudad pensada desde cero como una urbanización ecológicamente sustentable. Este discurso es una de las piedras angulares del proyecto en cuanto a estandarte distintivo frente a otros grandes proyectos urbanos no sólo en Dubái sino a nivel mundial, primeramente [cf. (Nakheel Properties, 2007)]. Como ya se
34 desarrolló en el punto sobre los “problemas identificados y las soluciones propuestas” (ver página 31), esta apuesta devino en la aplicación de un diseño urbano específico que resolviera la adaptación de la urbanización a las rigurosidades del desierto sin quebrar el principio de sustentabilidad ecológica. Pero más allá de este nodo, otra situación que emerge del contexto del proyecto es su intento de remedar “situaciones de calle” y mixtura de actividades, como la misma publicidad del emprendimiento las nombra. Inmediatamente resalta esta necesidad de crear tales espacios contra el trasfondo de una ciudad cuyos espacios urbanos son piezas de enclave, a la manera de enormes barrios cerrados vinculados únicamente por una red de autopistas. Queda preguntarse si este contrapunto supone una búsqueda de solución a tales espacios, o si solamente se trata de un enclave más cuya característica temática es ofrecer tales “situaciones” y “mixtura” a diferencia del resto de las ofertas de grandes proyectos de la ciudad [Cf. (Ouroussof, 2008)]. Posiciones de los proyectistas, experiencia previa.
El estudio OMA a cargo del diseño del proyecto de la pieza “The City” ha hecho difusión en diversos medios de su postura con respecto al caso de la explosión urbana de Dubái y también se ha preocupado por exponer las ideas conceptuales sobre las que se concibió la pieza mencionada en el proyecto, no tanto así la firma Gruzen Sumton [Cf. (Ouroussof, 2008), (The New York Times, 2008) y (Dilworth, 2008)]. A través de estos artículos se puede acceder al pensamiento de estos proyectistas sobre sus conceptos de urbanismo y ciudad. Así podemos leer el pensamiento de Koolhaas sobre que “la ciudad del siglo XX se acabó. Ya no tiene nada de nuevo para enseñarnos. Nuestro trabajo es simplemente mantenerla.” (The New York Times, 2008). Y agrega sobre el particular del diseño de la pieza The City: “Una ciudad como Dubai está literalmente construida en el desierto. Hay una rara alternancia entre densidad y vacío. Se siente extraño estar diseñando para gente que está realmente ahí pero para comunidades que todavía hay que congregar. Lo vernáculo es demasiado débil, demasiado precario para hacer de ello algo sobre lo que hacer basar una arquitectura.”
35 Rem Koolhaas, socio de OMA, y corresponsable con Reinier de Graaf del proyecto citado, es mencionado como quien acuñó el término ciudad genérica5 para dar cuenta de aquellos procesos en los que las urbanizaciones adquieren características similares sin importar el lugar de que se trate, sea China o el Medio Oriente [Cf. (The New York Times, 2008)]. Y el estudio OMA tiene basta experiencia en el tema, con intervenciones en locaciones tan distantes como ciudades chinas, francesas, marroquíes, emiratíes, nigerianas, etcétera. Como ya se expuso en la descripción de la pieza The City, el diseño llega a materializar este concepto para replicar las características de la isla de Manhattan, crear 25 manzanas idénticas con edificios genéricos en los que se destacan, ostensiblemente, edificios icónicos con marca de autor, al mejor estilo síndrome de Bilbao, en referencia a la impronta marcada por el Museo Guggenheim de esa ciudad. La búsqueda de recreación de ese efecto de familiaridad por la repetición genérica del ambiente del downtown neoyorquino versus los íconos edilicios dignos de la ciencia ficción (la Esfera y el Espiral) dan cuenta de una dicotomía irresuelta en el ambiente de la arquitectura en donde termina primando esta “…the 20th-century city is necesidad de dar satisfacción a “una obsesión over. It has nothing new to compulsiva por lo espectacular” (Spiegel On Line teach us anymore. Our job is International, 2008) con obras de arquitectos de simply to maintain it.” renombre. Y en Dubai, donde el escenario ocupado Rem Koolhaas, socio de OMA, a era mínimo y estaba todo por construirse, para el cargo del diseño de la pieza The lucimiento de estas obras-emblema, se necesita de City en Waterfront de Dubai un escenario simplificado y genérico para contrastarse. El caso de la firma Gruzen Samton revela otro tipo de aproximación al diseño de todo el proyecto Waterfront, quizás por la escala o bien por la fase de diseño de la propuesta. En este caso se puso énfasis en una aproximación integral y multidisciplinaria que permitiera alcanzar la meta de diseñar una ciudad que albergara 700.000 habitantes (según proyecciones de ese momento) y se articulara virtuosamente con la salida del Canal Arábigo y la red de canales que enmarcarían el proyecto.
5
De acuerdo con el artículo de The New York Times, Koolhaas define a las ciudades genéricas como a “metrópolis en expansión de edificaciones repetitivas centradas en un aeropuerto y habitadas por una tribu de nómadas globales con pocas lealtades locales” [“sprawling metropolis of repetitive buildings centered on an airport and inhabited by a tribe of global nomads with few local loyalties” (Ouroussof, 2008)].
36 Comunicación (periódicos, folletos, exposiciones, etc.)
El proceso de mercadeo de estos productos inmobiliarios es llevado adelante por las mismas desarrolladoras en primera instancia, si bien existe una red detectable de promotores inmobiliarios que se ofrecen como nexo, muchas de las cuales son empresas pertenecientes a los holdings relacionados al gobierno o la familia real. Es innegable que el gran atractivo que ejercen estos proyectos, por las dimensiones y las inversiones faraónicas, consiguen la repercusión buscada por el gobierno de Dubái para permitirle a la ciudad colocarse globalmente como la gran atracción urbanística e inmobiliaria de comienzos del siglo XXI. Puede observarse cómo a primera vista ciertos espacios de mera divulgación son proclives a resaltar esas peculiaridades seductoras, propias de atmósferas de relatos como los cuentos árabes de Las Mil y Una Noches. Mas a medida que se profundiza dentro de los círculos más especializados, las críticas y los descreimientos a semejante pujanza no tardan en aparecer, tratando de contrabalancear el deslumbramiento inicial [Cf. (Pérez de Albéniz, 2006)]. Esto se acentuó con la crisis financiera de 2009 que había tenido su origen la bancarrota de las hipotecas subprime en Estados Unidos y que no tardó en repercutir en la burbuja inmobiliaria de Dubái, que ya afrontaba su primer cuello de botella con el encarecimiento sostenido de los materiales de construcción [Cf. (Sainz de los Terrenos, 2009) y (Chatterjee, 1997-2011)].
4. Lectura crítica: El suelo urbano como el oro del nuevo milenio: el caso de Dubái pone de manifiesto la transición del oro negro del petróleo a una fuente aún más redituable. Frente al crecimiento poblacional mundial, el suelo urbanizado se convierte en uno de los nuevos bienes más codiciado y escaso, junto con el agua potable. La búsqueda de cualificar el suelo lo más posible (creando, por ejemplo, miles de kilómetros de costas y playas nuevas) busca sacar la mayor tasa de ganancia posible de un suelo antes estéril. Urbanismo de enclaves: el tipo de proyectos pensados para la ciudad de Dubái son piezas aisladas, de diseño orientadas a un público selecto, cerradas en sí mismas sin mayor conexión que la red de autopistas. Dentro de esta lógica, muchos de los proyectos se diseñan a su interior con la misma lógica de crear enclaves diferenciados articulados por las vías de circulación y algunos espacios comunes.
37 La “urbanización del desierto”: el proceso de expansión explosiva y las características de los proyectos urbanos en Dubái ponen énfasis en la transformación de las areanas del desierto en verdaderos oasis de exuberante vegetación. Esto supone millonarias inversiones en ingeniería de mega obras de infraestructuras para sostener esta fertilización del medio árido, con canales de riego y aspersión, desalinización del agua del Golfo, más el diseño de una matriz energética que sostenga las demandas de consumo del proceso. Ciudades genéricas: gran parte de la crítica urbanística ha visto cómo los grandes proyectos que se llevan adelante en Dubái son representativos de una arquitectura genérica y globalizada, donde muchos emprendimientos son trasladados de China a Dubái, por ejemplo, con sólo unos pequeños ajustes vernaculares, pero que no responden a las adaptaciones ciertas y necesarias a una localización y culturas con distintas historicas y necesidades. Ciudades de generación espontánea: en igual sentido, se observa que esta explosión de ciudades pequeñas a grandes urbes de escala global y con grandes ambiciones de inserción en el mercado mundial se realiza sin mayores consideraciones por planificarse como una ciudad que cobije a todos sus habitantes reales, sino que genera grandes segregaciones sociales a su interior, buscando atraer a personas de elevadísimos ingresos y condicionando a la mano de obra empleada a una escasa o condicionada movilidad dentro de la ciudad. Esto resulta en conflictos laborales, choques de culturas, problemas de tránsito y ambientales, como sucede en Dubái. Megaconstrucciones: el afán del Emirato por posicionarse como ciudad global del siglo XXI hace que los proyectos que se idean y plasman en la ciudad adquieran características futuristas y de búsqueda de batir récords. Así se intenta alcanzar una marca identitaria a modo nicho económico en la competencia entre ciudades que buscan atraer inversiones del mercado mundial [Cf. (Spiegel On Line International, 2008)]. Una ciudad dependiente del automotor: Sin dudas por la influencia de la rigurosidad climática y el fácil acceso al petróleo y sus derivados, el nexo fundamental entre los proyectos urbanos que se materializan en enclaves son las grandes autopistas que surcan la ciudad, como tubos que conectan burbujas. El incipiente metro conecta sólo algunos sectores de la ciudad. La actividad a nivel de calle se localiza al interior de cada emprendimiento, y en algunos sectores
38 especiales, como el centro histórico de Dubai, el paseo marítimo The Walk, o en el futuro, la Waterfront City. Discurso de la sustentabilidad ambiental contradictorio: otro de los grandes discursos de las desarrolladoras inmobiliarias y del gobierno de Dubái es que los proyectos se insertan dentro del marco de la política general de sustentabilidad ambiental del emirato, lo cual queda en entredicho frente a la construcción de las grandes islas artificiales, las grandes canalizaciones tierra adentro, el sostenimiento del transporte automotor individual, los tímidos avances en el desarrollo de otros medios de transporte y la matriz energética empleada para el desarrollo y sostenimiento de la explosión urbana en extensión y población. Además, hay casos en los que los estudios de impacto ambiental de los desarrollos urbanos de las empresas controladas por el gobierno son realizadas… por agencias del mismo gobierno [Cf. (Chatterjee, 1997-2011)]. El verdadero costo del crecimiento: la explotación humana: desde el comienzo de este vertiginoso crecimiento, el lado oscuro y que las autoridades del Emirato han querido ocultar se cuenta en vidas humanas, no sólo por la extrema rigurosidad del clima, sino también por los tratos indignos y diferenciando legalmente a nativos de extranjeros en mano de obra barata que atraen principalmente de la India, Pakistán y el Sudeste Asiático. Medios occidentales independientes se han hecho eco de estas denuncias, lo cual llevó recientemente a que el gobierno de los EAU reconociera el derecho de los trabajadores a sindicalizarse [Cf. (Hari, 2009) y (Watson, 2006)].
5. Fuentes
AngloINFO Limited. (2010-2011). Dubai Free Zones. Recuperado el 20 de febrero de 2011, de Sitio web de Anglo info Dubai - Everyday life in Dubai, in English: http://dubai.angloinfo.com/af/567/dubai-free-zones.html Aspinall, S. (2001). Environmental Development and Protection in the UAE. Bassets, L. (16 de enero de 2011). Excavadoras en Medio Oriente. La Nación . Chatterjee, R. (1997-2011). Waterfront Dubai: the Middle East creates a model for the future. Recuperado el 26 de noviembre de 2010, de Sitio web de Rudi.Net: http://www.rudi.net/node/17364
39 Department of Tourism and Commerce Marketing. (2010). Map of Dubai. Recuperado el 15 de febrero de 2011, de sitio web del Department of Tourism and Commerce Marketing: http://www.dubaitourism.ae/DubaiMap/tabid/189/language/enUS/default.aspx Dilworth, D. (12 de marzo de 2008). Koolhaas Unveils New Waterfront City in Dubai. Recuperado el 07 de noviembre de 2010, de Sitio web de Architectural Record: http://archrecord.construction.com/news/daily/archives/080312koolhaas.asp Dubai eGovernment. (2000-2010). Dubai Municipality. Recuperado el agosto de 2010, de Sitio web del Gobierno de Dubรกi: http://www.dubai.ae/en.portal?departments,DMDEG,1,&_nfpb=true&_pageLabel=topi c Dubai Holding. (2010). About Dubai Holding. Recuperado el 02 de febrero de 2010, de sitio web de Dubai Holding: http://dubaiholding.com/about-dubai-holding/overview-ofdubai-holding/ Dubai Holding. (2010). Invest in Dubai Holding. Recuperado el 02 de febrero de 2010, de sitio web de Dubai Holding: http://dubaiholding.com/invest-in-dubai-holding/ Dubai Municipality. (2011). Legislation. Recuperado el 1ยบ de febrero de 2011, de Sitio web de la Municipalidad de Dubรกi (Dubai Municipality): http://login.dm.gov.ae/wps/portal/DepartmentHomePageEn?WCM_GLOBAL_CONTEXT =/wps/wcm/connect/DMContentEn/home/extrainformation/lad_tashreeaat Dubai Municipality. (2007). Strategic Plan 2007 - 2011 (1ยบ ed.). Dubai, Emirato de Dubai, Emiratos ร rabes Unidos. Dubai World. (2011). Dubai World. Recuperado el 12 de febrero de 2011, de sitio web de Dubai World: http://www.dubaiworld.ae/ Emaar Properties PSJC. (2010). Emaar United Arab Emirates. Recuperado el 25 de octubre de 2010, de sitio web de Emaar Properties: http://www.emaar.com/index.aspx?page=emaaruae EmiratesFreeZone.com. (2010). Free Trade Zones in Dubai. Recuperado el 15 de febrero de 2011, de Sitio web de EmiratesFreeZone.com: http://www.emiratesfreezone.com/dubai_business_freezone.asp
40 For Architects. (2011). Gruzen Samton Architects LLP. Recuperado el 20 de marzo de 2011, de Sitio Web de For Architects: http://www.forarchitects.com/firm.aspx?id=1223 Gobernantes de los Emiratos de Abu Dhabi, Dubai, Sharjah, Ajman, Umm AI Quwain y Fujaira. (2000-2010). Constitution of the UAE. Recuperado el 28 de febrero de 2011, de Sitio web de HelpLineLaw: http://www.helplinelaw.com/law/uae/constitution/constitution01.php Golden, L. L. (29 de enero de 2005). H.H. Sheikh Mohammed announces the launch of Dubai Waterfront, the world's largest waterfront development. Recuperado el 25 de noviembre de 2011, de Sitio web de AME Info FZ LLC: http://www.ameinfo.com/52861.html Government of the Emirate of Dubai. (2007). Highlights - Dubai Strategic Plan (2015). Dubai. Gruzen Samton. (2005). Dubai Waterfront Development Plan. Recuperado el 04 de marzo de 2011, de Sitio web de Gruzen Samton: http://www.gruzensamton.com/#/projects/422/152429 Gruzen Samton LLP. (2011). About Us / Leadership. Recuperado el 04 de marzo de 2011, de Sitio web de Gruzen Samton LLP: http://www.gruzensamton.com/#/about/L3K1902 Hari, J. (07 de abril de 2009). The dark side of Dubai. The Independent . Investment Corporation of Dubai. (2007). ICD & Dubai. Recuperado el 12 de febrero de 2011, de sitio web de Investment Corporation of Dubai: http://www.icd.gov.ae/icd_and_dubai.html Masdar - A Mubadala Company. (2010). About Us. Recuperado el 04 de marzo de 2011, de sitio web de Masdar: http://www.masdar.ae/en/home/index.aspx Nakheel PJSC. (2008). Developments. Recuperado el 10 de octubre de 2010, de sitio web de Nakheel PJSC: http://www.nakheel.com/en/developments Nakheel Properties. (2007). Masterplan. Recuperado el 21 de octubre de 2011, de Sitio web de Waterfront, a development from Nakheel: http://www.waterfront.ae/ Nakheel Properties. (2007). Physical & Environmental Sustainability. Recuperado el 20 de octubre de 2010, de Sitio web de Waterfront: http://www.waterfront.ae/
41 Nakheel Properties. (2007). Social Susteinability. Recuperado el 20 de octubre de 2010, de Sitio web de Waterfront: http://www.waterfront.ae/ Office for Metropolitan Architecture (OMA). (2010). OMA. Recuperado el 03 de noviembre de 2010, de Sitio web de OMA: http://oma.eu/index.php?option=com_content&view=article&id=3&Itemid=1 Office for Metropolitan Architecture (OMA). (2010). Projects / Waterfront City. Recuperado el 21 de octubre de 2010, de Sitio web de OMA: http://oma.eu/index.php?option=com_projects&view=portal&id=1021&Itemid=10 Ouroussof, N. (03 de marzo de 2008). City on the Gulf: Koolhaas Lays Out a Grand Urban Experiment in Dubai. The New York Times . PĂŠrez de AlbĂŠniz, J. (2006). Dubai, el nuevo Manhattan. Muy Interesante , 21 (251), 6874. Resource for Urban Design Information (RUDI). (1997-2011). Bigger, taller, better? Dubai's major projects. Recuperado el 26 de noviembre de 2010, de Sitio web de Rudi.Net: http://www.rudi.net/node/17360 Resource for Urban Design Information (RUDI). (1997-2011). Developing Dubai. Recuperado el 19 de noviembre de 2010, de Sitio web de Rudi.Net: http://www.rudi.net/node/16964 Resource for Urban Design Information (RUDI). (1997-2011). Dubai, Dubai, quite contrary: how does the city grow? Recuperado el 26 de noviembre de 2010, de Sitio web de RUDI.net: http://www.rudi.net/node/17356 Sainz de los Terrenos, J. (27 de noviembre de 2009). Dubai: no es oro todo lo que reluce... ni chatarra todo lo que no reluce. Recuperado el 15 de octubre de 2010, de Sitio web de Juan Sainz de los Terrenos: http://juanst.com/2009/11/27/dubai-no-es-orotodo-lo-que-reluce%E2%80%A6-ni-chatarra-todo-lo-que-no-reluce/ Spiegel On Line International. (07 de julio de 2008). 'An Obsessive Compulsion towards the Spectacular'. Recuperado el 04 de marzo de 2011, de sitio web de Spiegel On Line International: http://www.spiegel.de/international/world/0,1518,566655,00.html The Emirates Network. (2007). History of Freehold Property in the Emirates. Recuperado el 14 de septiembre de 2010, de Sitio web de The Emirates Network: http://realestate.theemiratesnetwork.com/articles/freehold_property.php
42 The Emirates Network. (2007). Rental Prices in the Emirates. Recuperado el 14 de septiembre de 2010, de Sitio web de The Emirates Network: http://realestate.theemiratesnetwork.com/articles/rent_prices.php The Emirates Network. (2007). Renting Property in the Emirates. Recuperado el 14 de septiembre de 2010, de Sitio web de The Emirates Network: http://realestate.theemiratesnetwork.com/articles/renting_property.php The New York Times. (7 de junio de 2008). Giant New Cities offer promise and challenge. Recuperado el 07 de noviembre de 2010, de Sitio web de The New York Times: http://www.nytimes.com/2008/06/07/business/worldbusiness/07ihtwbshenzen.1.13492283.html?_r=1&sq=Koolhaas Dubai&st=cse&scp=4&pa Watson, I. (08 de marzo de 2006). Dubai Economic Boom Comes at a Price for Workers. Recuperado el 02 de diciembre de 2010, de sitio web de NPR: http://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=5250718 Wikipedia La enciclopedia libre. (09 de septiembre de 2010). Dubรกi. Recuperado el 15 de septiembre de 2010, de sitio web de Wikipedia La enciclopedia libre: http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Dub%C3%A1i&oldid=44975161
43 C. FICHA GRร FICA Planos de ubicaciรณn de la operaciรณn dentro de la ciudad
Mapa 1: Localizaciรณn de las principales operaciones en la ciudad de Dubai en construcciรณn en 2010. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
44
Mapa 2: Localización estratégica del proyecto entre las ciudades de Dubái y Abu Dhabi. Fuente: (Nakheel Properties, 2007).
Mapa 3: Localización del proyecto Waterfront en una imagen satelital simulada de Dubái con todos los proyectos de la desarrolladora Nakheel concretados. Fuente: (Nakheel PJSC, 2008)
45
Mapa 4: Demarcaci贸n de la carretera Sheikh Sayed que une el centro hist贸rico de Dub谩i, con todo el frente costero hasta el proyecto Waterfront, la nueva ciudad y CBD. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
Figura 1: Ciudad de Dub谩i de noche. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
46
Mapa 5: Mapa general de Dubรกi . Fuente: (Dubai eGovernment, 2000-2010)
47 Planta de la operaci贸n.
Mapa 6: Masterplan de proyecto Waterfront. Fuente: (Nakheel Properties, 2007)
48
Mapa 7: Primer dise単o del proyecto Watefront. En verde claro, el proyecto la Palma de Jebel Ali. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
Mapa 8: Secciones del segundo dise単o de Waterfront. Fuente: (The Emirates Network, 2007)
49 Gráficas (cortes, perspectivas, axonometrías, detalles, etc.) del proyecto y la intervención
Figura 2: Modelo del conjunto del proyecto Waterfront una vez finalizado. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
Figura 3: Modelo renderizado de la pieza Waterfront City. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
50
Figura 4: Maqueta de la pieza The City. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
Figura 5: Imagen renderizada de una vista lateral de la isla de Waterfront City. Fuente: (Nakheel Properties, 2007)
51
Figura 6: Modelo renderizado del proyecto Waterfront, segĂşn el diseĂąo de Gruzen Samton. Fuente: (Gruzen Samton, 2005)
52
Figura 7: Vista lateral del proyecto Waterfront, según el diseño de Gruzen Samton. Fuente: (Gruzen Samton, 2005)
Figura 8: Modelo renderizado del proyecto Waterfront City, según el diseño de OMA. Obsérvese el edificio icónico de la esfera en primer plano. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
53
Figura 9: Modelo renderizado del proyecto Waterfront City, según el diseño de OMA. Obsérvese el edificio icónico de la esfera en primer plano. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
Figura 10: Imagen generada por computadora del skyline de Waterfront de noche. Fuente: (Office for Metropolitan Architecture (OMA), 2010)
54
Figura 11: Imagen del modelo renderizado de una las vistas de los puentes que comunican The City con el resto de Waterfront. Fuente: (Nakheel Properties, 2007).
Fotos de la obra
Figura 12: Fotograf铆a de las obras de construcci贸n de uno de los canales en Madinat Al Arab. Fuente: (Nakheel PJSC, 2008)
55
Figura 13: Fotografía de las obras en Madinat Al Arab. Fuente: (Nakheel PJSC, 2008)
Figura 14: Fotografía de las obras en la península de Waterfront. Fuente: (Nakheel PJSC, 2008)
56 Otros gr谩ficos pertinentes para dar a conocer el proyecto
Figura 15: Dubai a mediados del siglo XX. Se observa el casco hist贸rico. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
Figura 16: Dubai en 1990. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
57
Figura 17: Dubai en 2003. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
Figura 18: Dubai en 2010. Fuente: (Wikipedia La enciclopedia libre, 2010)
58
Mapa 9: Secciones del proyecto Waterfront segĂşn el desarrollo actual. Fuente: (Nakheel PJSC, 2008).
Figura 19: Imagen renderizada de uno de los barrios residenciales del proyecto Waterfront, con vista hacia la pieza la isla. A la derecha, se observa parte del proyecto Palm Jebel Ali.Fuente: (Nakheel PJSC, 2008)