GESCHÄFTS BERICHT 2023
Die Tradition: Von 1923 bis heute
Wohn- und Geschäftshaus Trüller Westcellertor-Straße, 1908 (Stadtarchiv Celle)
Siedlung Georgsgarten, Blick in Wohnstraße von Block I, 1926 (Stadtarchiv Celle)
1 ORGANE DER
GENOSSENSCHAFT
1.1 Vorstand
Hartmut Kynast
M.Eng.B.A. Michaela Gehl
1.2 Prokurist
Daniel Kirchhoff
1.3 Aufsichtsrat
Wolfgang Pusch | Vorsitzender
Dr. Michael Polewsky | bis 15.06.2023
Jörg Cammann | ab 15.06.2023
Hans-Gerhard Grote
2 BERICHT ÜBER DAS
GESCHÄFTSJAHR 2023
BERICHT DES VORSTANDES
Lage der Genossenschaft
Die vhc Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe Celle eG ist vor 100 Jahren unter anderem von Otto Haesler gegründet worden. Sie gehört zu den kleineren Genossenschaften. Gegenüber den Vorjahren haben sich keine Veränderungen ergeben. Auch Neubautätigkeit gab es nicht.
Die mit der Gründung der Genossenschaft verbundenen Erbbaurechte neigen sich dem Vertragsende zu. Das ergibt sich schon aus dem Alter der Genossenschaft, da die ersten Bauten auf Erbbaurechtsgrundstücken der Stadt Celle und der Kirche errichtet worden sind.
Bei Mieterwechsel können nicht mehr alle Wohnungen im St.-Georg-Garten weitervermietet werden. Diese Wohnungen können nicht mit wirtschaftlich sinnvollem Aufwand an die heutigen baulichen und gesundheitlichen Anforderungen angepasst werden.
Das Alltagsgeschäft bleibt die laufende Instandhaltung der Bestände. Einmal im Zusammenhang mit Mieterwechseln, aber auch, um die Sicherheit zu gewährleisten und Abnutzungserscheinungen auszubessern.
Die Modernisierung der Wohnanlage im Italienischen Garten 15 ist abgeschlossen. Hier wurden Dämmarbeiten sowohl an der Fassade als auch im Bereich der Kellerdecke und des Daches ausgeführt. Außerdem wurden das Dach, die Fenster und die Haustür erneuert. Die Gasetagenheizungen wurden durch eine Gaszentralheizung mit Wärmepumpe ausgetauscht.
In der weiteren Planung steht der Ausbau des Dachgeschosses, mit dem begonnen worden ist. Hier werden 3 weitere Wohnungen entstehen.
Die vhc Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe Celle eG bewirtschaftet 21.921,85 m² Wohnfläche, das sind bei 341 Wohnungen durchschnittlich 64,29 m² je Wohnung.
Die Mieteinnahmen haben sich gegenüber dem Vorjahr auf 1.773.060,06 € erhöht. Die Erlösschmälerungen haben sich verringert.
Hausbewirtschaftung
Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2023 einen Grundbesitz mit 341 Wohnungen. Der Wohnungsbestand liegt ausschließlich im Bereich der Stadt Celle. Im Jahr 2023 gab es 23 Wohnungswechsel (Vorjahr: 29), das entspricht einem Prozentsatz von 6,74 % unseres gesamten Wohnungsbestandes. Wohnungswechsel sind immer mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand verbunden. Die Leerstände am 31.12.2023 lagen bei 13,20 % (Vorjahr: 14,08 %), das sind 45 Wohnungen, beinhaltet sind alle tatsächlich leer stehenden Räumlichkeiten, egal aus welchem Grund.
Instandhaltung
Die Instandhaltung unseres Gebäudebestandes ist die Hauptaufgabe. So wurden z.B. für Malerarbeiten ca. 71.000,00 €, für Elektroarbeiten ca. 61.000,00 €, für Heizungs- und Installationsarbeiten ca. 59.000,00 € aufgewandt. Insgesamt wurden für Instandhaltungsarbeiten 369.513,80 € (Vorjahr 373.858,60 €) ausgegeben.
Ausblick
Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist ausgeglichen und der Wohnungsbestand wird weiterhin aufmerksam betrachtet und ist Grundlage unseres Handelns für die Investitionen in den Bestand, um möglichst gute Mieterinnen und Mieter für den Bezug unserer Wohnungen zu gewinnen.
Für die Zukunft werden wir weiterhin unsere Wohnanlagen, soweit wirtschaftlich vertretbar, auf den neusten Stand der Technik bringen.
In Anbetracht der wirtschaftlichen Situation und dem Alter des Wohnungsbestandes ist für die Zukunft weiterer Neubau in geringerem Umfang geplant. Überprüft wird dabei, inwieweit auf unseren Grundstücken eine Nachverdichtung erfolgen kann.
Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits mit der Bestandsaufname der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO2-Emissionen begonnen.
Im Folgenden ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie vorgesehen, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben,. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.
Verwaltung
Seit dem 01.01.2003 wird die Genossenschaft im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages erfolgreich durch unsere Partnergenossenschaft SÜDHEIDE eG Wohnungsbaugenossenschaft in Celle, Groß-Hehlener-Kirchweg 5, verwaltet.
3 AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
Ausgewählte Kennzahlen zur Vermögenslage
Entwicklung des Cashflow
Ausgewählte Kennzahlen zur Hausbewirtschaftung
Vermögensaufbau
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegensstände und Sachanlagen
Umlaufvermögen
Rechnungsabgrenzungsposten
Kapitalstruktur
Ertragslage
Bilderbeckstraße 127
Finanzlage
und mittelfristiger Bereich
Kurzfristiger Bereich Vermögenswerte einschließlich
Bezeichnung der Positionen
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software/Lizenzen
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten
3. Grundstückgleche Rechte ohne Bauten
4. Technische Anlagen und Maschinen
5. Betriebs- und
III. Finanzanlagen
1. Andere Finanzanlagen
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2.
III. Flüssige Mittel
1. Guthaben bei Kreditinstituten
Bezeichnung der Positionen € € €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
1. Der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausscheidenden Mitglieder
2. Der verbleibenden Mitglieder 442.260,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 520,00 € (0,00)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Ergebnisrücklagen
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss
2. Einstellung in
B. Rückstellungen
1. Sonstige Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
7. Sonstige Verbindlichkeiten 7.967,58
4.809.643,77 4.965.995,01 davon aus Steuern 0,00 € (0,00) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 0,00 € (0,00)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
5 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
die Zeit 01. Januar bis 31. Dezember 2023
1. Umsatzerlöse a.
Hausbewirtschaftung
2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen
3. Sonstige betriebliche Erträge
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
5. Personalaufwand a.
6. Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände
7.
12.
15.
6 ANHANG ZUM
JAHRESABSCHLUSS 2023
Allgemeine Angaben
Die vhc Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe Celle eG hat ihren Sitz in Celle und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Lüneburg (Reg. Nr. 100004). Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften, unsere Satzungsbestimmungen und die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16.10.2020 (FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB unverändert nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr nicht vorgenommen. Die angegebenen Vorjahresbeträge sind vergleichbar.
Anlagevermögen
Als immaterielle Vermögensgegenstände werden entgeltlich erworbene Software bilanziert und mit ihren Anschaffungskosten bewertet, vermindert um der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren entsprechende planmäßige Abschreibungen.
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, vermindert um der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden planmäßigen Abschreibungen. Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Wohngebäude wurde eine Nutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.
Das Erbbaurecht an einem Grundstück wurde
entsprechend der Laufzeit des Erbbauvertrages nach der Restnutzungsdauermethode auf 90 Jahre abgeschrieben.
Aufgrund der Sanierungsmaßnahmen an dem Objekt in Celle, Italienischer Garten 15, wurde die Restnutzungsdauer um 20 Jahre verlängert.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung nach den steuerlichen AfA-Tabellen entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.
Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Umlaufvermögen
Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet.
Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mit den Mietern abgerechnete umlagefähige Betriebskosten. Sie sind zu Anschaffungskosten bewertet worden. Ausfälle wegen nicht abrechenbarer Aufwendungen aufgrund von Leerständen wurden berücksichtigt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert.
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages.
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
ANLAGENSPIEGEL 2023
Erläuterungen zur Bilanz
Die Zusammensetzung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ergibt sich aus dem nachfolgenden Anlagengitter.
August-Bier-Straße
Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechende Heiz- und Betriebskosten.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen weder im Geschäftsjahr noch im Vorjahr.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Die Geschäftsguthaben sind mit dem Nennbetrag angesetzt. Der Gesamtbetrag der Geschäftsguthaben hat sich um 3.120,00 EUR verringert.
Die Rücklagen haben sich, wie im nachfolgenden Rücklagenspiegel dargestellt, entwickelt:
Rücklagenspiegel per 31.12.2023
Stand am 01.01. des Geschäftsjahres
Einstellungen lt. Beschluss der Mitgliederversammlung/ AR/Vorstand des Geschäftsjahres
Entnahmen des Geschäftsjahres Umbuchung
Stand am 31.12. des Geschäftsjahres
Ergebnisrücklagen
In den Einstellungen in Andere Ergebnisrücklagen sind 2.881,25 EUR aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres enthalten.
In den Sonstigen Rückstellungen sind die Gebühren für die gesetzliche Prüfung sowie die von der vhc Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe Celle eG zu tragenden CO2-Kosten für Gasetagenheizungen enthalten.
Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen – wie im Vorjahr –nicht.
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel.
VERBINDLICHKEITENSPIEGEL
davon aus Steuern
(Vorjahr)
GPR = Grundpfandrecht
Erläuterungen zur Gewinnund Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
Aus der Hausbewirtschaftung:
Sollmieten u. a. 1.492.291,05 €
Gebühren und Umlagen 505.033,58 € 1.997.324,63 €
Erlösschmälerungen
Sollmieten, Gebühren und Umlagen ./. 224.264,57 € 1.773.060,06 € 1.635.285,70
Es ergibt sich eine Bestandserhöhung bei unfertigen Leistungen in Höhe von 208.094,41 EUR.
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aus der Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 737.274,56 €
b) Instandhaltungskosten 369.513,80 €
c) Andere Aufwendungen 10.482,20 € 1.117.270,56 €
Die Instandhaltungskosten sind im Vergleich zum Vorjahr um 4.344,80 EUR gesunken.
In den anderen Aufwendungen sind Erbbauzinsen in Höhe von 10.220,80 EUR enthalten.
7 SONSTIGE ANGABEN
Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: Haftungsverhältnisse aus Genossenschaftsanteilen = 450,00 EUR.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen der Genossenschaft, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, betragen aus Auftragsobligo für Modernisierungsarbeiten 281.532,39 EUR und aus Erbbauzinsen 10.220,80 EUR per anno. Das Erbbaurecht für die Wohnanlage in Celle, St.Georg-Garten I – VI, läuft 2025 / 2026 aus.
Im Geschäftsjahr 2023 waren zwei Teilzeitmitarbeiter beschäftigt.
Vorstand
Hartmut Kynast Vorstandsmitglied
Michaela Gehl Vorstandsmitglied
Prokurist
Daniel Kirchhoff B.A.in Immobilien- und Facilitymanagement
Mitgliederbewegung
Aufsichtsrat
Wolfgang Pusch Vorsitzender
Dr. Michael Polewsky bis 15.06.2023
Jörg Cammann ab 15.06.2023
Hans-Gerhard Grote
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 14.300,00 EUR verringert. Gem. § 19 der Satzung ist eine Nachschusspflicht ausgeschlossen. Somit haftet jedes Mitglied nur mit den eingezahlten Genossenschaftsanteilen. Die Angabe einer Haftung entfällt daher.
Prüfungsverband
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen eV, Leibnizufer 19, 30169 Hannover.
8 VORSCHLAG FÜR DIE
VERWENDUNG DES BILANZGEWINNS
1. Die Mitgliederversammlung stimmt der im Jahresabschluss zum 31.12.2023 berücksichtigten, durch Vorstand und Aufsichtsrat gemäß § 28 Buchst. j der Satzung beschlossenen, Einstellung in die Ergebnisrücklagen in Höhe von 185.650,00 EUR zu und stellt den Jahresabschluss 2023 fest.
2. Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von 20.669,56 EUR wie folgt zu verwenden:
4 % Dividende auf das Geschäftsguthaben am 01.01.2023
Zuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen
18.220,80 €
2.448,76 €
20.669,56 €
Celle, 25.04.2024
vhc Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe Celle eG Der Vorstand
Hartmut Kynast
Michaela Gehl
9 BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Der Aufsichtsrat hat den Vorstand der Genossenschaft überwacht und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Pflichten wahrgenommen. Er wurde regelmäßig über Entwicklung und Stand der Genossenschaftsgeschäfte unterrichtet und hat in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand alle wichtigen geschäftspolitischen Fragen erörtert.
Der Prüfungsbericht des Verbandes der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V. für das Geschäftsjahr 2022 sowie der Jahresabschluss 2023 wurden vom Aufsichtsrat sorgfältig analysiert. Der Aufsichtsrat nimmt zur Kenntnis, dass durch den Heimfall der Erbbaugrundstücke in den Jahren 2025/2026 mit sinkenden Mieteinnahmen zu rechnen ist und somit die Jahresergebnisse sich deutlich verändern werden. Vorstand und Aufsichtsrat werden die Gespräche bzgl. des Auslaufs der Erbbaurechte forcieren und sind um eine zeitnahe Klärung bemüht.
Den Vorschlägen des Vorstandes bezüglich der Zuweisung zu den Rücklagen und der Höhe der
Dividende schließt sich der Aufsichtsrat an und empfiehlt sie der Mitgliederversammlung zur Beschlussfassung.
Mit der ordentlichen Mitgliederversammlung im Geschäftsjahr 2024 endet für Herrn Pusch die Wahlzeit als Mitglied des Aufsichtsrates. Herr Pusch tritt nicht zur Wiederwahl an. Der Mitgliederversammlung wird Herr Ulrich Werwath zur Wahl vorgeschlagen.
Entsprechend der Planungen von Vorstand und Aufsichtsrat werden die zukünftigen Jahresergebnisse geringer ausfallen. Entwicklungsbeeinträchtigende Tatsachen oder Einflüsse, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft haben, können sich aus dem Heimfall der Erbbaugrundstücke ergeben.
Celle, 25.04.2024
Wolfgang Pusch | Vorsitzender des Aufsichtsrates
hinten v. l. n. r.: Hans-Gerhard Grote, Dr. Michael Polewsky, Wolfgang Pusch, Jörg Cammann, Ulrich Werwath vorne v. l. n. r.: Michaela Gehl, Hartmut Kynast
Gemeinsam zuhause fühlen
vhc Wohnungsbaugenossenschaft
Wohnungsbaugenossenschaft Volkshilfe eG Groß-Hehlener-Kirchweg 5 | 29223 Celle | volkshilfe-celle.de