FACILITY MANAGEMENT Panamá Edición 1. Digital Julio - Agosto EL REFERENTE LÍDER DE FACILITY MANAGEMENT EN PANAMÁ
Soluciones Industriales
Un concepto amplio que la empresa Super Service pone en práctica día a día
acontecerFOROFM bim
FM PANAMÁ El reto de la Asociación Panameña de Facility Management
La Revista oficial de Asociación Panameña DE Facility Management
Edificio Torre de Panama Punta Pacífica. Ciudad de Panamá. apafam.com.pa
Publicado por:
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CONTENIDO EDITORIAL
FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
Por Manuel Medina. Presidente de
1. Potencial de Ahorro Energético en
la APAFAM.
Plantas de Agua Helada por Dismi-
FM NEWS 1. ¿Qué Es Para Mi El Fm? 2. Retos Para El “Property And Facility Management” En América Latina.
nución del Ensuciamiento de Tubos. 2. Soluciones Industriales.
EDUCACIóN EN FM 1. El Modelo Energético y la Simulación de la Edificación. Una herramienta pre-
DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE 1. Si eres Facility Manager y se te resiste el Director Financiero… ¡¡sigue leyendo!! 2. BIM, el futuro de la construcción eficiente.
dictiva para la toma de decisiones en diseño e inversión.
TEMA DE PORTADA El Reto de la APAFAM. La capacitación del Facility manager: contribución a la formación de una nueva tipología de profesional.
FM Y ESPACIOS DE TRABAJO PRODUCTIVO 1. SOSTENIBILIDAD= PRODUCTIVIDAD=SATISFACCIÓN.
FM Y SOSTENIBILIDAD
ACONTECER FM 1. Instalación del Foro BIM Panamá.
1. 4 Formas Prácticas para mejorar la sostenibilidad de su empresa.
P
SU EMPRESA PUEDE FORMAR PARTE DE NUESTRO PROGRAMA DE PAUTAS.
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PARA MAYOR INFORMACIÓN ACERCA DE PLANES Y BENEFICIOS PÓNGASE EN CONTACTO CON LA ASOCIACIÓN PANAMEÑA DE FACILITY MANAGEMENT ta
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Pa
EDITORIAL
Mensaje del Editor
Apreciados Lectores Manuel H. Medina S. Presidente APAFAM
Ser el referente de una disciplina
todos los profesionales podrán
emergente
Facility
estar actualizados de los productos
Management en un mercado de
y soluciones lideres del mercado,
muchas décadas en Panamá, nos
así como también estar actualizado
lleva a establecer objetivos muy
con las mejores experiencias y
firmes y a la vez implantar una
casos prácticos que les ayuden
nueva manera de hacer las cosas
a ser exitosos en sus empresas o
a la que estamos acostumbrados.
puestos de trabajo.
como
el
Ser el referente nos lleva a que las personas, las empresas y clientes finales; busquen la calidad de los productos y servicios exigiéndoles los mas altos estándares y las mejores practicas. Ser el referente es crear un ambiente donde la Ética Profesional sea la base fundamental de nuestro desarrollo como disciplina en Panamá. La revista Facility Management Panamá será el medio donde
Seremos de preferencia para las empresas de productos y servicios, el medio que hará que este mercado sea cada vez mas
del Facility Management creara un impacto positivo y beneficioso en los costos de operaciones de sus proyectos así como una garantía en el retorno de su inversión, resultados que les permitirá trabajar en programas de responsabilidad social empresarial haciendo que Panamá sea reconocido internacionalmente por sus altos índices de productividad y calidad de vida.
indicadores de sus clientes sean
Tenemos una meta y estamos seguros que todos juntos profesionales y empresas llevaremos a Panamá a ser
alcanzados con la eficiencia y
líder en Facility Management.
competitivo y que las métricas e
FM
productividad que se requiere. Lograr que los desarrolladores de proyectos inmobiliarios y empresas del sector de la construcción apliquen la disciplina
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FM NEWS
¿QUÉ ES PARA MI EL FM?
Antonio J. Pérez Díaz Gerente General Grupo Eulen, Rep. Panamá
F
acility Management. Coordinar y administrar estos edificios o centros de producción y los servicios que en ellos se realizan permiten ahorrar costes y establecer
procesos de mejora continua. Refiriéndome a autores anteriores. • Mantener un edificio vivo y en condiciones operativas para todos los trabajadores que desarrollan dentro su actividad requiere la prestación de numerosos servicios internos. • El facility management puede elevar en un 30% la productividad de las compañías, y los ahorros derivados de su apli-
SERVICIOS BÁSICOS • Planificación y gestión de espacios • Gestión de la ocupación • Planificación y gestión de traslados • Gestión del mantenimiento • Gestión de las infraestructuras generales del edificio • Gestión de servicios de soporte (limpieza, residuos, jardinería, centralita, control de accesos, seguridad) • Prevención de Riesgos Laborales • Inventario de activos y stocks • Contratación de servicios
cación pueden ser muy considerables. SERVICIOS DE CONTROL Y DESARROLLO • Los cuatro elementos sobre los que se articula el facility management son los recursos financieros, los recursos
• Gestión de proyectos
humanos, los activos fijos, y la información y conocimiento.
los servicios
‘FACILITY MANAGEMENT’ Que servicios nosotros brindamos en nuestra experiencia de FM y FS.
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• Control y desarrollo de costes y facturaciones de • Definición, implantación y gestión de procesos de los servicios • Gestión de la satisfacción de clientes y proveedores • Refacturación de espacios y servicios
FM NEWS
EXPERIENCIAS Y RETOS PROPIAS DE FM AQUÍ EN PANAMÁ • Benchmarking interno y externo • Análisis y propuestas de mejora • Gestión de presupuestos anuales • Definición, gestión y control de sistemas informáticos de apoyo al Facility Management SERVICIOS AUXILIARES DE SOPORTE • Help desk • Material de oficina • Reprografía, correo y mensajería • Catering /vending • Servicios a empleados • Gestión de aparcamiento y flotas • Gestión y reserva de salas • Control de la política de uso del edificio • Gestión del medio ambiente • Gestión energética • Gestión del mobiliario • Ordenanzas • Asistencia médica OTROS SERVICIOS • Conserjería • Distribución de valija interna • Gestión de archivos • Gestión de activos • Gestión documental • Back-office • Consultoría operativa • Análisis de la calidad del aire • Sistemas de conservación y mantenimiento de moquetas y alfombras • Limpieza y desinfección de conductos de aire acondicionado • Desinfección de torres de refrigeración • RRHH temporales
El FM en Panamá está más orientado a la parte de edificios administrativos y de oficinas y menos a la parte de plantas industriales o lugares de producción. Más orientado al sector privado que al público. Para dar un buen servicio nosotros realizamos siempre el objetivo de integración de servicios en proyectos para una mejora en los costos. Aún el sector está todo en pañales y se ha desvirtuado mucho las labores de los Asset manager y de los Facility managers como meros administradores que no gestores de edificios. En su mayoría esta diferenciación solo se da en grandes corporaciones o filiales de multinacionales extranjeras, y casi siempre limitado a las grandes áreas de negocio. El campo de desarrollo es por tanto enorme, y éste es un gran reto. Uno de los retos que tiene el sector es diferenciarse de los administradores tradicionales logrando mejoras y ahorros respecto de la gestión tales como ahorros en energía, recursos etc. También es importante que el sector tenga una buena camada de profesionales con ganas de que sea un sector diferenciado y donde haya regulaciones de procesos bien diferenciadas. Si el cliente final (el propietario o accionista) no ve la labor del FM versus otros modelos de gestión, habremos fracasado en la expansión de nuestra disciplina. Por último, el objetivo tecnológico no puede olvidarse hoy en cualquier empresa o sector con lo que muy importante la implementación y concentración de software de FM para los proyectos.
FM
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FM NEWS
RETOS PARA EL “PROPERTY AND FACILITY MANAGEMENT” EN AMÉRICA LATINA
Jose Luis Aquino Building Operations & Management Inc. Bo&M
E
sta importante actividad ha sido erróneamente simplificada en la visión de algunos clientes potenciales como un “servicio de conserjería”, el riesgo consiste en no detectar lo crítico e importante que es tener un socio estratégico que mantenga el valor de su propiedad, ayude a que su inversión crezca y sea más rentable mediante la eficiencia que genera un servicio profesional de “Property and Facility Management”. El cliente potencial nos ve como un gasto para su propiedad, sin embargo, al seleccionar un socio estratégico que Administre y Opere su propiedad garantizará que los gastos de la misma disminuyan gradualmente mediante estrategias que se van afinando año con año por la experiencia propia de la operación, muchas veces al optimizar uno de los varios rubros del presupuesto operativo es suficiente para que la inversión en el socio estratégico de “Property and Facility Management” sea pagado sin convertirse en un costo extra.
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Un ejemplo claro y más contundente es la implementación de programas de ahorro energético que pueden aporta beneficios en una reducción de un 20% o más en el costo de este rubro, mediante modificaciones en rutinas, horarios y finos ajustes en la operación de equipos ya existentes. Como podemos observar el reto más grande que tenemos en este sector es concienciar a personas e instituciones (futuros clientes) que cuentan con propiedades que requieran este servicio, para que conozcan las características que contempla la actividad de un “Property and Facility Manager” y los beneficios para su inversión. Además nuestro siguiente reto es lograr que quienes practicamos esta profesión lo hagamos bajo las normas y estándares internacionales existentes para que en un futuro no muy lejano sea una actividad reconocida en América Latina. FM
Liderando las innovaciones en Alfombras A medida que se comenzó a desarrollar el mundo digital en la década de 1970, los investigadores de Milliken vieron una oportunidad para imprimir en forma digital en alfombras y tapetes. El resultado: la impresora Millitron®, la primera impresora de alfombras con inyección de tinta controlada por computadora de la industria.
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DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
Si eres Facility Manager y
se te resiste el Director Financiero… ¡¡sigue leyendo!! Francisco Vázquez Presidente de 3g office
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DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
N
os ponemos en la situación de que tú como Facility Manager has detectado que vuestra sede corporativa está algo caduca, que los profesionales cada vez
trabajan más fuera de la oficina que dentro, y por lo tanto los despachos están el 50% del tiempo vacíos, y sin embargo demandan más espacios colaborativos o de trabajo en equipo. En definitiva, ves que la sede corporativa de tu compañía necesita urgentemente una transformación. Una transformación que beneficiará tanto a empleados como a la propia compañía, ya que ayudará a incrementar la productividad, supondrá un ahorro beneficioso para todos, mejorará el equilibrio vida profesional vida familiar y atraerá y retendrá al mejor talento, creará un ambiente de trabajo más moderno y acorde a las necesidades reales y actuales del mundo laboral.
Tenemos algo muy claro, para el Director Financiero, el
Pero a pesar de estas ventajas evidentes, que tú ves claras,
de resultados.
te encuentras con una pared difícil de franquear, la puerta
Facility Manager es un gasto más que afecta a su cuenta
del Director Financiero.
¿Queremos cambiar esa percepción?... Entonces, el mo-
En el libro “How to talk to a CFO”, Thomas McCune hace
oro para demostrar que no somos “el de mantenimiento”
un análisis acerca de los puntos importantes a tratar con los directores financieros de las organizaciones. Existen 10 conceptos relacionados con la forma de pensar de los directores financieros (CFO) que debemos conocer para ser capaces de conseguir la financiación necesaria para nues-
mento de realizar un proyecto es nuestra oportunidad de sino que de hecho entendemos la organización y las finanzas de la misma. Debemos ser capaces de cuantificar no solamente los gastos relacionados con la implementación del espacio
tro proyecto:
de trabajo, sino también los potenciales beneficios que
1. Para el director financiero, TODO es FINANCIERO.
reducción del espacio, como ahorros futuros al permitir
2. Hay que aprender a hablar el lenguaje financiero. 3. Hay que entender en DÓNDE estamos en la estructura del CFO – casi siempre como un gasto, lo que no es muy bueno. 4. Hay que entender el valor del dinero en el tiempo. 5. Si es un gasto, elimínalo. Si no puedes eliminarlo, redúcelo. 6. Si es una inversión, maximiza el retorno. 7. El flujo de caja LO ES TODO. 8. Cubre todos los riesgos. 9. No ignores la política. 10. Piensa en el bienestar de la organización, no solamente en el de tu departamento.
podemos conseguir, ya sea como ahorros directos por una mayor flexibilidad para adaptarse a las nuevas necesidades de los negocios. Ahí ya comenzamos a hablar de rentabilidades sobre la inversión. EL BUSINESS CASE El business case básicamente es el ejercicio que tenemos que hacer para demostrarle a la dirección que nuestro proyecto es viable desde dos puntos de vista: el estratégico y el financiero. Para lo segundo, debemos ser capaces de demostrar que cualquier proyecto relacionado a las oficinas eventualmente se puede traducir en un beneficio, y este
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DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
beneficio además puede ser perfectamente “medible” incluso
danzas internas y expresarlo además en términos financi-
en términos financieros.
eros. Hasta aquí hemos cubierto una serie de gastos que están relacionados al entorno de trabajo, al edificio y a los
Lo primero, es tener claro cuál es nuestra situación actual.
servicios necesarios para el funcionamiento de la oficina. ,
¿Qué esperamos conseguir? Es decir, el principio estratégi-
pero… ¿Y los gastos relacionados con RRHH?
co del proyecto. Queremos reducir el espacio y hacerlo más eficiente, queremos aumentar el espacio porque el
Para todo director de RRHH es muy importante la atracción
ratio de m2/persona no es el adecuado, queremos asegu-
del talento, pero también es muy importante la retención
rar que el espacio nos permita flexibilidad para el futuro
del mismo, ya que el proceso de selección y el período
(crecer en el mismo espacio)… cada uno de los escenarios
de formación del nuevo candidato significan una pérdida
mencionados es perfectamente viable como punto de par-
importante de productividad y un gasto adicional. Contacta
tida a un proyecto y puede demostrarse en términos de un
con el director de RRHH y házle un par de preguntas:
business case. 1. ¿Cuál es el ratio de rotación de personal actual? ¿Cuánto gastamos en nuestro espacio de trabajo hoy?
2. ¿Cuál es el estimado del costo (promedio) de reemplazar
Necesitamos conocer perfectamente lo que gastamos en
a un empleado?
alquileres, gastos de mantenimiento, consumos de energía, gastos generales, impuestos, etc.
Con estas simples preguntas obtendremos un dato importante que nos debería permitir trazar un objetivo cuanti-
Si no tenemos absolutamente dichos gastos será imposible
ficable.
demostrar que nuestro proyecto va a tener beneficios, ya que es crítico que seamos capaces de crear una comparativa
“Vamos a reducir en un x% la rotación del personal
que permita visualizar fácilmente los beneficios de adoptar
mediante la implementación de una política de trabajo
el nuevo modelo.
flexible, lo que nos permitirá ahorrar xxx…”
Hay que ser capaces de cuantificar estos gastos en relación
Hoy existen suficientes casos de éxito que nos permiten
a la superficie ocupada en m2. ¿Cuánto gastamos en la
calcular la disminución de la rotación de empleados y los
gestión del espacio? Es importante conocer el ratio de mu-
ahorros que se han conseguido.
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DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
Consiguiendo la financiación Hemos hablado de trabajar en el mismo lenguaje financiero y de utilizar ciertos elementos financieros…¿y cuáles son estos elementos financieros tan importantes?
lizar la inversión mediante ahorros conseguidos o gastos que se evitarán. Por poner un ejemplo simple: tenemos el proyecto “A” en el que vamos a conseguir ahorros por reducción de espacio
Digamos que básicamente son tres:
iguales a 100 u.m./año. La inversión necesaria para
1. El cash-flow del proyecto.
acometer el proyecto “A” es de 180u.m.
2. El período de retorno de la inversión 3. El Valor actual neto de la inversión (NPV por sus siglas
Por lo tanto, la tasa de retorno es de 1,8 años. A partir de
en inglés)
este momento, el ahorro anual se convierte en beneficio.
Estos tres conceptos serán enormemente importantes a los
El Valor Actual Neto
ojos del CFO para dar su aprobación a nuestro proyecto.
También conocido como VAN, VNA o NPV (del inglés Net
El cash-flow
en las manos es más valioso que el que podríamos tener en
El primer elemento no es más que el presupuesto de nuestro proyecto en el tiempo. Ten en cuenta que el proyecto no solamente se trata de los gastos que se realizan para el fit-out de las oficinas (construcción) que es un elemento que se considera como CAPEX (inversión) sino que además tenemos que considerar todos los gastos operativos (OPEX) por el período de la inversión. Normalmente dicho período es igual a la duración del contrato de arrendamiento que firmamos con la propiedad del inmueble. En caso de ser un inmueble en propiedad se recomienda utilizar un período entre 5 y 10 años. El cash flow nos va a mostrar la evolución de los gastos en el periodo de tiempo fijado, pero debe tener además una característica muy importante: Debemos incluir el “estado actual” para poder hacerlo comparable. Es decir, hay que tener un escenario en el que nos mantenemos como estamos el día de hoy, con las condiciones existentes, y compararlo con las condiciones nuevas para determinar los potenciales ahorros. El período de retorno O payback period, es un elemento muy importante ya que nos va a decir en cuánto tiempo vamos a recuperar lo que hemos gastado en la implementación del proyecto y a partir de qué momento (break even) comenzamos a rentabi-
Present Value). Es muy sencillo: El dinero que tenemos HOY el futuro. En términos puramente económicos, el dinero que tenemos hoy lo podemos invertir y generar rentabilidad, mientras que si no lo tenemos, posiblemente tengamos que pedirlo prestado, lo que implica un costo extra por intereses. Para calcular el VAN de una operación se utiliza una tasa que se conoce como la Tasa de Descuento, para estimar el valor “descontado” del dinero futuro… y la definición de la tasa de descuento normalmente viene directamente del CFO, y resulta ser el promedio del costo de capital de la empresa (o lo que le cuesta a la empresa la financiación de sus diversas fuentes) y en algunos casos la tasa de descuento es dicho coste de capital aumentado para reflejar algún riesgo potencial. En cualquier caso, la recomendación es acercarse al CFO y preguntarle: “¿Cuál es la tasa de descuento que utilizamos en la compañía para calcular el VAN de una operación?” Seguramente se va a sorprender gratamente de que alguien sea capaz de hablarle en los términos financieros que tanto le gustan. Ganarás algunos puntos y conseguirás la información necesaria para completar tu business case. Con todos los ingredientes sobre la mesa, estamos listos entonces para elaborar un exitoso business case!
FM
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DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
BIM, el futuro de la construcción eficiente 12 | FACILITY MANAGEMENT PANAMÁ
DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN EFICIENTE
E
l jueves 14 de julio se llevó a cabo el Fórum BIM Panamá organizado por la Cámara Panameña de la Construcción (Capac) en conjunto con la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (SPIA) y las Universidades de Panama, Tecnológica y la USMA, aprovecharon el marco del evento para anunciar la formación de un Consejo Técnico que promoverá la implementación de los procesos tecnológicos BIM En medio de una serie de conferencias, el Ingeniero Ignacio Rincón y la Ingeniera Lucrecia Real, expertos en Building Information Modeling (BIM) explicaron el proceso de diseño que facilita todo tipo de construcción que está siendo utilizado en varios países del mundo, e incluso cómo este fue utilizado para el diseño de las obras del Canal Ampliado. Alrededor del mundo BIM es utilizado para el diseño de estructuras incluyendo la arquitectura, ingeniería, plomería y electricidad; y de esta manera tener un menor margen de error a la hora de la construcción. ¿Qué es BIM? BIM son las siglas en inglés de lo se conoce como “Modelado de Información para la Edificación” en la industria de la Construcción, la cual consiste en una tecnología innovadora que facilita la comunicación entre los actores del proceso constructivo (arquitectos, ingenieros, y constructores), permitiendo crear y utilizar información coordinada y coherente sobre un proyecto.
El sistema es de gran ayuda y apoyo ya que permite que el usuario se dedique más tiempo al diseño, reduciendo el tiempo e implementando más detalles al modelado, ya que si no se diseñan todos los detalles, el modelo queda inconcluso. Los procesos tecnológicos BIM ya se aplican en Estados Unidos y Europa porque permiten visualizar los diseños en su contexto, analizar el comportamiento estructural en situaciones reales y tomar decisiones anticipadas sobre el diseño en fases más tempranas del proceso, argumentó Iván De Ycaza, presidente de Capac. Beneficios de BIM • Reducción de tiempo de generación de documentación. • Reducción del tiempo en la realización de cambios o modificaciones. • Reducción de problemas en obra relacionados con la incoherencia o interferencias entre sistemas. • Ahorros gracias a reducción de costos en la construcción de los proyectos. • El modelo acompañará al edificio en su vida útil, pudiendo reflejarse en él los diferentes cambios o reformas que se vayan haciendo. • El modelo puede utilizarse para el facility management (FM), incluyendo el mantenimiento de sus instalaciones e inventario de activos.
FM
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Dicimenest di omnis aut quiam quae non cum as exerum seque res utatem qui alitCalvo atiorum quiant dolor sitis etur aut adignis nim arciure. Aximust, est officide Estefanía Gerente de Proyectos GETECA OFFICE FURNITURE dellabo. Excestiis eri officto rroreheni commo.
SOSTENIBILIDAD= PRODUCTIVIDAD=SATISFACCIÓN ¿ Qué necesita una oficina para que opere al 100%?
En cuanto a los elementos que se pueden incorporar al
¿Para que exista un ambiente positivo que promueva
diseño de los espacios de colaboración, los naturales es-
la productividad entre los colaboradores? La respuesta
tán teniendo un auge: los muros verdes, texturas naturales,
a estas preguntas se halla en el diseño de oficinas que dis-
las vistas y acceso al exterior y la iluminación natural, son
pongan de espacios para éste propósito.
algunos ejemplos.
La fórmula actual para aumentar la productividad de los
Con ésta última, no sólo se convierte un espacio a uno
colaboradores en cualquier empresa, es ofrecer dos am-
ameno, sino que significa una disminución en costos por el
bientes primordiales: espacios abiertos compartidos y los
ahorro energético y aporta a la sostenibilidad del proyec-
espacios privados modulares.
to. También aportan a la sostenibilidad de una oficina, los muebles que se usen.
Los espacios abiertos son un imán para las personas y contienen actividades que aportan al bienestar de los colabo-
Existen
diversas
opciones
con
certificaciones
como
radores. Fomentan el trabajo en equipo.
GreenGuard para la calidad del aire y EnergyStar para el ahorro energético. Para estos espacios de colaboración
Los espacios privados aumentan la concentración y ren-
tipo “lounge” se están usando mesas y bancos de altura de
dimiento de los colaboradores cuando lo necesiten.
barra, butacas semi-privadas equipadas con electrificación,
14 | FACILITY MANAGEMENT PANAMÁ
barras de café, superficies para escribir y paneles divisorios
Al crear un balance entre las actividades laborales, se
flexibles. Entre más fácil sea para los empleados configurar
logra aumentar la productividad generando resultados
su espacio, mejor.
beneficiosos para la empresa.
Para los espacios privados, se deben evitar las interrup-
“Apuesto por una arquitectura sostenible que respeta al am-
ciones y las distracciones por lo que no deben colocarse
biente y a la vida misma”.
FM
junto a las zonas comunes. Existen tratamientos acústicos eficaces y barreras arquitectónicas que logran este efecto.
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FM Y SOSTENIBILIDAD
4 Formas Prácticas para
mejorar la sostenibilidad de su empresa
Michael Eckert Global Market Leader Milliken & Company
Para ayudarle a tomar ventaja de los beneficios de un trabajo más sostenible, hoy brindamos 4 maneras prácticas en la que un gerente puede mejorar la sostenibilidad en su empresa. 1) Tienda Sostenible Cuando está haciendo que las decisiones de compra, una manera de ser más sostenible es elegir proveedores que tienen también un claro compromiso con la sostenibilidad, y que son reconocidas como las empresas éticas. Esto puede tomar muchas formas diferentes, como el uso de contenido reciclado en el proceso de fabricación, reciclaje de productos al final de la vida, o compensación de emisiones al proceso de fabricación mediante la plantación de árboles.
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FM Y SOSTENIBILIDAD
2) Hacerlo fácil para reciclar Cuando los empleados están en casa, hay una buena probabilidad de que estén reciclando todo, desde botellas de agua a sus periódicos. Pero una vez que llegan al trabajo, hay resbalones de hábitos. ¿Por qué? Porque no toda empresa tiene facilidades de reciclaje fácilmente accesible. Si sólo tienes un contenedor para el reciclaje en su trabajo, sus empleados se enfrentan a una elección: tirar su botella de agua a la basura de una vez, o la llevan alrededor de la oficina hasta que pasan por un cesto para depositarla. Hay que facilitar a los empleados reciclar su basura, y pronto usted encontrará que está enviando mucho menos basura al relleno sanitario y reciclando mucho más – ¡una victoria rápida para la sostenibilidad! 3) Reutilizar Cuando en lo que respecta con rediseñar o remodelar su oficina ¿cuánto de ese material existente es tirado a la basura? Si una empresa quiere un look nuevo, que puede ser desde alfombras hasta los muebles, algo de esto podría ser reutilizado o reasignado. Estos elementos utilizan mucha menos energía en comparación con el reciclaje, así que esto puede realmente ser un enfoque más sostenible. Por ejemplo, si utiliza una alfombra libre de adhesivo, forro como TractionBack, usted sería capaz de quitar la alfombra de una Oficina Ejecutiva y volver a colocarlo en una sala de reuniones, dando esa habitación un aspecto completamente nuevo. Del mismo modo, si usted esta reemplazando escritorios de algunos de sus empleados, puede hacer uso de ellos en sus salas de apoyo área o reunión. Alternativamente, usted podría donar artículos no deseados (incluso su alfombra) a instituciones de caridad tales como Habitat para la humanidad o a través de estándares de verde, para ampliar la vida de estos elementos más allá del uso de la empresa.
4) Reducir la basura Todos tratamos de reducir el uso de energía en el hogar, al igual que mantener nuestras deudas al día. Así que ¿por qué no hacemos lo mismo en el trabajo? Con unos pequeños cambios, la mayoría de los lugares de trabajo serán capaces de reducir su consumo de energía y papel y reducir el despilfarro: • Cambie la configuración de los equipos para que en lugar de cambiar al protector de pantalla después de un período de inactividad, entran en modo “hibernación” o “dormir”. • Ajuste su impresora para imprimir doble cara como la opción por defecto. • Descarte entregar folletos impresos en reuniones, en su lugar envíe la información por correo electrónico luego (y esto tiene la ventaja de servir como un recordatorio de lo que fue cubierto en la reunión). • Instale sensores de movimiento en oficinas o salas de reuniones para que las luces se desactive automáticamente cuando la habitación no esté en uso.
FM
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FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
RICARDO ARDILA Territory Manager Applied Product Central America Carrier InterAmerica Corporation
Potencial de Ahorro Energético en
Plantas de Agua Helada por Disminución del Ensuciamiento de Tubos 18 | FACILITY MANAGEMENT PANAMÁ
FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
U
no de los principales consumidores de energía en
perturbaciones en las superficies de intercambio de calor,
todo edificio comercial es el Sistema de Calefacción,
primordialmente en el condensador y del lado del agua.
Ventilación y Aire Acondicionado (HVAC por sus siglas
Existen 4 factores principales: Incrustación, Ensuciamiento,
en inglés).
Biocrecimiento y Corrosión.
El Departamento de Energía (DOE) de los EEUU estima que este rubro representa el 45% del consumo total.
La Incrustación es el proceso mediante el cual las sales disueltas en el agua de condensación se precipitan y se adhieren a los
Para Edificios cuyo sistema HVAC utiliza una planta de
tubos del condensador. Típicamente, en chillers enfriados por
Agua Helada, los enfriadores (chillers) tienen el mayor
agua, esto sucede como efecto del aumento de temperatura
peso específico del sistema. Por lo anterior, es importante
en el agua de condensación que rompe las moléculas de
dedicarle atención a toda medida que permita mejorar la
Bicarbonato de Calcio y se forma la más común de las sales
eficiencia operativa de los mismos.
que se adhieren a los tubos, el Carbonato de Calcio.
En este artículo nos enfocaremos en el impacto que el
El Ensuciamiento es el proceso mediante el cual los sólidos
ensuciamiento de los tubos del condensador de un chiller
suspendidos en el agua (limo, bacterias, fibras del relleno
enfriado por agua, tiene en el consumo energético del
de la torre, partículas resultantes de procesos de oxidación)
mismo.
salen de la suspensión y se acumulan en los tubos del condensador. Los métodos más comunes para controlar
Distintos factores se combinan durante la operación de un
el ensuciamiento (combinados con limpiezas mecánicas/
chiller, que llegan a reducir su eficiencia, como efecto de
químicas periódicas) son: a) Filtración, b) Tratamiento
FACILITY MANAGEMENT PANAMÁ | 19
FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
Tabla 1. químico y c) Limitar la concentración de sólidos suspendidos.
la transferencia de calor entre el refrigerante y el agua. Esto se traduce en un aumento en la temperatura de condensación y a la vez en un parámetro mejor conocido
El Biocrecimiento se refiere al crecimiento de organismos
como el Approach de Condensación. El comportamiento
microscópicos (algas, hongos, bacterias) o gramas/restos
de este parámetro esta directamente ligado al consumo
flotantes que ingresan al sistema de agua de condensación
energético; Para entender esto es necesario explicar la
por la torre de enfriamiento. En algunos casos los organis-
relación de la temperatura bulbo húmedo, la temperatura
mos microscópicos forman materiales lamosos que llegan
de condensación y el trabajo del compresor.
a bloquear los tubos o se pueden formar sub-productos La capacidad de una torre de enfriamiento de generar agua fría, depende de la temperatura Bulbo Húmedo. En Panamá, el B.H. es de 81F, y presentan muy poca variación durante el año. Se pueden asumir condiciones de B.H. constantes, para efectos de análisis del rendimiento de chillers. A estas condiciones, una torre de enfriamiento puede entregar agua de condensación alrededor de 86F. Esta agua entra al condensador del chiller y el refrigerante rechaza todo el calor absorbido del circuito de agua corrosivos que destruyen el tubo.
helada más el calor de compresión, produciendo agua a aproximadamente 96F. Para poder rechazar calor a una
La Corrosión es el proceso de deterioro del metal del tubo,
masa de agua de torre saliendo a 96F, el refrigerante debe
Además de afectar la transferencia de calor, presenta un
estar más caliente. La diferencia entre esa temperatura (por
grave riesgo y es que la corrosión empieza a consumir
encima de 96F) del refrigerante saturado y el agua (96F)
el metal.
es lo que se conoce como el Approach de Condensación. Cuanto mayor sea este, más caliente debe estar el
Cada uno de los factores previamente explicados, tiene
refrigerante y por ende más trabajo (y mayor energía
como consecuencia la disminución de la eficiencia de
consumida) debe hacer el compresor.
20 | FACILITY MANAGEMENT PANAMÁ
FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
Un
análisis
del
impacto
de
detallado del
ensuciamiento
eficiencia
de
un
factor en
la
chiller
de compresión centrífuga típico,
enfriado
por
agua, de 500 Tons a las condiciones de agua de torre previamente descritas, refleja una aumento del consumo energético del 17% al El más fácil de cuantificar de los factores mencionados
pasar de la condición A. a la condición C. La Tabla 1
es el ensuciamiento debido a que existe una medida
refleja que el kw/ton pasa de 0.577 a 0.675. Con mayor
estandarizada que es el Factor de Ensuciamiento (Fouling).
detalle, se puede visualizar el aumento en el kW/Ton como
Estudiamos su impacto a continuación, entendiendo que
una función del Factor de Ensuciamiento, en la Figura 2.
el comportamiento de los restantes es similar. La Figura 1 muestra el aumento de la temperatura de condensación y
Utilizando un método de aproximación de consumo
del Approach, para distintos valores del Factor
energético simple, basado en Horas Equivalentes a Carga
de Ensuciamiento.
Plena (FLEH por sus siglas en inglés) y tomando como
De acuerdo al estándar ARI 550/590 este factor debe ser de 0.00025 (hr-ft²-F)/Btu en el condensador. Sin embargo en la práctica, las plantas de agua helada operan con chillers (dependiendo de la calidad de tratamiento y frecuencia de mantenimiento) que presentan factores de ensuciamiento en el rango de 0.00180 a 0.00300 (hr-ft²-F)/Btu. Es imposible estimar el factor ensuciamiento real de un chiller sin medir el espesor de la capa adherida a la superficie del tubo, pero de acuerdo a distintas guías se puede aproximar el factor de ensuciamiento dependiendo del nivel de tratamiento/mantenimiento de la siguiente forma:
referencia una planta de agua helada con 2 chillers de 500 tons, se muestra que en este ejemplo existe un sobrecosto operativo del orden de los $44,000 USD en consumo de energía, como resultado la no implementación de un buen programa de tratamiento/limpieza/control del agua de torre. Resulta evidente que el ensuciamiento de tubos puede ocasionar sobrecostos en consumo de energía y por ende es de importancia la implementación de buenos programas de tratamiento de agua de torre y garantizar los resultados esperados de los mismos por medio del monitoreo (a través de un sistema de control) de parámetros como el Approach de Condensación.
FM
A. 0.00025 si se implementan programas sofisticados de cepillado automático, adicional a tratamientos químicos. B. 0.00180 a 0.00210 si el sistema es operado con un buen tratamiento de agua, sistema de purga y limpiezas periódicas. C. 0.00300 si no se está implementando ningún tratamiento o el implementado es mínimo.
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FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
Soluciones Industriales
– Un concepto amplio que la empresa Super Service pone en práctica día a día enfocándose en ofrecer un servicio eficiente, que resuelve problemas constructivos de forma innovadora y eficaz.-
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s así como Super Service presenta al mercado una
propuesta interesante de marcas y productos que hacen la vida de sus clientes más fácil.
Productos de última tecnología y altamente eficientes como la impermeabilización con espumas de poliuretano de alta y baja densidad, aislantes de calor, ruido, mitigantes de fuego, inyecciones , resinas, tratamientos y revestimientos para concreto, equipos de medición, equipos para limpieza de superficies, equipos de pulverización, aplicación de revestimientos y pinturas, reactores plural-componentes y otros.
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Así como aplicaciones de pisos epóxicos, sellado de juntas, nivelación de losas y otras soluciones innovadoras que buscan resolver múltiples problemas en todo tipo de edificaciones, ya sea a nivel industrial o residencial. Iván Saint Malo, Gerente General de Super Service, nos contó acerca de los productos y servicios que ofrecen. Son ya más de 25 años en el mercado. Primero representando líneas de productos automotrices, con productos para revestimiento y protección contra la corrosión, y luego ampliando el panorama de negocios de la empresa en busca de
FM: PRODUCTOS Y SERVICIOS
aportar tecnología e innovación en el activo mercado de la construcción.
reto constante que le apasiona, y los mantiene siempre buscando las últimas tecnologías.
Apoyándose de la experiencia en la aplicación de revestimientos, se especializan en el conocimiento y aplicación de materiales y productos industriales contra filtraciones, abrasión, corrosión y otros. Destaca que más que ofrecer productos, lo que buscan es ofrecer al mercado formas más eficientes, modernas y eco-amigables, para resolver problemas en construcciones y todo tipo de estructuras.
Super Service no sólo ofrece una solución permanente a las filtraciones y corrosión, sino que también brindan una gama de productos de revestimiento de superficies que tienen tanto aplicaciones industriales, estructurales, aplicaciones con fines decorativos y de acabado y aplicaciones eficientes termo-acústicas, que ayudan a mitigar el ruido y a mantener más bajas las temperaturas dentro de los recintos. Generando así un ahorro significativo en el consumo de energía eléctrica.
Es así como en el año 2010 la empresa se involucra como miembro fundador del Panama Green Building Council, apoyando con ello activamente los principios de prácticas seguras y amigables para el medio ambiente. Un tema que a diario ocupa al equipo de Super Service, y que reconocen como el enemigo No.1 de cualquier edificación y también uno de los más frecuentes en las estructuras son las filtraciones. Para Iván Saint Malo, la corrosión y las filtraciones son toda una ciencia y un
La calidad en los procesos de construcción en nuestro país requieren cada día mayor tecnología, y ven con mucha satisfacción como sus productos y servicios han sido parte importante de estructuras de gran trascendencia para Panamá. Para Iván Saint Malo y su equipo, no hay cliente pequeño y no hay empresa lo suficientemente grande para no poder atenderle. “Si podemos ayudar y resolver con nuestras soluciones, allí estaremos”.
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EDUCACIÓN EN FM
El Modelo Energético y la Simulación de la Edificación Una herramienta predictiva para la toma de decisiones en diseño e inversión
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l modelado energético permite optimizar el rendimiento energético de un edificio, tanto en fase de diseño si se trata de un edificio a desarrollar, como en la fase de estudio si se trata de un edificio en remodelación. Mediante el modelado y análisis computacional se construye una réplica virtual que nos permite predecir su desempeño cuantitativo y prever el consumo de energía. Cuando evaluamos un edificio existente este modelo se calibra con el historial de consumos energéticos, permitiéndole ser una representación de la realidad de la edificación. Los resultados se obtienen por medio de simulaciones en la que se representan de forma precisa el conjunto de nuevas características del proyecto relacionadas a su operación, su sistema constructivo y sus sistemas electromecánicos dentro del contexto urbano donde se emplaza y con las condiciones climáticas de la zona geográfica siendo su resultado un edificio de alto desempeño. A partir del modelado y el diseño de modificaciones al proyecto se llega a determinar hasta el flujo de caja que implicará la nueva operación del edificio. Se considera una herramienta para la toma de decisiones que permite predecir el consumo energético total del espacio construido, dando libertad a arquitectos, diseñadores y propietarios
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para realizar modificaciones, permitiendo evaluar mejoras y considerar sus impactos económicos tanto en construcción como en operación. Por medio del modelo energético y la simulación, se pueden evaluar alternativas de diseño pasivo tales como la arquitectura para garantizar el acceso y distribución adecuados de luz y ventilación natural en los espacios, así como la mejora de las características de su envolvente, para reducir las ganancias de calor del exterior y por tanto, los requerimientos de aire acondicionado. En cuanto a sistemas activos se pueden explorar alternativas de diseño como controles de iluminación artificial y comparar diferentes sistemas de climatización que garanticen tanto la eficiencia energética del edificio como el confort térmico de los usuarios. La precisión de los resultados del modelo energético está directamente relacionado a la calidad de la información que se introduce en él. Es por esto que es de suma importancia que dueños, operadores, arquitectos, ingenieros, superintendentes y gerentes de instalaciones (facility managers) y demás especialistas del proyecto aporten y se involucren en este estudio para así poder sacar el mayor provecho a esta valiosa herramienta. FM
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TEMA DE PORTADA
La capacitación del Facility manager:
contribución a la formación de una nueva tipología de profesional
Oscar Guevara Alvarez. Director del Comité de Formación de ApaFaM Arquitecto y Doctor en ciencias Pedagógicas
L
as diferentes manifestaciones tecnológicas que ve-
triada. Esto nos indica que debemos dirigir el interés a iden-
mos a nuestro alrededor a modo de progreso, expre-
tificar en que consiste y para ello debemos preguntarnos:
san la manera que tiene el ser humano de adaptarse
¿Qué es el Facility management?, ¿qué hace un Facility
y dominar el entorno. En nuestro modo de vivir, gradual-
manager y cuáles son sus competencias esenciales?
mente hemos ido estableciendo tal cantidad de nexos y variables, que cada vez resulta más apremiante definir
Las definiciones que disponemos de Facility management
las relaciones entre el mundo laboral, la formación y la
reflejan el comportamiento típico a la hora de describir una
comunidad en general.
disciplina nueva; no son completas ni exhaustivas, pero hagamos un esfuerzo de síntesis.
La capacitación técnica y profesional debería formar parte de un sistema de aprendizaje para toda la vida, por
Según GEFMA el Facility management es: “una disciplina de
supuesto, adaptado a las necesidades de cada individuo,
gestión que facilita que se cumplan los requisitos básicos de
país y profesión; sin embargo, esta última es quien otorga
las personas en su puesto de trabajo. La cual brinda soporte
los verdaderos toques de color a la caracterización de esta
a los procesos primarios de las organizaciones y aumenta
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TEMA DE PORTADA
el retorno de capital mediante el uso económico de servicios
una habilidad para “identificar los nuevos tipos de clientes”.
e infraestructura dentro del marco de procesos planificados,
Hasta llegar a demostrar una capacidad para liderar la
gestionados y controlados. Incluye el análisis permanente y la
estrategia del “espacio de trabajo de la Organización,
optimización de los procesos de alto coste, relacionados con
difundir las mejores prácticas, así como ser capaz de integrar
los bienes inmuebles, los servicios y la infraestructura. “
los servicios de soporte que aportan al “Know-how” de la
GEFMA (German Facility Management Association)
organización, mostrando proactividad ante el cambio”, y la gestión satisfactoria de lo que se conoce como “Experiencia
Por su parte la SEFM (Sociedad Española de Facility
del Cliente”.
Management) define esta disciplina como: “un modelo de gestión de los recursos inmobiliarios de las empresas que tiene como objetivo la adecuación permanente de éstos a la organización y el equipo humano de las compañías al menor coste posible, mediante la integración de todas las responsabilidades de gestión sobre dichos recursos”. Podemos inferir que se trata de un profesional multidisciplinar, que en su quehacer aplica principios de adminis-
Entonces ¿el Facility manager se asemeja a un director de orquesta? Aunque esta analogía puede haber sido utilizada con anterioridad, me apoyo en ella porque es tan potente e ilustrativa que no pierde vigencia. Si convenimos en responder que sí, es que vemos las similitudes entre las dos profesiones y estas nos llevan a observar que se trata de un profesional que en esencia es capaz de:
tración empresarial, que conoce de arquitectura, del com-
Integrar conocimientos, flujos tecnológicos, procesos que van
portamiento humano y de diversas ramas de la ingeniería.
paralelamente ligados a conjuntos de acciones humanas, en
Que trabaja desde la integración de personas, lugares y
pos de lograr un resultado que otorga productividad y renta-
procesos tecnológicos; analizando el ciclo de vida de los
bilidad a la institución.
activos de una organización, dirigiendo la estrategia de la operación y el mantenimiento diario; haciendo posible mantener y desarrollar los servicios que sostienen el “know how” de la empresa.
Esta declaración de tipología de desempeño conduce a una nueva interrogante ¿qué estructura presenta el conjunto de actividades que conocemos como Facility management? Este artículo no permite el marco idóneo para abordar la
Según, Juan Rodríguez Seijo, profesor de La Salle Interna-
respuesta, pero el solo hecho de apreciar las dimensiones
tional Graduate School de Madrid, las competencias que
de la pregunta, nos da idea sobre el enorme trabajo que
debe poseer un Facility manager, son las necesarias para
debemos realizar para construir la respuesta. Por con-
realizar la “gestión y dirección de los servicios de soporte
siguiente, es más factible mirar el estado actual de la reali-
generalmente subcontratados, la gestión presupuestaria y
dad y extraer de él vías de actuación.
lo relacionado con el mantenimiento y la operatividad…” que genera la maquinaria de la infraestructura inmobiliaria
En Panamá no existe un conjunto suficientemente grande de
cuando entra en actividad.
graduados en Facility management capaz de representar a la disciplina como gremio, sin embargo, hay un sinfín de
Sin embargo, el profesor Rodríguez Seijo insiste en que este
profesionales que se desarrollan como Facility manager o
profesional debe desarrollar además capacidades para
que trabajan en el entorno del Facility management. Per-
impulsar “la economía digital y entender las tecnologías
sonas que en el desempeño practico han adquirido una
emergentes, potenciar las acciones de la empresa
experiencia valiosa. Indiscutiblemente este grupo atesora
Socialmente Responsable”, y “ser sensible a los temas de
el conocimiento de las mejores prácticas en este campo y
medioambiente y sostenibilidad”, así como desarrollar
es quien constituye la base de la cantera de la disciplina
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TEMA DE PORTADA
El momento formativo fomenta una doble perspectiva: a la vez que se desarrolla el proceso de aprendizaje en el cual debe producirse la apropiación de contenidos tanto teóricos como prácticos, simultáneamente la empresa o el profesional que imparte la capacitación cuenta con la oportunidad de dar a conocer los servicios y productos que ofrece, lo cual constituye indiscutiblemente una plataforma de interacción comercial muy efectiva. La gestión de conocimientos como potenciador de competencias, funcionará como paradigma rector de la actividad del Comité de formación de la Asociación Panameña de Facility Management. La formación no reglada debe ser flexible, personalizable, estimulante y estructuradora. Se trata de un reciclaje constante, de un perfeccionamiento en el país. El reto de ApaFaM. Asistimos hoy a los primeros pasos de la Asociación Panameña de Facility Management, y podemos constatar que desde sus inicios se encuentra entre sus principales objetivos el propósito de: Transformar el quehacer actual de las personas dedicadas al Facility management en un desempeño profesional de calidad. Esta aspiración se logra capacitando a todos los que desean integrar a su experiencia un abanico de conocimientos, habilidades y herramientas que contribuyen a perfilar, potenciar y fortalecer su quehacer para aproximarlo al desempeño que tendría un profesional de esta disciplina. Asumimos por tanto que uno de nuestros desafíos más elevados es la profesionalización de la actividad de Facility management en Panamá. Nos proponemos organizar y ofrecer a nuestros miembros una serie de eventos de capacitación integrados entre sí, teniendo en cuenta las necesidades del sector y de la comunidad. Somos conscientes y desde ya estamos trabajando en la calidad de la propia actividad formativa, en su grado de actualidad, pertinencia y aplicabilidad inmediata.
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continuo que coloca el modo de actuación de los participantes en un nivel profesional. Trabajaremos para ver este empeño convertido en un aumento de las posibilidades laborales de los miembros de la asociación y en lo social esperamos contribuir en el incremento de la competitividad, la estabilidad y el interés hacia nuevas inversiones en las instituciones, empresas y organizaciones del país que coloquen, como parte de su personal de toma de decisiones, a uno de estos profesionales del Facility management.
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ACONTECER FM
BIM llega al sector de la construcción en Panamá La Cámara Panameña de la Construcción (Capac) anunció este 14 de julio en conjunto con la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos y las Universidades de Panama, Tecnológica y USMA, la formación de un Consejo Técnico que promoverá la implementación de los procesos tecnológicos BIM en el país. BIM son las siglas en inglés de “Modelado de Información para la Edificación” en la industria de la construcción. Es una tecnología innovadora que permite evitar ciertos errores de construcción desde antes del inicio de la obra, permite crear y utilizar información coordinada y coherente sobre un proyecto.
Ing. Manuel Medina, Ing. José Tuñon, Ing. Rubén Angulo e Ing. Julio Aizprúa.
Este sistema está siendo utilizado en varios países y regiones del mundo, y se espera que en Panamá pueda utilizarse desde la construcción de una casa, hasta grandes obras.
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Arquitecta, María Lucrecia Real.
Miembros del comité organizador, Foro BIM.
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