Maintenir sa maison en bon état, étape par étape

La rénovation d’une maison est l’un des défis majeurs auxquels est inévitablement confronté un propriétaire, et peut aussi être l’un des plus onéreux. Dans la plupart des cas, elle s’effectue progressivement, de sorte que les occupants n’aient pas à subir simultanément l’assainissement du toit, le remplacement des fenêtres et la peinture de la façade, par exemple.

Rénover dans le bon ordre

Qui envisage une rénovation ou une transformation de grande ampleur doit réfléchir soigneusement à l’ordre dans lequel seront menées les différentes étapes des travaux. Faire appel à un expert peut s’avérer judicieux, en particulier pour la première étape d’évaluation de la maison. Le mot d’ordre lors de la planification est que tout ne doit pas être fait en une seule fois. L’étape suivante consiste alors à remédier aux plus gros problèmes. Selon l’état du bâtiment, ces travaux peuvent s’étaler sur plusieurs années. Avant toute rénovation, on veillera toutefois à examiner en détail le comportement énergétique du bâtiment existant. Cette analyse servira de base pour établir un plan de rénovation judicieux et efficace. Les propriétaires devront également se faire à l’idée qu’ils devront soit vivre dans un chantier, soit déménager temporairement pendant la durée des travaux de rénovation. Si un concept global a été élaboré, il est possible de procéder à des rénovations partielles, à condition toutefois de toujours préserver l’unité technique et visuelle de la construction rénovée. Qu’elle ait été achetée ou héritée, une maison ancienne doit dans la plupart des cas être rénovée et adaptée aux normes modernes. La question se pose alors de savoir par où commencer. Lors de la rénovation d’une maison, l’ordre dans lequel seront effectués les différents travaux est important. Il est conseillé de respecter les trois principes suivants: bien planifier avant de commencer les travaux, donner la priorité à la réparation des dommages existants, et effectuer les travaux de rénovation de l’extérieur vers l’intérieur. Cela permet d’éviter des délais coûteux et les frais de rénovation peuvent être maintenus dans des limites raisonnables.

Des inspections régulières permettent de gagner du temps et de l’argent

Pour pouvoir profiter de son bien confortablement et sans dépenses énergétiques importantes, il est essentiel de procéder à un entretien régulier. L’esthétique ne doit bien entendu pas être la seule motivation à cet égard. Il convient de réaliser certains travaux et certains contrôles régulièrement et en temps voulu, et ce également afin de répartir la charge financière des réparations inévitables sur une plus longue période. Pour une propriété plus ancienne, on peut également se demander si le moment est venu de remplacer l’ancien système de chauffage par un nouveau système plus efficace. La qualité de vie des résidents augmente grâce à l’amélioration du climat intérieur. Et la facture énergétique sera un peu moins élevée.

Un prix de vente plus élevé

Combiner l’assainissement d’un bien avec des mesures de modernisation permet également d’augmenter sa valeur. Une installation électrique modernisée, par exemple, peut faciliter l’intégration d’une domotique intelligente. Un logement peut également prendre plus de valeur s’il est équipé pour accueillir des personnes âgées. Les embellissements esthétiques et l’augmentation du confort sont également importants, d’autant plus que l’acheteur sera généralement mieux disposé à accepter un prix plus élevé pour une propriété bien entretenue et modernisée. Aujourd’hui, la modernisation peut s’avérer être un pla-

cement judicieux. La faiblesse persistante des taux d’intérêt contraint de nombreux épargnants à rechercher des placements rentables, et la modernisation de sa propre maison constitue une possibilité intéressante à cet égard. Les propriétaires peuvent en outre bénéficier d’avantages fiscaux, avec des économies d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 25 pour cent des coûts de rénovation si les travaux sont réalisés par étapes. Les travaux d’assainissement et de modernisation effectués dans une perspective écologique bénéficient de subventions de l’État qui peuvent dans certains cas couvrir jusqu’à 30 pour cent des frais encourus. Une rénovation complète répartie sur deux périodes fiscales peut générer une économie d’impôts d’environ dix pour cent, voire même de 15 pour cent lorsqu’on y ajoute les subventions.

Que faire en cas de défauts au niveau du toit ?

Ces dommages peuvent être évités ou tout au moins limités par une inspection régulière de la toiture. Si des défauts sont identifiés, on fera en sorte de ne pas retarder trop longtemps les réparations inévitables, pour maîtriser les dépenses et l’ampleur des travaux nécessaires. Lors de l’inspection de printemps, on recherchera les éventuels dégâts, parfois importants, survenus pendant l’hiver. À l’automne, il s’agit de détecter et de rectifier les éventuels défauts d’étanchéité. La pénétration d’eau constitue un risque considérable pour la structure du bâtiment. On commencera par rechercher les zones humides ou les traces de séchage sur la charpente, et par restaurer l’étanchéité depuis l’extérieur si nécessaire. Après chaque gros orage, il est recommandé d’inspecter la surface du toit pour vérifier qu’il n’a pas été endommagé. Les sorties de cheminée, les lucarnes et les vasistas sont souvent des points faibles. Toute zone vermoulue au niveau de la charpente doit être rapidement éliminée, pour éviter une prolifération de nuisibles tels que la mérule ou le capricorne des maisons. Pour les toitures de maisons anciennes, il s’avère souvent suffisant de remplacer les parties endommagées de la charpente par des éléments neufs.

Une isolation efficace de la toiture

Le grenier restant parfois inhabité, il est fréquent qu’il ne soit pas isolé. Toutefois, cela occasionne des déperditions de chaleur qui sont souvent considérables. Il est donc recommandé d’inclure l’isolation du plafond des combles dans le plan de rénovation. L’un des signes d’une toiture bien isolée est le maintien de la neige sur le toit. Sur un toit mal isolé, celle-ci fondra assez vite en raison de la chaleur provenant de l’intérieur de la maison. Une isolation efficace du toit nécessite en premier lieu des matériaux de bonne qualité et en quantité suffisante. On emploie pour cela des nattes ou des panneaux en matériau isolant, les espaces creux de la charpente étant généralement remplis de matériaux isolants en vrac. Une couche isolante fiable doit avoir au moins 30 cm d’épaisseur. Tous les espaces, comme par exemple derrière les murs de jambette – c’est-à-dire les murs verticaux situés dans les combles entre les pentes du toit et le sol –, doivent être correctement isolés. L’assainissement et l’isolation des toits plats s’effectuent uniquement depuis l’extérieur, afin d’éviter toute perte de hauteur à l’intérieur. Le revêtement du toit est d’abord entièrement remplacé, et ce n’est qu’ensuite que l’isolation est posée. Il est recommandé de combler les cavités entre le toit et le plafond avec un matériau isolant. L’isolation doit être réalisée sans laisser de trous. La couche de matériau au niveau des raccords des murs, des fenêtres, des noues et de la cheminée doit être absolument hermétique à l’air afin d’éviter les infiltrations de vapeur d’eau et l’apparition de condensation. L’assainissement de maisons anciennes ou classées monuments historiques nécessitera à cet égard une attention particulière, car elles présentent très souvent de multiples recoins, lucarnes et saillies au niveau du toit.

Combiner l’assainissement d’un bien avec des mesures de modernisation permet également d’augmenter sa valeur.

Si des fissures sont mises au jour au niveau des joints, des fenêtres ou des portes, il est temps de la faire isoler.

Isoler la cave pour améliorer le bilan énergétique

L’autre extrémité de la maison – la cave – peut également être à l’origine de déperditions de chaleur importantes. Une bonne isolation de la cave peut améliorer le bilan énergétique de la maison de dix pour cent environ. Là aussi, les bâtiments plus anciens nécessitent une attention particulière, car les caves des constructions récentes satisfont généralement les exigences actuelles. Depuis une quarantaine d’années, les caves sont construites de façon à rester durablement sèches. Cela ne signifie pas toutefois que toutes les caves anciennes doivent être rénovées, car même lorsque l’humidité pénètre dans la maçonnerie par le bas, la substance de la maison n’est pas nécessairement menacée. En revanche, il est nécessaire d’intervenir lorsque l’enduit intérieur tombe des murs ou que ceux-ci présentent des marques noires dues à des attaques de champignons. Un problème de moisissures peut parfois être résolu par une intervention simple, comme bien aérer la cave et peindre les murs à la chaux. En revanche, si l’on souhaite utiliser la cave comme pièce d’habitation ou comme espace de stockage, il est indispensable de l’assécher correctement. L’assèchement et la modernisation d’une cave sont des processus coûteux, tant en termes de consommation énergétique que de finances.

Comment éviter les ponts thermiques

Lors du remplacement d’anciennes fenêtres, on veillera à laisser suffisamment de place dans les embrasures pour pouvoir éventuellement poser plus tard une couche isolante supplémentaire. Le décalage de la nouvelle fenêtre vers l’arête avant du mur permettra de poser l’isolation ultérieure de manière à recouvrir le cadre. On évitera ainsi la formation de ponts thermiques. Le remplacement des fenêtres est une opération dont les résultats sont voués à durer plusieurs décennies. Il est donc recommandé d’installer des modèles de qualité dans des murs correctement isolés, faute de quoi l’humidité se déposera sur les endroits les plus fragiles et y occasionnera inévitablement des dégâts. Un nouveau bureau au sous-sol

Une fois isolée, la cave pourra être utilisée comme salle de loisir, ou même comme bureau. Si elle n’est pas chauffée, on prévoira en plus une isolation au niveau du sol du rez-de-chaussée. Cela peut être l’occasion d’isoler également les tuyaux de chauffage et d’eau chaude. Une isolation des murs extérieurs ne sera intéressante que si la cave est chauffée, surtout dans un bâtiment ancien. Ces travaux nécessitent toutefois de dégager entièrement la cave, ce qui augmente considérablement le coût et l’ampleur des travaux. Bien entendu, le sol de la cave ne peut être isolé que de l’intérieur. L’isolation des murs s’effectue par l’intérieur comme pour un mur extérieur normal, mais uniquement si les murs sont secs. On pourra employer ici des matériaux de faible épaisseur avec une faible conductivité thermique. L’isolation des maisons sans cave est effec-

tuée depuis l’intérieur par le sol. Dans ce cas, un renouvellement complet de la structure du sol est souvent nécessaire.

Une enveloppe de bâtiment intacte

La présence de taches sur les murs ou l’effritement du plâtre témoignent d’un problème au niveau de l’enveloppe du bâtiment. Les dommages de ce type sur la façade peuvent avoir différentes causes qui détermineront le coût et l’ampleur de l’intervention requise. Il convient par conséquent de procéder tout d’abord à une analyse des dégâts, ou de faire appel à un professionnel pour le faire. On pourra alors déterminer si l’enduit extérieur doit être rénové en totalité ou si l’on peut se contenter de le réparer par endroits. Une attention particulière doit être accordée aux raccords de toit ainsi qu’aux balcons, fenêtres, entrées et autres escaliers extérieurs, qui constituent des points de jonction entre différents éléments de construction et dont les joints doivent donc être parfaitement étanches. Les fissures pourront être soumises à un test au moyen d’un témoin en plâtre: la fissure est comblée par du plâtre et observée pendant deux à quatre semaines environ. Si le plâtre se fissure, il s’agit d’une fissure dynamique, provoquée par les mouvements de la maçonnerie; ces derniers devront être éliminés par des mesures appropriées. En revanche, une réparation partielle est suffisante pour une fissure statique sans mouvements. La mauvaise tenue d’un enduit peut être due à une composition inadaptée. Il conviendra alors de retirer presque entièrement l’ancien enduit du support lors de l’assainissement. Si le bâtiment possède une façade-rideau ou un revêtement en planches ou panneaux, on aura tout intérêt à jeter un œil derrière les coulisses: il est en effet possible que le pare-vapeur soit endommagé ou que des moisissures soient apparues. Pour les monuments historiques, dont il est en principe interdit de modifier la façade, une isolation intérieure minérale en plaques de silicate de calcium est recommandée.

L’humidité pénètre par les fissures

Si des fissures sont mises au jour au niveau des joints, des fenêtres ou des portes lors d’un contrôle régulier de la façade, il est temps de la faire isoler. Ces fissures peuvent en effet accumuler de l’humidité, laquelle peut occasionner des dommages jusqu’aux espaces intérieurs de la maison. La couche d’isolation doit présenter une épaisseur d’au moins 15 centimètres. Les matériaux utilisés à l’origine ainsi que leurs propriétés énergétiques doivent également être pris en compte: on choisira en effet des isolants et des matériaux adaptés aux anciens. Certains matériaux ne peuvent pas être mis en œuvre ensemble, notamment pour des raisons de protection contre les incendies. Dans le meilleur des cas, une façade isolée dans les règles de l’art permet de réduire la facture énergétique de près d’un tiers.

Remplacer les fenêtres pour un meilleur climat ambiant

L’assainissement de la façade peut très bien se combiner avec le remplacement des anciennes fenêtres. Les raisons pour remplacer les fenêtres pouvant être très différentes, il convient de procéder en premier lieu à une évaluation objective des éléments de fenêtres existants. On s’appuiera pour cela sur les critères d’âge, de matériau, d’esthétique et bien entendu de fonctionnalité des fenêtres. Les matériaux utilisés dans les nouvelles constructions offrent des propriétés optimisées, qui contribuent notamment à améliorer le climat intérieur. Les vitrages isolants multiples améliorent les valeurs énergétiques d’un bâtiment. Par exemple, il est recommandé de remplacer les anciennes fenêtres en aluminium, qui étaient autrefois généralement fabriquées à l’aide de profilés dits «froids» offrant une capacité d’isolation extrêmement réduite. En hiver en particulier, lorsque les températures affichent des écarts importants, les cadres de ces fenêtres deviennent humides de l’intérieur, ce qui entraîne souvent l’apparition de moisissures dans les embrasures. Les profilés en aluminium isolés disponibles aujourd’hui permettent d’éliminer ce problème.

L’assainissement de la façade peut très bien se combiner avec le remplacement des anciennes fenêtres.